TariefBtw - Tarief - Tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak van gebouwen en de ermee gepaard gaande heropbouw van woongebouwen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan - Artikel 1quater, § 3 van KB nr. 20 betreffende de btw-tarieven (de tekst van KB nr. 20, artikel 1quater, werd vervangen en is van toepassing met ingang van 01.01.2021 tot en met 31.12.2022 (artikel 15, Programmawet van 20.12.2020, BS, 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068))

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van bouwpromotor X.

2. De aanvrager wenst een vastgoedproject te realiseren in K-KA in de gemeente R.

3. De aankoop van de site gebeurde door X.

4. Er werd een omgevingsvergunning bekomen. Deze vergunning heeft betrekking op de kadastrale percelen N en M.

Deze vergunning werd aangevraagd voor het bekomen van het slopen van de al bestaande bewoning (i.e. 2 woningen en 2 bijhorende garageboxen) gevolgd door de heropbouw van 8 appartementen en 1 éénkamerwoning.

5. X treedt op als bouwheer, waarbij ze deze 8 appartementen en 1 éénkamerwoning zal verkopen aan natuurlijke personen. Volgens de verklaringen van de aanvrager zullen deze natuurlijke personen deze wooneenheden op hun beurt verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.

6. Er werd een overeenkomst opgesteld met een sociaal verhuurkantoor dat het engagement aangaat om na de oplevering van het hier bedoeld project de wooneenheden in huur te nemen voor een periode van 15 jaar met een huurprijs gekoppeld aan de gezondheidsindex.

In deze overeenkomst werd een minimumverhuurtermijn van vijftien jaar vastgelegd.

II. Vraagstelling

7. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, principieel toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

8. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de tijdelijke, nieuwe regeling van artikel 1quater, § 3 van BTW-KB nr. 20

9. Ingevolge de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 (Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068) is het verlaagde btw-tarief van 6% is onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

10. Het eerste lid van § 3 van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de tijdelijke, nieuwe regeling

11. Artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) (Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27);

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

12. De wooneenheden (8 appartementen en 1 éénkamerwoning) die worden verkocht in het project ‘K-KA-laan’ in R die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden door de kopers-natuurlijke personen op hun beurt worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde van artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, b) van Btw-KB nr. 20.

In de hiervoor aangehaalde overeenkomst afgesloten tussen de aanvrager en het sociaal verhuurkantoor, werd een minimumverhuurtermijn van 15 jaar vastgelegd. De kopers-natuurlijke personen zullen de betreffende wooneenheden verhuren aan het sociaal verhuurkantoor vanaf de datum van hun ingebruikneming voor een periode van 15 jaar Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde van artikel 1quater, § 5, eerste lid van Btw-KB nr. 20.

In de wettekst of in de administratieve richtlijnen is nergens bepaald binnen welke termijn die verhuur aan of via een sociaal verhuurkantoor moet gebeuren.

Dit is een scenario in welk geval het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van de wooneenheden van niet meer dan 200 m2) niet van toepassing is.

Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits uiteraard de kopers voldoen aan de daartoe gestelde voorwaarden.

13. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de wooneenheden, die in het kader van dit project in R worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van Btw-KB nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

III.B. Het verlaagde BTW-tarief van 6% op grond van artikel 1quater, § 3 van BTW-KB nr. 20: toepassing in casu

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

14. De aanvrager deelt mee op te treden als bouwpromotor waarbij deze instaat voor de afbraak in zijn naam en voor zijn rekening van het bestaande gebouw (de 2 woningen en de 2 bijhorende garageboxen) en voor de heropbouw van de betreffende wooneenheden (8 appartementen en 1 éénkamerwoning).

15. De site is eigendom van X. Aangezien X optreedt als bouwpromotor en al eigenaar is van beide kadastrale percelen (N en M) worden zowel de grond als de constructies verkocht met toepassing van btw.

16. Het is blijkens de aan de rulingdienst gedane mededelingen dezelfde partij, te weten de aanvrager, X, die de bestaande opstallen afbreekt of laat afbreken en het nieuwe vastgoedproject realiseert.

III.B.2. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

17. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20).

18. Voorafgaand aan de heropbouw van de betreffende wooneenheden (8 appartementen en 1 éénkamerwoning) zullen de al bestaande 2 woningen en 2 bijhorende garageboxen volledig worden afgebroken en zal de heropbouw plaatsvinden op dezelfde kadastrale percelen N en M.

III.B.3. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

19. De aanwending van het te slopen gebouw vóór de sloop (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i., www.fisconetplus.be; zie ook eerdere FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.1.) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

20. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

21. De tekst zelf van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting en in het antwoord op de FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.7. in fine).

Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

22. De gebouwen dienden voorafgaand aan de afbraak als woning en bijhorende garagebox en er werden ook kadastrale inkomens aan toegekend.

23. De af te breken oude woningen en bijhorende garageboxen hebben genoeg significante omvang, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.C. Conclusie

24. De verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project ‘K-KA’ in R, komt principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

25. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

26. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in artikel 1quater, § 3, tweede lid en § 5 van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de kopers aan de woning geven (sociale verhuur), de termijnvoorwaarde (15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten.