--- title: "Voorafgaande beslissing 2021.0068 · Wanneer de waarde van de werkzaamheden aan een onroerend goed 60% bereikt" description: "Wanneer de waarde van de werkzaamheden aan een onroerend goed 60% bereikt van de marktwaarde. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2021.0068 van 2 maart 2021." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2021-0068-wanneer-waarde-werkzaamheden-onroerend-goed-2c6c" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Wanneer de waarde van de werkzaamheden aan een onroerend goed 60% bereikt **Nummer** 2021.0068 **Datum** 2 maart 2021 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 51 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2021.0068 d.d. 02.03.2021 *Btw* · *Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden* · *Overdracht van een nieuw gebouw* · *Vestiging van een zakelijk recht* · *Onroerende verhuur* ## Samenvatting Wanneer de waarde van de werkzaamheden aan een onroerend goed 60% bereikt van de marktwaarde ervan na de werkzaamheden, kan dit onroerend goed worden beschouwd als een nieuw gebouw voor de toepassing van de btw en het voorwerp vormen van een levering van goederen waarop de belasting van toepassing is, of van een belaste onroerende verhuur indien de andere voorwaarden van [artikel 44, §3, 2°, d) van het WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) vervuld zijn. ## Tekst van de beslissing ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend*** ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes : 1.1. eu égard au fait que le coût des travaux de transformation envisagés et décrits atteindra au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment (terrain exclu) au moment de l’achèvement des travaux, celui-ci sera considéré comme neuf au sens des articles [44, § 3, 1°, a) et b)](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) et [44, § 3, 2°, d)](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), du CTVA ; 1.2. tout ou partie du bâtiment, après travaux, pourra donc faire l’objet d’une vente ou d’une constitution de droit réel sous le régime TVA conformément à l’article 44, § 3, 1°, a) ou b), du CTVA ; 1.3. tout ou partie du bâtiment, après travaux, pourra faire l’objet d’une location avec option pour l’application de la TVA conformément à l’[article 44, § 3, 2°, d), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). ## II. Description des faits 2\. La société anonyme X a pour seule activité la détention et l’exploitation d’un immeuble qu’elle a acquis en novembre 2019 3\. Ce bâtiment était anciennement occupé en tant que bureaux mais il est abandonné depuis 2017 et en état de délabrement total. 4\. L’objectif de la société X est de réaliser des travaux de rénovation entrainant une modification radicale dans la nature et la structure du bâtiment. 5\. En effet, le bâtiment de bureaux actuel est fort ancien et totalement délabré, mais il ne peut être entièrement démoli parce qu’il a été mis sur la liste de sauvegarde du patrimoine. La société X est donc obligée de procéder à une rénovation radicale sans démolition totale. 6\. La société X va réaliser d’importants travaux afin de transformer totalement cet ancien immeuble de bureaux en un nouvel immeuble intégrant un hôtel, un centre de fitness, un restaurant, un centre de co-working et des nouveaux bureaux. 7\. Le coût des travaux s’élèvera à un montant de l’ordre de Y EUR HTVA. 8\. Les coûts de reconstruction à l’état neuf du bâtiment sont estimés selon les détails fournis par un bureau d’experts à un montant global de Z EUR pour les constructions, les caves et les parkings. ## III. Décision 9\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ### *III.1. Caractère neuf pour l’application de la TVA du bâtiment* 10\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. 11\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. 12\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : 12.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; 12.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. 13\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 14\. Dans votre demande, vous estimez que le bâtiment va subir des modifications radicales dans ses éléments essentiels, à savoir sa nature et sa structure. 15\. Toutefois, la demande de permis d’urbanisme précise que les travaux consistent uniquement à réaménager un immeuble de bureau existant, en ce compris la création d’une nouvelle circulation verticale, à modifier partiellement la destination des lieux en hôtel, avec centre de congrès et espace de restauration, et en club de sports et à rénover les façades. En outre, cette demande de permis d’urbanisme précise que la superficie au sol du bâtiment, la superficie de tous les planchers du bâtiment et la superficie des surfaces imperméables égouttées est identique avant et après les travaux. 16\. Par ailleurs, l’examen des photos des travaux confirme que les principaux éléments de la structure du bâtiment (dalles d’étage, murs et poteaux porteurs, …) seront conservés. 17\. Enfin, il apparaît que ce bâtiment fait l’objet d’une procédure d'inscription sur la liste de sauvegarde comme monument en raison de son intérêt historique, technique, scientifique, artistique et esthétique, ce qui semble empêcher toute modification radicale du bâtiment. 18\. Dès lors, même si certains travaux impactent la structure du bâtiment, il convient de considérer que les travaux envisagés n’entraîneront pas une modification radicale du bâtiment dans ses éléments essentiels au sens du point 12.1. ci-avant. 19\. Ceci étant, vous estimez aussi que le bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il va faire l’objet d’une modification importante visée par le point 12.2. ci-avant. Pour le démontrer, vous fournissez une estimation de la valeur des travaux à Y EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux, basée sur l’estimation du budget de construction d’un bâtiment neuf de même superficie, qui s’élève à Z EUR HTVA. 20\. A ce stade, il est important de préciser que le SDA n’a procédé à aucune vérification quant au montant des travaux avancés et quant à leur caractère admissible pour l’application de la règle des 60% (seuls les travaux matériels afférents au bâtiment proprement dit sont admis) et qu’en outre, le SDA n’est pas compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment. 21\. Ces réserves étant faites, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci pourra être considéré comme un immeuble neuf pour l’application de la TVA. ### *III.2. Cession du bâtiment ou constitution d’un droit réel portant sur ce bâtiment* 22\. Les livraisons de biens immeubles par nature sont en principe, exemptées de la taxe par l’[article 44, § 3, 1°, a)](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), du Code. Toutefois, cette dernière disposition prévoit, entre autres, une exception pour les livraisons de bâtiments, fractions de bâtiments et du sol y attenant visés à l'[article 1er, § 9, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), lorsque leurs cessions sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation des bâtiments, par un assujetti visé à l'article 12, § 2, qui a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe lesdits bâtiments et le sol y attenant. 23\. Dès lors, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme neuf (v. point 21 ci-avant), la cession dans le délai prévu par le CTVA de fractions de ce bâtiment par la société X devra être soumise à la TVA conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA. 24\. D’autre part, un droit réel portant sur un bâtiment et le sol y attenant constitue un bien corporel conformément à l’[article 9, alinéa 2, 2°, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9). La constitution, à titre onéreux, d’un tel droit constitue une livraison de bien visée par l’[article 10, § 1er, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) et, en principe, exemptée de la taxe par l’[article 44, § 3, 1°, b)](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), du Code. Toutefois, cette dernière disposition prévoit, entre autres, une exception pour les constitutions de droits réels portant sur des bâtiments, fractions de bâtiment et le sol y attenant visés à l'[article 1er, § 9, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), lorsqu’elles sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation des bâtiments, par un assujetti visé à l'article 12, § 2, qui a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe lesdits bâtiments et le sol y attenant. 25\. Dès lors, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme neuf (v. point 21 ci-avant), la constitution dans le délai prévu par le CTVA d’un droit réel portant sur une fraction de ce bâtiment par la société X devra être soumise à la TVA conformément à l’article 44, § 3, 1°, b), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA. ### *III.3. Option pour la taxation de la location immobilière* 26\. L’[article 44, § 3, 2°, d), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat. 27\. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. 28\. La troisième FAQ de la [circulaire 2019/C/25](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-25-wijziging-btw-wetboek-vlak-onroerende-a58b) concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment. 29\. Dans le cas d’espèce, le demandeur n’ayant acquis ce bien qu’en novembre 2019, il n’a donc pas pu entreprendre de travaux de transformation avant le 1er octobre 2018. 30\. Dès lors, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme un bâtiment neuf pour l’application de la TVA (v. n° 21 ci-avant) et que le locataire l’utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le locataire. ## Aangehaalde teksten 6 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 7 voorkomens [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 2 voorkomens [WBTW art. 10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) 1 voorkomen [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 1 voorkomen [WBTW art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen