--- title: "Voorafgaande beslissing 2020.2072 · Optionele btw-heffing van onroerende verhuur" description: "Optionele btw-heffing van onroerende verhuur, Gebouw of gedeelte van een gebouw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2020.2072 van 15 december 2020." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2020-2072-optionele-btw-heffing-onroerende-verhuur-754a" lang: "nl" --- # Optionele btw-heffing van onroerende verhuur · Btw - Optionele btw-heffing van onroerende verhuur - Gebouw of gedeelte van een gebouw - Normale waarde - Recht op aftrek **Nummer** 2020.2072 **Datum** 15 december 2020 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 62 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2020.2072 d.d. 15.12.2020 *Btw* · *Optionele btw-heffing van onroerende verhuur* · *Gebouw of gedeelte van een gebouw* · *Normale waarde* · *Recht op aftrek* ## Samenvatting X kan overeenkomstig [artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) het nieuw op te richten beurs- en congresgebouw aan Y verhuren met toepassing van de btw. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat : • X kan met betrekking tot de onroerende verhuur van het gebouw, met uitsluiting van de fietsenstalling, toepassing maken van de optionele btw-plicht op basis van [artikel 44, §3, 2° d) WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44); • X dient btw aan te rekenen over de normale waarde, indien Y geen volledig recht op aftrek geniet. De toepassing van de minimale maatstaf van heffing verhindert niet dat de reële huurprijs lager is dan de normale waarde. • X heeft daarnaast volledig recht op aftrek van de btw in functie van de oprichting van het gebouw (met inbegrip van de voorbereidende intellectuele diensten en sloopwerken), alsook de uitgaven waartoe de stad als verhuurder gehouden is, ingevolge de toepassing van [artikel 45 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45). De uitgaven die betrekking hebben op de fietsenstalling worden uitgesloten. ## II. Beslissing 2\. Met onderhavige rulingaanvraag wenst X te vernemen of het hierboven beschreven nieuw gebouw, met uitsluiting van de fietsenstalling, aan Y kan verhuurd worden met toepassing van btw overeenkomstig [artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). 3\. [Artikel 44, §3, 2° van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) bepaalt dat de verpachting en de verhuur van uit hun aard onroerende goederen van de belasting is vrijgesteld, met uitzondering van: … d)de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen. De optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst. De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is. Deze voorwaarde is niet van toepassing op de overeenkomsten tot terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bedoeld onder punt a), tweede streepje waarvoor de optie kan worden uitgeoefend. Voor de toepassing van het eerste lid wordt verstaan onder "bijhorend terrein", het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd. De Koning bepaalt het tijdstip waarop de optie moet worden uitgeoefend en de vormvereisten die daarbij moeten worden nagekomen; ### *II.1. Gebouw gelegen te … met uitsluiting van de fietsenstalling* 4\. In [Circulaire 2019/C/25](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-25-wijziging-btw-wetboek-vlak-onroerende-a58b) van 21 maart 2019 wordt in FAQ nr. 1 vermeld dat als basisregel voor de toepassing van [artikel 44, § 3, 2° d) van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) geldt dat de optie voor de belastingheffing slechts van toepassing is op bepaalde gebouwen naargelang hun aard en ouderdom. 5\. Overeenkomstig [artikel 1, § 9, van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) dient te worden verstaan onder het begrip “gebouw of een gedeelte van een gebouw” ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Dit begrip veronderstelt in de eerste plaats dus het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen (beton, asfalt, …) of van materialen (buizen, palen, vloerstenen, …). 6\. Een ruimte voor het opslaan van goederen zoals een geasfalteerd opslagterrein bestemd voor opslag van containers, beantwoordt aan het begrip gebouw of gedeelte van een gebouw. 7\. De loutere verhuur van een terrein zonder vasthechtend wegdek (een terrein voorzien van een steenlaag of een groene ruimte) beantwoordt niet aan dit begrip en is uitgesloten van het toepassingsgebied van de optionele belastingheffing. 8\. De huurovereenkomst zal betrekking hebben op een nieuw te gebouwen gebouw, maar met uitsluiting van de fietsenstalling van dit gebouw. De fietsenstalling van het nieuwe gebouw zal afzonderlijk toegankelijk zijn en om gebruik te maken van deze fietsenstalling is het niet vereist bezoeker te zijn van het gebouw. 9\. Er zal dienen te worden bepaald of het gebouw, met uitsluiting van de fietsenstalling, als “een gedeelte van een gebouw” in aanmerking komt voor de optionele onroerende verhuur zoals bedoeld in [artikel 44, §3, 2°, d) btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). 10\. In FAQ 2 van de hierboven vermelde [circulaire 2019/C/25](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-25-wijziging-btw-wetboek-vlak-onroerende-a58b) wordt het volgende vermeld: In welk geval kan een gedeelte van een gebouw het voorwerp uitmaken van de optionele btw-heffing? Gedeelten van gebouwen komen uitsluitend in aanmerking voor de optionele belastingheffing als ze economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt. Dat houdt onder meer in dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die gedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor andere doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder of andere huurders. Het is van geen belang of de andere huurders de optie voor belastingheffing ten aanzien van de verhuur van het door hen gebruikte gedeelte van het gebouw al dan niet hebben uitgeoefend. De toegang tot het gedeelte van het gebouw hoeft in die omstandigheden dus niet exclusief te zijn. Voorbeelden In de volgende gevallen kunnen de gedeelten van gebouwen economisch zelfstandig worden verhuurd en gebruikt: •De belastingplichtige kan zich van buitenaf toegang verschaffen tot zijn bedrijfsruimten, zonder via ruimten te gaan die slechts voor privédoeleinden worden gebruikt. •De belastingplichtige heeft toegang tot zijn kantoor in een bedrijvencentrum via de gemeenschappelijke delen (gangen, liften …). 11\. Opdat het gebouw, met uitsluiting van de fietsenstalling, derhalve als gedeelte van een gebouw kwalificeert dat onder de optieregeling met btw kan worden verhuurd, moet dit gedeelte van het gebouw economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt. 12\. Het …gebouw en de fietsenstalling zullen elk afzonderlijk en rechtstreeks van buitenaf toegankelijk zijn en de gebruikers van beide ruimten zijn niet noodzakelijk identiek. Daarnaast werd bevestigd dat het …gebouw, economisch zelfstandig, los van de fietsenstalling, verhuurd, gebruikt en uitgebaat kan worden. 13\. Daarnaast werd bevestigd dat de bouwwerken voor de bouw zijn gestart in … zodat geen btw opeisbaar is geworden over de materiële werken in onroerende staat vóór 1 oktober 2018. Intellectuele diensten en afbraakwerken die werden uitgevoerd vóór 1 oktober 2018 dienen niet in aanmerking te worden genomen. 14\. De aanvrager heeft bevestigd dat m.b.t. het bouwproject reeds afbraakwerken werden uitgevoerd vóór 1 oktober 2018. De DVB heeft hierbij evenwel niet onderzocht of deze afbraakwerken aanleiding hebben gegeven tot funderingswerken die voor 1 oktober 2018 een nieuw gebouw hebben opgericht. 15\. Hiermee rekening houdende dient te worden besloten dat het gebouw, met uitsluiting van de fietsenstalling, als “gedeelte van een gebouw” overeenkomstig [artikel 1, § 9 btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), in aanmerking komt voor de optionele btw-heffing van [artikel 44, §3, 2°, d) btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). ### *II.2. Overige toepassingsvoorwaarden van* [*artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 16\. Daarnaast zullen ook de andere toepassingswaarden van [artikel 44, § 3, 2° d) btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) vervuld zijn. 17\. De toekomstige huurder zal het gebouw uitsluitend gebruiken voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-belastingplichtige verleent. 18\. Er werd daarnaast een ontwerp huurcontract overgemaakt. Hieruit blijkt dat zowel de verhuurder als de huurder gezamenlijk zullen opteren om deze huurovereenkomst, met uitsluiting van de fietsenstalling, aan de btw te onderwerpen. ### *II.3. Maatstaf van heffing* 19\. X wenst tevens bevestiging omtrent de toe te passen maatstaf van heffing voor deze optionele onroerende verhuur in de zin van [artikel 44, §3, 2°, d) van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). 20\. X, verhuurder van het gebouw heeft bevestigd verbonden te zijn met de toekomstige huurder, zijnde Y. Deze huurder zal mogelijks een btw-belastingplichtige zijn zonder volledig recht op btw-aftrek. 21\. Overeenkomstig [artikel 33, §2bis van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33) dient de normale waarde overeenkomstig [artikel 32 btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-32) gehanteerd te worden als maatstaf van heffing voor deze optionele onroerende verhuur in de zin van [artikel 44, §3, 2° d) van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). 22\. Overeenkomstig [artikel 32 van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-32) wordt als normale waarde beschouwd het volledige bedrag dat een afnemer in de handelsfase waarin de levering van goederen of de dienst wordt verricht, bij eerlijke concurrentie zou moeten betalen aan een onafhankelijke leverancier of dienstverrichter op het grondgebied van het land waar de handeling belastbaar is, om de desbetreffende goederen of diensten op dat tijdstip te verkrijgen. Indien er geen vergelijkbare verrichting voorhanden is, mag de normale waarde van een levering van goederen niet langer zijn dan de aankoopprijs van de goederen of van soortgelijke goederen of, indien er geen aankoopprijs is, de kostprijs, berekend op het tijdstip waarop die levering wordt verricht, en, met betrekking tot een dienst, een waarde die niet lager is dan de door de belastingplichtige voor het verrichten van die dienst gemaakte uitgaven. 23\. Een deskundige schatter heeft de huurwaarde van het nieuwe gebouw geschat. X zal echter aan Y een huurprijs vragen die lager is dan deze geschatte waarde omdat het voor deze Y economisch niet haalbaar is om de geschatte huurwaarde te betalen. 24\. Overeenkomstig [artikel 33, §2 bis van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33) dient X, als verhuurder van het gebouw, de normale waarde als maatstaf van heffing te hanteren voor de optionele onroerende verhuur en over deze normale waarde dient X btw af te dragen. Het is hierbij niet van belang dat de X en Y contractueel een lagere huurprijs dan de normale waarde hanteren. 25\. De DVB doet hierbij echter geen onderzoek of uitspraak over de concrete cijfers of waardering opgenomen in het verslag van de deskundige schatter. 26\. Daarnaast werd bevestigd dat de X subsidies betaalt aan Y. Deze subsidies mogen evenwel niet tot gevolg hebben dat deze huurprijs een symbolische vergoeding wordt. ### *II.4. Recht op btw-aftrek* 27\. X zal het nieuwe gebouw, met uitsluiting van de fietsenstalling, aanwenden voor een btw-belaste terschikkingstelling aan Y overeenkomstig [artikel 44, §3, 2°, d) van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). 28\. Overeenkomstig [artikel 45 btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) geniet X hierdoor een recht op btw-aftrek met betrekking tot de oprichting van het gebouw, met inbegrip van de intellectuele diensten en sloopwerken. 29\. X geniet echter geen recht op btw-aftrek m.b.t. de btw die betrekking heeft op de fietsenstalling en de omgevingsaanleg van het bouwproject. ## Aangehaalde teksten 5 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 12 voorkomens [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 2 voorkomens [WBTW art. 32](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-32) 2 voorkomens [WBTW art. 33](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33) 2 voorkomens [WBTW art. 45](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) 2 voorkomens