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title: "Voorafgaande beslissing 2020.1789 · Diensten, Onroerende verhuur"
description: "Diensten, Onroerende verhuur, Vrijstelling, Verbonden diensten. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2020.1789 van 1 september 2020."
url: "https://juriel.be/nl/rulings/2020-1789-diensten-onroerende-verhuur-vrijstelling-verbonden-24c1"
lang: "nl"
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Tekst in het Frans

# Diensten, Onroerende verhuur, Vrijstelling, Verbonden diensten · Btw - Diensten - Onroerende verhuur - Vrijstelling - Verbonden diensten

**Nummer**

2020.1789

**Datum**

1 september 2020

## Over het document

**Verzameling**

Voorafgaande beslissingen

**Taal van de tekst**

Frans

**Nederlandse versie**

niet door de FOD gepubliceerd

De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van.

## Tekst

50 paragrafen

Fiche van de FOD Financiën

Voorafgaande beslissing nr. 2020.1789 d.d. 01.09.2020

*Btw* · *Diensten* · *Onroerende verhuur* · *Vrijstelling* · *Verbonden diensten*

## Samenvatting

De terbeschikkingstelling van consultatieruimten, samen met de levering aan de huurders van het nodige meubilair, verwarming, elektriciteit, water, internetaansluiting en schoonmaakdiensten voor de private en de gemeenschappelijke ruimten, vormt voor het geheel een onroerende verhuur die is vrijgesteld van de belasting door [artikel 44, §3, 2°, a) van het WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), op voorwaarde dat de duur van deze terbeschikkingstelling langer is dan 6 maanden.

## Tekst van de beslissing

***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend***

## I. Objet de la demande

1\. La demande vise à obtenir la confirmation que :

1.1. les loyers relatifs à la mise en location des futurs cabinets de consultation par Madame X, ne doivent pas être soumis à la TVA ;

1.2. ces loyers doivent être qualifiés de revenus professionnels au sens de l’article 37 du Code des impôts sur les revenus.

## II. Description des faits

2\. Madame X, exerce actuellement une activité paramédicale au titre d’activité principale.

3\. Madame X souhaiterait réaliser d’importants travaux au sein d’un immeuble afin de créer trois cabinets de consultation. Il s’agit notamment des travaux de remplacement du système de chauffage, de pose de deux vélux, de remplacement des châssis, de réalisation de cloisons, de placements de portes, de rehaussement du sol et de pose d’un revêtement.

4\. Chaque cabinet sera meublé.

5\. Les locataires n’occuperont pas systématiquement les mêmes locaux. Tout dépendra de l’agenda et des réservations. Toutefois, dans la mesure du possible, Madame X tentera d’octroyer le même local au même locataire.

6\. Ces cabinets de consultation sont destinés à être loués à des personnes physiques et/ou morales exerçant des professions médicales et/ou paramédicales.

7\. Il s’agit d’une location pour des courtes durées (des demi-journées de 7 à 13 heures ou de 13 à 19 heures, renouvelables). Toutefois, l’objectif est que la durée de la location soit la plus longue possible. Tous les baux auront donc une durée supérieure à 6 mois (avec un délai de préavis d’un mois en cas de résiliation).

8\. Le prix de la location envisagé est de 100 € par mois pour une demi-journée par semaine.

9\. Pendant la durée de la location, chaque locataire aura la jouissance exclusive de son cabinet de consultation. La salle d’attente, le hall d’entrée et le WC seront communs aux locataires. Vous soulignez l’importance de la surface locative à usage exclusif par rapport aux locaux communs.

10\. Ces locaux seront affectés exclusivement à l’activité économique des locataires.

11\. Seuls des services de nettoyage seront mis à la disposition des locataires par Madame X. Cette dernière ne sera pas chargée de recevoir la clientèle des locataires. Il n’existera aucun service de secrétariat.

12\. Les frais de chauffage, d’électricité, de mazout, d’eau, de connexion Internet ainsi que les impôts relatifs à l’immeuble sont à la charge de Madame X.

13\. Madame X exercera son activité dans ces locaux.

14\. Un contrat interviendra avec chaque client.

## III. Décision

15\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

### *III.A. TVA*

16\. L’[article 44, § 3, 2°, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) exempte de la taxe l'affermage et la location de biens immeubles par nature. Cette disposition prévoit une série d’exceptions à l’exemption.

17\. Ainsi, l’article 44, § 3, 2°, a), 7ème tiret, du CTVA exclut de l’exemption la mise à disposition, autrement qu'à des fins de logement, de biens immeubles par nature pour une période ne dépassant pas six mois. N'est pas visée la mise à disposition à des personnes physiques qui utilisent ces biens à des fins privées ou, plus généralement, à des fins étrangères à leur activité économique ainsi que la mise à disposition à des organisations sans but de lucre. N'est pas non plus visée la mise à disposition en faveur de toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d'opérations visées au paragraphe 2 de l’article 44.

18\. Lorsqu’il s’agit de déterminer si une convention impliquant la mise à disposition d’un immeuble doit être soumise à la taxe ou être exemptée de celle-ci au titre de location immobilière, il convient essentiellement de se référer à la jurisprudence européenne et, en particulier, à l’arrêt rendu le 18 novembre 2004 par la Cour de justice de l’Union européenne dans l’affaire [C-284/03](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-284-03-arrest), Temco Europe SA.

19\. Selon cette jurisprudence, la location immobilière constitue une notion autonome du droit communautaire et elle doit à ce titre recevoir une définition communautaire. Elle ne peut ainsi être réduite à la seule notion de bail au sens du droit civil ou commercial belge mais doit au contraire être interprétée de manière uniforme au sein de l‘Union européenne, sans considération ou référence à des dispositions nationales.

20\. La notion de location de biens immeubles a été donc été définie par la Cour de justice de l’Union européenne comme étant l’opération par laquelle le propriétaire d’un immeuble cède au locataire, contre un loyer et pour une durée convenue, le droit d’occuper un bien immobilier, comme s’il en était propriétaire et d’exclure toute autre personne du bénéfice d’un tel droit. Il en résulte que l’opération de location immobilière constitue normalement une activité relativement passive liée au simple écoulement du temps et ne générant pas une valeur ajoutée significative. Quant à la durée de la location, elle n’est pas en soi un critère déterminant pour considérer un contrat comme une location immobilière.

21\. L’arrêt Temco précité précise en outre que le droit qu’obtient le locataire d’occuper un immeuble à titre exclusif à l’égard des tiers peut être limité par exemple en prévoyant l’usage commun de certains locaux par les locataires.

22\. Quant aux services accessoires à la location immobilière, les commentaires administratifs précisent qu’ils suivent en principe le même régime que la location immobilière - exemption - à condition que le contrat de location ait bien pour objet principal le droit d’occuper l’immeuble concerné et que ce contrat prévoie la fourniture d’un ensemble de services indissociables pour un prix forfaitaire unique sans que le locataire ait la faculté d’en supprimer certains d’entre eux contre une diminution de prix et sans qu’il puisse choisir les prestataires/fournisseurs de ces prestations liées et accessoires.

23\. Parmi les petits services qui sont accessoires ou complémentaires à la location immobilière et qui sont habituellement fournis par le bailleur sans porter préjudice au caractère passif de la mise à disposition de l’immeuble, les commentaires administratifs prévoient :

23.1. les services de maintenance (le chauffage, la climatisation, l’éclairage des locaux, la fourniture d’eau, le nettoyage des locaux occupés privativement y compris le lavage des vitres extérieures, le nettoyage des parties communes et l’entretien de l’ascenseur, la garde de l’immeuble, l’usage de services communs tels que les services de réception, le téléphone et les autres services de télécommunication, …) ;

23.2. depuis le 1er juillet 2016, la mise à disposition du mobilier garnissant l’immeuble loué (biens meubles corporels ou immeubles par destination) tels les tables, les chaises et du matériel constituant l’infrastructure ou l’équipement de base de l’immeuble lorsqu’elle est considérée comme accessoire à la location immobilière. Il en est ainsi lorsque, pour le locataire, elle ne représente pas un but en soi mais un moyen de rendre le service principal, à savoir la location de l’immeuble, plus attrayant.

24\. A titre de tolérance, ces services accessoires peuvent être considérés comme des prestations distinctes et indépendantes et être soumis à la taxe à condition qu’ils soient fournis au preneur par le bailleur lui-même ou par son intermédiaire et moyennant un prix distinct du montant du loyer qui a été conventionnellement fixé entre parties pour ces fournitures.

25\. En l’espèce, Mme X envisage de mettre des cabinets de consultation médicale ou paramédicale à la disposition de locataires. Ces cabinets seront prêts à l’emploi. Pendant les périodes de location, les locataires disposeront d’un droit de jouissance exclusif sur les locaux pris en location, à l’exception des locaux partagés avec les autres locataires (hall d’entrée, salle d’attente et toilettes). Les contrats prévoient une durée de location de plus de 6 mois et le prix est uniquement fonction de la durée de location. En aucun cas, Mme X n’envisage d’intervenir activement ou de manière permanente dans la gestion/utilisation de l’immeuble (ainsi, l’accueil des clients/patients, la prise de rendez-vous pour le compte des locataires, une ligne téléphonique/messagerie commune, un secrétariat commun et la mise à disposition de matériel bureautique ne sont pas prévus). Dans cette mesure, il convient de considérer que la mise à disposition de ces cabinets de consultation répond à la définition de location immobilière proposée par la Cour de Justice et qu’elle peut donc être exemptée par l’[article 44, § 3, 2°, a), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

26\. Par ailleurs, outre la mise à disposition des locaux, Mme X fournira à ses locataires le mobilier nécessaire, le chauffage, l’électricité, l’eau, la connexion Internet ainsi que les services de nettoyage des locaux privatifs et communs. Le prix de ces biens et services sera compris dans le prix du loyer sans qu’il soit possible aux locataires de ne pas prendre certains de ces biens ou services et/ou sans qu’il soit possible pour eux de choisir un autre fournisseur pour ces biens et services. Dans la mesure où ces biens et services sont considérés comme étant accessoires ou complémentaires à la mise à disposition des locaux par les commentaires administratifs (v. n° 23 ci-avant) et qu’ils respectent les conditions prévues par ces commentaires pour suivre le même régime que la location immobilière (v. n° 22 ci-avant), ils pourront eux aussi bénéficier de l’exemption prévue par l’[article 44, § 3, 2°, a), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

27\. Dans l’hypothèse où certains contrats de location seraient conclus pour une durée inférieure ou égale à 6 mois, la mise à disposition des cabinets de consultation et les opérations accessoires devront alors être intégralement soumises à la TVA conformément à l’article 44, § 3, 2°, a), 7ème tiret, du CTVA.

### *III.B. Impôts sur les Revenus*

28\. L’article 37 du CIR 92 dispose que : « Sans préjudice de l'application des précomptes, les revenus des biens immobiliers et des capitaux et biens mobiliers, sont considérés comme des revenus professionnels, lorsque ces avoirs sont affectés à l'exercice de l'activité professionnelle du bénéficiaire desdits revenus.

Par dérogation, les revenus visés à l'article 17, § 1er, 5°, conservent leur qualité de revenus mobiliers sauf dans l'éventualité et dans la mesure où ils excèdent 62.090 euros (montant indexé).

Les revenus nets de ces capitaux et biens mobiliers comprennent le précompte mobilier, réel ou fictif, ainsi que la quotité forfaitaire d'impôt étranger et, le cas échéant, le prélèvement pour l'Etat de résidence ».

29\. Dès lors que les cabinets médicaux seront affectés à l’exercice de l’activité professionnelle de Mme X, il doit être conclu que les revenus locatifs issus de leur utilisation, par des personnes physiques et/ou morales exerçant des professions médicales et/ou paramédicales, devront être considérés comme des revenus professionnels dans le chef du demandeur et imposés à ce titre dans son chef.

## Aangehaalde teksten

2

[WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 4 voorkomens

[C-284/03, arrest van 18 november 2004](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-284-03-arrest) 1 voorkomen