Onroerende financieringshuur, Verkoop, onroerende leasingBtw - Onroerende financieringshuur - Verkoop

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. <…> verstrekte in <…> een recht van erfpacht aan <lease>. Deze laatste trad vervolgens op als lessor <…>. Er werd een leasingovereenkomst gesloten die aanving op <…> en van rechtswege eindigde op <…>.

3. Uit de akte van onroerende leasing (bijlage 1 van de aanvraag) valt af te leiden dat <…> een quasi nieuw gebouw met grond en aanhorigheden in erfpacht heeft gegeven aan <lease>:

“Een als nieuw beschouwd nijverheidsgebouw op en met grond en alle verdere aanhorigheden aan <…>”.

4. De vestiging van het erfpachtrecht gebeurde met toepassing van btw.

5. Ingevolge faillissement van <…> en <…>, werd door <lease> gepoogd om een overnemer voor de leasing te vinden.

6. Deze opvolger werd gevonden in hoofde van de aanvrager, X. X is thans een onroerende leasingnemer (lessee) van een onroerend goed waarbij <lease> als lessor optreedt (<lease> verwierf een erfpachtrecht). De aanvrager verklaart dat de regels zoals neergeschreven in de aanschrijving over wijziging van de onroerende leasingnemer (randnummer 76 van Circulaire AOIF 10/2007 (E.T. 109.976) werden gevolgd.

7. Thans is de aanvrager in onderhandeling met de curator van <…> om over te gaan tot aankoop van de tréfonds. De prijs van de tréfonds zou <…> euro bedragen.

8. Het zou de bedoeling zijn dat de aanvrager op het deel van de grond waarop nog niet gebouwd is alsnog <…> bouwt welke vervolgens met toepassing van btw worden verkocht, met inbegrip van het corresponderende onderliggende grondaandeel. <lease> zou dan mee verschijnen als erfpachthouder.

9. Hoewel hier vroeger wel sprake van was is het thans niet de bedoeling dat <lease> nog een vergoeding bekomt voor de ‘afstand van haar erfpachtrecht’ wanneer de geviseerde grondaandelen zullen verkocht worden.

10. Het grondaandeel dat zal afgesplitst worden, zal ongeveer <…> vierkante meter zijn (totaliteit van de grond bedraagt <…> vierkante meter). Er wordt uitgegaan van een waardering van ongeveer <…> euro per vierkante meter. De verkoopopbrengst van het grondaandeel in totaliteit na ontwikkeling van <…>, zal volgens de aanvrager dus ongeveer <…> euro (exclusief btw) bedragen.

11. De bezorgdheid van de aanvrager hierbij is dat deze operatie een impact zou hebben op het btw-karakter van de lopende onroerende leasing. Volgens de aanvrager is dit niet enkel belangrijk voor <lease> maar ook voor hemzelf aangezien elke btw-navordering op <lease> contractueel op hem verhaald kan worden.

12. Inzake het theoretisch kader voor deze vraagstelling kan verwezen worden naar Circulaire nr. AOIF 10/2007 (E.T.109.976) dd. 12.04.2007. Onder andere de randnummers 59 en 60 (recht op aftrek in hoofde van de leasinggever) en 73 en 74 (overdracht van het gebouw vóór het verstrijken van de termijn) zijn hierbij relevant. Enerzijds leren we hieruit (randnummers 59 en 60) dat het door <lease> in <…> aangekochte erfpachtrecht een bedrijfsmiddel uitmaakt in haar hoofde en de door haar destijds betaalde btw op deze aankoop volledig in aftrek kon worden gebracht. Anderzijds lezen we hier ook (randnummers 73 en 74) dat de overdracht van haar rechten tot gevolg heeft dat de onroerende financieringshuur buiten het toepassingsgebied van artikel 44, §3, 2°, b W.Btw valt en tot een herziening van de btw-aftrek noodzaakt.

13. Bijzonder aan de voorgelegde situatie (en wat niet in de circulaire wordt besproken) is het gegeven dat de overdracht slechts betrekking heeft op een deel van het betrokken onroerend goed. In die zin achten we het logisch dat de gevolgen ook gedeeltelijk, pro rata, worden toegepast.

14. Concreet heeft <lease> in <…> als erfpachtnemer/onroerende leasinggever, alle btw afgetrokken ingevolge aankoop van het erfpacht. Blijkens de akte (bijlage 4 van de aanvraag) drukte er <…> euro btw op het deel van het erfpachtrecht dat betrekking had op de grond.

15. Op basis van de door de aanvrager aangereikte cijfers en dus uitgaand van het feit dat de betrokken grond in totaal <…> vierkante meter is en het stuk grond dat nu wordt afgesplitst ongeveer <…> vierkante meter bedraagt, kan men stellen dat <…>% van de btw die op de grond drukte (circa <…> euro) vandaag voor herziening vatbaar is.

16. Het feit dat dit stuk grond vandaag wordt overgedragen door <lease> moet dan ook leiden tot een gedeeltelijke herziening conform randnummer 74 van Circulaire E.T.109.976 en dus voor het jaar van de overdracht en voor de nog lopende jaren van de herzieningstermijn. De hierboven berekende <…> euro kan hierbij als vertrekpunt worden genomen.

17. De aanvrager verklaart tenslotte dat hij zich sterk maakt dat <lease> deze btw zal voldoen via verwerking in de btw-aangifte die volgt op de uitreiking van onderhavige ruling.