--- title: "Voorafgaande beslissing 2020.1694 · Verbouwde oude gebouwen, K.B. nr. 20, tabel A, Rubriek XXXI" description: "Verbouwde oude gebouwen, K.B. nr. 20, tabel A, Rubriek XXXI, tarief van de Btw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2020.1694 van 18 augustus 2020." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2020-1694-verbouwde-oude-gebouwen-artikel-37-7e6d" lang: "nl" --- # Verbouwde oude gebouwen · Btw - Verbouwde oude gebouwen - Artikel 37 btw wetboek – K.B. nr. 20, tabel A, Rubriek XXXI **Nummer** 2020.1694 **Datum** 18 augustus 2020 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 83 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2020.1694 d.d. 18.08.2020 *Btw* · *Verbouwde oude gebouwen* · [*Artikel 37 btw wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) *– K.B. nr. 20, tabel A, Rubriek XXXI* ## Samenvatting De renovatie en omvorming van delen van een kantoorgebouw in studentenkoten met behoud van de dragende muren,de bestaande verdiepingen, toegangen, zich situerend binnen de bestaande bouwschil, is niet van die aard dat de uit te voeren werken de structuur van het bestaande gebouw ingrijpend wijzigt. De uitgevoerde werken dragen ertoe bij dat delen van een kantoorgebouw heringedeeld en omgevormd worden in studentenkoten die tezamen per verdieping met de gemeenschappelijke keuken, eethoek en ontspanningsruimten één collectieve woonkavel per verdieping vormen. De werken ressorteren binnen het toepassingsgebied van rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag strekt ertoe een voorafgaande beslissing te bekomen overeenkomstig artikel 20 van de Wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken en heeft betrekking op de vraag of het verlaagde btw-tarief van 6% bij toepassing van tabel A, rubriek XXXI bij Koninklijk Besluit nr. 20 van 20/07/1970 genomen in uitvoering van [artikel 37 van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37), toepasselijk is op de renovatie van een bouwdeel omvattende niveaus +1, +2, +3 en +4 gelegen, op een perceel grond, op heden ten kadaster gekend als … ## II. Omschrijving van de verrichtingen 2\. In 2016 heeft A de eigendom verworven van een pand, deel I *(1)*, met als doel het perceel zelfstanding te herontwikkelen door afbraak en heropbouw. --- *\[(1) Reeds voorwerp van DVB beslissing 2020.0050\]* --- 3\. Na contacten met de aanpalende buren werd duidelijk dat X zijn eigendom, deel II, wenste te verkopen omwille van een te lage bezettingsgraad van het gebouw. Uiteraard was dit een opportuniteit voor A aangezien er heel wat synergiën mogelijk waren bij de ontwikkeling van beide naast elkaar liggende eigendommen (deel I en deel II). 4\. Aangezien A niet de financiële draagkracht heeft om dit bijkomend deel II, voorwerp van deze aanvraag, te ontwikkelen, heeft A deze opportuniteit gemeld aan bestaande vrienden en kennissen. Hieruit is een projectgroep ontstaan die het project deel II, kan realiseren. 5\. Op dat ogenblik waren er 3 betrokken groepen: 5.1 Y eigenaar van het gelijkvloers van deel II; 5.2 X eigenaar van de verdiepingen 1, 2, 3 en 4 van deel II; 5.3 projectgroep waarvan A de negotiaties met bovenstaande partijen leidde. 6\. De onderhandelingen met X handelden omtrent de aankoop van de verdiepingen 1,2, 3 en 4 (prijs, voorwaarden, voorwaarden van de koopoptie). Als resultaat werd een notariële koopoptie opgesteld tussen A en X. 7\. De onderhandelingen met Y handelden omtrent volgende aspecten: 7.1 het bereiken van een akkoord en de voorwaarden omtrent de bestemmingswijziging van de bovenliggende verdiepingen naar studentenkamers; 7.2 het bereiken van een akkoord omtrent de prijs en voorwaarden om bepaalde loten te onttrekken aan de VME (vereniging van mede eigenaars) van deel II ten voordele van deel I; 7.3 de voorwaarden tot het toekennen van gebruiksrechten van doorgang aan het aanliggende pand, deel I; 7.4 de modaliteiten omtrent de verbouwingswerken; 7.5 het bereiken van een akkoord omtrent de nieuwe quotiteiten van de privatieve delen omwille van de bestemmingswijziging naar studentenkamer; 7.6 het opstellen van een nieuwe basisakte die de akkoorden uit bovenstaande punten bundelt. 8\. De ondertekening van de nieuwe basisakte tussen de partijen Y en A kan pas plaatsvinden nadat A eigenaar is van de 4 verdiepingen en officieel vertegenwoordigd is in de VME van Deel II. 9\. Voorgaande punten zijn noodzakelijk alvorens de eigendommen van de privatieve delen van de verdiepingen 1, 2, 3 en 4 kunnen opgedeeld worden naar de deelnemers in de projectgroep: enkel mits het bestaan van de nieuwe basisakte inclusief de bepaling van de quotiteiten van de nieuwe privatieve delen, kunnen de privatieve delen verdeeld worden: 9.1 19,60% van de quotiteiten blijft uiteindelijk eigendom binnen A; 9.2 80,40% van de eigendommen wordt op deze wijze herverdeeld naar de nieuwe eigenaars binnen de projectgroep, andere dan A. 10\. De achterliggende grond en bouwdelen blijven in de gemeenschap van Deel II en maken ook deel uit van de vernieuwde basisakte die beheerd wordt door de VME bestaande uit Y, A en de nieuwe deelnemers c.q. andere aanvragers. 11\. De renovatiewerken gebeuren in Deel II op de niveaus +1, +2, +3, en +4. De bestaande kantoorgebouwen zijn gebouwd als “gesloten bebouwing” waarbij de zijgevels aansluiten op bestaande gevels van de buren. De voorgevel grenst aan het voetpad en de achtergevel is omringd met bestaande gebouwen. De hoofdstructuur van het gebouw blijft behouden evenals de kantoren op het gelijkvloers. De huidige kroonlijsthoogte bedraagt 17,7m en het bestaande technische verdiep heeft een setback met kroonlijsthoogte 21m. Vanaf de 1ste verdieping worden de kantoren omgebouwd naar 29 studentenkoten. Op elke verdieping bevindt zich er een gemeenschappelijke keuken, eetruimte en ontspanningsruimte. 12\. De betroffen renovatie, zoals goedgekeurd in de vergunning, handelen over het uitvoeren van niet-constructieve renovatiewerken om de bestemming van studentenhuisvesting te finaliseren. Bij de renovatie wordt het gebouw ook zodanig aangepast dat het weer voldoet aan de eisen van deze tijd op het gebied van milieuzuinigheid, duurzaamheid, brandveiligheid, enz. Hierbij maakt men gebruik van zowel de oude als nieuwe materialen en technieken. 13\. De 4 verdiepingen van het bestaande gebouw worden gerenoveerd en gefinaliseerd naar 29 studentenkamers: 13.1 acht studentenkamers op de 1e verdieping; 13.2 acht studentenkamers op de 2e verdieping; 13.3 acht studentenkamers op de 3e verdieping; 13.4 vijf studentenkamers op de 4e verdieping. 14\. Door de bouwvergunning zijn er in totaal 26 éénpersoonskoten en 3 studentenkoten op de 4de verdieping vergund als tweepersoonskoten. 15\. Alle studentenkoten hebben een eigen douche, toilet, vaste wastafel, vaste kasten, vast bureel en bed. De koten hebben een netto oppervlakte tussen 18m² en 40m². Elke verdieping heeft 301m² bruto bouwoppervlakte, verdeeld over de studentenkoten en de gemeenschappen ten behoeve van de studentenkoten. 16\. De voorziene werken: 16.1 aanpassing van brandweerstand en geluidsisolatie van de binnenwanden tussen de studentenkamers en naar de gemeenschappen; 16.2 plaatsing bijkomende niet-dragende binnenwanden; 16.3 aanpassingen en modernisatie van de technieken; 16.4 elektriciteitsnet met individuele meters per studentenkamer; 16.5 uitvoering energie besparende maatregelen; 16.6 verwarming van de studentenhuisvesting; 16.7 sanitaire voorzieningen per studentenkamer en gemeenschappen; 16.8 watervoorziening (leidingwater en regenwater) per studentenkamer; 16.9 installatie van brand- en alarmtoestellen; 16.10 Installatie van toegangs- en veiligheidssystemen. 17\. Afwerkingen: 17.1 afwerking van de studentenkamers en de gemeenschappelijke ruimten: vernieuwing valse plafonds, schilderwerken, vloeren, binnenschrijnwerk; 17.2 plaatsing van sanitaire toestellen (WC, douche, wastafel); 17.3 plaatsing inbouwkasten; 17.4 plaatsing van gemeenschappelijke keukens; 17.5 schilderwerken; 17.6 installatie van verlichting en verlichtingsnet; 17.7 aanpassingen aan de norm voor regenwaterinfiltratie op de binnenkoer; 17.8 heraanleg inkom en binnenkoer; 17.9 het inrichten van de koten en de gemeenschappen (bedden, zetels, zithoeken, tafels, stoelen, …). 18\. Alle dragende muren, het dak en de structuur van het bestaande gebouw blijven in takt en worden niet gerenoveerd. De buitencontour en volumetrie van het gebouw worden niet gewijzigd. Lift en trappenhallen blijven volledig ongewijzigd. ## III. Beslissing 19\. Rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20 genomen ter uitvoering van [artikel 37 van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37), voorziet in de toepassing van het btw tarief van 6% voor het uit te voeren werk in onroerende staat, mits navolgende voorwaarden vervuld worden: 19.1 de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben; 19.2 de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt; 19.3 de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, § 1 of [artikel 22bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis) van het Wetboek; 19.4 de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker \[…\]; 19.5 de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. 19.6 het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op: \- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen; \- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. 20\. Om te bepalen of de uitgevoerde werken enkel de renovatie, omvorming en verbetering van de bouwdelen tot voorwerp hebben dient vooreerst onderzocht of de uit te voeren werken de structuur en het bestaande bouwwerk niet dermate aantasten dat ze leiden tot de totstandkoming van een nieuw gebouw. Met verwijzing naar de randnummers 16 tot en met 18 dient gesteld dat de uitgevoerde werken op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw. 21\. De bouwvergunning voorziet per bouwniveau (niveaus +1, +2, +3 en +4) telkens 5 tot 8 studentenkoten van 18m² tot 40m² netto vloeroppervlakte. Deze zijn voorzien en worden ingericht met (tweepersoons)bed, bureel, zitruimte, kasten, douche, WC en wastafel. Er is bijkomend een ruime keuken, eethoek en ontspanningsruimten die gebruikt wordt door de bewoners van de verdieping. De studentenkoten per verdieping tezamen met de gemeenschappelijke keuken, eethoek en ontspanningsruimten vormen één collectieve woonkavel per verdieping. 22\. De voorwaarde van de aanpassing van het gebouw aan zijn bestemming van privéwoning moet op zijn minst voldaan zijn na uitvoering van de werken, maar het is niet vereist dat het gebouw reeds aan deze bestemming aangepast was vóór deze uitvoering. Het verlaagde btw-tarief is bijgevolg toepasselijk, voor zover alle overige voorwaarden vervuld zijn. Het volstaat niet dat het gebouw aangepast is aan zijn bestemming van bewoning. Het is daarenboven inderdaad vereist dat het daarvoor daadwerkelijk wordt gebruikt. 23\. Uit de beschrijving van de studentenkoten, ondersteunt door de afgeleverde bouwvergunning, en de door de aanvragers aangegane engagement, mag geconcludeerd worden dat de aanvragers de ruimten zullen verhuren aan personen die ze bestemmen voor privé bewoning. 24\. Voor de toepassing van rubriek XXXI moet onder ‘eindverbruiker’ worden verstaan de persoon die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, enzovoort) of een recht van genot (inzonderheid als huurder) bezit op de woning die hij geheel of gedeeltelijk als privéwoning gebruikt, zonder van die woning een specifieke exploitatie of een bijhorigheid van een beroepswerkzaamheid te maken. 25\. Uit de onder randnummers 3 tot en met 9, hiervoor, weergegeven context van onderhavig project, mag besloten worden dat A samen met de andere aanvragers, elk voor het hun toekomend deel zowel privatief als gemeenschappelijk, optreden als eindverbruiker voor de betreffende werken in onroerend staat dat hun door de diverse dienstverrichters in rekening gebracht zal worden. 26\. De aanvragers hebben bevestigd dat de uit te voeren werken enkel uitgevoerd worden aan de privatieven dan wel gemeenschappelijke delen die uitsluitend aangewend worden in het kader van voormelde studentenkoten. Voormelde houdt in dat alle in de aanvraag optredende partijen voor het werk in onroerende staat uit te voeren in de onder randnummer 13 opgesomde bouwdelen als eindgebruiker aangemerkt moeten worden. 27\. Vaststellende dat het gebouw reeds meer dan 15 jaar in gebruik genomen werd, leidt ertoe dat aan deze voorwaarde voldaan is. ## Aangehaalde teksten 2 [WBTW art. 37](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) 3 voorkomens [WBTW art. 22bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis) 1 voorkomen