Op de verkoop van het gebouw aan de koper die het gebouw

Tekst van de beslissing

Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende:

1. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

2. Met deze aanvraag tot voorafgaande beslissing wenst de aanvrager bevestiging te bekomen dat het verlaagde btw-tarief van 12% kan worden toegepast op de levering van het Gebouw door X aan Y, gelet op het feit dat Y het Gebouw op haar beurt aansluitend zal verhuren met vrijstelling van btw aan de exploitant van assistentiewoningen (Z) teneinde het gebouw uit te baten als een woningcomplex voor de huisvesting van bejaarden overeenkomstig rubriek XI, §1, lid 1, 2° van tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20.

3. Zoals hierboven uiteengezet zal het Gebouw – opgericht als assistentiewoningen – door X worden overgedragen aan Y. Het Gebouw dat voor btw-doeleinden kwalificeert als een nieuw gebouw in de zin van art. 44, §3, 1°, a) van het wbtw dient met btw te worden overgedragen. Aangezien X als een btw-plichtige in de zin van art. 12, §2 van het wbtw dient te worden beschouwd, zal zij over deze verkoop verplicht btw moeten aanrekenen.

4. De aanvrager meent dat deze verkoop in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI, §1, lid 1, 2° van tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20 (met uitzondering van de toepassing van het standaardtarief van 21% op een minimaal gedeelte van de koopprijs, i.e. EUR <…>, ingevolge het recht van vruchtgebruik dat zal worden toegekend op <…> (van de <…>) parkeerplaatsen in de ondergrondse parking aan <…>).

5. Ingevolge rubriek XI, §1, lid 1, 2° van tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20 is een verlaagd tarief van 12% van toepassing op de levering van een onroerend goed of vestiging van een zakelijk recht op een onroerend goed, wanneer:

i. dat onroerend goed bestemd is voor de huisvesting in het kader van het sociaal beleid waaronder woningcomplexen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor de huisvesting van bejaarden (zoals uiteengezet in rubriek X, §1, A), d) van tabel B van het KB nr. 20),

ii. de woningcomplexen worden verhuurd aan de personen bedoeld in rubriek X, §1, A), d) van tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20, namelijk publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen die de verblijfsinrichtingen voor bejaarden welke door de bevoegde overheid zijn erkend in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg beheren, en

iii. de voorziene huurtermijn ten vroegste eindigt op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming van de woning of het woningcomplex heeft plaatsgevonden. Deze minimumverhuurtermijn wordt bij de aanvang van de verhuurovereenkomst vastgesteld. Indien de verhuurtermijn niet zou worden nageleefd binnen de verhuurperiode van 15 jaar, moet de privé-investeerder het verleende belastingvoordeel voor het jaar waarin deze wijziging zich voordoet en de overblijvende jaren aan de Staat terugstorten tot beloop van één vijftiende per jaar van de nog te verlopen tijd van deze periode.

6. Uit voormelde bepaling blijkt derhalve dat het verlaagd btw-tarief van 12% van toepassing is op de levering wanneer het onroerend goed wordt verhuurd aan de erkende exploitant van het woningcomplex voor de huisvesting van bejaarden (zoals bv. assistentiewoningen). Deze persoon dient in de regel de eigenaar of huurder te zijn van het gebouw dienstig als verblijfsinrichting of dient, meer algemeen, een zakelijk recht (bv. vruchtgebruik) of een recht van genot op dat gebouw te bezitten.

7. Het voordeel van het verlaagd tarief kan aldus worden genoten door de persoon, die zonder exploitant te zijn van de inrichting, het zakelijk recht of het recht van genot dat hij bezit op het gebouw overdraagt, inzonderheid bij wijze van verhuur, aan de exploitant die de inrichting beheert.

8. Voor de toepassing van het verlaagd tarief is het dus niet noodzakelijk dat de persoon die de opdrachtgever van de handeling is tevens de hoedanigheid heeft van beheerder. Essentieel is dat de handeling rechtstreeks betrekking heeft op de exploitatie van de homes of internaten, onder de voorwaarden gesteld door de wetgeving. Bijgevolg kan het verlaagd btw-tarief van 12% worden ingeroepen voor een gebouw dat wordt gefactureerd aan een koper die een genotsrecht of een zakelijk recht op dat gebouw toekent aan een publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon die de inrichting met de nodige erkenning zal beheren.

9. Gelet op voormelde kan de DVB bevestigen dat de verkoop van het Gebouw door X aan Y onderhevig is aan 12% btw (met uitzondering van de toepassing van het standaardtarief van 21% op een minimaal gedeelte van de koopprijs, i.e. EUR <…>, ingevolge het recht van vruchtgebruik dat zal worden toegekend op <…> (van de <…>) parkeerplaatsen in de ondergrondse parking aan <…>). Y is er bij de aankoop namelijk toe gehouden om het Gebouw (bestemd voor assistentiewoningen) gedurende een termijn van <…> ter beschikking te stellen van de exploitant van de assistentiewoningen, zijnde Z.

10. De DVB benadrukt echter dat opdat het verlaagd btw-tarief van 12% kan worden toegepast, het vereist is dat het onroerend goed wordt aangewend als verblijfsinrichting voor bejaarden die door de bevoegde overheid is erkend in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg (zijnde het Woonzorgdecreet van 15 februari 2019). Voor nieuwbouwprojecten kan de erkenning als groep van assistentiewoningen evenwel niet worden aangevraagd zolang de nieuwbouw niet klaar is voor exploitatie. Om die reden heeft de administratie aanvaard dat het verlaagd tarief van 12% mag worden toegepast in afwachting van de erkenning als groep van assistentiewoningen op basis van een door de initiatiefnemer (zijnde de exploitant van de assistentiewoningen) aan te vragen voorafgaande vergunning voor de groep van assistentiewoningen. In dat verband verklaart de aanvrager dat Z (als exploitant van de assistentiewoningen) voormelde vergunning zal aanvragen bij het (Vlaams) Agentschap Zorg en Gezondheid.

11. Tenslotte wijst de DVB op de in rubriek XI, §1, lid 2, onder de punten 1° tot en met 3° vermelde administratieve formaliteiten die dienen te worden vervuld opdat het verlaagd tarief van 12% kan worden genoten. De aanvrager heeft deze zelf opgenomen in zijn aanvraag.