De werken die zullen worden uitgevoerd aan een bestaand kantoorgebouw

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. Op <…> sloot de aanvrager een overeenkomst <…>.

3. Op basis van deze overeenkomst zal de aanvrager, als bouwheer, overgaan tot verbouwing van dit kantoorgebouw tot 6 appartementen.

4. Uit de bouwvergunning (bijlage 4 van de aanvraag) blijkt dat het betrokken pand als monument is beschermd bij Ministerieel Besluit van <…>. De aanvrager verklaart dat er bij de verbouwingswerken niets zal veranderen aan de structuur. Traphallen, bestaande vloeren, liftkoker, dakstructuur, buitenschrijnwerk worden allemaal behouden. Er zullen enkel niet-dragende wanden aangepast en bijgeplaatst worden. Tevens zal er een extra plafond onder het bestaande geplaatst worden om de akoestiek en de brandveiligheid te verbeteren. Per appartement zal er ook een CV, keuken en badkamer geplaatst worden. De werken blijven binnen de bestaande bouwschil. De plannen en de offertes worden als bijlage bij de aanvraag gevoegd (cf. bijlagen 2, 3 en 5).

5. De vraag is vooreerst of al de uit te voeren werken kunnen gebeuren aan het verlaagd btw-tarief van 6% conform rubriek XXXI van Tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20. Vervolgens is de vraag of de appartementen kunnen verkocht worden met vrijstelling van btw.

A. Toepasselijk tarief

6. Cruciaal voor de bepaling van het tarief op de uit te voeren werken is vooreerst de vraag of deze werken kunnen worden gekwalificeerd als verbouwingswerken dan wel of deze van dergelijke ingrijpende aard zijn dat ze leiden tot een nieuwbouw.

7. Uit de voorgelegde informatie blijkt dat er niet zal geraakt worden aan de structuur van het bestaande gebouw. Er zijn tevens geen uitbreidingen qua volume. We kunnen vaststellen dat er in casu wel degelijk kan gesproken worden over een verbouwing.

8. Rest de vraag of er in het kader van deze verbouwing wordt voldaan aan de in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 opgelegde voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief ad 6%.

9. De aanvrager overloopt in zijn aanvraag de voorwaarden zoals verwoord in §1, punten 1 tot en met 5 van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 en verklaart en motiveert dat hij aan al deze voorwaarden en formaliteiten zal voldoen.

10. De DVB kan verder bevestigen dat het gegeven dat de aanvrager de werken uitvoert met het oog op de verkoop van de appartementen niet belet dat hij kan worden gekwalificeerd als eindverbruiker in de zin van punt 4 van §1 van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 (cf. aanschrijving 86/006 dd. 22/08/1986, randnummer 76).

11. Gezien het voorgaande kan de DVB besluiten dat de werken die aannemers zullen verrichten in opdracht van <…> met betrekking tot de omvorming van het bestaande kantoorgebouw tot 6 appartementen, kunnen plaats vinden met toepassing van het verlaagd tarief ad 6% conform rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20.

B. Verkoop met vrijstelling van btw

12. De 6 appartementen zullen door de aanvrager te koop worden aangeboden. De verkoop van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw conform artikel 44, §3, 1°, a), lid 1 W.Btw. In het tweede lid van hetzelfde artikel wordt echter een uitzondering op de vrijstelling voorzien voor nieuwe gebouwen.

13. In de geest van de tekst van dit artikel dient niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze wordt verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw (Btw-handleiding, 2015, randnummer 152/2; Btw-commentaar, 01/07/2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, 3.C.).

14. Aansluitend op de hogere bespreking kunnen we vaststellen dat de beoogde appartementen hun basis vinden in het reeds bestaande gebouw. Dit gebouw ondergaat een verbouwing maar wordt hierbij niet in zijn wezenlijke kenmerken gewijzigd, noch is er sprake van enige uitbreiding qua volume.

15. De DVB kan dan ook bevestigen dat de verkoop van de 6 appartementen zal vrijgesteld zijn van btw conform artikel 44, §3, 1°, a) lid 1 W.Btw.