Verbouwd oud gebouw, Ingrijpende renovatiewerkenBtw - Verbouwd oud gebouw - Ingrijpende renovatiewerken - Optionele btw-heffing van onroerende verhuur

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De rulingaanvraag heeft betrekking op de vraag of een onroerend goed na verbouwing kwalificeert als een nieuw onroerend goed in de zin Art 44, §3, 1° btw-wetboek.

2. De rulingaanvraag heeft in tweede instantie betrekking op de optionele BTW-heffing van de onroerende verhuur aan belastingplichtigen voor de doeleinden van hun economische activiteit.

II. Beslissing

3. Met onderhavige rulingaanvraag wenst aanvrager te vernemen of het verbouwde en uitgebreide pand kan verhuurd worden met toepassing van btw overeenkomstig artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek.

4. Artikel 44, §3, 2° van het btw-wetboek bepaalt dat de verpachting en de verhuur van uit hun aard onroerende goederen van de belasting is vrijgesteld, met uitzondering van:

…

d)de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen.

De optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst.

De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is. Deze voorwaarde is niet van toepassing op de overeenkomsten tot terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bedoeld onder punt a), tweede streepje waarvoor de optie kan worden uitgeoefend.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt verstaan onder "bijhorend terrein", het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd.

De Koning bepaalt het tijdstip waarop de optie moet worden uitgeoefend en de vormvereisten die daarbij moeten worden nagekomen;

II.1. Verbouwd oud gebouw

5. In Circulaire 2019/C/25 van 21 maart 2019 wordt in FAQ nr. 3 vermeld dat als basisregel voor de toepassing van artikel 44, §3, 2° d) geldt dat de optie voor de belastingheffing betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan.

6. Er dient derhalve te worden onderzocht of het beschreven oud pand dergelijke ingrijpende of belangrijke renovatiewerken zal ondergaan.

7. Zo zal het pand structurele wijzingen ondergaan. Het gebouw zal onder meer volledig worden gestript, draagmuren zullen worden gesloopt, vloeren worden vervangen, bestaande trappen worden verwijderd en vervangen, nieuwe dragende wanden en nieuwe funderingsplaten zullen toegevoegd worden, … . Daarnaast zullen delen worden bijgebouwd.

8. Deze renovatiewerken tonen een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het pand waardoor het na de voorgenomen werkzaamheden de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

9. Bijkomend vermeldt de aanvrager dat de waarde van de uitgevoerde werken meer dan 60 % zullen bedragen van de verkoopwaarde van het onroerend goed na de werken.

10. Gelet op het bovenstaande dient te worden besloten dat het onroerend goed door de beschreven renovatiewerken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen zal ondergaan waardoor het na deze verbouwing zal kwalificeren als een nieuw onroerend goed en derhalve bedoeld is door artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek.

II.2. Overige toepassingsvoorwaarden van artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek

11. Ook de andere toepassingswaarden van artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek zullen vervuld zijn.

12. De toekomstige huurder zal het gebouw uitsluitend gebruiken voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-belastingplichtige verleent.

13. Het conciërgegedeelte zal tevens bijdragen tot de economische activiteiten van de huurder. Er werd uitdrukkelijk bevestigd dat, rekening houdende met de ligging van het pand, dit gedeelte niet gebruikt kan worden door huurders die volledig vreemd zijn aan economische activiteiten. Daarnaast werd bevestigd dat in de huurovereenkomst zal worden voorzien in een onderverhuur van het conciërgedeelte aan marktconforme voorwaarden. Desgevallend zal evenwel de normale waarde, overeenkomstig art. 33 btw-wetboek, gehanteerd dienen te worden als maatstaf van heffing met betrekking tot de optioneel onroerende verhuur.

14. Er werd een ontwerp huurcontract overgemaakt. Hieruit blijkt dat zowel de verhuurder als de huurder gezamenlijk zullen opteren om deze huurovereenkomst aan de btw te onderwerpen.

15. De bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd in … waardoor geen btw opeisbaar geworden is op de eigenlijke materiële bouwwerkzaamheden voor 1 oktober 2018.