Tarief, Huisvesting in het kader van het sociaal beleidBtw - Tarief - Huisvesting in het kader van het sociaal beleid – Privé-initiatief - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XI (§ 1, 1°, h)) van tabel B van de bijlage bij KB nr. 20

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend door X, een openbaar bestuur.

2. X wenst een nevenbestemming te realiseren voor haar gebouw. X wil dit gebouw horizontaal opsplitsen en in het bovenste gedeelte van het gebouw woningen bouwen met het oog op verhuur op de sociale woningmarkt.

II. Vraagstelling

3. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat:

• X die, met het oog op de realisatie van de nevenbestemming van het gebouw, in het bovenste gedeelte van het bedoelde gebouw sociale woningen bouwt in omstandigheden waarin de btw opeisbaar wordt om die te verhuren aan één van de instellingen die instaan voor het sociale woningbeleid, in casu een sociaal verhuurkantoor, voor deze materiële werken in onroerende staat (bouwwerken) het verlaagde btw-tarief van 12% kan genieten overeenkomstig rubriek XI van tabel B van het Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970;

• laatstbedoelde verlaagde btw-tarief van 12% van toepassing is op de kosten van het volledige bouwproject dan wel slechts van toepassing is op de door de aanvrager te dragen bouwkosten die rechtstreeks gelinkt zijn aan de realisatie van de sociale woningen in kwestie.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

4. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Huisvesting in het kader van het sociaal beleid – prive-initiatief

III.A.1. Toepassingsgebied

8. Om het tekort aan sociale woningen op te vangen, werd het verlaagde btw-tarief van 12% met ingang van 01.01.2017 uitgebreid naar sociale woningbouw door privé-investeerders. Het kan hierbij gaan om particulieren, vastgoedontwikkelaars alsmede elke andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid is erkend.

9. Mits naleving van bepaalde voorwaarden en formaliteiten (cf. infra) kan elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die een woning of woningcomplex koopt, bouwt, verbouwt, huurt of in leasing neemt in omstandigheden waarin de btw opeisbaar wordt om die te verhuren aan één van de instellingen die instaan voor het sociale woningbeleid, het tarief van 12% genieten.

10. Het voordeeltarief van 12% is van toepassing op de volgende handelingen:

• de leveringen van nieuwe gebouwen (in de zin van artikel 1, § 9, van het Btw-Wetboek) alsook de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op nieuwe gebouwen die niet van btw zijn vrijgesteld op grond van artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek;

• het eigenlijk en oneigenlijk werk in onroerende staat (op grond van artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek en de handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3°-6° van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970), met uitsluiting van het reinigen. Het gaat hierbij zowel om nieuwbouw, fundamentele vernieuwbouw als om renovatie- en onderhoudswerken;

• de in artikel 44, § 3, 2°, b) bedoelde btw-lease zoals voorzien in Btw-KB nr. 30 van 29.12.1992 en de in artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek bedoelde onroerende verhuur (optionele belastingheffing).

11. Het verlaagde btw-tarief van 12% is in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, en;

• de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

III.A.2. Grondvoorwaarden: verhuur in het kader van het sociaal beleid

12. Het determinerend criterium voor de toepassing van dit verlaagd tarief is de partij aan wie de privé-investeerder het gebouw zal verhuren.

13. De btw-verlaging is aan twee grondvoorwaarden onderworpen:

• het verlaagd tarief is maar van toepassing voor woningen of appartementen die door de koper, bouwheer of leasingnemer van het onroerend goed, of gewoon de privé-investeerder, worden verhuurd aan publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen die door hen (sociale dienstverleners) op hun beurt worden bestemd om te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid, onder meer aan sociale verhuurkantoren (SVK’s).

Deze sociale dienstverleners onderverhuren het onroerend goed dus aan een eindgebruiker die de effectieve gebruiker van het goed is;

• de verhuurtermijn bedraagt minimaal 15 jaar. Om het verlaagde btw-tarief van 12% te kunnen genieten, moet de voorziene verhuurtermijn ten vroegste eindigen op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming van de woning heeft plaatsgevonden.

Deze minimumverhuurtermijn wordt bij de aanvang van de verhuurovereenkomst vastgesteld.

Indien deze verhuurtermijn niet wordt nageleefd voorziet de tweede alinea van § 6 van voornoemde rubriek XI een herzieningsvariant voor het verlaagd tarief (met terugstorten van het teveel genoten verlaagd tarief). Ingeval de verhuurtermijn niet wordt nageleefd binnen de verhuurperiode van 15 jaar, moet de privé-investeerder het verleende belastingvoordeel voor het jaar waarin deze wijziging zich voordoet en de overblijvende jaren aan de staat terugstorten tot beloop van één vijftiende per jaar van de nog te verlopen tijd van deze periode

III.A.3. Formaliteiten

14. Om het verlaagd btw-tarief van 12% te kunnen genieten, moeten de volgende administratieve formaliteiten vervuld zijn:

1. De verwerver, bouwheer, leasingnemer of huurder van het onroerend goed (al naargelang van het geval) moet:

a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen17 en 22bis, van het Btw-Wetboek bij de bevoegde beheersdienst KMO’s of GO’s in het ambtsgebied waar hij zijn woonplaats of maatschappelijke zetel heeft, een verklaring indienen in de vorm bepaald door de minister van Financiën of zijn gemachtigde, dat in het kader van het sociaal beleid dit onroerend goed bestemd is om te worden verhuurd aan een in de gunstregeling bedoelde maatschappij, instelling of gewestelijk fonds. De betreffende btw-verklaring nr. 110/1 moet overigens door deze laatsten worden ondertekend;

b) aan de overdrager, de aannemer of de leasinggever of verhuurder (al naargelang van het geval) een kopie van voornoemde btw-verklaring overhandigen;

c) een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract gesloten met de in de gunstregeling bedoelde maatschappij, instelling of gewestelijk fonds voorleggen bij de beheersdienst KMO’s of GO’s bedoeld in de bepaling onder a) hiervoor, binnen de maand vanaf de ondertekening van dit contract;

2. De overdrager, aannemer, leasinggever of verhuurder van het onroerend goed moet:

a) op de uitgereikte factuur en het dubbel dat hij moet bewaren de datum en het referentienummer vermelden van de btw-verklaring nr. 110/1 alsook de gegevens van de beheersdienst KMO’s of GO’s die ze heeft ontvangen;

b) uiterlijk de laatste werkdag van de maand die volgt op de maand waarin de factuur met toepassing van het verlaagd tarief van 12% werd uitgereikt, de beheersdienst KMO’s of GO’s een kopie van deze factuur toesturen.

III.B. Toepassing op onderhavige situatie

15. Mits naleving van bepaalde voorwaarden en formaliteiten (cf. supra) kan X die, met het oog op de realisatie van de nevenbestemming van het bedoelde gebouw, in het bovenste gedeelte ervan sociale woningen bouwt in omstandigheden waarin de btw opeisbaar wordt om die te verhuren aan één van de instellingen die instaan voor het sociale woningbeleid, in casu een sociaal verhuurkantoor, voor deze materiële werken in onroerende staat (bouwwerken) het verlaagde btw-tarief van 12% genieten overeenkomstig rubriek XI van tabel B van het Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970.

16. De aanvrager heeft aan de DVB een gedetailleerde kostenraming door een architectenbureau ter inzage voorgelegd.

17. De aanvrager merkt op dat een aantal door hem naar voor gebrachte kosten ook rechtstreeks gelinkt zijn aan de oprichting van de sociale woningen.

18. Dit standpunt van de aanvrager wat betreft deze kosten, wordt niet gedeeld door de DVB. Naar het oordeel van de DVB kan de aanvrager het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970 enkel genieten voor die materiële werken in onroerende staat (bouwkosten) die rechtstreeks gelinkt zijn aan de realisatie van de sociale woningen.

19. Volgens de aan de DVB voorgelegde opsplitsing van de geraamde bouwkosten maken de kosten die rechtstreeks gelinkt zijn aan de realisatie van de sociale woningen een bepaald procentueel gedeelte uit van de totale geraamde kost van het bouwproject.

Voor het saldo betreft het kosten die niet rechtstreeks gelinkt zijn aan de realisatie van de sociale woningen, daaronder begrepen de kosten vermeld in randnummer 17, en die niet zijn onderworpen aan het voordeeltarief van 12% overeenkomstig voornoemde rubriek XI.

20. De DVB doet hierbij enkel uitspraak over de gehanteerde methodiek zonder de concrete cijfers te onderzoeken of te beoordelen. Het lokaal btw-controlekantoor waarvan de aanvrager afhangt, zal de concrete cijfermatige toepassing definitief beoordelen.

Het hiervoor vermelde aandeel in de totale geraamde kost van het bouwproject van de kosten die rechtstreeks gelinkt zijn aan de realisatie van de sociale woningen, kan dus onder controle en toezicht van het lokaal btw-controlekantoor waarvan de aanvrager afhangt, definitief bepaald worden op het in randnummer 19 vermeld procentueel gedeelte of kan eventueel nog worden verminderd op basis van de door dit kantoor gedane vaststellingen.