De verbouwing van een boerderij, waarvan de eerste ingebruikneming dateert van meer

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation du taux de TVA applicable aux travaux immobiliers effectués aux unités autonomes destinées à être affectées au logement.

II. Description des faits

2. Un propriétaire souhaite transformer une ferme.

3. S’agissant du corps principal, il s’agit de rénover/transformer et l’aménager en diverses unités autonomes lesquelles, après la réalisation des travaux, auront les destinations suivantes. Certaines d’entre elles seront affectées à des activités diverses (commerces, entrepôt…), d’autres seront affectées au logement.

4. S’agissant des parties communes, il y a lieu d’entendre tous les aménagements qui vont être réalisés dans la cour intérieure du corps principal.

III. Décision

5. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

6. Conformément à l’article 37 du CTVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

7. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

7.1. Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

7.2. Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

7.3. Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ;

7.4. Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

7.5. Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

8. Toutefois, en son § 4, la rubrique XXXI dispose que le taux réduit ne sera pas applicable aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture, et aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

9. D’ores et déjà, il apparaît qu’à défaut de satisfaire à la condition 2 ci-avant, le taux de TVA applicable aux travaux immobiliers relatifs aux bâtiments qui ne sont pas destinés au logement (commerces, entrepôt, …) sera de 21%. Il en ira de même pour les travaux immobiliers relatifs à l’aménagement d’un parking à l’extérieur de la ferme en carré.

10. Par ailleurs, en ce qui concerne les bâtiments destinés au logement, on entend par « transformation », aussi bien la transformation extérieure de l'immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment ou son agrandissement, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes. L'existence d'une transformation n'est pas critiquée lorsque la rénovation s'appuie d'une manière significative sur d'anciens murs porteurs (notamment les murs extérieurs) et, plus généralement, sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble à rénover. En outre, l’application des taux en matière de TVA doit s’apprécier par unité autonome. Par « unité autonome », il convient d’entendre une « unité de logement » complète par elle-même, fonctionnant de manière intégralement indépendante et pouvant, par conséquent, être louée ou aliénée distinctement.

11. En l’espèce, des informations fournies et, notamment, des plans et de la description des travaux communiqués, il ressort que, pour tous les appartements et habitations, à l’exception de l’appartement L, les travaux immobiliers suivants seront entrepris :

11.1. construction de nouveaux murs porteurs intérieurs périphériques ;

11.2. réalisation de nouvelles dalles et chapes aux étages avec ancrage physique et/ou métallique sur les murs périphériques.

12. De plus, pour certaines d’entre elles, il y aura :

12.1. construction de nouveaux planchers bétons appuyés sur les nouveaux murs périphériques et solidarisation sur murs anciens périphériques avec ancrages métalliques ;

12.2. réalisation de nouvelles dalles de sol armées avec étanchéité et isolation pour les cinq habitations.

13. Même s’ils n’impactent pas la volumétrie et la superficie au sol de la ferme en carré, ces travaux modifient et affectent la structure portante existante du bâtiment de telle sorte que les nouveaux logements créés ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant. Ils ne peuvent donc pas être considérés comme des travaux de transformation au sens de la rubrique XXXI précitée et sont donc passibles de la taxe au taux de 21%.

14. A l’inverse, l’appartement L, ne subira pas les travaux décrits ci-avant. Le plancher en bois existant fera seulement l’objet d’une restauration et la charpente de la toiture est conservée. Ces travaux peuvent dès lors être considérés comme de simples travaux de transformations visés par la rubrique XXXI précitée.

15. Dans la mesure où cet appartement sera effectivement utilisé à l’issue des travaux comme logement privé, qu’il ne fait aucun doute que la première occupation de la ferme précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer et que le propriétaire destine cet appartement à la location, les conditions 2, 3 et 4 seront donc bien remplies.

16. Dès lors, le taux réduit de 6 % pourra en principe s’appliquer aux travaux relatifs à cet appartement pour autant que toutes les autres formalités et conditions prévues à la rubrique XXXI précitée soient remplies (v. condition 5 ci-avant).

17. En ce qui concerne la cour intérieure de la ferme en carré, elle est composée d’un espace central comprenant une zone végétalisée, des potagers collectifs et une placette commune aménagée (bancs, modules de jeux, …), et d’un espace périphérique pavé jouxtant les bâtiments et destiné à la circulation, au parking et au déchargement.

18. En principe, les travaux d’aménagement de cette cour intérieure ne pourront pas bénéficier du taux réduit prévu par la rubrique XXXI puisqu’ils ne sont pas affectés au logement proprement dit. Cependant, dans la mesure où cette cour intérieure permet d’accéder à un appartement dont les travaux de transformation sont susceptibles de bénéficier du taux réduit, les travaux d’aménagement de cette cour pourront aussi bénéficier du taux réduit mais dans cette mesure uniquement. En l’absence de toute proposition du demandeur, la partie des travaux d’aménagement de la cour intérieure passibles du taux réduit sera déterminée en concertation avec les services régionaux compétents.