De werken die een groep cohousers plant voor de reconversie

Tekst van de beslissing

I. Beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

I.1. feitelijke omschrijving

2. De aanvraag betreft een cohousing project genaamd <…> dat is gelegen <…>.

3. Deze site bestaat uit een voormalige <…>, evenals <…>. Deze gebouwen zijn ouder dan 15 jaar en in verschillende fasen gebouwd tussen <…>.

4. De eigenaarsgroep (waarvan de leden de aanvragers zijn van deze beslissing) wil dit complex verbouwen tot een collectieve woonvorm, ‘Cohousing <…>’, met <...> autonome wooneenheden (<…>) met daarbij tal van gemeenschappelijke woonruimtes (voornamelijk in <…>) en een gemeenschappelijke tuin.

5. Het project ressorteert onder het regime van de appartementsmedeëigendom. Elke cohouser bezit zowel zijn eigen wooneenheid (unit), inclusief zijn aandeel in de ‘gemene delen’ van het gebouwcomplex waarin de wooneenheid gelegen is, als een deel van de ‘gemeenschappelijke voorzieningen’.

6. Iedere eigenaar heeft ingetekend op het cohousingproject en inmiddels alvast het perceel van de eigen privéwoonst en het bijhorende aandeel in de gemeenschappelijke voorzieningen gekocht, op basis van een geschatte bouwprijs tot casco+ en een eigen inschatting voor de verdere afwerkingskosten. Het was hierbij van meet af aan duidelijk dat de prijs om tot casco+ te verbouwen telkens een geschatte prijs betreft en dat er geen garantie is dat iedere wooneenheid, evenals het gehele project, effectief binnen deze geschatte prijs kan opgeleverd worden. Er blijkt nu reeds, bij de huidige onderhandelingen met de aannemers die door de groep worden gevoerd, dat er nog grote wijzigingen aan het bouwbudget zullen nodig zijn.

7. Een stedenbouwkundige omgevingsvergunning voor de verbouwing van het complex, inclusief de gemeenschappelijke voorzieningen, maar exclusief <…>, werd aangevraagd op <…> en afgeleverd op <…> door het College van Burgemeesters en Schepenen van <…>.

- <…>.

- <…>.

8. Een burgerlijke maatschap ‘<…>’ werd opgericht met ondernemingsnummer <…>, met maatschappelijke zetel te <…>, met als doelstelling het voormelde geheel in zijn actuele toestand te verbouwen tot een collectieve woonvorm met de vermelde <…> woonunits (unit <…> valt buiten het beheer van de burgerlijke maatschap) en de gemeenschappelijke voorzieningen.

9. Cohousing <…> voorziet de volgende eenheden en voorzieningen:

WOONEENHEDEN

10. <…> wooneenheden voor alleenstaanden, koppels en/of gezinnen, met verschillende oppervlakten, worden ondergebracht in de te renoveren oude <…> en als volgt opgedeeld:

<…>

11. Voor alle wooneenheden worden alle nutsvoorzieningen opnieuw aangelegd. Elke wooneenheid zal zijn eigen verbruiksmeters hebben. Elke wooneenheid heeft een keuken en een badkamer. Elke wooneenheid <…> heeft minstens een eigen terras met uitzicht op de gemeenschappelijke tuin;<…>.<…>.

12. Deze te verbouwen (en/of te bouwen) privatieve woonunits zijn in eigendom van de kandidaat-bewoners van elke unit.

13. Alle eigenaars plannen hun unit te betrekken als privéwoonst van zodra de verbouwwerken zijn afgerond.

GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN

14. <…>

15. De gemeenschappelijke voorzieningen hebben woonfuncties die men in traditionele woningen evenzeer aantreft. Volgens de aanvrager vormen ze een essentiële verlenging van de woonfunctie van de wooneenheden, die bewust kleiner gehouden zijn omwille van de doelstelling om bepaalde woonruimtes te gaan delen.

16. De ruimtes a t.e.m. d zijn gelegen in de bestaande gebouwen en zullen gerenoveerd worden zonder ingrijpende structurele wijzigingen.<…>.

17. Naast de wooneenheden en reeds genoemde gemeenschappelijke voorzieningen wordt nog voorzien in vuilnisberging, kelders voor technieken en meterlokalen, buitenparkings, etc.

18. Alle co-housers zullen gebruikmaken van de gemeenschappelijke voorzieningen als extensie van de privé-woonst.

Beschrijving door de aanvrager van de verbouwingswerken:

Units <…>: renovatie

19. Units 1 t/m <…> worden aangelegd in de bestaande ruimtes van de <…>, op het gelijkvloers. Er zijn geen ingrijpende structurele veranderingen gepland aan het bestaande gebouw. De buitenmuren en dragende structuren blijven geheel behouden en worden geïsoleerd, de ramen worden vervangen door dubbel glas. De raamopeningen worden deels gewijzigd (naar onderen vergroot). Sommige binnenwanden worden gesloopt, andere bestaande binnenmuren worden doorgetrokken (bv. Aan units <…> tot in de voormalige gang). Nieuwe binnenmuren worden geplaatst tussen units <…>, waarvan tevens het plafond verder wordt verstevigd en geïsoleerd, naar aanleiding van de erbovenop geplande nieuwbouw in houtskeletbouw. Afhankelijk van de geplande binnenafwerking worden bijkomende, niet-dragende binnenmuren geplaatst.

Unit <…>: renovatie

20. Unit <…> wordt aangelegd in een bestaande ruimte van de <…>, op het gelijkvloers. Er zijn geen ingrijpende structurele veranderingen gepland aan het bestaande gebouw. De buitenmuren en dragende structuren blijven geheel behouden en worden geïsoleerd, de ramen worden vervangen door dubbel glas. Een van de bestaande binnenmuren wordt doorgetrokken tot in de voormalige gang.

Unit <…>: renovatie

21. Unit <…> worden aangelegd in de bestaande ruimtes van de <…>, die bovendien worden uitgebreid met een naar achter geschoven tweede bouwlaag onder plat dak (1e verdieping) in houtskeletbouw. Deze nieuwe bouwlaag zorgt voor minder dan een verdubbeling van het bouwoppervlakte van deze units. Behalve de uitbreiding naar boven, zijn er geen ingrijpende structurele veranderingen gepland. Op het gelijkvloers blijven alle buitenmuren en dragende structuren behouden. De buitenmuren worden geïsoleerd, de ramen worden vervangen door dubbel glas. De bestaande binnenmuren tussen de units worden doorgetrokken in de voormalige gang achter de <…>. De binnenmuren die de voormalige <…> worden verwijderd. Afhankelijk van de geplande binnenafwerking worden bijkomende, niet-dragende binnenmuren geplaatst.

Unit <…>: renovatie

22. Unit <…> worden aangelegd in de bestaande ruimtes op de 1e verdieping van <…>. Er zijn geen ingrijpende structurele veranderingen gepland aan het bestaande gebouw. De buitenmuren en dragende structuren blijven geheel behouden en worden geïsoleerd, de ramen worden vervangen door dubbel glas. De bestaande binnenmuren tussen de units worden doorgetrokken in de voormalige <…>. De binnenmuren die <…> worden verwijderd. Het plafond wordt verstevigd en geïsoleerd, naar aanleiding van de erbovenop gepland nieuwbouw in houtskeletbouw.

23. Naar aanleiding van de wooneenheden op de 1e (en zie verder: 2e) verdieping, wordt voor het gebouw, aan de achtergevel <…>, een voorzetstructuur met passerelle en lift gebouwd en verankerd aan de <…> om de vlotte doorgang naar alle units te verzekeren.

Unit <…>: nieuwbouw

24. Unit <…> worden in houtskeletbouw als een nieuwe bouwlaag opgetrokken bovenop het deel van <…>, boven units <…>, dus waar nog geen 1e verdieping bestond in de oorspronkelijke toestand. De bouwlaag die wel al bestaat op de 1e verdieping van de <…> (waarin units <…> worden aangelegd) wordt dus verder uitgebreid in noordelijke richting. Deze units worden beschouwd als nieuwbouwunits.

Unit <…>: afbraak en wederopbouw

25. Ter hoogte van unit <…> wordt de bestaande bouwlaag (2e verdieping) van de <…> volledig afgebroken en wordt deze bouwlaag, die zal dienen als individuele unit, heropgebouwd in houtskeletbouw. Unit <…> betrekt daarbij het grootste deel van het oppervlakte van de oorspronkelijke bouwlaag; het overblijvende oppervlak betreft een terras en groendak. De pas wordt niet verhoogd t.o.v. de bestaande toestand.

Unit <…>: nieuwbouw

26. Bovenop de <…>, waar in de bestaande toestand geen 2e verdieping bestaat, wordt een bijkomende bouwlaag opgetrokken in houtskeletbouw voor het aanleggen van units <…>. Deze units worden beschouwd als nieuwbouw.

Unit <…>: renovatie

27. Voor unit <…> zijn de bouwplannen nog onbekend en zal een bouwvergunning aangevraagd worden voor de renovatie van de bestaande woonst. Er wordt geen grondige structurele wijziging verwacht en er wordt geen wezenlijke uitbreiding voorzien die verder zou gaan dan wat onder de definitie van omvorming kan vallen.

De gemeenschappelijke voorzieningen in <…>: renovatie

28. De <…> worden gerenoveerd. Bij de renovatie blijven de dragende buitenmuren en de daken volledig behouden. De belangrijkste wijziging aan <…> is dat de bewoonbare oppervlakte van de gemene delen wordt uitgebreid. De huidige doorgang naar de site door een toegangspoort, die zich bevindt tussen <…>, wordt mee opgenomen in de woonoppervlakte en vormt een verbinding tussen <…> waarbij 1 nieuwe buitenmuur wordt opgetrokken. Ten opzichte van de bestaande oppervlakte van <…> resulteert dit echter in een slechts zeer beperkte toename van het bewoonbaar oppervlak en bouwvolume.

29. In het <…> blijft de renovatie verder beperkt tot het verfraaien van vloeren, muren en trap en wordt maximaal gebruik gemaakt van de bestaande woning in zijn huidige vorm.

30. In de <…> kunnen de werken niet verder gaan dan beperkte renovatie-ingrepen (o.a. installeren van nieuwe verwarming, en nieuwe inbouwelementen ter inrichting, mogelijk een herstel van het dak), omwille van de bouwvoorschriften en het erfgoedbelang. Aanpalend aan de <…> wordt een grote fietsenstalling gebouwd. Hiertoe worden de huidige <…> afgebroken, waarbij één resulterende opening in de buitenmuur wordt omgevormd tot een toegangsdeur, en de overige twee resulterende openingen in de buitenmuur opnieuw worden dichtgemaakt.

Toegangswegen, terrassen, tuin en andere omgevingsaanleg

Tuin en omgeving

31. De voormalige <…> wordt onthard en omgevormd tot gemeenschappelijke tuin. De tuin wordt omsloten door <…>, met langs de open zijde een servitude (brandweg). Langsheen de servitudeweg wordt de betonnen afsluiting verwijderd en komt er een voet- en fietspad, een nieuwe afsluiting, de hoofdingang met brievenbussen, een plek voor de afvalcontainers, parkeerplaatsen, een fietsenstalling en een brandweerpoort.

Toegangswegen

32. De cohousing is bereikbaar vanop de <…>, via de servitudeweg die loopt tussen <…>. Deze servitudeweg met naastliggend voet- en fietspad leidt naar de hoofdingang aan de tuinzijde.

33. Vanuit de hoofdingang lopen meerdere voetpaden door de tuin naar de woonunits. Een rolstoeltoegankelijk pad loopt vanuit de hoofdingang langs de <…> naar het <…> en de lift, om toegang te geven tot de units op de verdiepen.

34. De units op de eerste en tweede verdieping beschikken over een vluchtweg via de passerelle naar de tuin. Alle woonunits hebben verder hun enige rechtstreekse uitweg naar de openbare weg over voetpaden door de tuin naar de hoofdingang en van daar via de servitudeweg naar de <…>. De brandweer eist bovendien te beschikken over een toegang langs de servitudeweg via een poort en over een verharde brandweg in de tuin langsheen units <…>. Volgens de aanvrager is er geen andere manier om deze units vanop de openbare weg te bereiken.

35. De vluchtwegen, brandwegen, paden en doorgangen blijven gemeenschappelijk.

Terrassen

36. Elke woonunit krijgt in privatief genot een direct aangrenzend terras dat uitkijkt op de tuin, wat het wooncomfort van de soms kleine units aanzienlijk verhoogt. Ook het gemeenschapshuis <…> krijgt een terras.

I.2. fiscale analyse

37. De aanvraag strekt ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat op de hierboven beschreven werken in onroerende staat tot realisatie van het cohousingproject <…>, het verlaagd btw-tarief van 6% toepasselijk is, en meer bepaald dat:

• enerzijds het verlaagd btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 van toepassing is op de voorgenomen renovatiewerken:

- uit te voeren aan Units <…> zoals aangeduid op de ingediende en aan de DVB voorgelegde bouwplannen, en;

- uit te voeren aan de gemeenschappelijke voorzieningen (<…>), evenals de bouw van een nieuwe overdekte fietsenstalling die grenst aan de <…>, zoals aangeduid op de ingediende en aan de DVB voorgelegde bouwplannen, en;

• anderzijds het verlaagd btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 van toepassing is op de voorgenomen afbraak- en heropbouwwerken uitgevoerd aan Unit <…>, zoals aangeduid op de ingediende en aan de DVB voorgelegde bouwplannen.

38. Voor units <…> veronderstelt de aanvrager het tarief van 21% voor nieuwbouw.

I.2.a. rubriek XXXI

39. De tekst van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Werk in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen

(De tekst van KB nr. 20, Tabel A, rubriek XXXI, § 1, werd gewijzigd met ingang van 01.01.2013 (Art. 24, KB 30.04.2013, B.S. 08.05.2013))

[historiek]

§ 1. Het werk in onroerende staat en de andere handelingen bedoeld in paragraaf 3 worden onderworpen aan het verlaagd tarief, voor zover de volgende voorwaarden zijn vervuld:

1° de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt;

3° de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, § 1 of artikel 22bis van het Wetboek;

4° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker […];

5° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

§ 2. Worden aangemerkt als eindverbruikers in de zin van deze bepaling, voor het werk in onroerende staat en de andere handelingen omschreven in § 3, met betrekking tot de woningen daadwerkelijk gebruikt voor de huisvesting van bejaarden, leerlingen en studenten, minderjarigen, thuislozen, personen in moeilijkheden, personen met een psychische stoornis, mentaal gehandicapten en psychiatrische patiënten, de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen die beheren:

1° verblijfsinrichtingen voor bejaarden welke door de bevoegde overheid zijn erkend in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg;

2° internaten die zijn toegevoegd aan scholen of universiteiten of die ervan afhangen;

3° jeugdbeschermingstehuizen en residentiële voorzieningen die op duurzame wijze, in dag- en nachtverblijf, minderjarigen huisvesten en die erkend zijn door de bevoegde overheid in het kader van de wetgeving op de jeugdbescherming of de bijzondere jeugdbijstand;

4° opvangtehuizen die in dag- en nachtverblijf thuislozen en personen in moeilijkheden huisvesten en die erkend zijn door de bevoegde overheid.

5°psychiatrische verzorgingstehuizen die op een duurzame wijze in dag- en nachtverblijf personen met een langdurige en gestabiliseerde psychische stoornis of mentaal gehandicapten huisvesten en die door de bevoegde overheid erkend zijn;

6° gebouwen waar, ten titel van een initiatief van beschut wonen erkend door de bevoegde overheid, het op een duurzame wijze huisvesten in dag- en nachtverblijf en het begeleiden van psychiatrische patiënten plaatsheeft.

§ 3. Worden beoogd:

1° het verbouwen, het afwerken, het inrichten, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, geheel of ten dele, van een uit zijn aard onroerend goed;

2° prestaties die erin bestaan een roerend goed te leveren en het meteen op zodanige wijze aan te brengen aan een onroerend goed dat het onroerend uit zijn aard wordt;

3° iedere handeling, ook indien niet beoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw:

a) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een installatie voor centrale verwarming of airconditioning, daaronder begrepen de branders, de reservoirs en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel of aan de radiatoren;

b) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een sanitaire installatie van een gebouw en, meer algemeen, van al de vaste toestellen voor sanitair of hygiënisch gebruik aangesloten op een waterleiding of een riool;

c) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische installatie van een gebouw, met uitzondering van toestellen voor de verlichting en van lampen;

d) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische belinstallatie, van brandalarmtoestellen, van alarmtoestellen tegen diefstal en van een huistelefoon;

e) van opbergkasten, gootstenen, gootsteenkasten en meubels met ingebouwde gootsteen, wastafels en meubels met ingebouwde wasbak, zuigkappen, ventilators en luchtverversers waarmee een keuken of een badkamer is uitgerust;

f) van luiken, rolluiken en rolgordijnen die aan de buitenkant van het gebouw worden geplaatst;

4° iedere handeling, ook indien niet beoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering van wandbekleding of vloerbekleding of -bedekking als de plaatsing ervan in een gebouw ongeacht of die bekleding of bedekking aan het gebouw wordt vastgehecht of eenvoudig ter plaatse op maat gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte;

5° het aanhechten, het plaatsen, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, van goederen bedoeld in 3° en 4° hierboven;

6° de terbeschikkingstelling van personeel met het oog op het verrichten van de hierboven bedoelde handelingen.

§ 4. Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.’

40. In casu worden de units <…> omgevormd en (deels) uitgebreid tot woningen. Ook unit <…>, de kavel waar zich de gemeenschappelijke ondersteunende voorzieningen bevinden, wordt gerenoveerd (en uitgebreid met een fietsenstalling). Voor al deze werken wordt de integrale toepassing gevraagd van rubriek XXXI.

41. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de vraag of we alsnog met een verbouwing te maken hebben dan wel dat de werken zodanig ingrijpend zijn dat we over een nieuwbouw moeten spreken.

42. Vooreerst dienen we vast te stellen dat er geen twijfel over kan bestaan dat al de betrokken gebouwen reeds meer dan vijftien jaar geleden voor het eerst in gebruik zijn genomen.

43. Uit de overgemaakte stukken en in de in de aanvraag opgenomen beschrijving kunnen we afleiden dat de wezenlijke structuurelementen bewaard blijven. Voor de meeste units is er geen (of slechts marginale) uitbreiding qua oppervlakte behoudens voor de units <…>. De basisstructuur van deze laatste kavels bevindt zich op de gelijkvloerse verdieping. Op ieder van deze kavels wordt een bijkomende duplexverdieping opgericht in houtskeletbouw. Qua oppervlakte merken we op de bestaande oppervlakte van iedere unit groter blijft dan de helft van de totale oppervlakte van de respectievelijke unit na uitvoering van de werken. Hoe dan ook vormt elke uitbreiding samen met het oude gedeelte telkens één geheel dat in haar totaliteit zal aangewend worden als woning.

44. Inzake de bestemming noteren we dat de kavels als woningen voor privé-bewoning zullen aangewend worden.

45. De units 1 tot en met <…> en <…> voldoen dus aan de voorwaarden van rubriek XXXI zodanig dat de verbouwingswerken met betrekking tot deze units integraal aan 6% kunnen gefactureerd worden.

46. Inzake unit <…> maakt het college echter een voorbehoud. Hoewel deze unit in de basisakte effectief als een privatieve kavel wordt opgenomen stellen wij vast de <…> eigenaars van de overige units deze bijkomende unit in vrijwillige onverdeeldheid zullen aanhouden en dit voor een ondersteunend gebruik (in de cohousingfilosofie) van hun eigen respectievelijke privatieve kavels. Het college acht het dan ook logischer dat voor de verbouwingswerken met betrekking tot deze unit <…> een proratering wordt toegepast zoals deze ook geldt voor de klassieke gemeenschappelijke delen in het stelsel van appartementsmedeëigendom. Met andere woorden zijn deze verbouwingswerken betreffende unit <…> te factureren ad 21% a rato van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘nieuwe’ units en ad 6% a rato van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘renovatie-units’ (inclusief de afbraak-wederopbouwunit, cf. infra).

47. Op basis van de in de aanvraag naar voorgebrachte informatie en de hierboven uitgelichte elementen kan de DVB bevestigen dat het verlaagd btw-tarief ad 6% integraal kan toegepast worden op de aan de aanvrager gerichte facturen voor de verbouwing van de units <…> en dit alles conform de bepalingen van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20. Voor de verbouwingswerken inzake unit <…> geldt dit verlaagd tarief ad 6% slechts a rato van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘renovatie-units’ (inclusief de afbraak-wederopbouwunit).

I.2.b. rubriek XXXVII

48. Voor unit <…> wordt de vraag gesteld naar de toepassing van het verlaagd tarief ad 6% op basis van ‘afbraak-wederopbouw’.

49. De tekst van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 luidt als volgt:

‘ Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden.

Het verlaagd tarief van 6 pct., is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan het vervullen van de navolgende voorwaarden:

1° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid;

3° [opgeheven]

4° de bouwheer moet:

a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22, § 1 en 22bis van het Wetboek, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van:

- de bouwvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en).

b) aan de dienstverrichter een afschrift van de verklaring bedoeld onder a) overhandigen.

5° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22, § 1 en 22bis van het Wetboek, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw;

6° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift bedoeld onder punt 4°, b), hiervoor, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning’.

50. Het door de aanvrager voorgelegde project betreft een grond met gebouw gelegen te <…>. De aanvrager is eigenaar van deze grond met gebouw en zal optreden als bouwheer voor de afbraak van een gedeelte van het gebouw én de daaropvolgende opbouw.

51. Specifiek is het gegeven dat van het betrokken gebouw slechts de tweede verdieping (integraal) zal afgebroken worden. Het gelijkvloers en de eerste verdieping blijft behouden. Boven op de eerste verdieping zal een nieuwe constructie worden opgericht waarin een nieuwe aparte woonkavel zal ondergebracht worden. Met betrekking tot deze specifieke unit kan men stellen dat de werken van die aard en omvang zijn dat er wel degelijk sprake is van afbraak- en heropbouwwerken in de zin van rubriek XXXVII.

52. Om na te gaan in welke mate de te factureren afbraak- en heropbouwwerken kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% dienen we verder de voorwaarden van de hierboven geciteerde rubriek XXXVII te overlopen.

Aard en bestemming van het gebouw

53. De werken moeten betrekking hebben op een woning die, na uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt. De betrokken unit <…> binnen het voorgelegde project voldoet aan deze voorwaarde.

Ligging van het gebouw

54. Het is vereist dat de woning is gelegen in één van de grote steden opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid.

55. Het gebouw in kwestie is gelegen in <…>, een stad die deel uitmaakt van de lijst met grote steden.

Te vervullen formaliteiten

56. Tenslotte verklaart de aanvrager dat de in rubriek XXXVII, alinea 2, punten 4° tot en met 6° bepaalde formaliteiten en timing zullen nageleefd worden.

57. Op basis van de in de aanvraag naar voor gebrachte informatie en de hierboven uitgelichte elementen kan de DVB bevestigen dat voor de werken in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, §3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van unit <…>, het verlaagd btw-tarief van 6% zoals voorzien in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van toepassing is.

I.2.c. tuin, toegangswegen en terrassen

58. Voor de volledigheid merkt de DVB op dat:

- de gemeenschappelijke brandweg en het naastgelegen voet- en fietspad naar de bedoelde woningen, die deze woningen rechtstreeks verbinden met de openbare weg, beschouwd kunnen worden als een toegangsweg die onmiddellijk nut heeft voor de privéwoonfunctie en in die zin pro rata (in functie van het aandeel van de ‘renovatie-units’ en de ‘afbraak-wederopbouw-unit’ en gedeeltelijk unit <…>), zoals de andere gemene delen, kunnen genieten van het verlaagd tarief ad 6% voor renovatiewerken;

- de aangelegde terrassen direct aangrenzend aan elke woonunit, en in privatief genotsrecht van elke unit, beschouwd kunnen worden als verbeteringswerken aan de woning en in die zin in functie van het stelsel voor de desbetreffende unit hetzelfde tarief als de unit bij dewelke het terras hoort volgen; en

- de voorziene parkings, de tuinaanleg, de zwemvijver (en uiteraard het tuinonderhoud), de eventuele tuinomheiningen en eventuele gevelreiniging vallen echter onder de uitsluitingen van de toepassing van het verlaagd btw-tarief.