VrijstellingBtw - Vrijstelling - Artikel 44, §3, 1°, a) W.Btw

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. Op <…> heeft X bvba een huis met aanhorigheden en grond aangekocht in <…>.

3. Dit huis zal volledig worden afgebroken en zal plaatsmaken voor een nieuw appartementsgebouw met 14 appartementen (bijlage 1 van de aanvraag), met bijhorende garagestaanplaatsen en berging, onder voorbehoud van het verkrijgen van de benodigde stedenbouwkundige vergunningen. De stedenbouwkundige vergunningen zijn in aanvraag.

4. Het appartementsgebouw wordt opgericht door de constructievennootschap Y bvba (<…>) welke eveneens haar statutaire zetel aanhoudt in de <…>. Deze constructievennootschap staat in voor de verkoop van het constructiedeel, zijnde de 14 appartementen met bijhorende garagestaanplaatsen en berging.

5. Teneinde de constructievennootschap toe te laten de constructie op te richten verleent X bvba een toestemming aan Y bvba tot oprichting van de nieuwbouwconstructie op het grondperceel (toestemming tot bouwen), waarbij X bvba verzaakt aan het recht van natrekking dat haar overeenkomstig de artikels 546, 551 en volgende van het Burgerlijk Wetboek toekomt met betrekking tot het op te richten appartementsgebouw op voormeld perceel bouwgrond.

6. De verkoop van de appartementen zal reeds op plan gebeuren, maar afhankelijk van de snelheid van de verkopen, kan het voorkomen dat één of meerdere appartementen uiteindelijk pas verkocht worden nadat het appartementsgebouw uiteindelijk is opgericht.

7. X bvba verkoopt het aandeel in de grond van ieder appartement (en bijhorende garagestaanplaats en berging) aan de kopers van het appartement. De vraag is of deze verkopen door X bvba met vrijstelling van btw kunnen plaatsvinden conform artikel 44, §3, 1°, a), lid 1 W.Btw.

8. In lid 2 van ditzelfde artikel wordt bepaald dat deze vrijstelling niet van toepassing is voor:

‘… de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, § 9, eerste lid, wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, § 9, eerste lid, 1°, door:

-hetzij een in artikel 12, § 2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, eerste lid, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen;

-hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige;

-hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting;’

9. In het licht van de voorgelegde casus is het van belang wat precies onder ‘bijhorend terrein’ moet worden verstaan. Artikel 1, §9, lid 1 W.Btw definieert dit als volgt:

‘Voor de toepassing van dit Wetboek dient te worden verstaan:

1°[…];

2°onder bijhorend terrein, het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen en dat door éénzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort.’

10. De vervreemding van het bij het appartement horend aandeel in de grond is met andere woorden enkel onderworpen aan btw wanneer het door éénzelfde persoon samen met de constructies wordt overgedragen. Dit is in casu niet het geval vermits het aandeel in de grond door X bvba zal worden vervreemd en de constructies door Y bvba. We veronderstellen hierbij dat beide vennootschappen geen deel uitmaken van eenzelfde btw-eenheid. Op basis van de hierboven vermelde wetsbepalingen is de verkoop van (de aandelen in) de grond door X bvba dan ook vrijgesteld van btw.

11. Rest de vraag of er misbruik kan opgeworpen worden in de zin van artikel 1, §10 W.Btw. De Beslissing btw nr. E.T.119.318 dd. 28.10.2010 bepaalt hieromtrent het volgende (2° voorwaarde paragrafen 2 en 3):

‘Een commerciële praktijk waarbij om economische en/of financiële redenen gewerkt wordt met twee verschillende verkopers (d.w.z. één voor de grond en één voor de nieuwbouw) is niettemin gebruikelijk in de vastgoedsector. Die gangbare praktijk wordt in die specifieke situatie niet aangemerkt als rechtsmisbruik voor de toepassing van de btw op voorwaarde dat consequent op dezelfde manier wordt gehandeld, ongeacht de hoedanigheid van de koper.

Dergelijke opsplitsing kan bijvoorbeeld geacht worden niet te gebeuren om economische en/of financiële redenen, maar met het oog op het ontwijken van de btw-heffing over de grond, wanneer voor bepaalde bouwprojecten met kopers zonder recht op aftrek, de grond wordt ondergebracht in het patrimonium van een eerste vennootschap en de nieuwbouw in het patrimonium van een tweede vennootschap, terwijl voor andere projecten waarbij de kopers belastingplichtigen met recht op aftrek zijn, zowel grond als nieuwbouw worden ondergebracht in het patrimonium van één van de twee betreffende vennootschappen.’

12. In de vraagstelling brengt de aanvrager vooreerst een uiteenzetting naar voor waarbij in wordt gegaan op het economisch en financieel verschil van de positie in hoofde van enerzijds de ‘grondvennootschap’ en anderzijds de ‘constructievennootschap’. De motieven die hierbij naar voor worden gebracht zijn algemeen en overigens niet betwist door de administratie zoals reeds verwoord in de hierboven geciteerde beslissing van 28 oktober 2010. Hier wordt in deze beslissing dan ook niet dieper op ingegaan.

13. Inzake het ‘consequent handelen’ waarover wordt gesproken in de beslissing van 28 oktober 2010 stellen we in casu vast dat het project louter bestaat uit appartementen (met bijhorende garagestaanplaatsen en bergingen). De potentiële kopers zullen in principe dan ook allen particulieren zijn zonder recht op aftrek. Voor het voorgelegde project an sich stelt er zich dan ook niet echt de problematiek of X bvba wel consequent handelt onafhankelijk van haar doelpubliek.

14. De aanvrager brengt in de aanvraag nog andere projecten naar voor waar tevens samen met Y bvba op dezelfde manier werd gehandeld, op één renovatieproject na. Dit renovatieproject betrof ook appartementen en de afwijkende werkwijze is dan ook niet ingegeven door een verschil in doelpubliek.

15. In het licht van de toetsing van de voorgelegde casus aan de hierboven naar voor gebrachte regelgeving en administratieve zienswijze zoals verwoord in beslissing E.T.119.318 kan de DVB besluiten dat de verkoop van de grondaandelen in het appartementsgebouw te <…> door X bvba vrijgesteld is van btw conform artikel 44, §3, 1°, a), lid 1 W.Btw.