Een onroerend goed zal na de voorgenomen en door de architect geraamde

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. Op <…> werd door de aanvrager een onderhandse overeenkomst gesloten voor de aankoop van een goed genaamd <…> gelegen te <…>. X trad op als koper van de grond en Y als koper van de opstallen.

3. Y zal dit onroerend goed restaureren en herbestemmen.

4. Na afwerking zal het onroerend goed gedeeltelijk verkocht worden. X zal optreden als verkoper van de grondaandelen en Y als verkoper van de constructies.

5. De delen die niet te koop worden aangeboden zullen ofwel verhuurd worden ofwel aangewend worden voor eigen gebruik door X en Y.

6. De vraag wordt gesteld of het onroerend goed na verbouwing kwalificeert als een nieuw onroerend goed in de zin van artikel 44, §3, 1°, a), lid 2 W.Btw.

7. De verkoop van een onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw conform artikel 44, §3, 1°, a), lid 1 W.Btw.

8. Conform lid 2 van ditzelfde artikel wordt evenwel uitgesloten van deze vrijstelling, de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, §9, wanneer de vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, §9, 1° door:

- hetzij een in artikel 12, §2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen;

- hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige;

- hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting.

9. Bij uitzondering op de vrijstelling bedoeld in artikel 44, § 3, 1°, a), lid 1 W.Btw, zijn dus de leveringen van gebouwen belast met btw wanneer de erop betrekking hebbende overeenkomsten zijn gesloten uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van die gebouwen onder de voorwaarde van de belastingplicht van de persoon die de handeling verricht (belastingplichtige bedoeld in artikel 12, § 2, belastingplichtige wiens economische activiteit niet bestaat in de geregelde verkoop van gebouwen met toepassing van de btw en opteert voor btw, en belastingplichtige bedoeld in artikel 8, § 1 W.Btw).

10. In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1° W.Btw, dient niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze wordt verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

11. Er dient bijgevolg te worden onderzocht of het betrokken onroerend goed door de voorgenomen werken de kenmerken zal verkrijgen van een nieuw gebouw.

12. In de btw-handleiding (versie 2015) randnummer 152/2 heeft de Administratie criteria opgenomen om te beoordelen of een oud gebouw na de uitvoering van verbouwingswerken al dan niet moet beschouwd worden als een nieuw gebouw voor btw-doeleinden. De desbetreffende passage luidt als volgt:

“In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek, dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

In dit opzicht kunnen drie duidelijk onderscheiden onderstellingen worden gemaakt.

Eerste geval. Wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (verg. aanschr. nr. 16/1973, van 28 juni 1973, nr. 10, 3°).

In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

Tweede geval. De werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een badkamer, het vernieuwen van de dakbedekking, enz.

In die onderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en de wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht, die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

Derde geval. Gelet op het feit dat, wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen, het meestal moeilijk is te bepalen of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, zoals bedoeld in het bovengenoemde eerste geval, kan evenwel worden aanvaard dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.

Dit derde geval houdt enerzijds rekening met de waarde van de aan het gebouw zelf uitgevoerde materiële werken (in het bijzonder met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken en anderzijds met de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 van het Wetboek.

Bovendien is het zonder belang dat in de waarde van de aldus uitgevoerde werken de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen is. Overigens kan het aldus te verbouwen gebouw als nieuw, in de zin van wat hiervoor werd gezegd, worden beschouwd zonder de daadwerkelijke uitvoering van de werken af te wachten, voor zover de omvang ervan, evenals de wijziging van het kadastraal inkomen vaststaan.

Opdat de handeling met betrekking tot dit verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste en derde geval een levering uitmaakt die aan de belasting kan worden onderworpen, is er daarenboven nog vereist:

a) dat de uitgevoerde verbouwing de aanleiding is tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

b) dat de beoogde handeling plaatsheeft, binnen de termijn bepaald in artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek;

c) dat de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont. Teneinde eventuele moeilijkheden bij de bewijsvoering te voorkomen, is het in dit opzicht raadzaam de vergunning waarbij de gemeentelijke overheid de toelating tot het uitvoeren van de bedoelde werken heeft verleend, voor te leggen, wanneer het afleveren van zulke vergunning ingevolge de van kracht zijnde stedenbouwkundige reglementering verplicht is (BTW-REVUE nr. 28, blz. 29, nr. 595).”

13. Uit de door de aanvrager naar voor gebrachte lijst en omschrijving van uit te voeren werken blijkt dat het betrokken onroerend goed ingrijpende verbouwingen zal ondergaan. Hoewel niet integraal dienen er op verschillende plaatsen lokaal structurele ingrepen te worden uitgevoerd.

14. Uit de door de architect opgemaakte kostenraming (bijlage bij de aanvraag) blijkt hoe dan ook de omvang van de voorziene materiële werken. Voor het <gebouw a> wordt deze kost geschat op <…> euro. Voor <gebouw b> op <…> euro. Een extern schatter (schattingsverslag en mail van schatter opgenomen als bijlage bij de aanvraag) waardeert het <gebouw a> na uitvoering van de vooropgestelde werken op <…> euro (bij vrijwillige onderhandse verkoop) of <…> euro (bij gedwongen openbare verkoop). Voor <gebouw b> liggen deze cijfers op respectievelijk <…> en <…> euro. De grondwaarde in haar totaliteit (voor <gebouw a> en <gebouw b>) waardeert de schatter op <…> euro.

15. Op basis van deze cijfers argumenteert de aanvrager dat de waarde van de uit te voeren werken ten minste 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het afgewerkte onroerend goed na voltooiing van de werken (cf. derde geval van hierboven geciteerde randnummer 152/2 van de btw-handleiding).

16. Tenslotte merkt de aanvrager op dat de werken aanleiding zullen geven tot een aangifteplicht bij de Administratie van het Kadaster (artikel 473 WIB) en dus tot een wijziging van het kadastraal inkomen dat aan de onroerende goederen was toegekend voorafgaand aan de aanvang van de werken.

17. Op basis van al de voorgaande elementen kan de DVB bevestigen dat de voorgelegde situatie ressorteert onder de hypothese van het derde geval uit het hierboven geciteerde randnummer 152/2 van de btw-handleiding en dus zowel <gebouw a> als <gebouw b>, na uitvoering van de voorgenomen werken, als nieuw kunnen worden gecatalogeerd voor btw-doeleinden. Conform artikel 44, §3, 1°, a), lid 2 W.Btw moeten of kunnen deze gebouwen dan ook met toepassing van btw worden verkocht binnen de in dit artikel voorziene nieuwheidstermijn.