--- title: "Voorafgaande beslissing 2018.0977 · De verkoop door een beroepsoprichter van appartementen en een handelszaak ontstaan" description: "De verkoop door een beroepsoprichter van appartementen en een handelszaak ontstaan. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2018.0977 van 27 november 2018." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2018-0977-verkoop-beroepsoprichter-appartementen-handelszaak-ontstaan-8d96" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # De verkoop door een beroepsoprichter van appartementen en een handelszaak ontstaan · De verkoop door een beroepsoprichter van appartementen en een handelszaak ontstaan uit de omvorming van een woon- en handelshuis kan van btw worden vrijgesteld op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) van het WBTW en worden onderworpen aan de registratierechten voor zover deze verbouwingen de aard of de structuur van het oorspronkelijk gebouw niet grondig wijzigen. **Nummer** 2018.0977 **Datum** 27 november 2018 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 44 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Vooafgaande beslissing nr. 2018.0977 d.d. 27.11.2018 *Btw* · *Verkoop verbouwde oude gebouwen* · *Btw Vrijstelling* · *Overdracht met registratie rechten* ## Samenvatting De verkoop door een beroepsoprichter van appartementen en een handelszaak ontstaan uit de omvorming van een woon- en handelshuis kan van btw worden vrijgesteld op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) van het W.Btw en worden onderworpen aan de registratierechten voor zover deze verbouwingen de aard of de structuur van het oorspronkelijk gebouw niet grondig wijzigen. ## Tekst van de beslissing ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend*** ## I. Objet de la demande **1.** La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que la vente du commerce et des appartements, qui sera réalisée par la société, après exécution des travaux immobiliers de transformation et de rénovation, sera exemptée de la TVA par l'[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) et pourra se faire sous le régime des droits d'enregistrement. ## II. Description des faits **2.** La société a pour objet, tant pour son propre compte que pour le compte de tiers, la réalisation de toutes opérations immobilières au sens le plus large. **3.** La société a fait l’acquisition d’un immeuble, situé à X. Celui-ci se compose précisément d’une maison d’habitation et d’un commerce. **4.** La société a fait la demande d’un permis d’urbanisme ayant pour objet « la transformation d’un bâtiment de commerce et appartements ». **5.** Le bien immobilier est inoccupé depuis 2017. Les travaux de rénovation ont déjà commencé. ## *La surface commerciale* **6.** Les travaux entrepris dans l’ancien commerce ont pour objet d’assurer la conservation de ce commerce et d’en augmenter son confort, en vue de sa revente. **7.** Les travaux portent donc essentiellement sur l’élévation de nouvelles cloisons, le percement de nouvelles gaines techniques et la fermeture des anciennes gaines, la rénovation complète des techniques (comme l’électricité, la plomberie ou le chauffage) ainsi que le parachèvement (plafonnage, revêtement des sols, sanitaires, …). ## *Les appartements* **8.** Les travaux entrepris dans cette partie de l’ancienne habitation ont pour objet d’assurer la conservation de cette partie de l’habitation et d’en augmenter son confort, en vue de sa revente et ce, suite à sa transformation en appartements. **9.** Les travaux portent donc essentiellement sur l’élévation de nouvelles cloisons, le percement de nouvelles gaines techniques et la fermeture des anciennes gaines, la rénovation complète des techniques (comme l’électricité, la plomberie ou le chauffage) ainsi que le parachèvement (plafonnage, revêtement des sols, sanitaires, …). L’isolation est revue aux normes PEB actuelles avec des matériaux naturels et des systèmes ventilations y seront installés. Chaque appartement sera équipé d’une cuisine et d’une salle-de-bain. Vu la réorganisation du bâtiment, certaines baies ont dû être réalisées dans les murs porteurs, notamment dans les appartements Y et Z, afin de pouvoir exploiter un maximum les espaces de vie. Des poutres ont dû être installées pour pouvoir maintenir la structure portante. ## *Généralités* **10.** La transformation de l’immeuble ne marque aucune rupture avec l’ancien : le sous-sol conserve sa destination de caves, la partie du rez-de-chaussée dédiée antérieurement au commerce conserve cette destination. Sa superficie est légèrement réduite et l’agencement est un peu différent. Ainsi, le demandeur a agrandi une partie de ce commerce vers le haut et transformé une partie de l’ancien bâtiment en appartements. Le premier et le deuxième étage conservent leur destination d’habitation, sous forme d’appartements. **11.** Les façades de l’immeuble sont conservées telles qu’elles existaient : maçonnerie de pierre du pays et parement en brique existants à sabler/rejointoyer. **12.** Etant donné la vétusté de la structure de l’immeuble (planchers, murs, ...), ceux-ci sont renforcés afin de correspondre à la norme légale de 300 kg/m² de charge admissible. C’est la raison pour laquelle certaines poutrelles en bois et en acier ont dû être remplacées et ajoutées pour pouvoir consolider la structure de plus de 150 ans. Les planchers et dalles sont repris dans les murs existants pour pouvoir garder une stabilité parfaite du bâtiment. On peut estimer que plus de 90% de l’ensemble global du bâtiment est conservé. De plus, l'enveloppe telle que les murs, les sols et la toiture doivent être isolés pour correspondre aux normes légales actuelles en matière de PEB (performance énergétique des bâtiments). **13.** Aucun étage supplémentaire n’a été ajouté à l’immeuble existant. **14.** Des escaliers extérieurs sont créés pour l’accès des différents appartements. La mise aux normes incendie sera réalisée suite à la demande du service incendie. **15.** Selon la compréhension du demandeur, dans cette hypothèse, la revente de la surface commerciale et des appartements, après les travaux, ne saurait donc en principe être soumise à la T.V.A., encore que le revenu cadastral des différents biens serait majoré et que le coût des travaux serait élevé par rapport à la valeur du bien tel qu’il se présentait avant le début de ceux-ci. ## III. Décision Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que : **16.** La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. **17.** L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. **18.** Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2). **19.** Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées. **19.1.** par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification. **19.2.** lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux. **20.** En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. **21.** Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 19.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. **22.** En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux – v. n°s 6 à 15 ci-avant), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels. **23.** En effet, les travaux envisagés ont pour objet d’assurer la conservation du bâtiment et d’en augmenter le confort. Les façades de l’immeuble sont conservées telles qu’elles existaient. Aucun étage supplémentaire n’est ajouté à l’immeuble existant. Les seules modifications à la structure de l’immeuble concernent la création de baies nécessitant la pose de poutrelles pour remplacer certains murs porteurs, le remplacement de certaines poutrelles en bois et en acier formant les planchers des 1er et 2ème étages et l’ajout des escaliers extérieurs pour l’accès aux différents appartements. **24.** De manière plus générale, les travaux envisagés vont s’appuyer de manière significative sur les anciens murs portants et n’affecteront pas fondamentalement la structure du bâtiment existant. **25.** Comme la société souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 19.2. ci-avant. **26.** Dès lors, les travaux de transformation du bâtiment en un commerce et des appartements ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par la société du commerce et des appartements résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable aux parties indivises du bâtiment ou du fonds relatives à ce commerce et ces appartements. ## Aangehaalde teksten 3 [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 1 voorkomen [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen