Een eengezinswoning wordt omgevormd naar een handelsruimte en twee appartementen. De appartementen

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

Met deze aanvraag wensen partijen te vernemen of :

1. de uit te voeren renovatie- en verbouwingswerken die bijdragen tot de omvorming van een eengezinswoning in appartementen, bestemd voor privé bewoning, en de werken uitgevoerd aan de erbij horende aandelen in de gemeenschappelijke delen, kunnen genieten van het btw tarief van 6% bij toepassing van Rubriek XXXI van Tabel A, KB.nr. 20;

2. de omvormingswerken tot het inrichten van een handelsruimte op het gelijkvloers en de werken uitgevoerd aan het aandeel van die handelsruimte in de gemeenschappelijke delen, onderworpen zijn aan het standaard tarief van 21% bij toepassing van artikel 1, eerste lid van het K.B. nr. 20;

3. enerzijds de verstevigingswerken uitgevoerd aan de gelijkvloerse verdieping ten behoeve van de uitbreiding op de bovenliggende verdiepingen, geprorateerd worden a rato van de oppervlakte van de uitbreidingen per verdieping, inclusief de gelijkvloers, en anderzijds de dakwerken geprorateerd moeten worden a rato van de oppervlaktes van de verdiepingen inclusief de gelijkvloers, teneinde deels onderworpen te worden aan het 6% btw tarief, als vermeld onder randnummer 1 en deels onderworpen te worden aan het 21% btw tarief, als vermeld onder randnummer 2;

4. de 2 appartementen op de bovenliggende verdiepingen alsmede hun aandeel in de gemeenschappelijke delen, na de uitvoering van de renovatie en verbouwingswerken, in de zin van de btw-wetgeving niet als ‘nieuw’ weerhouden worden en derhalve bij vervreemding vrijgesteld zijn van btw bij toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw-Wetboek.

II. Omschrijving van de verrichtingen

II.1 Voorwerp van de aanvraag

5. Omvorming van een privé-woning, gelegen te X, tot een handelszaak op het gelijkvloers met twee appartementen erboven.

6. Het gebouw wordt op heden gebruikt als eengezinswoning en werd voor het eerst in gebruik genomen in 1932. Het betreft een gesloten bebouwing met een hoofdvolume vooraan onder een zadeldak en een uitbouw achteraan onder een plat dak. Het hoofdvolume is onderkelderd en bestaat uit een gelijkvloers met daarboven nog 2 verdiepingen. Onder het zadeldak bevindt zich een beperkte zolderruimte. Achteraan strekt de uitbouw zich uit over de gelijkvloerse en eerste verdieping.

7. De aanvrager beoogt het gebouw te renoveren en gedeeltelijk uit te breiden zodat op het gelijkvloers een handelsruimte kan ingericht worden en op de bovenliggende verdiepingen 2 appartementen onder een gemeenschappelijk plat dak.

8. De algemene draagconstructie van het gebouw blijft behouden. Het bestaande gebouw bestaat uit massieve metselwerkwanden die de gehele constructie dragen. Deze metselwerkstructuur wordt grotendeels gerespecteerd tijdens de renovatiewerken. Er gebeuren geen wijzigingen aan de funderingen van het hoofdvolume. In functie van de geplande uitbreidingen op de verdiepingen, zal de fundering van de achterbouw versterkt worden.

II.2 Verdiepingen

9. De ondergrondse verdieping wordt niet gewijzigd. Momenteel betreft het ondergronds niveau een kelder. De structuur van dit niveau blijft ongewijzigd na de uitvoering van de renovatiewerken.

10. De kelder zal gebruikt worden als opslagruimte voor de handelszaak waardoor deze ruimte een professionele aanwending krijgt.

11. Het gelijkvloers wordt herbestemd naar een handelsruimte. Hiertoe wordt achteraan een uitbreiding van het gelijkvloers gerealiseerd. De structuur van het hoofdvolume op dit niveau blijft grotendeels behouden. Achteraan is een versterking van de draagstructuur nodig ten behoeve van de uitbreidingen op de verdiepingen.

12. De eerste verdieping wordt omgevormd naar een appartement. Hiertoe wordt achteraan een uitbreiding van deze verdieping gerealiseerd waarbij de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van het appartement na de uitvoering van de werken.

13. De structuur van het hoofdvolume op de eerste verdieping blijft grotendeels behouden. Achteraan zal in functie van de uitbreiding een bijkomende draagstructuur voorzien worden.

14. De tweede verdieping wordt eveneens omgevormd naar een appartement. De wijzigingen zoals vermeld onder de randnummers 12 en 13 zijn ook van toepassing op de tweede verdieping.

15. De bestaande houten vloeren van de eerste en tweede verdieping worden omgevormd naar betonnen vloerplaten teneinde het comfort van de privé-entiteiten op niveau te brengen van de hedendaagse normen inzake energieprestatie, binnenklimaat en akoestiek. Zo wordt enerzijds vloerverwarming en thermische isolatie voorzien en wordt anderzijds het massa-veer-massa-principe toegepast voor een optimale akoestische isolatie. De betonplaten zullen bijkomend voor de nodige inertie zorgen ten voordele van een goed zomercomfort.

16. De bestaande trappenkern wordt ca. 10cm breder gemaakt op vraag van de bevoegde brandweer teneinde te voldoen aan de minimale vereisten inzake brandveiligheid. De locatie van de bestaande trappenkern blijft ongewijzigd.

17. De slechte staat van het bestaande zadeldak op het hoofdvolume noodzaakt de vernieuwing van de houtstructuur. In plaats daarvan zal tijdens de renovatiewerken een plat dak gerealiseerd worden op de bestaande zoldervloer. De zolderruimte verdwijnt bijgevolg.

II.3 Gevel

18. De bestaande voorgevel blijft behouden. Wel zullen alle ramen vervangen worden teneinde te voldoen aan de hedendaagse normen inzake wooncomfort.

19. De zijgevels betreffen gemene muren en blijven behouden. Hierin zijn geen ramen aanwezig, noch zullen deze worden aangebracht tijdens de renovatiewerken.

20. De bestaande achtergevel wordt een binnenmuur ten gevolge van de geplande uitbreidingen. De bestaande ramen worden bijgevolg verwijderd en de openingen worden groter gemaakt ten behoeve van de nieuwe inrichting van de handelszaak en appartementen.

21. Zowel de handelsruimte als de privé-entiteiten zullen achteraan na de geplande werken elk over een eigen private buitenruimte beschikken in de vorm van een kleine tuin (op het gelijkvloers) of een terras (op de verdiepingen).

II.4 Toegangen

22. De gemeenschappelijke delen van het gebouw op het gelijkvloers zijn toe te wijzen aan zowel de handelsruimte als aan de 2 appartementen daar het gebouw slechts over 1 toegang beschikt in de voorgevel.

23. Het trappenhuis geeft op de bovenliggende verdiepingen toegang tot de appartementen waardoor deze ruimte op de verdiepingen een overwegende privéaanwending krijgt.

II.5 Appartement op de eerste verdieping

24. Zoals hiervoor vermeld onder de randnummers 12 en 13 zal er een uitbreiding gerealiseerd worden op de 1ste verdieping ten behoeve van de inrichting van een appartement op deze verdieping. De totale oppervlakte van dit appartement incl. traphal zal 90,2m2 bedragen.

25. Aangezien de oppervlakte van de geplande uitbreiding op de 1ste verdieping slechts 14,2m2 bedraagt, wat overeenstemt met ca. 16% ten aanzien van de totale oppervlakte van de verdieping, kan gesteld worden dat de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte.

26. Bovendien maakt het nieuwe gedeelte integraal onderdeel uit van de leefruimte waardoor dit nieuwe gedeelte dus niet onafhankelijk kan functioneren van het oude gedeelte en er dus inzake aanwending van het gebouw een geheel mee vormt.

27. De aanvrager is bijgevolg van mening dat de vergroting van de oppervlakte van de 1ste verdieping kan aangemerkt worden als een omvorming in de zin van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage van het K.B. nr. 20.

II.6 Appartement op de tweede verdieping

28. Zoals hiervoor vermeld in randnummer 14 zal er een uitbreiding gerealiseerd worden op de 2de verdieping ten behoeve van de inrichting van een appartement op deze verdieping. De totale oppervlakte van dit appartement incl. traphal zal 89,1m2 bedragen.

29. Aangezien de oppervlakte van de geplande uitbreiding op de 2de verdieping slechts 35,1m2 bedraagt, wat overeenstemt met ca. 39% ten aanzien van de totale oppervlakte van de verdieping, kan gesteld worden dat de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte.

30. Bovendien belichaamt het nieuwe gedeelte de leefruimte van het appartement waardoor dit nieuwe gedeelte dus niet onafhankelijk kan functioneren van het oude gedeelte en er dus inzake aanwending van het gebouw een geheel mee vormt.

31. De aanvrager is bijgevolg van mening dat de vergroting van de oppervlakte van de 2de verdieping kan aangemerkt worden als een omvorming in de zin van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage van het K.B. nr. 20.

III. Beslissing

32. Bijkomend onderzoek naar de in randnummer 15 opgenomen vervanging van de houten vloeren door betonnen platen, resulteren in de vaststelling dat deze platen geen aanpassingen aan de bestaande dragende structuur vereisen, noch bijkomende ondersteuningen c.q; funderingen behoeven, waardoor geconcludeerd mag worden dat het gebouw geen structurele wijziging ondergaat;

33. Op basis van de in de randnummers 24 tot en met 31 weergegeven informatie en refererend naar het antwoord van de minister op de parlementaire vraag nr 1117 van de heer Leterme dd 09.10.2002 waarin elementen weergegeven worden die ertoe moeten bijdragen te bepalen of werkzaamheden als een verbouwing dan wel als nieuwbouw werken aangemerkt moeten worden, dient besloten te worden dat :

33.1 vooreerst de in onderhavige aanvraag voorziene oppervlakte uitbreiding om de twee appartementen te realiseren, ondergeschikt is opzichtens de bestaande oppervlakte;

33.2 de uitbreidingen op zich geen onafhankelijk functionerende woonunits tot stand brengen noch bevatten, maar slechts ruimten omvatten die bouwtechnisch als functioneel integraal deel uit maken van de bestaande ruimten ;

33.3 de aanvrager zich ertoe verbindt de tot stand gebrachte appartementen dermate in te delen – cfr omgevingsvergunning - dat ze hoofdzakelijk als privé woning dienst zullen doen en in deze hoedanigheid te huur dan wel te koop gesteld zullen worden, waardoor de aanvrager bovendien als eindgebruiker beschouwd moet worden ;

33.4 het gebouw waarin de appartementen tot stand gebracht zullen worden reeds meer dan 15 jaar in gebruik was;

33.5 op basis voormelde geconcludeerd moet worden dat de uit te voeren werken die bijdragen tot de totstandkoming van twee appartementen, als een verbouwing - beoogd door rubriek XXXI, tabel A bij K.B. nr. 1 - aangemerkt moeten worden;

33.6 het effectief kunnen genieten van voormeld verlaagd btw-tarief, afhankelijk zal zijn van het toepassen van de andere in rubriek XXXI, als voormeld, opgenomen voorwaarden c.q. te vervullen formaliteiten.

33.7 dat de uit te voeren werken aan de gemeenschappelijke delen pro rata het aandeel van de appartementen erin, tevens van het verlaagd btw-tarief kunnen genieten, mits men effectief heeft kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief op de werken uitgevoerd aan het appartement waarop het betrekking heeft en dit in navolging van hetgeen gesteld in randnummer 33.6 supra.

34. de werken uit te voeren in hetzelfde gebouw, maar die ertoe zullen bijdragen dat een handelsruimte tot stand gebracht wordt, kunnen niet genieten van een btw-verlaagd tarief en zijn onderworpen aan het algemeen btw tarief van 21%. Hetgeen er bovendien toe bijdraagt dat de werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen, eveneens aan het algemeen btw tarief onderhevig zullen zijn, a rato van het aandeel van de handelsruimte in die gemeenschappelijke delen;

35. de verstevigingswerken vereist aan het gelijkvloers om de omvormingswerken aan de verdiepingen mogelijk te maken, dienen geprorateerd te worden op basis van de oppervlakten van de uitbreiding per verdieping, teneinde het toepasselijk btw tarief te kunnen bepalen. De verstevigingswerken aan het gelijkvloers moeten voldoende zijn om de uitbreidingen op de twee bovenliggende verdiepingen te dragen en worden hierdoor beïnvloed. Terwijl de dakwerken betrekking hebben op het gebouw dat in zijn totaliteit drie bouwlagen heeft, die in oppervlakte van elkaar afwijken maar waarbij de drie entiteiten elk aan een bouwlaag toe te wijzen zijn, leidt voor het bepalen van het toepasselijk btw-tarief tot een pro ratering a rato van de oppervlakten per verdiep inclusief de gelijkvoers. Door deze werkwijze toe te passen zal het bovendien mogelijk zijn om het al dan niet effectief vervuld zijn van de voorwaarden opgenomen in rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 per entiteit vooreerst vast te stellen om vervolgens dit toe te passen opzichtens het pro rata deel van die entiteit in bovenvermelde dakwerken;

36. de 2 appartementen en hun aandeel in de gemeenschappelijke delen na de uitvoering van de werken niet als btw-technisch nieuwe appartementen dienen aangemerkt te worden. Dit om reden dat de werken uit te voeren in het woonhuis, het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen zullen wijzigen, maar slechts tot doel hebben het gebouw in stand te houden, het comfort te verbeteren, door aangepaste vloerplaten te gebruiken, de indeling van het gebouw te respecteren en als uitgangspunt te nemen voor de eerder beperkte uitbreiding om tot een meergezinswoning te komen. Bovendien zullen deze appartementen bij verkoop genieten van de btw vrijstelling bij toepassing van artikel 44, §3, 1, a) eerste lid van het btw-wetboek.