Tarief, Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebiedenBtw - Tarief - Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. les travaux de démolition du bâtiment existant suivis de la reconstruction d’un bâtiment comprenant N logements destinés à la location pourront, en ce qu’ils se rapportent aux biens d’habitation, bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux ;

1.2. la construction des parkings et des voies d’accès peuvent également bénéficier desdits taux réduits.

II. Description

2. La demande porte sur l’opération envisagée d’exécution de travaux immobiliers à un immeuble, détenu en pleine propriété par la société X, en vue de sa transformation en N appartements et N parkings destinés à la location à des particuliers.

3. L’immeuble est situé à Y. Il était anciennement affecté à un usage d’atelier.

4. Le permis d’urbanisme a été délivré et porte sur la démolition d’un atelier et la construction d’une crèche, de N logements et d’un show-room.

5. Le projet immobilier se décompose en deux parties :

5.1. le bâtiment à front de rue sera démoli et, à son emplacement, sera construit un immeuble de 4 étages comportant N logements et une surface commerciale. En sous-sol, des caves seront aménagées ;

5.2. le bâtiment en intérieur d’îlot sera démoli et, à son emplacement, seront construits N appartements avec jardin privatif, N emplacements de parking et une crèche.

6. Le projet prévoit également un aménagement important des surfaces extérieures (jardins, voie d’accès, emplacements pour vélo, ...).

7. Après la réalisation des travaux, le bâtiment avant et les appartements construits en intérieur d’îlot seront conçus comme indépendants. Compte tenu de la disposition des lieux, des servitudes (notamment de passage) seront créées entre le bâtiment avant et les appartements à l’arrière.

8. Le nouvel ensemble tend à reproduire la configuration d’origine tout en améliorant les qualités végétales, minérales, esthétiques et paysagères du site.

9. Les murs latéraux mitoyens séparant la propriété des voisins seront conservés mais les logements s’appuieront sur des murs porteurs nouvellement érigés.

10. De nouveaux murs porteurs pour les logements seront érigés et la toiture reconstruite.

11. Les travaux vont consister à démolir la quasi-totalité de la structure existante (dalle de sol, colonnes et poutres) et à reconstruire un complexe de logements sur seulement une partie afin de créer des zones communes à l’air libre (ruelles intérieures, jardins ainsi que l’accessibilité pour les pompiers en façade arrière du bâtiment avant).

12. Afin d’avoir un niveau suffisant sous les dalles, il est prévu de terrasser les 2/3 de la longueur de la parcelle sur une profondeur de +-1m20. La partie arrière sera construite au même niveau que l’existant mais sur une nouvelle dalle isolée, selon les normes PEB en vigueur. Les caves existantes du bâtiment seront agrandies répondant ainsi aux exigences urbanistiques : la création d’un espace de rangement par logement ainsi que les locaux techniques et compteurs.

13. Le projet prévoit la démolition de la totalité des toitures ainsi que toutes les dalles de sol permettant ainsi de faire de nouvelles fondations suivant les nouvelles directives en matière de stabilité. Les fondations ainsi que tous les ouvrages en béton armés datent d’avant 1960, époque où les armatures placées dans les bétons étaient lisses.

14. Seules certaines arcades et poutres extérieures sont conservées afin de conserver l’aspect esthétique industriel d’avant. Elles créeront de l’ombre et surtout un écran visuel pour l’intérieur d’îlot.

III. Décision

15. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

16. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

17. La rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe du même arrêté prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes :

Condition 1 : les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé ;

Condition 2 : les opérations doivent concerner un bâtiment d'habitation qui est situé dans une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine ;

Condition 3 : le maître d'ouvrage doit avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22, § 1er et 22bis du Code, remettre une déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Cette déclaration doit mentionner que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé, et elle doit être accompagnée d'une copie du permis de bâtir et du (des) contrat(s) d'entreprise et produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

Condition 4 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22, § 1er et 22bis du Code doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment ;

Condition 5 : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base de la déclaration visée ci-avant, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

18. En l’espèce, des informations fournies (photos, plans et notice architecturale) et de celles recueillies lors de la visite des bâtiments, il ressort que le projet consiste bien à démolir, presque en totalité, un immeuble à usage d’atelier pour reconstruire, à front de rue, un immeuble de 4 étages comportant N logements et une surface commerciale et, en intérieur d’îlot, un ensemble de N logements avec jardin privatif, une crèche, N emplacements de parking et des voies d’accès.

19. Le demandeur a en outre confirmé que ces habitations, hormis la surface commerciale et la crèche, seront totalement destinées au logement privé. A cet égard, il est précisé que la destination du bâtiment avant la démolition reste sans influence sur l’application du taux réduit de 6%. La condition 1 est donc remplie.

20. Le bâtiment qui fait l’objet d’une démolition suivie d’une reconstruction conjointe se trouve sur le territoire de la commune de Y. Dès lors, la condition 2 est bien respectée (v. n° 79 de la circulaire AAF n° 3 du 15 février 2007).

21. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 3 à 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’immeuble à usage d’atelier situé à Y et à la reconstruction conjointe de N appartements pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

22. Par ailleurs, conformément aux points 51 et 52 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986, le bénéfice du taux réduit de 6% s’étendra aussi en principe à la construction des parkings couverts et individualisés, des caves et des locaux communs ainsi qu’aux travaux immobiliers relatifs aux voies d’accès, murets et terrasses extérieures.

23. En revanche, tant les travaux immobiliers relatifs à la construction de parkings à ciel ouvert que les travaux immobiliers relatifs à la construction de la surface commerciale et de la crèche ainsi qu’à leurs dépendances (parkings, caves, quote-part dans les parties communes dont les voies d’accès) seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21% puisqu’ils ne se rapportent pas à un logement.

24. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

24.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

24.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

24.3. au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

25. Dès lors, les travaux d’aménagement des jardins privatifs des N logements en intérieur d’îlot et de l’espace vert commun seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21%.

26. A cet égard, en ce qui concerne la toiture verte ou végétalisée, elle ne sera pas visée par cette exclusion dans la mesure où elle est de type extensive c'est-à-dire si elle est constituée d’une couche de substrat relativement mince (moins de 12 cm) et plantée de végétaux à enracinement superficiel (mousses, sédums, herbacées). Si elle devait finalement s’avérer être de type semi-intensif ou intensif (v. circulaire 2017/C/25 du 24 avril 2017), son aménagement serait alors passible de la taxe au taux de 21%.

27. Dans la mesure où les travaux qui seront effectués à l’immeuble devront être soumis à des taux différents selon leur destination future, le SDA accepte, par mesure de simplification, que la base imposable des travaux soumis au taux de 6% soit fonction des m² de logement privé et soit déterminée par une fraction, au numérateur de laquelle figurera la superficie des appartements dont les travaux sont soumis au taux réduit de 6%, en ce compris leurs dépendances (parkings couverts et individualisés, caves, quote-part dans les parties communes) et au dénominateur de laquelle figurera la superficie totale de l’immeuble, étant entendu que les travaux réalisés aux terrasses extérieures - dont la superficie ne sera bien entendu pas prise en compte pour la ventilation des taux - seront soumis au même taux que l’appartement auquel elles se rattachent.