--- title: "Voorafgaande beslissing 2017.576 · Btw ; Zakelijk recht ; Vrijstelling ; Onroerende verhuur ; Recht" description: "Btw ; Zakelijk recht ; Vrijstelling ; Onroerende verhuur ; Recht op aftrek ; Werkelijk. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2017.576 van 21 december 2017." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2017-576-btw-zakelijk-recht-vrijstelling-onroerende-4c4b" lang: "nl" --- # Btw ; Zakelijk recht ; Vrijstelling ; Onroerende verhuur ; Recht **Nummer** 2017.576 **Datum** 21 december 2017 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 76 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2017.576 d.d. 21.12.2017 *Btw ; Zakelijk recht ; Vrijstelling ; Onroerende verhuur ; Recht op aftrek ; Werkelijk gebruik ; Bijzondere verhoudingsgetallen* ## Samenvatting De gemeente X zal met toepassing van de Btw een zakelijk recht vestigen op de gebouwen A en B ten voordele van AGB X. AGB X zal bij de uitbating van de gebouwen A en B een Btw-belastingplichtige zijn met een gedeeltelijk recht op Btw-aftrek. Het AGB X zal dit recht op Btw-aftrek uitoefenen met toepassing van het werkelijk gebruik aangevuld met enkele bijzondere verhoudingsgetallen. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag tot voorafgaande beslissing strekt ertoe bevestiging te krijgen dat: • De gemeente X voor de vestiging van het zakelijk recht op gebouw A kan opteren om aangemerkt te worden als Btw-belastingplichtige en 21% Btw kan aanrekenen over de contante waarde van de periodieke vergoedingen. • Het AGB X voor de uitbating van het gebouw A gekwalificeerd zal dienen te worden als een Btw-plichtige met een gedeeltelijk recht op aftrek van de inkomende Btw. Het AGB X kan in dit verband haar recht op aftrek uitoefenen aan de hand van de methode van het werkelijk gebruik aangevuld met een bijzonder verhoudingsgetal. • De gemeente X voor de vestiging van het zakelijk recht op gebouw B kan opteren om aangemerkt te worden als Btw-belastingplichtige en 21% Btw kan aanrekenen over de contante waarde van de periodieke vergoedingen. • Het AGB X voor de uitbating van gebouw B gekwalificeerd zal dienen te worden als een Btw-plichtige met een gedeeltelijk recht op aftrek van de inkomende Btw. Het AGB X kan in dit verband haar recht op aftrek uitoefenen aan de hand van de methode van het werkelijk gebruik aangevuld met een bijzonder verhoudingsgetal. ## II. Omschrijving van de voorgenomen verrichtingen 2\. De gemeente X zal de gebouwen A en B oprichten. 3\. Na de voltooiing van de bouwwerken zal de gemeente X een zakelijk recht vestigen ten voordele van het AGB X. Het AGB X zal hiervoor een (vaste) periodieke vergoeding verschuldigd zijn. 4\. Het AGB X zal vervolgens instaan voor de exploitatie van de gebouwen A en B. ## III. Beslissing ### *III.1. Vestiging van het zakelijk recht ten voordele van het AGB X* 5\. De gemeente X zal de gebouwen A en B als nieuwe gebouwen oprichten. 6\. Na voltooiing van de bouwwerkzaamheden, wenst gemeente X op deze gebouwen een zakelijk recht te vestigen ten voordele van het AGB X en dit overeenkomstig [artikel 8, §2 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) en [artikel 1 van het Koninklijk Besluit nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-artikel-7d01) van 3 juni 1970. 7\. Artikel 44, § 3, 1°, b), derde streep, van het Btw-wetboek voorziet evenwel dat van de belasting zijn vrijgesteld de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten, in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, op uit hun aard onroerende goederen; worden evenwel uitgesloten de vestigingen, overdachten en wederoverdrachten van dergelijke zakelijke rechten op gebouwen, wanneer ze worden verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw, door een door artikel 8, §2 of §3, beoogde belastingplichtige. 8\. [Artikel 8, § 2, van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) bepaalt dat: “Eenieder die, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit, een gebouw heeft opgericht, heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen en waarop hij, voor het verstrijken van de in § 1 bepaalde termijn, onder bezwarende titel een zakelijk recht vestigt in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, heeft ten aanzien van deze vestiging de hoedanigheid van belastingplichtige wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vestiging van het zakelijk recht op het gebouw te doen met betaling van de belasting”. KB 14 is in uitvoering genomen van [artikel 8, §2, van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8). 9\. Hieruit volgt dat de gemeente X met betrekking tot het nieuw op te richten gemeenschapscentrum en parking een zakelijk recht met toepassing van Btw kan vestigen tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming, voor zover ze, overeenkomstig voornoemd [artikel 8, § 2 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8), op de door artikel 1 van KB 14 van 3 juni 1970 bepaalde wijze kennis geven van hun bedoeling deze vestiging van het opstalrecht te doen met betaling van de belasting. ### *III.2. Het in concessie geven van de brasserie* 10\. Het AGB X zal via een concessieovereenkomst de uitbating van de brasserie in het gebouw A en B overlaten aan een derde uitbater. 11\. Deze Btw-behandeling is een van Btw vrijgestelde onroerende verhuur op grond van artikel 44, §3, 2° W.BTW. ### *III.3. Het verlenen van een recht op toegang tot evenementen van cultuur of vermaak* 12\. Het AGB X zal in eigen naam en voor eigen rekening culturele en socio-culturele voorstellingen alsook socio-culturele activiteiten organiseren. 13\. Overeenkomstig artikel 18, §1, tweede lid, 12° W.BTW wordt als een dienst beschouwd de toekenning van het recht op toegang tot inrichtingen voor cultuur, sport of vermaak, alsmede de toekenning van het recht gebruik ervan te maken. 14\. Evenwel zijn overeenkomstig artikel 44, §2, 9° W.BTW van de belasting vrijgesteld de organisatie van toneel-, ballet- of filmvoorstellingen, van tentoonstellingen, concerten of conferenties, alsook de leveringen van goederen die nauw samenhangen met deze diensten door instellingen erkend door de bevoegde overheid, mits de inkomsten die zij verkrijgen uit hun werkzaamheid uitsluitend gebruikt worden tot dekking van de kosten ervan. 15\. Om in casu te beoordelen of deze Btw-handeling van het AGB X beoogd wordt door artikel 44, §2, 9° W.BTW en of het AGB X dus al dan niet een winstoogmerk zal hebben dient het operationeel resultaat van de globale activiteit van het AGB X in aanmerking te worden genomen. 16\. Overeenkomstig beslissing E.T. 129.288 dd. 19.01.2016 mogen de door de gemeente X aan het AGB X toegekende subsidies die rechtstreeks verband houden met de prijs gevoegd worden bij de ontvangsten van het AGB X om te bepalen of de statutaire bepalingen inzake winstoogmerk en het doel van winst uit te keren al dan niet theoretisch zou zijn. 17\. Aan de DVB werd in hoofde van het AGB X een financieel plan bezorgd voor de jaren. Rekening houdend met dit financieel plan dient te worden besloten dat het AGB X een winstoogmerk zal hebben. 18\. Gelet op het bovenstaande dient te worden besloten dat [artikel 44, §2, 9° Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) niet van toepassing is op de toekenning van het recht op toegang tot evenementen van cultuur of vermaak. Het AGB X zal derhalve over deze Btw-handeling Btw in rekening dienen te brengen. ### *III.4. Terbeschikkingstelling van zalen / ruimten met drank* 19\. Het AGB X zal verschillende zalen en ruimten ter beschikking zal stellen aan derden. 20\. Deze terbeschikkingstelling van zalen / ruimten zal steeds gepaard gaan met de verplichte en exclusieve afname van dranken via het AGB X. 21\. De administratie zal niet betwisten dat het AGB een globale dienst verricht die beoogd wordt door [artikel 18 van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) indien de gebruikers van de zaal een vergoeding betalen voor het gebruik van de zaal en de aanwezige infrastructuur (keuken, meubilair, glazen en toebehoren) en bovendien uitsluitend dranken mogen nuttigen die door het AGB worden verschaft. Deze dienstprestatie zal voor het geheel onderworpen zijn aan het normale Btw-tarief van 21 % en dit ongeacht of er tijdens het gebruik van de zaal personeel van het AGB aanwezig is. 22\. Wanneer AGB X derhalve zalen / ruimten in het gemeenschapscentrum ter beschikking zal stellen aan derden met de verplichte en exclusieve afname van dranken via het AGB X zal deze handeling dus een dienst uitmaken in de zin van [artikel 18 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) en belast zijn met 21 % Btw. 23\. Mocht het AGB X zalen / ruimten in het gemeenschapscentrum op een passieve wijze ter beschikking stellen aan de gebruiker zonder een verplichte en exclusieve afname van dranken, zal deze handeling kwalificeren als een van Btw vrijgestelde onroerende verhuur op grond van artikel 44, §3, 2° W.BTW. ### *III.5. Terbeschikkingstelling van conciërgewoning* 24\. Wanneer het AGB X een woongelegenheid verschaft, dan verschaft zij ingevolge een contract onder bezwarende titel het genot van een onroerend goed, hetzij omdat de genieter een huurprijs zal betalen, hetzij omdat hij aldus een bijkomend voordeel bekomt uit de contractuele relatie die hij heeft gesloten met het AGB X. 25\. Dit genot wordt verkregen ingevolge een handeling die als onroerende verhuur vrijgesteld is van Btw overeenkomstig artikel 44, §3, 2 W.BTW en dus de aftrek uitsluit van alle belasting geheven van de goederen en diensten die betrekking hebben op de oprichting van de woongelegenheid. 26\. Indien evenwel kan aangetoond worden dat het gebruik van de woongelegenheid strikt verantwoord is voor de behoeften van de activiteiten van het AGB (bv.: ontvangst, bewaking, enz. …) is Btw-aftrek overeenkomstig de normale aftrekregels toegestaan. 27\. De aanvrager toont aan dat het gebruik van de woongelegenheid verantwoord is voor de behoeften van de activiteiten van het AGB X. 28\. Het is het AGB X hierdoor toegestaan om overeenkomstig de normale Btw-regels de Btw-aftrek uit te oefenen van deze woongelegenheid in het gemeenschapscentrum. ### *III.6. Het verlenen van recht op toegang tot sportaccommodatie* 29\. Overeenkomstig artikel 18, §1, tweede lid, 12° W.BTW wordt als een dienst beschouwd de toekenning van het recht op toegang tot inrichtingen voor cultuur, sport of vermaak, alsmede de toekenning van het recht gebruik ervan te maken. 30\. Evenwel zijn overeenkomstig artikel 44, §2, 3° W.BTW van de belasting vrijgesteld de diensten verstrekt door exploitanten van sportinrichtingen en inrichtingen voor lichamelijke opvoeding aan personen die er aan lichamelijke ontwikkeling of sport doen., wanneer die exploitanten en inrichtingen instellingen zijn die geen winstoogmerk hebben en zij de ontvangsten uit de vrijgestelde werkzaamheden uitsluitend gebruiken tot dekking van de kosten. 31\. Om in casu te beoordelen of deze Btw-handeling van het AGB X beoogd wordt door artikel 44, §2, 3° W.BTW en of het AGB X dus al dan niet een winstoogmerk zal hebben dient het operationeel resultaat van de globale activiteit van het AGB X in aanmerking te worden genomen. 32\. Overeenkomstig beslissing E.T. 129.288 dd. 19.01.2016 mogen de door de gemeente X aan het AGB X toegekende subsidies die rechtstreeks verband houden met de prijs gevoegd worden bij de ontvangsten van het AGB X om te bepalen of de statutaire bepalingen inzake winstoogmerk en het doel van winst uit te keren al dan niet theoretisch zou zijn. 33\. Aan de DVB werd in hoofde van het AGB X een financieel plan bezorgd voor de jaren. Rekening houdend met dit financieel plan dient te worden besloten dat het AGB X een winstoogmerk zal hebben. 34\. Gelet op het bovenstaande dient te worden besloten dat [artikel 44, §2, 3° Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) niet van toepassing is wanneer het AGB X recht op toegang verschaft tot de inrichting voor sport in het sportcomplex. Het AGB X zal derhalve over deze Btw-handeling Btw in rekening dienen te brengen. ### *III.7. Organisatie van sportwedstrijden, sportkampen, trainingen en lessenreeksen* 35\. Aangezien uit het voorgelegd financieel plan blijkt dat het AGB X zal beschikken over een winstoogmerk, worden deze handelingen niet beoogd door de Btw-vrijstelling van artikel 44, §2, 3° W.BTW. ### *III.8. Recht op aftrek in hoofde van gemeente X* 36\. Overeenkomstig [artikel 4 van KB nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art4) van 3 juni 1970 kan de toevallige belastingplichtige (zoals bedoeld in artikel 1 van dat KB) van de verschuldigde belasting over de in dat artikel bedoelde handelingen in aftrek brengen, de belasting geheven van handelingen omschreven in [artikel 9, § 1, derde lid, van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-e148) met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, evenals de belasting geheven van de goederen en diensten die rechtstreeks samenhangen met deze handeling. 37\. In verband met de bepaling van het recht op aftrek van de voorbelasting bij vestiging van een zakelijk recht op een gebouw met toepassing van de Btw is de aftrek van de in het vorige lid bepaalde voorbelasting slechts volledig wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de oprichtingsprijs van het gebouw benadert ([Parl. Vr. nr. 710 de Clippele dd. 22.09.1993](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/710-vestiging-recht-opstal-maatstaf-heffing-bac9) en Btw-handleiding versie 2012 nr. 161, c), 2de streepje). 38\. Met het aan de Btw onderworpen bijhorend terrein dient geen rekening te worden gehouden bij de berekening van het aftrekpercentage. Met andere woorden, het volstaat om de gevraagde prijs voor het zakelijk recht, zonder de waarde van het terrein, enerzijds, en de prijs voor de oprichting of de aankoop van het gebouw zonder de prijs voor de verwerving van het terrein, anderzijds, met elkaar te vergelijken. 39\. De volledige aftrek van de Btw geheven van de oprichtingskosten of de aankoopprijs van het gebouw wordt aanvaard indien de gevraagde prijs voor het zakelijk recht ten minste 97,5% bedraagt van de oprichtingsprijs of de aankoopprijs in volle eigendom, de aankoopprijs van het terrein inbegrepen, indien het recht gevestigd is voor een periode die 10 jaar of meer bedraagt. 40\. Wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de bovengenoemde grenzen niet bereikt, zal de aftrek van de voorbelasting worden bepaald in functie van de verhouding van de verkoopprijs van het zakelijk recht tot de oprichtings- of aankoopprijs van het betreffende gebouw in volle eigendom, evenals de aankoopprijs van het bijhorend terrein. 41\. In dit kader wordt nog benadrukt dat enkel rekening kan gehouden worden met de vergoedingen die onherroepelijk verschuldigd zijn door de verkrijger van dit zakelijk recht (men houdt bijvoorbeeld geen rekening met indexatie clausules, vermits de juiste bedragen of de toepassing ervan op het moment van de contractsluiting nog niet zeker vaststaan).? 42\. Bovendien moeten contractuele clausules, waarbij de partijen dit recht vroegtijdig kunnen beëindigen, uitgesloten worden. Dergelijke clausules zouden immers tot gevolg hebben? dat de uiteindelijk verkregen tegenprestatie niet de vooropgestelde 97,5% zou bereiken die een volledig recht op aftrek verantwoordt.?? 43\. Er wordt bevestigd dat de gevraagde prijs (dit is de contante waarde van de periodieke vergoedingen) voor het recht van erfpacht op het gemeenschapscentrum en de parking ten minste 97,5% zal bedragen van de oprichtingsprijs van de gebouwen van het gemeenschapscentrum in volle eigendom. Er wordt benadrukt dat hierbij enkel rekening gehouden mag worden met de nominale, niet-geïndexeerde bedragen die onherroepelijk verschuldigd zijn door het AGB X als erfpachthouder. 44\. Om zijn recht op aftrek te kunnen uitoefenen moet de gemeente X, op het tijdstip waarop ze de in artikel 2 bedoelde aangifte indient, in het bezit zijn van de in [artikel 3 van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-historiek-236d) bedoelde facturen of stukken. ### *III.9. Recht op aftrek in hoofde van AGB X* 45\. Overeenkomstig [artikel 45, § 1, van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45), mag elke belastingplichtige, op de belasting die hij verschuldigd is, de belasting in aftrek brengen die werd geheven van de aan hem geleverde goederen en verleende diensten, van de door hem ingevoerde goederen en de door hem verrichte intracommunautaire verwervingen van goederen, in de mate dat hij die goederen en diensten gebruikt voor het verrichten van belaste handelingen. 46\. AGB X zal zowel handelingen stellen die recht op Btw-aftrek verlenen als handelingen zonder recht op Btw-aftrek. 47\. Het AGB X zal derhalve een Btw-belastingplichtige zijn met gedeeltelijk recht op Btw-aftrek. 48\. Op grond van [artikel 46 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-46) kan de Btw in hoofde van dergelijke Btw-plichtige op twee wijzen worden afgetrokken: ofwel volgens de methode van het algemeen verhoudingsgetal, zijnde een percentage dat wordt verkregen uit de breuk tussen de omzet gerealiseerd door handelingen waarvoor recht op aftrek bestaat (teller) en de totale omzet van de door de betrokkene verrichtte handelingen (noemer) ofwel op grond van het werkelijke gebruik van goederen en diensten. 49\. De methode van het algemeen verhoudingsgetal ([art. 46, § 1 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-46)) kan – door de forfaitaire aard ervan – echter leiden tot ongelijkheden inzake Btw-aftrek. Soms speelt dit in het nadeel van de belastingplichtige, die ingevolge het verhoudingsgetal de aftrek niet kan verrichten waarop hij recht had, indien men rekening houdt met de werkelijke bestemming van de aangekochte goederen/diensten. In andere gevallen speelt deze methode in het voordeel van de belastingplichtige, die daardoor meer kan aftrekken dan het bedrag waarop hij in werkelijkheid recht had, gelet op het gebruik van de aangekochte goederen/diensten. Daarom kan de Administratie, op verzoek van de belastingplichtige, vergunning verlenen om het recht op aftrek uit te oefenen met inachtneming van de regel van het werkelijk gebruik. De administratie kan deze methode ook opleggen. 50\. Aangezien het stelsel van het werkelijk gebruik de aftrek bepaalt door een onderscheid te maken volgens de bestemming van de aan de belastingplichtige verstrekte goederen en diensten, veronderstelt dit stelsel bepaalde voorwaarden: • Het bestaan van duidelijk onderscheiden sectoren, waarvoor alle, of op zijn minst het grootste deel van de aan de belastingplichtige verstrekte goederen en diensten, sector per sector, kunnen worden toegewezen. In het geval van de Btw-eenheid moet deze toewijzing in een eerste fase, lid per lid kunnen gebeuren. • De belastingplichtige moet, inzonderheid op basis van documenten die hun verkrijging vaststellen, kunnen bewijzen dat de goederen en diensten onmiddellijk toegewezen aan een bepaalde deelactiviteit, rekening houdend met hun aard, alleen aan die bepaalde deelactiviteit kunnen toegewezen worden. 51\. Gelet op bovenstaande analyse is het verantwoord dat de uitoefening van het recht op aftrek door het AGB X volgens het werkelijk gebruik van de goederen en diensten tot meer gelijkheid in de heffing van de belasting leidt. 52\. Met betrekking tot goederen en diensten waarvoor het werkelijk gebruik niet kan toegepast worden omdat de goederen en diensten niet kunnen afgezonderd en toegewezen worden aan een welbepaalde deelactiviteit, zal het AGB X zijn recht op Btw-aftrek dienen uit te oefenen op basis van bijzondere verdeelsleutels. ## Aangehaalde teksten 9 [WBTW art. 8](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) 4 voorkomens [WBTW art. 18](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) 2 voorkomens [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 2 voorkomens [WBTW art. 46](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-46) 2 voorkomens [KB nr. 14 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-artikel-7d01) 1 voorkomen [KB nr. 14 art. 4](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4) 1 voorkomen [KB nr. 3 art. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-historiek-236d) 1 voorkomen [KB nr. 3 art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-e148) 1 voorkomen [WBTW art. 45](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) 1 voorkomen