Werk in onroerende staat, Verlaagd tariefBtw - Werk in onroerende staat - Verlaagd tarief

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Résumé

La transformation d’un ancien immeuble de bureaux dont la première occupation remonte à plus de 15 ans, en appartements et un bureau indépendant, peut bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20, à l’exception des travaux immobiliers relatifs à 2 appartements qui doivent être considérés comme neufs et un bureau indépendant.

I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de la rubrique XXXI du Tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du Code de la TVA qui seront exécutés à un immeuble de bureaux avec un logement accessoire en vue de sa transformation en N appartements (et un bureau) destinés à des logements privés peuvent bénéficier, en ce qu’ils se rapportent aux appartements, du taux réduit de 6%.

II. Description des faits

2. La société X est propriétaire d’un unique immeuble de bureaux avec une conciergerie situé à M. Cet immeuble de bureaux, tout en étant occupé par elle, était essentiellement loué à des tiers, la société n’ayant réalisé aucune vente.

3. La société X est un des membres de l’UTVA Y dont l’activité externe est principalement constituée par des activités exemptées de location et de ventes d’immeubles.

4. L’opération projetée consiste à transformer un immeuble de bureaux de R étages avec un logement de fonction et trois niveaux de sous-sols couvrant une superficie de 7.145 m² en un immeuble d’une superficie totale de 7.130 m² affecté principalement à des logements privés.

5. La demande de permis d’urbanisme fut réceptionnée au cours de l’année P par le Ministère compétent. Suite à une modification des plans initiaux, la société X a reçu au cours de l’année Q le permis d’urbanisme final.

6. Ce qui est enlevé :

6.1. les vitrages, les menuiseries de fenêtres, les panneaux de façades et leurs avancées avant et arrière ;

6.2. les cloisons légères en plaques de plâtre délimitant les espaces internes de travail dans les bureaux, les faux-plafonds, les conduites d'électricité, d'air-conditionné et de détection incendie ;

6.3. les aménagements des sanitaires ;

6.4. les revêtements existants (tapis et carrelage) ainsi que la chape dans laquelle un réseau de conduite et chapelle de sol amenait l'électricité, les lignes téléphoniques et le câblage informatique tout en conservant les dalles portantes en béton armé ;

6.5. les techniques existantes dont le chauffage (climatisation), la ventilation, l’ascenseur, l’eau, l’électricité ;

6.6. le local technique de 57 m² sur le toit ;

6.7. une petite cage d’escalier secondaire, non portante, située à l’arrière droit du bâtiment.

7. Ce qui est conservé :

7.1. toute la structure portante (poteaux, poutres, dalles, cheminée de ventilation du tunnel routier étant entendu que les façades avant et arrière ne sont pas portantes) ;

7.2. les dalles existantes non portantes en façade avant ;

7.3. la circulation verticale : la gaine ascenseur est conservée mais réduite en raison du nouvel ascenseur remplaçant les deux actuels en gardant inchangée la fixation à la structure portante, la cage d'escalier principale située en face de l'ascenseur ;

7.4. le volume du bâtiment existant quoique agrandi de 55 m² au dernier et réduit de 159 m² par la démolition (217 m²)/reconstruction (58 m²) des façades avant et arrière ;

7.5. le nombre d'étages (quoique le 1er est agrandi de 145 m² dans le volume existant) ;

7.6. la structure des sous-sols ;

7.7. les gaines techniques associées aux sanitaires ;

7.8. la gaine technique située le long de la gaine ascenseur associée à la boucle d'eau chaude principale délivrant tous les étages ;

7.9. la gaine technique associée à l'électricité ;

7.10. la toiture du parking au niveau du rez-de-chaussée en intérieur d'îlot, à l’arrière;

7.11. la structure de la toiture.

8. Les travaux à entreprendre :

8.1. le remplacement des techniques enlevées par du matériel plus performant, ce qui comporte principalement : l’installation d’un chauffage au sol pour l'ensemble de l'immeuble, à l’exception du bureau, avec une boucle d'eau chaude principale délivrant tous les étages via la gaine technique existante située le long de la gaine ascenseur, l’installation d’une installation de climatisation intégrée pour le bureau au rez-de-chaussée, la pose d'une nouvelle conduite d'extraction des gaz brulés (cheminée) qui se trouvera dans la gaine technique conservée située le long de la gaine ascenseur associée à la boucle d'eau chaude principale délivrant tous les étages, de nouvelles conduites d'amenée et d'évacuation des eaux dans les gaines existantes mais aussi dans des nouvelles, de petite dimension, suite à l'aménagement des appartements, un nouveau réseau de distribution électrique mis en place dans la gaine technique principale existante et la rénovation de l'éclairage, des moyens de détection et d'intervention incendie, des portes coupe-feu ;

8.2. accrocher des dalles à la structure portante pour utiliser l’espace gagné par l’installation d’un nouvel ascenseur comme gaine technique et couloir commun d’accès aux appartements ;

8.3. combler par une dalle accrochée à la structure existante l’espace gagné par la suppression de la petite cage d’escalier secondaire à l’arrière droit du bâtiment ;

8.4. reconstruire à l’avant du bâtiment deux avancées en façade (avec des balcons accrochés à la structure portante existante lorsqu’ils sont en saillie extérieure) en utilisant les dalles existantes non portantes ;

8.5. au dernier étage, prolonger la toiture existante en deux points en façade arrière sur une longueur de 6,94 m et 7,41 m et 3,16 m en profondeur pour créer deux nouveaux espaces au dernier étage de 45,8 m² (22,05 m² et 23,75 m²) sur la dalle utilisée actuellement en terrasse. Placer trois poutrelles dans la dalle de toiture existante du dernier étage depuis la poutre béton existante perpendiculairement jusqu’à la façade arrière pour couler une dalle de béton de 20 cm d’épaisseur autour de celles-ci et placer dessus l’isolation, l’étanchéité, la toiture végétalisée ; au niveau du sol, vous enlevez le revêtement, l’étanchéité et l’isolation pour atteindre la dalle existante brute ; vous fermez les espaces latéraux avec des blocs/isolants/enduits et appliquez un revêtement/chape légère/isolant acoustique ; une avancée de 9,28 m de long et 1 m de profondeur est réalisée en façade avant ; pour la toiture, la profondeur très faible vous permet de poser la poutrelle métallique par-dessus la dalle existante ;

8.6. au niveau du dernier étage, créer à l’avant deux zones végétalisées/vertes de 7,8 m² et de 11,5 m² et à l’arrière d’une zone de 4,04 m² et de 3,8 m² : mousses et sédums, la hauteur de la zone végétalisée / verte est de 10 cm dont 6 cm pour le substrat ;

8.7. refaire l'étanchéité et l’isolation de la toiture de 269 m² sur le toit du dernier étage, ainsi que son aménagement en toiture végétalisée/verte : mousses et sédums, la hauteur de la zone végétalisée/verte est de 10 cm dont 6 cm pour le substrat ;

8.8. au 1er étage, une nouvelle dalle/plancher de 145 m² est construite agrandissant la dalle existante par une dalle plancher en béton accrochée à la structure existante ; la fermeture en façade avant et arrière est réalisée par la nouvelle façade (blocs/isolant/enduit) ; du coté latéral droit (vers la servitude de passage), la fermeture existe mais vous ajoutez en face extérieure un isolant/enduit ; du côté gauche, la gaine de l’escalier existant ferme partiellement cet espace et, pour le reste, les appartements se prolongent sur la dalle existante ; l’aménagement intérieur est réalisé au moyen de cloisons légères en plaques de plâtres isolées ; au niveau du sol, un isolant acoustique est posé, revêtu d’une chape légère et du revêtement de sol ; cette extension permet de créer deux appartements ; pour améliorer la hauteur de circulation et l’apport de lumière naturelle en façade avant dans un des deux nouveaux appartements, vous renforcez deux poutres en béton par l’adjonction de poutrelles métalliques de part et d’autre des poutres existantes en liant celles-ci au travers des poutres béton pour pouvoir recouper en partie basse chacune de ces poutres afin d’augmenter l’espace libre ;

8.9. construire au niveau du rez-de-chaussée, à l’arrière du bâtiment, afin de couvrir presque totalement l’accès actuel au parking, une dalle de 43 m² créant une extension de la toiture existante du parking afin de réduire les nuisances sonores de l’entrée du parking et de pouvoir créer une sortie de secours ; elle sera accrochée d’une part à la poutre existante en façade arrière et de l'autre appuyée sur un voile en béton décalé de la mitoyenneté depuis les sous-sols existants ;

8.10. aménager des caves destinées aux logements dans l’espace « parking » existant ;

8.11. aménager les locaux « compteurs » actuels pour permettre leur plus grand nombre ;

8.12. les travaux relatifs à l’aménagement des appartements ;

8.13. la remise en peinture de l'ensemble.

9. Le résultat de la transformation est le suivant : un immeuble essentiellement de bureaux est transformé en un immeuble de N appartements et studios avec un bureau dans le volume et la superficie existante et maintien de la structure portante, à l’exception de onze appartements dont le volume et/ou la surface sont modifiés.

III. Décision

10. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

11. Conformément à l’article 37 du CTVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

12. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ;

Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

13. En l’espèce, des plans et de la notice architecturale transmis par le demandeur, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer un immeuble de bureaux en un immeuble de N appartements et un bureau indépendant s’appuient de manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble ancien.

14. Les plans démontrent d’ailleurs que la superficie totale du bâtiment principal ne sera pas fondamentalement modifiée puisqu’elle passera de 7.145 m² avant travaux à 7.130 m² après travaux.

15. En outre, pour chaque appartement pris individuellement, la superficie de la partie ancienne subsistant après les travaux sera supérieure à la moitié de la superficie totale. Seuls deux appartements au 1er étage reposent sur une dalle entièrement neuve de 145 m² et doivent être considérés comme des nouvelles constructions.

16. Dès lors, à l’exception des travaux relatifs à ces deux appartements du 1er étage qui doivent être considérés comme des travaux de construction, les travaux qui seront effectués constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20.

17. Par ailleurs, le demandeur a confirmé que le bâtiment sera, à l’issue des travaux, effectivement utilisé comme logement privé, à l’exception du bureau indépendant, et que la première occupation de l’immeuble précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer.

18. Ensuite, dans la mesure où l’UTVA Y envisage de donner en location les appartements aménagés, elle peut être considérée comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 (comp. points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986).

19. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la transformation de l’ensemble immobilier situé à M, en ce compris l’aménagement des parkings individuels, des caves individuelles et des parties communes, pourront en principe bénéficier du taux de 6%.

20. Seuls les travaux relatifs aux deux appartements du 1er étage et au bureau ainsi qu’à leurs dépendances (parkings, caves, quote-part dans les parties communes) seront passibles de la taxe au taux de 21%.

21. Enfin, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

21.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

21.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

22. A cet égard, en ce qui concerne la toiture verte ou végétalisée, elle ne sera pas visée par cette exclusion dans la mesure où, comme l’affirme le demandeur (v. point 8.7. ci-avant), elle est de type extensive c'est-à-dire si elle est constituée d’une couche de substrat relativement mince (moins de 12 cm) et plantée de végétaux à enracinement superficiel (mousses, sédums, herbacées). Si elle devait finalement s’avérer être de type semi-intensif ou intensif (v. circulaire 2017/C/25), son aménagement serait alors passible de la taxe au taux de 21%.

23. Dans la mesure où les travaux qui seront effectués à l’immeuble devront être soumis à des taux différents selon leur affectation, le SDA accepte, par mesure de simplification, que la base imposable des travaux soumis au taux de 6% soit fonction des m² de logement privé transformé et soit déterminée par une fraction, au numérateur de laquelle figurera la superficie des appartements dont les travaux sont soumis au taux réduit de 6%, en ce compris leurs dépendances (parkings, caves, quote-part dans les parties communes) et au dénominateur de laquelle figurera la superficie totale de l’immeuble, étant entendu que les travaux réalisés aux terrasses extérieures seront soumis au même taux que l’appartement auquel elles se rattachent.