Vrijstelling -Artikel 44, § 3, 1°, a) W.BTWBTW - Vrijstelling -Artikel 44, § 3, 1°, a) W.BTW - Verbouwde oude gebouwen

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvrager is eigenaar van een bestaand kantoorgebouw (ouder dan vijftien jaar) op en met grond gelegen in Vlaanderen. Dit kantoorgebouw bestaat uit drie kavels: kavel 1, een boven- en ondergrondse parking; kavel 2, het gebouw aan de voorkant en tenslotte kavel 3, het gebouw gelegen aan de achterkant. Dit laatste gebouw, kavel drie, zal worden herbestemd tot woongebouw. Er wordt een basisakte opgesteld die dit gebouw een afzonderlijk juridisch statuut bezorgt.

2. Het gebouw in kwestie heeft thans negen bouwlagen (het gelijkvloers inbegrepen). Op de bovenste acht van deze reeds bestaande bouwlagen zullen telkens twee appartementen worden ingericht die worden bestemd en gebruikt als woning. In totaal zullen dus zestien appartementen worden ingericht binnen de bestaande bouwschil. Hiertoe zal de aanvrager een stedenbouwkundige vergunning aanvragen.

3. Boven op het gebouw zal tevens een tiende bouwlaag nieuw worden opgericht met daarin twee nieuwe appartementen. Deze twee appartementen maken niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag. De rulingaanvraag heeft enkel betrekking op de zestien appartementen die zich binnen de bestaande bouwschil bevinden.

4. Voor de uit te voeren werken doet de aanvrager beroep op een derde aannemer. Deze werken betreffen geen structurele werken: aan de bouwschil worden geen buitenmuren afgebroken, er zullen enkel balkons worden geplaatst en nieuwe ramen aan de buitenzijde). Binnenin het gebouw zullen wel nieuwe muren worden geplaatst om de appartementen op dezelfde verdieping van elkaar af te scheiden.

5. De appartementen zullen door de aanvrager worden verkocht, ofwel in toekomstige staat van afwerking, ofwel in afgewerkte staat. In beide gevallen zullen de werken door de derde aannemer worden gefactureerd aan de aanvrager, hetzij tussen de verkoop en de uiteindelijke afwerking, hetzij vóór de verkoop.

6. De gestelde vraag is tweeledig:

6.1. Enerzijds wordt de stelling geponeerd dat de zestien verbouwde appartementen binnen de bestaande bouwschil ressorteren onder het tweede geval zoals vermeld in randnummer 152/2 van de btw-handleiding. Dit betekent met andere woorden de vraag of deze zestien appartementen voor de btw kunnen aanzien worden als ‘oude’ gebouwen in de zin van artikel 44, §3, 1°, a), eerste lid W.Btw en een verkoop hiervan aan registratiebelasting is onderworpen; en

6.2. Anderzijds wordt de vraag gesteld of de door de derde aannemer uit te voeren werken met betrekking tot de zestien binnen de bestaande bouwschil te creëren appartementen aan de aanvrager kunnen gefactureerd worden aan 6% conform rubriek XXXI, §1 van tabel A als bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20.

1. Kwalificatie van de appartementen

7. In de geest van de tekst van artikel 44, §3, 1° W.Btw dient niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw (btw-handleiding, versie 1 februari 2015, randnummer 152/2).

8. Als eerste geval wordt in de btw-handleiding de situatie naar voor gebracht waarbij het bestaande gebouw een ingrijpende wijziging ondergaat in de wezenlijke elementen van zijn structuur. Op basis van de door de aanvrager aangeleverde informatie kan de DVB besluiten dat deze piste in casu niet van toepassing is.

9. Daarentegen kan de DVB wel bevestigen dat het tweede, in de btw-handleiding onder nummer 152/2 beschreven, geval in casu van toepassing is. Uit de analyse door de DVB is immers gebleken dat de werken die aan het oude gebouw worden uitgevoerd geen wijziging inhouden van de wezenlijke elementen van het gebouw. Zij hebben louter tot doel om het gebouw een nieuwe invulling te geven (zestien appartementen) zonder dat aan de structuur zelf van het gebouw wordt geraakt.

10. Volledigheidshalve merkt de DVB op dat het derde geval onder randnummer 152/2 van de btw-handleiding moet worden beschouwd als een optionele administratieve toegeving en dus niet aan de belastingplichtige kan worden opgelegd. In casu beroept de aanvrager zich ook niet op deze piste.

11. Uit de concrete omstandigheden eigen aan de zaak blijkt dan ook dat er geen twijfel kan over bestaan dat de voorgenomen werken in onroerende staat aan de zestien te creëren appartementen op verdieping 1 tot en met 8 binnen de bestaande bouwschil van het bestaande gebouw geen ‘nieuw gebouw’ doen ontstaan voor de toepassing van de btw. Een verkoop van deze, al dan niet afgewerkte, zestien appartementen dient dan ook plaats te vinden onder het regime van de registratiebelasting.

2. Btw-tarief

12. In bepaalde gevallen kan er voor werken in onroerende staat (vb. renovatiewerken) met betrekking tot privéwoningen toepassing gemaakt worden van het verlaagd btw-tarief van 6%. Rubriek XXXI, §1 & §3 van Tabel A als bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 bepaalt in dit verband:

Ҥ1. Het werk in onroerende staat en de andere handelingen bedoeld in [paragraaf 3] worden onderworpen aan het verlaagd tarief, voor zover de volgende voorwaarden zijn vervuld:

1° de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning worden gebruikt;

3° de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, §1 of artikel 22bis van het Wetboek;

4° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker;

5° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen: behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

[…]

§3 worden beoogd:

1° het verbouwen, het afwerken, het inrichten, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, geheel of ten dele, van een uit zijn aard onroerend goed;

2° prestaties die erin bestaan een roerend goed te leveren en het meteen op zodanige wijze aan te brengen aan een onroerend goed dat het onroerend uit zijn aard wordt;

3° Iedere handeling, ook indien niet beoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering als de aanhechting van een gebouw:

a) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een installatie voor centrale verwarming of airconditioning, daaronder begrepen de branders, de reservoirs en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel of aan de radiatoren;

b) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een sanitaire installatie van een gebouw en, meer algemeen, van al de vaste toestellen voor sanitair of hygiënisch gebruik aangesloten op een waterleiding of een riool;

c) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische installatie van een gebouw, met uitzondering van toestellen voor de verlichting en de lampen;

d) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische belinstallatie, van brandalarmtoestellen, van alarmtoestellen tegen diefstal en van een huistelefoon;

e) van opbergkasten, gootstenen, gootsteenkasten en meubels met ingebouwde gootsteen, wastafels en meubels met ingebouwde wasbak, zuigkappen, ventilators en luchtverversers waarmee een keuken of badkamer is uitgerust;

f) van luiken, rolluiken en rolgordijnen die aan de buitenkant van het gebouw worden geplaatst;

4° iedere handeling, ook indien niet geoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering van wandbekleding of vloerbekleding of –bedekking als de plaatsing ervan in een gebouw ongeacht of die bekleding of bedekking aan het gebouw wordt vastgehecht of eenvoudig ter plaatse op maat gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte;

5° het aanhechten, het plaatsen, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, van goederen bedoeld in 3° en 4° hierboven;

6° de terbeschikkingstelling van personeel met het oog op het verrichten van de hierboven bedoelde handelingen;

[…]”.

13. De aanvrager verklaart zelf uitdrukkelijk dat al de voornoemde voorwaarden van §1 van rubriek XXXI in casu vervuld zullen zijn.

14. Op basis van de voorgelegde plannen en de beschrijving van de voorgenomen werken kan de DVB inderdaad bevestigen dat de voorgelegde situatie een verbouwing en omvorming van een bestaand gebouw betreft en dat de werken niet van die aard zijn dat er in feite een nieuw gebouw wordt opgericht.

15. Na de uitvoering van de werken zal er tevens kunnen gesproken worden over appartementen die zullen worden aangewend voor bewoning.

16. In casu is de aanvrager een onderneming die het bestaande gebouw renoveert om het te verkopen. Conform randnummer 76 van circulaire nr. 6 van 22 augustus 1986 kan hij ook in deze hoedanigheid worden gekwalificeerd als ‘eindverbruiker’.

17. De aanvrager verklaart uitdrukkelijk dat het betrokken gebouw minstens 15 jaar oud is.

18. Inzake de te vervullen formaliteiten neemt de DVB nota van de verklaring van de aanvrager dat hier in casu aan voldaan zal worden.

19. Op basis van al deze elementen kan de DVB besluiten dat op de voorgenomen werken met betrekking tot de zestien appartementen op verdieping 1 tot en met 8 binnen de bestaande bouwschil van het gebouw het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is.

20. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat inzake de werken aan de gemeenschappelijke delen dit verlaagd tarief maar toepasselijk is a rato van het aandeel in de gemeenschap van deze zestien appartementen.