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title: "Voorafgaande beslissing 2016.285 · Werk in onroerende staat, Verlaagd tarief"
description: "Werk in onroerende staat, Verlaagd tarief, Verkoop oude gebouwen, Vrijstelling. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2016.285 van 17 augustus 2016."
url: "https://juriel.be/nl/rulings/2016-285-werk-in-onroerende-staat-verlaagd-806c"
lang: "nl"
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Tekst in het Frans

# Werk in onroerende staat, Verlaagd tarief, Verkoop oude gebouwen · BTW - Werk in onroerende staat - Verlaagd tarief - Verkoop oude gebouwen - Vrijstelling

**Nummer**

2016.285

**Datum**

17 augustus 2016

## Over het document

**Verzameling**

Voorafgaande beslissingen

**Taal van de tekst**

Frans

**Nederlandse versie**

niet door de FOD gepubliceerd

De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van.

## Tekst

70 paragrafen

Fiche van de FOD Financiën

Voorafgaande beslissing nr. 2016.285 dd. 17.08.2016

*BTW* · *Werk in onroerende staat* · *Verlaagd tarief* · *Verkoop oude gebouwen* · *Vrijstelling*

## Samenvatting

De omvorming van een oud industrieel gebouw, waarvan de eerste ingebruikneming dateert van meer dan 15 jaar geleden, in appartementen, kan genieten van het verlaagd tarief van 6% dat is bepaald in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20. Voor zover deze verbouwingen de structuur van het gebouw niet wijzigen, kan de verkoop van de appartementen van btw worden vrijgesteld op grond van [artikel 44, § 3, 1° a) van het WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) en worden onderworpen aan de registratierechten.

***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend***

## I. Objet de la demande

1\. La. demande vise à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. les travaux immobiliers exécutés à un ancien immeuble de bureaux en vue de sa transformation en 67 appartements destinés à la vente pourront bénéficier, en ce qu’ils se rapportent aux biens d’habitation, du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (AR n°20) ;

1.2. la vente des différents appartements ainsi que des emplacements de parking sera exemptée de la TVA par l’[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) et pourra donc se faire sous le régime des droits d’enregistrement.

## II. Description des faits

2\. La société A a établi son siège social à X. Elle est inscrite auprès de la BCE sous le numéro Y.

3\. La société A n’a réalisé aucune vente d’immeuble depuis sa constitution.

4\. Elle est propriétaire de deux bâtiments (un immeuble de bureaux et une maison) situés à Z.

5\. Le bien est repris sur la liste de sauvegarde de la CRMS. Il fait l’objet de mesures de protection (monuments et sites) concernant les façades, toiture et cage d’escalier principale.

6\. La société souhaite transformer ces deux bâtiments, pour le premier, en 67 appartements et pour le second, en 3 appartements et un bureau destiné à une profession libérale (la présente demande de ruling ne porte cependant pas sur les travaux à effectuer au second bâtiment).

7\. Le permis d’urbanisme relatif au premier immeuble a été délivré. Les travaux immobiliers débuteront en 2017.

8\. En ce qui concerne le financement de l’opération, l’institution bancaire exige, pour l’octroi d’un emprunt, que la société dispose d’engagements fermes pour une petite vingtaine d’appartements (15 à 20). La conclusion de tels engagements est donc justifiée par la nécessité d’obtenir le crédit essentiel au financement de l’opération.

9\. Les travaux qui seront exécutés au bâtiment n’emporteront ni l’abattage des murs porteurs, ni l’ajout d’étage, ni la modification de la façade, ni la modification de la toiture. De plus, les plateaux dont est composé l’immeuble ne seront pas non plus modifiés, seules des cloisons seront ajoutées. Seule une fine épaisseur de béton sera appliquée sur les planchers pour améliorer les propriétés acoustiques des appartements. Il en résulte que tant la volumétrie que l’esthétique du bâtiment resteront pour l’essentiel inchangés.

10\. Le demandeur précise que le bâtiment étant inscrit sur la liste de sauvegarde, aucune transformation importante de la façade, de la toiture et de l’escalier principal ne peut intervenir.

11\. La demande de permis d’urbanisme tendait initialement « à démolir des annexes basses sur le côté du bâtiment, à démolir la cage d’ascenseur ajournée au bâtiment, à modifier la destination pour la création de 69 logements (4 cages d’escalier + ascenseur, division de plateaux en appartements), à créer des abords (jardins, places de parking), à créer des baies et des lucarnes en toiture, à transformer certaines baies au RDC et à restaurer les façades et la toiture ».

12\. Celui-ci fût modifié afin de conserver encore davantage le bâtiment en l’état. Le projet définitif prévoit :

12.1. une réduction du nombre de logements de 69 à 67 ainsi que des emplacements de parking de 57 à 52 ;

12.2. la suppression des duplex avec liaisons entre le RDC et le premier étage ;

12.3. la conservation et la restauration des châssis d’origine du rez-de-chaussée ;

12.4. le remplacement des lucarnes initialement prévues par des fenêtres placées dans le plan de la toiture ;

12.5. la conservation de la cage d’escalier principale, y compris les portes en bois ; la volumétrie est préservée grâce à la nouvelle implantation de l’ascenseur, placé plus en retrait que dans la version antérieure,

12.6. le remplacement des cours anglaises par un talutage et un aménagement de jardin en talus ;

12.7. la réduction du nombre de 11 à 7 allèges supprimées pour créer des accès directs aux logements du RDC ;

12.8. l’isolation intérieure des façades ;

12.9. le placement de vitrage RF au droit des trumeaux entre les appartements.

13\. Dans sa décision le Gouvernement a lui-même considéré que le projet de réaffectation du bâtiment en logements tels que présenté « constitue une rénovation de qualité qui respecte le principe de bon aménagement des lieux et qui met en valeur le patrimoine classé tout en créant des logements de qualité ».

14\. Le permis est assorti d’une condition relative à la mise en conformité du nombre d’emplacement pour vélos avec le prescrit du permis d’environnement délivré.

15\. L’octroi de ce permis d’urbanisme accrédite la thèse du demandeur selon laquelle, les travaux projetés n’emporteront pas une modification radicale de la structure et de la nature du bâtiment.

## III. Décision

16\. Au préalable, il est précisé que la présente décision ne concerne pas le bâtiment qui est transformé en 3 appartements et un bureau destiné à une profession libérale mais seulement le bâtiment transformé en 67 appartements.

Application du taux réduit pour les travaux immobiliers

17\. Conformément à l’[article 37 du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) et à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (AR 20), la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

18\. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’[article 22bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis) du Code ;

Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

19\. En l’espèce, des plans et de la notice architecturale transmis, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer l’ensemble immobilier en 67 appartements s’appuient de manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble ancien.

20\. En outre, il ressort de ces plans que la volumétrie et la superficie totale du bâtiment principal ne seront pas modifiées puisque seules certaines annexes seront détruites.

21\. Dès lors, ces travaux constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est remplie.

22\. Par ailleurs, le demandeur a confirmé que le bâtiment sera, à l’issue des travaux, effectivement utilisé comme logement privé et que la première occupation de l’immeuble précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. Les conditions 2 et 3 sont donc bien remplies.

23\. Ensuite, comme la société A fait transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les vendre, elle peut être considérée comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR 20 (comp. points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986). La condition 4 est donc satisfaite.

24\. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la transformation de l’ensemble immobilier situé à Z en 67 appartements ainsi que l’érection des caves individuelles, qui peuvent être considérées comme des extensions non attenantes aux appartements, pourront bénéficier du taux de 6%.

25\. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

25.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

25.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

26\. A cet égard, le taux réduit ne sera pas applicable à l’aménagement des emplacements de parking couverts par des pergolas ajourées en bois et à la construction d’un abri à poubelle et d’abris collectifs pour vélos en lattes de bois ajourées dans la mesure où ces travaux ne se rapportent pas au logement proprement dit.

Vente exemptée de TVA par application de l’[article 44, § 3, 1°, a) du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)

27\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

28\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, N° 152/2).

29\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées.

29.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

29.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

30\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

31\. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 29.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

32\. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux par l’architecte), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

33\. En effet, même si certains éléments de la structure de l’immeuble seront impactés par les transformations (destruction de certaines annexes, suppression de deux cages d’escaliers aux extrémités des ailes est et ouest et de la cage d’ascenseur de l’aile ouest, relèvement du niveau du rez-de-chaussée de 38 cm, ajout de 6 cages d’escaliers et de 4 cages d’ascenseurs), l’ancienne structure de l’immeuble est, pour l’essentiel, maintenue puisque le nombre de niveaux ne varie pas, la superficie et la volumétrie du bâtiment sont inchangées et les fondations, les dalles de sol des niveaux 1 à 4, les murs portants extérieurs (façades) et la cage d’escalier et d’ascenseur principale sont conservées.

34\. Comme A souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 29.2. ci-avant.

35\. Dès lors, la transformation de l’immeuble en 67 appartements ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par A des appartements résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable aux parties indivises du bâtiment ou du fonds relatives à ces appartements.

36\. Il en ira en principe de même pour les parties de bâtiments situées contre le mur mitoyen ouest (dénommées caves individuelles sur les plans) et les emplacements de parkings couverts par des pergolas ajourées en bois si ceux-ci sont cédés, en même temps et à la même personne, qu’un appartement transformé. En revanche, si ces biens sont cédés à une personne qui n’acquière pas un appartement transformé, ils devront, en tant que bâtiment neuf, être cédés sous le régime TVA, conformément à l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12).

## Aangehaalde teksten

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[WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 3 voorkomens

[WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 2 voorkomens

[KB nr. 20 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3) 1 voorkomen

[WBTW art. 22bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis) 1 voorkomen

[WBTW art. 37](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) 1 voorkomen

[btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen