Vrijstelling, Artikel 44, § 3, 1°, a) WBTWVrijstelling - Artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW - Verbouwde oude gebouwen - Tarief - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Concreet strekt deze aanvraag ertoe aan de DVB de bevestiging te vragen dat:

§ het woon- en handelspand na de uitvoering van de voorgenomen verbouwings- en renovatiewerkzaamheden niet als een nieuw gebouw moet worden aangemerkt in de zin van de circulaire nr. 16/1973 van 28 juni 1973 en van randnummer 152/2 van de Btw-Handleiding (tekstversie 1 februari 2015) van de FOD Financiën;

§ de verkoop van het gerenoveerde pand bijgevolg vrijgesteld is van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) van het Btw-Wetboek (hierna aangeduid als “WBTW “);

§ Y en andere aannemers het woon- en handelspand in opdracht van X zullen kunnen renoveren met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nummer 20 van 20 juli 1970.

2. Ter verduidelijking van de hiervoor summier toegelichte verrichtingen verstrekt de aanvrager een omschrijving van zowel het algemeen kader waarin de verrichtingen zullen plaatsvinden als van de motieven die er aan ten grondslag liggen.

II. Omschrijving van de voorgenomen verrichtingen

3. X heeft een woon- en handelspand aangekocht met toepassing van evenredige registratierechten.

4. Momenteel bestaat voornoemd pand uit een woning met onderaan een handelspand (een café). De bedoeling is om dit pand om te vormen tot een appartementsgebouw met 4 appartementen zonder dat de omvorming tot gevolg heeft dat het onroerend goed ingrijpende wijzigingen ondergaat in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, zijn bestemming. De totale oppervlakte van het gebouw ondergaat nauwelijks wijzigingen.

5. De authentieke akte met betrekking tot de aankoop werd verleden op 14 december 2015. De bouwvergunning werd ook al verkregen.

6. In principe zullen de verbouwings- en renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd door Y en andere aannemers. Y is erkend als algemeen aannemer. Y en andere aannemers zullen X factureren.

III. Motivering van de aanvrager

III.A. Vrijstelling van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW

7. Het begrip ‘nieuw’ gebouw wordt aangetroffen in artikel 44, § 3, 1° WBTW. In aanschrijving nr. 16/1973 van 28 juni 1973 en nr. 152/2 van de Btw-Handleiding wordt het begrip ‘nieuw’ gebouw uitgebreid tot verbouwingen, zoals de renovatie van een oud gebouw dat de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

Voornoemde aanschrijving voorziet het volgende:

’10. Voor de toepassing van de hier bedoelde minimummaatstaf van heffing.

Het gaat om de oprichting van een nieuw gebouw in de volgende gevallen:

1) oprichting van een gebouw waaraan normaal een kadastraal inkomen als gebouw wordt toegekend (z. nr. 8);

2) oprichting van een gebouw na afbraak van een ander gebouw of welk onroerend goed ook;

3) verandering aan een bestaand gebouw welke van die aard is dat de structuur en de bestemming van het vroegere gebouw worden gewijzigd; zo wordt de volledige verbouwing van een oud herenhuis tot een modern flatgebouw als oprichting van een nieuw gebouw aangemerkt; de minimummaatstaf van heffing is daarentegen niet toepasselijk op eenvoudig verbeteringswerk dat de structuur en de bestemming van een gebouw niet wijzigt;

4) oprichting bij een bestaand gebouw van daaraan al of niet palende bijgebouwen, die een eigen functie hebben; als oprichting van een nieuw gebouw worden dus onder meer aangemerkt, de oprichting bij een bestaand gebouw van: een garage, bergplaats, schuur, stal, washuis, enz.; overigens is het zonder belang dat de bijgebouwen al of niet een van het hoofdgebouw gescheiden kadastraal inkomen hebben; vereist is evenwel dat de oprichting van een bijgebouw ten minste aanleiding geeft tot herziening van het oorspronkelijke kadastrale inkomen;

5) oprichting op een bestaand gebouw van een nieuwe verdieping; zoals voor het geval onder 4) is het overigens zonder belang dat de nieuwe verdieping al of niet een eigen kadastraal inkomen heeft, maar er is ten minste vereist dat er een herziening plaats heeft van het kadastrale inkomen.’

8. In de opvatting van de aanvrager is de Btw-Handleiding op dit punt echter veel nauwkeuriger dan deze aanschrijving:

‘In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

In dit opzicht kunnen drie onderstellingen worden gemaakt.

(…)

Tweede geval. De werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een badkamer, het vernieuwen van de dakbedekking, enz.

In die onderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en de wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht, die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

(…)

(…) Overigens kan het aldus te verbouwen gebouw als nieuw – in de zin van wat hiervoor werd gezegd – worden beschouwd zonder de daadwerkelijke uitvoering van de werken af te wachten. Dit voor zover de omvang ervan – evenals de wijziging van het kadastraal inkomen – vaststaan.

Toegepast op het onroerend goed

9. Op 18 maart 2015 werd een onderhandse koop-verkoopovereenkomst getekend met betrekking tot het woon- en handelspand. De totale aankoopprijs bedroeg 240.000 euro, verhoogd met notariskosten. Aangezien het een ‘oud’ gebouw voor de toepassing van de btw betreft is de aankoop vrijgesteld van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW en valt zij onder het toepassingsgebied van de evenredige registratierechten.

Zoals hiervoor al gesteld wenst de aanvrager het pand, dat bestaat uit een woning met handelspand, te verbouwen tot een appartementsgebouw met 4 appartementen. Na de verbouwings- en renovatiewerkzaamheden zullen deze appartementen verkocht worden aan derde partijen.

10. Gelet op het belang van de verrichting wenst de aanvrager voorafgaand de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van deze appartementen omwille van de hierna uiteengezette redenen vrijgesteld is van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW en bijgevolg onder het toepassingsgebied van de evenredige registratierechten valt.

11. De aanvrager verwijst naar de voorgelegde bouwplannen om te stellen dat het onroerend goed niet ingrijpend zal wijzigen in zijn aard noch in zijn structuur. De volledige dragende structuur van het gebouw blijft intact, waardoor het verbouwde oude gebouw in geen geval de kenmerken van een ‘nieuw’ gebouw voor de toepassing van de btw verkrijgt. Er zullen geen draagmuren worden afgebroken en evenmin worden bijgeplaatst. Behoudens een minieme uitbreiding van de inkomhal, ondergaat ook de totale oppervlakte van het betreffende pand geen wijzigingen.

Onder andere de volgende werkzaamheden zullen worden uitgevoerd:

· gevelreiniging;

· creatie van bepaalde, niet dragende, binnenmuren;

· vernieuwing van sanitair en elektriciteit;

· isolatie van gevel;

· plaatsing van nieuwe keukens;

· nieuwe chape;

· installatie van een lift en liftkoker;

· renovatie van de traphal (die echter op dezelfde plaats behouden blijft).

De horizontale dragende structuur van het onroerend goed wordt niet gewijzigd naar aanleiding van de voorgenomen installatie van een lift en liftkoker.

Zoals blijkt uit de voorgelegde bouwplannen blijft de dragende structuur geheel intact en richten de werken zich louter op het renoveren en het voor bewoning klaarmaken van het pand.

12. Hoewel er een beperkte wijziging optreedt in de bestemming van het pand, in de zin dat het gelijkvloers waarin een café werd uitgebaat ook wordt omgevormd tot appartement, is de aanvrager van oordeel dat dit niet van doorslaggevend belang is bij de beoordeling of een gebouw voor de toepassing van de btw nieuw is.

13. Bijgevolg zullen de werken in onroerende staat die aan het oude gebouw worden uitgevoerd, het gebouw niet ingrijpend in zijn wezenlijke elementen wijzigen, maar hebben zij louter tot doel de instandhouding van het gebouw te verzekeren en het comfort ervan te verbeteren.

De doorverkoop van een dergelijk gebouw is in de gegeven omstandigheden vrijgesteld van btw op grond van artikel 44 § 3, 1°, a) WBTW en dit ongeacht de kostprijs van de uitgevoerde werken in onroerende staat.

III.B. Toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % op verbouwingswerken aan privéwoningen

14. Daarnaast wenst de aanvrager graag de bevestiging te verkrijgen dat op de betreffende verbouwings- en renovatiewerkzaamheden die verricht worden in opdracht van X het verlaagde btw-tarief van 6 % kan worden toegepast overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970.

15. De aanvrager is van oordeel dat de toepassingsvoorwaarden opgesomd in voornoemde rubriek XXXI vervuld zijn, waardoor het verlaagde btw-tarief van 6 % van toepassing is:

§ het vastgoedproject betreft een grondige renovatie;

§ de aanvrager veronderstelt dat de appartementen allemaal privé bewoond zullen worden. Indien dat niet het geval zou blijken te zijn, zal achteraf een rechtzetting worden doorgevoerd door toepassing van het btw-tarief van 21 %;

§ het gebouw is al meer dan 15 jaar oud op het ogenblik van de opeisbaarheid van de btw op de facturen van de dienstverleners (aannemers) actief in het kader van de verbouwingswerken;

§ X wordt beschouwd als eindverbruiker;

§ de benodigde attesten zullen worden opgesteld.

16. De aan X gefactureerde werken in onroerende staat zijn niet onderworpen aan het in artikel 20 van het Koninklijk Besluit nr. 1 van 29 december 1992 bepaalde stelsel van de medecontractant. De aangerekende btw van 6 % is in hoofde van X niet aftrekbaar, gelet op de doorverkoop met toepassing van evenredige registratierechten.

IV. Beslissing

Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt wat volgt.

IV.A. Toepassing van de vrijstelling van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW

IV.A.1. Wettelijke regeling en administratieve onderrichtingen

a. Wetgeving

17. Artikel 44, § 3, 1° WBTW luidt als volgt:

“Van de belasting zijn nog vrijgesteld :

1° de volgende handelingen :

a) de levering van uit hun aard onroerende goederen.

Worden evenwel uitgesloten de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, § 9, wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, door :

- hetzij een in artikel 12, § 2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen ;

- hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige ;

- hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting (…);”

b. Administratieve onderrichtingen

18. De mogelijkheid dat een verbouwd oud gebouw wordt aangemerkt als een nieuw gebouw, wat de levering met toepassing van de btw betreft, vloeit voort uit artikel 12, tweede lid, derde alinea van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28 november 2006. Deze bepaling werd niet uitdrukkelijk omgezet in het Btw-Wetboek.

19. Voor de toepassing van de btw-regeling op verbouwde of gerenoveerde oude gebouwen aanvaardt de btw-administratie echter dat niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, maar ook een vroeger al opgericht gebouw, als dat gebouw op zodanige wijze werd verbouwd (1) dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, § 3, 1° WBTW (overdracht uiterlijk uitgevoerd op 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van het gebouw heeft plaatsgevonden).

(1)

Deze omvormingswerkzaamheden moeten ook gepaard gaan met een wijziging van het kadastraal inkomen van het gebouw.

20. De btw-administratie onderscheidt daarbij drie 3 mogelijke gevallen (Btw-Handleiding (tekstversie 1 februari 2015), nr. 152/2, www.fisconetplus.be).

“In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek, dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

In dit opzicht kunnen drie onderstellingen worden gemaakt.

Eerste geval. Wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …), namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (verg. aanschr. nr. 16/1973 van 28.06.1973, nr. 10, 3°).

In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

Tweede geval. De werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een badkamer, het vernieuwen van de dakbedekking, enz.

In die onderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en de wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht, die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

Derde geval. Gelet op het feit dat, wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen, het meestal moeilijk is te bepalen of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, zoals bedoeld in het bovengenoemde eerste geval, kan evenwel worden aanvaard dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.

(...) “ (eigen onderlijningen)

IV.A.2. Toepassing op het onderhavige geval

21. De criteria waarmee rekening moet worden gehouden om te beoordelen of inzake btw een oud gebouw na de uitvoering van de verbouwingen al dan niet als nieuw moet worden beschouwd, worden bepaald in de Btw-Handleiding van de FOD Financiën. De btw-administratie onderscheidt daarbij drie 3 mogelijke gevallen (Btw-Handleiding (tekstversie 1 februari 2015), nr. 152/2, www.fisconetplus.be; cf. supra).

22. Het tweede geval betreft de situatie waarbij de werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd, dat gebouw niet in zijn wezenlijke elementen hebben gewijzigd. Ze hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren. Dit is bij uitstek een zuivere feitenkwestie.

In voorliggend geval blijft dit gebouw voor de btw oud. De levering van dit gebouw, of van een gedeelte van dit gebouw, en bijhorend terrein na uitvoering van de werken is vrijgesteld van btw en valt onder de toepassing van de evenredige registratierechten. Dit is ook zo zelfs als het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken (Beslissing nr. E.T. 19.497 van 20 februari 1976 en 29 april 1976, Btw-Revue, nr. 28, blz. 29, nr. 595).

23. In dit verband wordt opgemerkt dat het derde geval (cf. supra) moet worden beschouwd als een optionele administratieve toegeving en dus niet aan de belastingplichtige kan worden opgelegd (Voorafgaande Beslissing nr. 2014.460 van 25 november 2014, www.fisconetplus.be).

24. In casu wordt een bestaand woning- en handelspand verbouwd tot een appartementsgebouw met 4 appartementen die door X zullen worden verkocht aan derde partijen. X treedt op als bouwheer en laat de werken uitvoeren door Y en andere aannemers.

25. De aanvrager bevestigt dat het gebouw in kwestie 27 jaar oud is.

26. Op basis van de voorgelegde bouwplannen (2) met betrekking tot het hiervoor bedoelde gebouw, het op 27 januari 2016 gedane plaatsbezoek, de voorgelegde bouwvergunning (3) en de beschrijving in de aanvraag, moet worden besloten dat het gebouw wordt gerenoveerd en verbouwd tot een appartementsgebouw met 4 appartementen die individueel zullen worden verkocht, maar dat de bestaande structuur (i.e. draagmuren, dragende metselwerken, dragende betonstructuren, kolommen, trappenhallen, dragende balken, enz.) grotendeels behouden blijft.

(2)

Bouwplannen project vóór en na de bedoelde werkzaamheden, als bijlage toegevoegd aan een schrijven van 23 september 2015.

(3)

Stedenbouwkundige vergunning gemeente d.d. 17 augustus 2015, als bijlage toegevoegd aan een schrijven van 3 februari 2016.

27. Zo worden er bijvoorbeeld geen draagmuren verwijderd of verplaatst of worden geen nieuwe daken aangelegd.

Uit de voorgelegde bouwplannen blijkt bovendien dat de horizontale dragende structuur van het onroerend goed niet wordt gewijzigd naar aanleiding van de installatie van de liftkoker. Dit wordt ook uitdrukkelijk bevestigd door de architect van het vastgoedproject. Het spreekt overigens voor zich dat de voorgenomen installatie van een lift en liftkoker het comfort in het gebouw zal verbeteren en het bestaande gebouw zal aanpassen aan de huidige standaarden.

Er worden geen nieuwe gedeelten aan het bestaande gebouw toegevoegd en er worden evenmin nieuwe verdiepingen bijgebouwd op het bestaande gebouw.

28. De totale oppervlakte van het gebouw na de hiervoor bedoelde renovatiewerkzaamheden ondergaat nauwelijks wijzigingen.

29. De verbouwings- en renovatiewerkzaamheden steunen op een relevante wijze op oude draagmuren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw. De stabiliteit van het gebouw wordt door de verbouwings- en renovatiewerkzaamheden op geen enkele wijze aangetast.

De verbouwings- en renovatiewerkzaamheden die aan het betreffende gebouw zullen worden uitgevoerd zijn niet van die aard dat ze ertoe leiden dat het gebouw een ingrijpende wijziging van zijn wezenlijke elementen ondergaat. Uit al wat voorafgaat blijkt immers dat noch de aard, noch de structuur van het gebouw in casu gewijzigd zullen worden.

30. De beperkte bestemmingswijziging van het betreffende pand, in de zin dat het gelijkvloers waarin een café werd uitgebaat ook zal worden omgevormd tot een appartement, is een gegeven dat op zich niet volstaat om in het onderhavige geval te spreken van een nieuw gebouw voor de toepassing van de btw.

31. Uit de concrete omstandigheden eigen aan deze zaak blijkt duidelijk dat er geen twijfel kan over bestaan dat de voorgenomen werken in onroerende staat aan het pand geen nieuw gebouw doen ontstaan voor de toepassing van de btw.

Aldus moet worden besloten dat de betreffende appartementen, na de uitvoering van de hiervoor bedoelde verbouwings- en renovatiewerkzaamheden, voor de toepassing van de btw oude gebouwen zijn zodat de levering ervan in de gegeven omstandigheden vrijgesteld is van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW.

IV.B. Toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 van 20 juli 1970.

32. Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 bepaalt het volgende:

§ 1. Het werk in onroerende staat en de andere handelingen bedoeld in paragraaf 3 worden onderworpen aan het verlaagd tarief, voor zover de volgende voorwaarden zijn vervuld :

1° de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben ;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt ;

3° de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, § 1 of artikel 22bis van het Wetboek ;

4° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker ;

5° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

(…)

§ 3. Worden beoogd:

1° het verbouwen, het afwerken, het inrichten, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, geheel of ten dele, van een uit zijn aard onroerend goed ;

2° prestaties die erin bestaan een roerend goed te leveren en het meteen op zodanige wijze aan te brengen aan een onroerend goed dat het onroerend uit zijn aard wordt ;

3° iedere handeling, ook indien niet beoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw :

a) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een installatie voor centrale verwarming of airconditioning, daaronder begrepen de branders, de reservoirs en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel of aan de radiatoren ;

b) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een sanitaire installatie van een gebouw en, meer algemeen, van al de vaste toestellen voor sanitair of hygiënisch gebruik aangesloten op een waterleiding of een riool ;

c) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische installatie van een gebouw, met uitzondering van toestellen voor de verlichting en van lampen ;

d) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische belinstallatie, van brandalarmtoestellen, van alarmtoestellen tegen diefstal en van een huistelefoon ;

e) van opbergkasten, gootstenen, gootsteenkasten en meubels met ingebouwde gootsteen, wastafels en meubels met ingebouwde wasbak, zuigkappen, ventilators en luchtverversers waarmee een keuken of een badkamer is uitgerust ;

f) van luiken, rolluiken en rolgordijnen die aan de buitenkant van het gebouw worden geplaatst ;

4° iedere handeling, ook indien niet beoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering van wandbekleding of vloerbekleding of -bedekking als de plaatsing ervan in een gebouw ongeacht of die bekleding of bedekking aan het gebouw wordt vastgehecht of eenvoudig ter plaatse op maat gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte;

5° het aanhechten, het plaatsen, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, van goederen bedoeld in 3° en 4° hierboven ;

6° de terbeschikkingstelling van personeel met het oog op het verrichten van de hierboven bedoelde handelingen.

§ 4. Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen ;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

33. Van zodra de werken in onroerende staat op een relevante wijze steunen op de wezenlijke elementen van de bestaande structuur van het gebouw waarop ze betrekking hebben, wat ook de benaming is die eraan wordt gegeven (omvorming, verbetering, herstelling, renovatie), vallen ze binnen het toepassingsgebied van het verlaagde btw-tarief van 6 %.

34. De voorwaarde van de aanpassing van het gebouw aan zijn bestemming van privéwoning moet op zijn minst voldaan zijn na de uitvoering van de werken, maar het is niet vereist dat het gebouw al aan deze bestemming was aangepast vóór deze uitvoering (Aanschrijving nr. 6 van 22 augustus 1986, punt 39).

Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief volstaat het overigens niet dat het gebouw aangepast is aan zijn bestemming van bewoning. Er wordt bovendien vereist dat het daarvoor werkelijk wordt gebruikt. Als er twijfel bestaat over de werkelijke bestemming is principieel het normale btw-tarief van 21 % van toepassing. Het verlaagde btw-tarief van 6 % kan slechts behouden blijven als de bestemming van privéwoning overeenstemt met de werkelijkheid. Evenzo kan het normale btw-tarief, toegepast wegens de bestaande twijfel, worden herzien indien het gebouw uiteindelijk wordt gebruikt als privéwoning, wat het tarief van 6 % rechtvaardigt (ibidem, punt 40).

Bij het voorgelegde vastgoedproject kan op basis van de door de aanvrager verstrekte inlichtingen a priori worden verondersteld dat de betreffende appartementen na de werken hoofdzakelijk zullen worden gebruikt als privéwoning.

35. De btw-administratie aanvaardt dat ondernemingen, zoals in het onderhavige geval X, die oude woningen, waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren en daarna verkopen of verhuren, in de geest van de regeling kunnen worden aangemerkt als eindverbruiker zonder dat er nog een onderscheid hoeft gemaakt te worden naargelang ze deze gebouwen bestemmen voor de verhuur of de verkoop (ibidem, punt 76).

36. De aanvrager bevestigt dat het betreffende gebouw al meer dan 15 jaar oud is op het ogenblik van de opeisbaarheid van de btw op de facturen van de dienstverleners (aannemers) in het kader van de verbouwingswerken.

37. Sinds het Koninklijk Besluit van 2 juni 2010 tot wijziging van het Koninklijk Besluit nr. 20 hangt de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % niet langer af van de voorwaarde dat de handelingen worden gefactureerd door een persoon die op het ogenblik dat de aannemingsovereenkomst wordt ondertekend, geregistreerd is als zelfstandig aannemer.

38. Gelet op onder meer het behoud van de wezenlijke elementen van de structuur van het betreffende pand en de beperkte wijzigingen in oppervlakte ervan, is de DVB van oordeel dat de toepassingsvoorwaarden opgesomd in voornoemde rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 vervuld zijn, waardoor het verlaagde btw-tarief van 6 % van toepassing is in de relaties tussen de aannemer (Y of andere aannemers) en de bouwheer, te weten X.

39. Als een aannemer het geheel of een gedeelte van de werken die hem door de eindverbruiker, in casu X, werden toevertrouwd in onderaanneming geeft, dan is in de relatie tussen de aannemer en zijn onderaannemer de belasting weliswaar verschuldigd tegen het btw-tarief van 21 %.

40. Er wordt volledigheidshalve nog opgemerkt dat opdat de verlegging van heffing zoals bedoeld in artikel 20 van het Koninklijk Besluit nr. 1 van 29 december 1992 zou van toepassing zijn ten opzichte van een in België gevestigde medecontractant onder meer vereist is dat deze medecontractant verplicht is om een in artikel 53, § 1, eerste lid, 2° WBTW bedoelde aangifte in te dienen.

*

* *

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voornoemde Wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel V beslist het College van de DVB in zitting van 5 april 2016 dat :

41. rekening houdend met wat voorafgaat, de verkopen door X van de hiervoor bedoelde 4 appartementen in de gegeven omstandigheden vrijgesteld zijn van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW;

42. rekening houdend met wat voorafgaat, het verlaagde btw-tarief van 6 % overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 kan worden toegepast op de werken in onroerende staat en de andere handelingen bedoeld in § 3 van voornoemde rubriek XXXI (met uitsluiting uiteraard van de handelingen vermeld in § 4 van rubriek XXXI) die Y of andere aannemers zullen verrichten voor X met betrekking tot het hiervoor bedoeld vastgoedproject voor zover:

42.1. een rechtzetting wordt doorgevoerd door toepassing van het normale btw-tarief van 21 %, als nadien (bij de latere verkoop) met betrekking tot één of meer appartementen van voornoemd vastgoedproject zou blijken dat de appartementen toch niet hoofdzakelijk zouden worden gebruikt voor privébewoning, en;

42.2. de voorwaarde zoals vermeld in § 1, 5° van voornoemde rubriek XXXI, wordt nageleefd.