Verbouwingswerken, werk in onroerende staat, herstelling van een privéwoningBtw - Verbouwingswerken

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvrager (partij ‘X’) is erfpachthouder van een kantoorgebouw gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

2. Voorgenomen handeling:

3. X wil het kantoorgebouw renoveren en herbestemmen tot appartementsgebouw. De appartementen zullen verkocht worden aan particuliere kopers.

4. De aanvraag strekt ertoe te vernemen of:

5. de renovatiewerken er niet toe leiden dat de kavels in het appartementsgebouw voor de ondergrondse verdiepingen, het gelijkvloers en de verdiepingen 1 tot en met 12 als ‘nieuw’ gebouw worden aangemerkt in de zin van de btw-wetgeving en

6. de nieuw op te richten kavels op de dertiende verdieping voor btw-doeleinden als ‘nieuwe’ gebouwen worden aangemerkt.

II. Beslissing

7. Uit de door de DVB uitgevoerde analyse blijkt het volgende wat betreft de kwalificatie van het gerenoveerde gebouw inzake btw:

8. Overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, a) W. btw is de levering van een uit zijn aard onroerend goed vrijgesteld van btw. Eén van de voorwaarden, waaronder de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw daarentegen aan de btw wordt onderworpen, is dat het een nieuw gebouw betreft (zijnde wanneer de vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming).

9. In de geest van de tekst van artikel 44, §3, 1° W. btw dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als nieuw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken van een nieuw gebouw verkrijgt.

10. In randnummer 152/2 van de btw-handleiding (2012) worden drie mogelijke situaties beschreven.

11. Geval twee betreft de situatie waarbij de werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd, dat gebouw niet in zijn wezenlijke elementen hebben gewijzigd. Dit betreft een feitenkwestie. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein na uitvoering van de werken kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond voor de aanvang van de werken.

12. In casu wordt een bestaand kantoorgebouw verbouwd tot een appartementsgebouw waarvan de onderscheiden privatieve kavels (met de daaraan verbonden quotiteiten in de gemeenschappelijke delen) zullen verkocht worden.

13. Op basis van de in de aanvraag uiteengezette feiten, de bij de aanvraag gevoegde bijlagen en het bezoek ter plaatse kan besloten worden dat de bestaande structuur grotendeels behouden blijft voor de ondergrondse niveaus, het gelijkvloers niveau en de niveaus 1 tot en met 12. De voorgenomen verbouwingswerken met betrekking tot deze delen hebben niet tot gevolg dat er sprake is van ‘nieuwe’ kavels in de zin van de btw-wetgeving.

14. In deze context kan voor de volledigheid worden opgemerkt dat geval drie in randnummer 152/2 van de btw-handleiding moet worden beschouwd als een administratieve toegeving en dus niet tegen de belastingplichtige kan worden ingeroepen.

15. De werken met betrekking tot niveau 13 zijn daarentegen van aard dat ze leiden tot kavels die voor btw-doeleinden hoe dan ook als nieuw moeten worden aangemerkt.

16. De aan de privatieve kavels verbonden quotiteiten in de gemeenschappelijke delen volgen telkenmale hetzelfde btw-regime.