--- title: "Voorafgaande beslissing 2015.433 · Woon- en zorgcentrum, Vruchtgebruik" description: "Woon- en zorgcentrum, Vruchtgebruik, Onroerend inkomen, Divers inkomen, Art. 344, § 1, WIB 92. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2015.433 van 12 april 2016." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2015-433-woon-zorgcentrum-vruchtgebruik-onroerend-inkomen-6185" lang: "nl" --- # Woon- en zorgcentrum, Vruchtgebruik, Onroerend inkomen, Divers inkomen · Woon- en zorgcentrum - Vruchtgebruik - Onroerend inkomen - Divers inkomen - Roerend inkomen - Art. 344, § 1, WIB 92 - Verlaagd tarief BTW - Rubriek X, tabel B, KB nr. 20 - Toevallige belastingplichtige - Recht op aftrek BTW **Nummer** 2015.433 **Datum** 12 april 2016 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 165 paragrafen Fiche van de FOD Financiën *Woon- en zorgcentrum* *Vruchtgebruik* · *Onroerend inkomen* · *Divers inkomen* · *Roerend inkomen* · *Art. 344, § 1, WIB 92* · *Verlaagd tarief BTW* · *Rubriek X, tabel B, KB nr. 20* · *Toevallige belastingplichtige* · *Recht op aftrek BTW* ## Samenvatting De vergoeding die de particulieren ontvangen in ruil voor de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning een normaal beheer is van het privé-vermogen overeenkomstig artikel 90, 1°, WIB 92 en geen aanleiding geeft tot het belasten van een onroerend inkomen in de zin van artikel 7, WIB 92 of tot het belasten van een meerwaarde overeenkomstig artikel 90, 10°, WIB 92 aangezien er geen meerwaarde wordt gerealiseerd bij de overdracht. Het gedeelte van de betalingen aan de particulieren bij de betaling in schijven van de prijs voor het vruchtgebruik bovenop de betaling van het basisbedrag van schijven van kan niet worden beschouwd als een roerend inkomen in de zin van artikel 17, WIB 92. De voorgenomen verrichtingen verantwoord worden door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB 92. Y onder bepaalde voorwaarden het verlaagd btw-tarief van 12% zoals bedoeld in Rubriek X, § 1, A), d), 1° van Tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, kan toepassen op de leveringen van de afzonderlijke assistentiewoningen, voor zover: De vestiging van een zakelijk recht van vruchtgebruik door de particuliere kopers (die zullen optreden als toevallige belastingplichtige in de zin van [artikel 8, § 2 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8)), op de door hen aangekochte assistentiewoningen, aan de vzw X, onder bepaalde voorwaarden kan gebeuren met toepassing van het verlaagd tarief van 12 pct. bedoeld in rubriek X van tabel B van de bijlage bij KB nr. 20 van 20 juli 1970. Wanneer de vestiging van het recht van dat vruchtgebruik met toepassing van de btw geschiedt, kan de particuliere koper als toevallige belastingplichtige zoals bedoeld in [artikel 8, § 2 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) het recht op aftrek zoals bedoeld in [artikel 4 van KB nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art4) van 3 juni 1970 uitoefenen, rekening houdend uiteraard met de voorwaarden zoals voorzien in [artikel 4](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art4) en [5](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art5) van KB nr. 14. Er mee rekening houdend dat het vruchtgebruik zal worden gevestigd voor een periode van 30 jaar, wordt de volledige aftrek van de btw geheven van de aankoopprijs van de assistentiewoning aanvaard voor zover de gevraagde prijs voor het vruchtgebruik ten minste 97,5% bedraagt van de aankoopprijs in volle eigendom van de assistentiewoning, de aankoopprijs van het bijhorende grondaandeel inbegrepen. ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De aanvraag strekt ertoe te vernemen of een voorafgaande beslissing kan worden bekomen waarbij wordt bevestigd dat: 1.1. de vergoeding die de particulieren ontvangen in ruil voor de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning niet wordt beschouwd als een onroerend inkomen in de zin van artikel 7, WIB 92; 1.2. de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning kan aanzien worden als een normaal beheer van het privévermogen overeenkomstig artikel 90, 1°, WIB 92; 1.3. de vergoeding die de particulieren ontvangen in ruil voor de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning geen aanleiding geeft tot het belasten van een meerwaarde overeenkomstig artikel 90, 10°, WIB 92 aangezien er geen meerwaarde wordt gerealiseerd bij de overdracht; 1.4. het gedeelte van de betalingen aan de particulieren bij de betaling in schijven van de prijs voor het vruchtgebruik bovenop de betaling van het basisbedrag van schijven van de prijs niet kan worden beschouwd als een belastbaar roerend inkomen in de zin van artikel 17, WIB 92; 1.5. de voorgenomen verrichtingen verantwoord worden door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, derde lid, WIB 92; 1.6. de levering van de assistentiewoningen door de vastgoedvennootschap nv Y aan de particuliere kopers gebeurt met toepassing van het verlaagd tarief in de btw van 12%, zoals bepaald in rubriek X van tabel B van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, met uitzondering voor de gemeenschappelijke elementen die overeenkomstig rubriek X, §2 van tabel B van de bijlagen bij KB nr. 20 van 20 juli 1970, uitdrukkelijk van het verlaagd tarief zijn uitgesloten; 1.7. de overdracht van het vruchtgebruik door de particuliere kopers aan vzw X met toepassing van het verlaagd tarief in de btw van 12% gebeurt, zoals bepaald in rubriek X van tabel B van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, met uitzondering voor de gemeenschappelijke elementen die overeenkomstig rubriek X, §2 van tabel B van de bijlagen bij KB nr. 20 van 20 juli 1970, uitdrukkelijk van het verlaagd tarief zijn uitgesloten; 1.8. de particuliere kopers bij de overdracht van het vruchtgebruik aan vzw X genieten van het recht op aftrek voor de btw die betrekking heeft op de verwerving van het gebouw alsook voor de belasting geheven naar aanleiding van handelingen die rechtstreeks verband houden met de vestiging van het vruchtgebruik overeenkomstig artikel 4 van het KB nummer 14 van 3 juni 1970 en [artikel 8, §2 van het BTW wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8); 1.9. de particuliere kopers een volledig recht op aftrek voor de btw genieten voor de aankoopprijs en de oprichtingskosten indien de maatschap van heffing over het vruchtgebruik van de betreffende assistentiewoning minstens 97,5% van de waarde van het gebouw in volle eigendom bedraagt, zoals algemeen aanvaard door de administratie overeenkomstig nr. 161 btw-handleiding. In de omstandigheid dat de waarde van het vruchtgebruik minder dan 97,5% bedraagt zal de aftrek voor de btw toegestaan worden pro rata de verhouding van de maatstaf van heffing over het vruchtgebruik van het gebouw en de waarde van het gebouw in volle eigendom. ## II. Omschrijving van de verrichting 2\. Vzw X baat enkele woonzorgcentra voor bejaarden uit en heeft een nagenoeg 100% deelneming in vastgoedvennootschap nv Y. Vzw X heeft het voornemen om een nieuwe zorgcampus te realiseren op een terrein in eigendom van vastgoedvennootschap Y. 3\. Op dit terrein zal door nv Y enerzijds een nieuw woon- en verzorgingstehuis en anderzijds assistentiewoningen worden opgericht. 4\. De uitbating van de gehele zorgcampus zou gebeuren door vzw X. 5\. Vzw X neemt het engagement op om gedurende de periode van het vruchtgebruik erkende woningcomplexen uit te baten, overeenkomstig de op dat moment geldende regelgeving inzake erkenningen. 6\. Vzw X beschikt niet over voldoende financiële middelen om de financiering van de bouw van de bejaardenwoningen volledig op zich te nemen. 7\. Het verkopen aan particuliere investeerders van de volle eigendom van bejaardenwoningen, lost het financieringsprobleem van vzw X op. Belangrijkste belemmering is evenwel dat hierdoor een gewone mede-eigendom ontstaat. Aangezien geen specifieke wetgeving bestaat inzake beperkingen die kunnen worden opgelegd aan het eigendomsrecht van de eigenaar van een bejaardenwoning, moet een beroep worden gedaan op mogelijke beperkingen op basis van de regels inzake appartementsmede-eigendom. 8\. Nochtans moet vzw X de nodige zekerheid bekomen dat zij de zorgcampus kan beheren als uitbater van de assistentiewoningen en van het rust- en verzorgingstehuis. Vzw X moet daarvoor overigens ook beschikken over een aangepast personeelskader, dat beperkter is voor assistentiewoningen dan voor een rust- en verzorgingstehuis. 9\. Een van de aspecten van het normale beheer van de bejaardenwoningen overeenkomstig de Vlaamse regelgeving, bestaat er eveneens in dat bewoners van de bejaardenwoning voldoende mobiliteit en zelfredzaamheid hebben zoals voorzien in de relevante wetgeving inzake assistentiewoningen. Dit betekent onder meer dat ook eigenaars van bejaardenwoningen die niet langer voldoende mobiel of zelfredzaam zijn, niet in de bejaardenwoning kunnen blijven wonen. 10\. In regel worden evenwel geen al te ingrijpende beperkingen aan het eigendomsrecht van de eigenaar van een appartement toegestaan. Vanuit de vaststelling dat de regels voor appartementsmede-eigendom uitgewerkt zijn voor standaard residentiële appartementen, is dat eerder logisch. Eventuele beperkingen kan men proberen inschrijven in de basisakte van de mede-eigendom. Ook dit biedt evenwel geen garanties, onder meer aangezien indien hiervoor een voldoende meerderheid bestaat, de mede-eigenaars hieraan wijzigingen kunnen aanbrengen. Aangezien evenmin rechtspraak bestaat over de mogelijkheden om voor bejaardenwoningen specifieke voorwaarden en beperkingen aan het gebruik op te leggen, en in de rechtsleer dan ook in regel enkel wordt verwezen naar buitenlandse rechtspraak, is de rechtsonzekerheid groot. 11\. Vzw X moet dus, voor een goed en normaal beheer, zeker zijn dat zij de bejaardenwoningen kan beheren en uitbaten, waarbij zij over de bevoegdheden en mogelijkheden dient te beschikken die de uitbater van bejaardenwoningen normaal gesproken heeft op basis van de zorgwetgeving. 12\. Een tweede alternatief zou erin kunnen bestaan dat vzw X voor de financiering van de bejaardenwoningen obligaties uitgeeft, waaraan bijvoorbeeld een woonrecht wordt gekoppeld. Nadeel van een dergelijke vorm van financiering, is uiteraard dat aan het einde van de looptijd van de obligatie vzw X zou dienen te beschikken over het volledige aan de obligatiehouders terug te betalen kapitaal. Dit zou vereisen dat voldoende exploitatie-overschotten kunnen worden gerealiseerd en opgespaard, wat niet haalbaar lijkt. 13\. Vzw X heeft bijgevolg volgende structuur uitgewerkt, die het haar mogelijk maakt om niet de volledige financieringslast van de bouw te moeten dragen, maar toch verzekerd te zijn van het volledige beheer van de zorgcampus. 14\. De particuliere investeerders sluiten daarbij een kaderovereenkomst met vzw X en met de vastgoedvennootschap nv Y. Daarin wordt in hoofdzaak uitgewerkt dat enerzijds een verkoop van de volle eigendom van een bejaardenwoning door de vastgoedvennootschap aan de particulieren plaatsvindt, gevolgd door de overdracht van het vruchtgebruik door de particulieren aan vzw X. 15\. In een eerste stap worden de bejaardenwoningen gebouwd door de vastgoedvennootschap nv Y, dochter van vzw X, die de volle eigendom verkoopt aan particulieren. 16\. Vervolgens draagt de particuliere koper het vruchtgebruik op de bejaardenwoning over aan vzw X. Dit gebeurt met toepassing van btw, waarbij de kopers optreden als toevallige belastingplichtigen. Dit vruchtgebruik wordt gevestigd voor een periode van 30 jaar teneinde vzw X toe te laten om gedurende de civielrechtelijk voor vruchtgebruik maximaal mogelijke termijn zakelijke rechten te hebben op de bejaardenwoningen. 17\. De aanvrager heeft bevestigd dat er in het ontwerp van de notariële verkoopakte geen van de wet afwijkende clausules of andere regelingen bedongen worden betrekking hebbende op de wijze waarop het vruchtgebruik zal aflopen, dan wel op de ter beschikkingstelling van de assistentiewoningen aan vzw X nadien. 18\. In overeenstemming met de wettelijke bepalingen zal het vruchtgebruik dus na een periode van 30 jaar (maximale wettelijke termijn voor de vestiging van vruchtgebruik in hoofde van rechtspersonen) van rechtswege eindigen en aangroeien bij de blote eigendom. De blote eigenaars zullen ingevolge de aangroei van het vruchtgebruik volle eigenaar van de assistentiewoningen worden. 19\. Vzw X zal de koopprijs van het vruchtgebruik vervolgens gespreid betalen aan de particulieren. Deze koopprijs kan, onder strikte voorwaarden, worden aangepast met een indexatie op basis van de gezondheidsindex. ## III. Beslissing ### *III.A. DIRECTE BELASTINGEN* #### III.A.1. Onroerend inkomen 20\. Artikel 7, § 1, 3°, WIB 92 stelt belastbaar als onroerend inkomen de bedragen verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten. 21\. Overeenkomstig artikel 10, § 1, eerste lid, WIB 92 omvatten de bedragen verkregen bij de vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, de erfpacht- of opstalvergoeding en alle andere voordelen verkregen door de overdrager. 22\. In antwoord op de parlementaire [vraag nr. 21 van de heer De Clippele van 17 juni 1988](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/21-onroerende-inkomsten-vruchtgebruik-parlementaie-clippele-8f4b) (Bull. nr. 677, p. 1934), tevens bevestigd in circulaire nr. Ci.RH.221/399.733 van 27 september 1988, wordt gesteld dat het vruchtgebruik niet wordt beoogd in artikel 7, § 1, 3°, WIB 92 en dat de bedragen verkregen uit hoofde van de vestiging of de overdracht van een recht van vruchtgebruik met betrekking tot een in België of in het buitenland gelegen onroerend goed geen inkomsten uit onroerende goederen zijn. 23\. De periodieke vergoedingen die de particuliere investeerders in de volle eigendom van de bejaardenwoningen ontvangen voor de vestiging van een recht van vruchtgebruik ten aanzien van vzw X zijn bijgevolg niet belastbaar als onroerend inkomen. #### III.A.2. Divers inkomen *TOEPASSING ARTIKEL 90, 1°, WIB 92* 24\. Gelet op het feit dat het in casu gaat over particuliere investeerders die handelen als een goede huisvader in het kader van het normaal beheer van hun privé-vermogen en niet met professionele doeleinden handelen, kan de vergoeding die zij ontvangen in ruil voor de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning geen aanleiding geven tot het belasten van een divers inkomen overeenkomstig artikel 90, 1°, WIB 92. *TOEPASSING ARTIKEL 90, 10°, WIB 92* 25\. Artikel 90, 10°, a) WIB 92 stelt belastbaar als divers inkomen de meerwaarden die naar aanleiding van een overdracht onder bezwarende titel zijn verwezenlijkt op in België gelegen gebouwde onroerende goederen of op zakelijke rechten met betrekking tot zulke goederen, met uitzondering van het recht van erfpacht, het recht van opstal of een gelijkaardig onroerend recht, ingeval die gebouwde onroerende goederen onder bezwarende titel zijn verkregen en binnen vijf jaar na de datum van verkrijging zijn vervreemd. 26\. De vestiging van een recht van vruchtgebruik ten voordele van een derde vormt een bijzonder geval van overdracht, zodat artikel 90, 10°, WIB 92 daarop in principe van toepassing is (parlementaire [vraag nr. 854 van de heer Viseur 21 december 2001](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/854-overdracht-onroerende-goederen-vruchtgebruik-belastbare-0f68), Bull. nr. 833, p. 218-221). 27\. Gelet op de opeenvolging van handelingen, zijnde de aankoop van de volle eigendom van de bejaardenwoning door de particuliere investeerder gevolgd door de vestiging van een recht van vruchtgebruik ten aanzien van vzw X, is de eventueel gerealiseerde meerwaarde belastbaar op grond van artikel 90, 10°, a), WIB 92. 28\. De bepaling van de meerwaarde wordt verduidelijkt in de artikelen 101, § 2 en § 3, WIB 92 en door artikel 54, KB/WIB 92. 29\. Artikel 101, § 2, WIB 92 preciseert dat de in artikel 90, 10°, a), WIB 92 bedoelde meerwaarde wordt in aanmerking genomen naar het verschil tussen de volgende twee grootheden: 29.1. De prijs waartegen het goed is overgedragen of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de btw heeft gediend, verminderd met de kosten voor vervreemding en 29.2. De verkrijgingsprijs van het goed, vermeerderd met 25 procent of met de werkelijk gedragen kosten van verkrijging of van overgang wanneer deze meer bedragen dan 25 procent, waarbij de verkrijgingsprijs de prijs is waarvoor het goed door de belastingplichtige werd verkregen of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de btw heeft gediend. 30\. Artikel 101, § 3, WIB 92 bepaalt dat voor zakelijke rechten met betrekking tot onroerende goederen de Koning de regels voor de vaststelling van de belastbare meerwaarden stelt. 31\. Artikel 54, § 2, eerste alinea, KB/WIB 92 bepaalt omtrent de eerste grootheid van het verschil : > "*Bij overdracht van ... het vruchtgebruik ... van een goed, is de eerste grootheid van het verschil, dat moet worden berekend om de meerwaarde te bepalen, de prijs waartegen het recht is overgedragen, of indien die hoger is, de verkoopwaarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de BTW heeft gediend."* 32\. Artikel 54, § 2, vierde alinea, KB/WIB 92 bepaalt omtrent de tweede grootheid van het verschil : > "*Slaat de overdracht \[...\] op het vruchtgebruik van een goed\[...\], dan wanneer de vervreemder het onroerend goed in volle eigendom verkreeg, dan is de tweede grootheid van het verschil gelijk aan de prijs of de verkoopwaarde van de volle eigendom van dat goed bij de verkrijging, bepaald overeenkomstig artikel 101, § 1, 2°, of §2, eerste lid, 2°, van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, naargelang het geval, vermenigvuldigd met een breuk waarvan de teller gelijk is aan de eerste grootheid van het verschil vastgesteld op de wijze bepaald in onderhavige paragraaf, en de noemer aan de verkoopwaarde van de volle eigendom van het goed op de dag van de overdracht of vestiging van gezegd recht. Als waarde van die tweede grootheid mag evenwel nooit een bedrag in aanmerking worden genomen dat de kostprijs of de verkoopwaarde van de volle eigendom van het goed bij de verkrijging overtreft.”* 33\. Aldus wordt voor de berekening van de meerwaarde de aankoopprijs bepaald door de aankoopprijs van de volle eigendom bij de verkrijging te beperken tot het percentage dat de prijs van het overgedragen vruchtgebruik vertegenwoordigt ten opzichte van de waarde van de volle eigendom op ogenblik van verkoop van het vruchtgebruik. 34\. Op voorwaarde dat het tijdsverloop tussen de geplande opeenvolgende overdrachten, met name de verkoop van de volle eigendom door nv Y aan de particuliere investeerder en de vestiging van het vruchtgebruik ten name van vzw X, van korte duur is, zal de waarde van de volle eigendom bij de overdracht van het vruchtgebruik kunnen worden geacht dezelfde te zijn als de prijs betaald aan de vastgoedvennootschap. 35\. Bovendien heeft de aanvrager bevestigd dat de waarde van het vruchtgebruik van de assistentiewoningen die wordt overgedragen aan vzw X en zoals aangenomen als maatstaf van heffing voor de btw lager ligt dan de waarde van de volle eigendom van de assistentiewoningen. 36\. In die omstandigheid kan worden gesteld dat er bij de vestiging van het vruchtgebruik door de particuliere investeerder ten name van vzw X geen belastbare meerwaarde wordt gerealiseerd ## III.A.3.oerend inkomen 37\. De vestiging van het vruchtgebruik gebeurt tegen periodieke vergoedingen aan de particuliere investeerders die onder strikte voorwaarden worden aangepast aan een indexatie op basis van de gezondheidsindex. 38\. Artikel 17, WIB 92 stelt : § *1. Inkomsten uit roerende goederen en kapitalen zijn alle opbrengsten van roerend vermogen aangewend uit welken hoofde ook, namelijk:* *1°* *dividenden;* *2°* *interest;* *3°* *inkomsten van verhuring, verpachting, gebruik en concessie van roerende goederen;* *4°* *inkomsten die begrepen zijn in lijfrenten of tijdelijke renten die geen pensioenen zijn en na 1 januari 1962 onder bezwarende titel zijn aangelegd ten laste van enige rechtspersoon of onderneming. De lijfrenten die zijn aangelegd tegen storting met afstand van een kapitaal dat is gevormd, ofwel, met bijdragen of premies als bedoeld in artikel 34, § 1, 2°, ofwel, in het kader van een aanvullend pensioen voor zelfstandigen als bedoeld in artikel 34, § 1, 2°bis, zijn geen pensioenen;* *5°* *de inkomsten verkregen uit de cessie of de concessie van auteursrechten en naburige rechten, alsook van de wettelijke en verplichte licenties, bedoeld in de wet van 30 juni 1994 betreffende het auteursrecht en de naburige rechten of in overeenkomstige bepalingen in het buitenlands recht.* § *2. Wanneer het bedrag van de inkomsten in vreemde valuta is bepaald, wordt het in EUR omgezet naar de wisselkoers bij de betaling of de toekenning van die inkomsten.* 39\. De uitdrukking "aangewend uit welken hoofde ook", houdt in dat de opbrengsten die moeten worden belast, het voorwerp moeten zijn van een overeenkomst over de beschikking van het roerend goed. Die inkomsten zijn derhalve de door de schuldenaar betaalde prijs voor het genot van het kapitaal, zoals is overeengekomen met degene die het kapitaal heeft belegd of geïnvesteerd (Kamer, gewone zitting 1998-1999, Vers.Com.Fin., Stuk1608/8, blz. 5) (Com.IB nr. 17/1.1). 40\. Gezien de overeenkomst met betrekking tot de overdracht van vruchtgebruik geen overeenkomst betreft over de beschikking van een roerend goed, kan de prijsverhoging vertegenwoordigd door het bedrag dat op grond van de indexering aan het basisbedrag wordt toegevoegd niet worden beschouwd als een roerend inkomen in de zin van artikel 17, WIB 92. #### III.A.4. Verantwoording door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelas-tingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB 92 41\. Zoals in de aanvraag vermeld, worden de voorgenomen verrichtingen verantwoord enerzijds vanuit de vaststelling dat vzw X niet over voldoende financiële middelen beschikt om de financiering van de bouw van het woon- en zorgcentrum op zich te nemen en anderzijds vanuit de noodzaak voor vzw X om, als uitbater van het woon- en zorgcentrum, voldoende zekerheid te hebben dat ze de bejaardenwoningen naar behoren kan beheren en uitbaten, waarbij ze over de bevoegdheden en de mogelijkheden beschikt die de uitbater van bejaardenwoningen normaal gesproken nodig heeft op basis van de zorgwetgeving. 42\. De voorgenomen verrichtingen worden bijgevolg verantwoord door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB 92. ### *III.B. BTW* **III.B.1. De verkoop van afzonderlijke assistentiewoningen door Y aan particuliere kopers.** 43\. Overeenkomstig KB nr. 20, Tabel B, Rubriek X, §1, A), d), 1° zijn aan het verlaagd tarief van 12 % onderworpen : > "*De levering van nagenoemde goederen bedoeld in* [*artikel 1, § 9 WBTW*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1)*, alsook de vestigingen , overdrachten, en wederoverdrachten van zakelijke rechten op zulke goederen die niet overeenkomstig* [*artikel 44, § 3, 1° WBTW*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) *van de belasting zijn vrijgesteld, wanneer die goederen bestemd zijn voor de huisvesting in het kader van het sociaal beleid :* > > *d)* *Woningcomplexen bestemd om te worden gebruikt voor de huisvesting van bejaarden, leerlingen en studenten, minderjarigen, thuislozen, personen in moeilijkheden, personen met een psychiatrische stoornis, mentaal gehandicapten en psychiatrische patiënten en die worden geleverd en gefactureerd aan publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen die beheren:* > > *1°* *verblijfsinrichtingen voor bejaarden welke door de bevoegde overheid zijn erkend in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg;"* 44\. Op 1 januari 2013 is het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2012 betreffende de groepen van assistentiewoningen in voege getreden (Belgisch Staatsblad van 7 december 2012). 45\. Ingevolge voormeld besluit wordt de vroegere regelgeving inzake erkende serviceflatgebouwen grotendeels vervangen door de vanaf 1 januari 2013 geldende regelgeving inzake erkende groepen van assistentiewoningen. 46\. In het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 wordt de zorgvorm "groep van assistentiewoningen" in artikel 33 als volgt gedefinieerd: "Een groep van assistentiewoningen is een voorziening die bestaat uit één of meerdere gebouwen die functioneel een geheel vormen en waar, onder welke benaming ook, aan gebruikers van 65 jaar of ouder die er zelfstandig verblijven in individuele aangepaste wooneenheden, huisvesting wordt gegeven en ouderenzorg waarop zij facultatief een beroep kunnen doen." 47\. Vóór 2013 was voor de erkenning van serviceflatgebouwen een programmatie vastgelegd. De oprichting of levering van een serviceflatgebouw dat toen niet paste in die programmatie en dat bijgevolg niet erkend kon worden omdat het voorziene quotum van uit te reiken voorafgaande vergunningen voor te erkennen serviceflatgebouwen was bereikt, kwam niet in aanmerking voor de toepassing van voormeld tarief van 12 pct. 48\. Voor groepen van assistentiewoningen wordt daarentegen nu geen programmatie vastgelegd. Door het wegvallen van voormelde quota na 2012 wil de Vlaamse overheid inzonderheid kansen bieden aan particulieren die willen investeren in seniorenhuisvesting. 49\. Zodoende neemt het aandeel van de particuliere beleggers in de sector van de erkende groepen van assistentiewoningen in Vlaanderen, onder de vorm van de individuele aankoop van een nieuwe bejaardenflat door die beleggers beduidend toe. 50\. De heer Minister van Financiën heeft beslist 1 dat voor de toepassing van de bepalingen van voormelde rubriek X inzake het btw-tarief van 12 pct. in de sector van verblijfsinrichtingen voor bejaarden welke door de bevoegde overheid zijn erkend in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg, rekening moet worden gehouden met de nieuwe Vlaamse regelgeving inzake groepen van assistentiewoningen en met de evolutie in betreffende sector overeenkomstig de doelstellingen van die nieuwe regelgeving. --- (1) Beslissing ET 124.535 dd. 17.10.2013 51\. Volgens die beslissing en rekening houdend met het hierboven vermelde principe van punt 20 en 21 van voornoemde circulaire nr. 12/1984, is het verlaagd tarief van 12 pct. dan ook van toepassing ten aanzien van een afzonderlijk geleverde nieuwe bejaardenflat (nieuwbouw, desgevallend verkocht op plan) wanneer de volgende voorwaarden tezamen vervuld zijn : 51.1. De bejaardenflat is een assistentiewoning die deel uitmaakt van een erkende groep van assistentiewoningen in die zin dat de flat blijvend deel uitmaakt van de capaciteit (d.w.z. van het aantal erkende wooneenheden) van de erkende groep van assistentiewoningen; 51.2. De koper van de assistentiewoning is verplicht die woning ter beschikking te stellen van de beheersinstantie van de erkende groep van assistentiewoningen onder de vorm van een verhuur of onder de vorm van de vestiging van een zakelijk recht in de zin van [artikel 9, lid 2, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 2; --- (2) Die vestiging kan desgevallend eveneens gebeuren met toepassing van het verlaagd tarief van 12 pct. 51.3. Het blijvend karakter van de aanwending van de bejaardenflat gedurende een periode van minstens vijftien jaar als deel van de erkende groep van assistentiewoningen en, ipso facto, van de aanwending van het gebouw als erkende groep van assistentiewoningen 3 moet afdoend blijken uit of worden aangetoond aan de hand van een geheel van eensluidende bewijsstukken (inzonderheid de stedenbouwkundige vergunning, basisakte van het gebouw, verkoopsovereenkomst van de assistentiewoning, overeenkomst gesloten tussen de koper en de erkende beheersinstantie aangaande de terbeschikkingstelling van de assistentiewoning aan laatstgenoemde voor aanwending als erkende assistentiewoning, overeenkomst gesloten tussen de erkende beheersinstantie en de bejaarde aangaande het genotsrecht van de erkende assistentiewoning en de zorg- en dienstverlening). --- (3) Het blijvend karakter van de aanwending van het gebouw als erkende groep van assistentiewoningen houdt dus in dat de capaciteit (d.w.z. het aantal erkende wooneenheden) niet daalt door het afwenden van bepaalde wooneenheden. 52\. In dit verband wordt nog opgemerkt dat ingeval van nieuwbouw, de erkenning als groep van assistentiewoningen niet kan worden aangevraagd zolang de nieuwbouw niet klaar is voor exploitatie. In afwachting van de erkenning kan de initiatiefnemer wel een voorafgaande vergunning aanvragen. Dit betreft het attest dat wordt uitgereikt door de Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid overeenkomstig het tweede lid van artikel 2 van de bijlage XVI bij het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juli 2009 betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregels voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen van gebruikers en mantelzorgers. De initiatiefnemer voegt bij de aanvraag van de voorafgaande vergunning een door hem ondertekende verbintenis om voor de groep van assistentiewoningen een erkenning aan te vragen en aan de erkenningsvoorwaarden voor de groep van assistentiewoningen te voldoen. 53\. Met betrekking tot de groep van assistentiewoningen legt de aanvrager de hiervoor bedoelde voorafgaande vergunning voor, die werd afgeleverd door het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid. De aanvrager bevestigt dat voor het voorgelegde project een erkenning als groep van assistentiewoningen zal worden aangevraagd. 54\. Aanvrager bevestigt dat de assistentiewoningen zullen worden beheerd door vzw X in overeenstemming met de relevante wetgeving met betrekking tot bejaardenzorg. 55\. Aanvrager bevestigt dat er een raamovereenkomst zal worden afgesloten tussen de particuliere koper, vzw X en Y, waarmee de particuliere koper (die de volle eigendom van de nieuwe assistentiewoning koopt) zich verbindt tot de onmiddellijke daaropvolgende verkoop van het vruchtgebruik m.b.t. de assistentiewoning en het bijhorende grondaandeel aan vzw X onder de voorwaarden bepaald tussen de partijen. 56\. Uit de overgemaakte inlichtingen blijkt dat de assistentiewoning en het grondaandeel m.b.t. de assistentiewoning tegelijkertijd zal worden overgedragen door dezelfde persoon (Y) aan de particuliere koper. Bijgevolg moet het grondaandeel m.b.t. de assistentiewoning als bijhorend terrein in de zin van [artikel 1, § 9, 2° WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) worden beschouwd. 57\. Aanvrager bevestigt dat de assistentiewoning aldus blijvend voor een periode van 30 jaar zal worden aangewend binnen het geheel van assistentiewoningen dat eveneens gedurende een periode van 30 jaar zal fungeren als een erkende groep van assistentiewoningen. 58\. Aanvrager bevestigt dat aan de hand van een geheel van eensluidende bewijsstukken, onder andere de bouwplannen, de basisakte, de verkoopsovereenkomst, de terbeschikkingstellingsovereenkomst tussen de koper en de beheersinstantie en de overeenkomst tussen de beheersinstantie en de bejaarde, zal worden aangetoond dat de bejaardenflat blijvend, i.e. voor een periode van minstens 15 jaar, zal worden aangewend als bejaardenflat als deel van de te erkennen groep van assistentiewoningen en het gebouw blijvend, i.e. voor een periode van minstens 15 jaar zal worden aangewend als erkende groep van assistentiewoningen. #### III.B.2. De vestiging van een zakelijk recht (vruchtgebruik) door de particuliere kopers aan de vzw X 59\. Overeenkomstig artikel 9, 2de lid WBTW worden de andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die aan de rechthebbende de bevoegdheid verschaffen om een onroerend goed te gebruiken, als lichamelijke goederen worden beschouwd. Dit artikel bedoelt onder meer het zakelijk recht van vruchtgebruik. 60\. De vestiging van een recht van vruchtgebruik op een onroerend goed moet bijgevolg voor btw-doeleinden als een levering van een goed worden beschouwd. 61\. Uit de overgemaakte inlichtingen blijkt dat de particulier koper, na de aankoop van de assistentiewoning en het bijhorende grondaandeel, onmiddellijk en terzelfdertijd het vruchtgebruik m.b.t. de assistentiewoning en m.b.t. het grondaandeel van de assistentiewoning zal verkopen aan de vzw X. Bijgevolg moet het grondaandeel als bijhorend terrein in de zin van [artikel 1, § 9, 2° WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) worden beschouwd. 62\. Overeenkomstig [artikel 8, § 2, WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) heeft eenieder die, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit, een goed bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht, heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen en waarop hij, vóór het verstrijken van de in paragraaf 1 van [artikel 8 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) bepaalde termijn, onder bezwarende titel een zakelijk recht vestigt in de zin van artikel 9, tweede lid, 2° W.Btw, ten aanzien van deze vestiging de hoedanigheid van belastingplichtige wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vestiging van dit zakelijk recht te doen met voldoening van de belasting. Deze persoon heeft eveneens de hoedanigheid van belastingplichtige, wanneer de in het eerste lid beoogde vestiging van het zakelijk recht daarenboven betrekking heeft op het bijhorende terrein. 63\. Overeenkomstig [artikel 44, § 3, 1°, b) WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) wordt de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht in de zin van [artikel 9, tweede lid, 2° WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) op gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein, uitgesloten van de vrijstelling, wanneer zij worden verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, W.Btw, door de in [artikel 8, §§ 2 of 3 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8), beoogde belastingplichtige. 64\. Aanvrager bevestigt dat de overdracht van het vruchtgebruik met betrekking tot de assistentiewoning door de particuliere koper aan vzw X zal plaatsvinden uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de assistentiewoning. 65\. Aanvrager bevestigt dat de particuliere investeerder op afdoende wijze overeenkomstig [artikel 1 van KB nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-artikel-7d01) van 3 juni 1970 de fiscale administratie en vzw X op de hoogte zal brengen dat hij het voornemen heeft om het vruchtgebruik op de assistentiewoning over te dragen met toepassing van de btw. 66\. In voetnoot 2 van beslissing ET nr. 124.535 dd. 17.10.2013 wordt bevestigd dat de vestiging door de koper van een zakelijk recht op de assistentiewoning ten voordele van de beheersinstantie desgevallend eveneens kan gebeuren met toepassing van het verlaagd tarief van 12 pct bedoeld in rubriek X van tabel B van de bijlage bij KB nr. 20. 67\. De DVB doet geen uitspraak m.b.t. het bedrag van de maatstaf van heffing van het vruchtgebruik. Niettemin wordt opgemerkt dat, aangezien de vestiging van een zakelijk recht (in casu recht van vruchtgebruik) op een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het bijhorend terrein als de levering van een goed wordt aangemerkt, er voor de heffing van de btw een contante waarde zal moeten worden vastgesteld wanneer het zakelijk recht wordt gevestigd voor een bepaalde duur (in casu 30 jaar) tegen betaling van een periodieke vergoeding. Die waarde is normaal gelijk aan het bedrag van de periodieke vergoeding vermenigvuldigd met de duur van het zakelijk recht, in voorkomend geval verminderd met de kapitalisatierente. 68\. In dit kader wordt nog benadrukt dat enkel rekening kan gehouden worden met de vergoedingen die onherroepelijk verschuldigd zijn door de verkrijger van dit zakelijk recht (men houdt bijvoorbeeld geen rekening met indexatie clausules, vermits de juiste bedragen of de toepassing ervan op het moment van de contractsluiting nog niet zeker vaststaan). 69\. Bovendien moeten contractuele clausules, waarbij de partijen dit recht vroegtijdig kunnen beëindigen, uitgesloten worden. Dergelijke clausules zouden immers tot gevolg hebben dat de uiteindelijk verkregen tegenprestatie niet de vooropgestelde 97,5% zou bereiken die een volledig recht op aftrek verantwoordt. 70\. Wanneer evenwel bij vestiging van een zakelijk recht op de factuur of op het als zodanig geldend stuk een contante prijs wordt vermeld, is het in beginsel die prijs welke in aanmerking moet genomen worden voor de berekening van de verschuldigde btw (z. btw-handleiding versie 2012, randnr. 178/4). **III.E.3 . Uitgesloten van het verlaagd tarief van 12 pct.** 71\. § 2 van voornoemde rubriek X bepaalt dat het verlaagd tarief in geen geval van toepassing is op : 1° werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen; 2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. 72\. Onder woningen verstaat men meer bepaald al de lokalen die bestemd zijn of bestemd worden voor de huisvesting van deze personen, om te voldoen aan de vereisten van hun verblijf en van hun gemeenschappelijk leven. Niet alleen de lokalen bestemd voor de eigenlijke huisvesting (appartementen, privé- of gemeenschappelijke kamers, slaapzalen, enz.) zijn bedoeld, doch ook de andere plaatsen die worden gebruikt door de beoogde personen (restaurants, lees of recreatiezalen, salons met bar of T.V., studiezalen, bibliotheken of kapellen voorbehouden aan de kostgangers), alsmede de lokalen bestemd voor het personeel ten dienste van de huisvesting (monitors, toezichters, verplegers, dienstpersoneel) en de technische lokalen (keukens, wasplaatsen, ziekenzalen, kelders, opslagplaatsen, bergplaatsen, enz.). 73\. Normaal gezien zal iedere koper ook een onverdeeld deel in de eigendom van de gemeenschappelijke delen verwerven. Wanneer het verlaagd tarief van 12% van toepassing is op de assistentiewoningen, dan volgen de in de prijs inbegrepen aandelen in de mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen/faciliteiten dezelfde regeling, met uitzondering echter van de elementen in de gemeenschappelijke delen/faciliteiten die, overeenkomstig rubriek X, §2 van tabel B van de bijlagen bij KB nr. 20 van 20 juli 1970, uitdrukkelijk worden uitgesloten van het verlaagd tarief van 12 %, zoals bijvoorbeeld zwembad, fitness, infraroodcabine, wellness, douches en toiletten gekoppeld aan die inrichtingen, buitenstaanplaatsen, tuin, petanquebaan, afsluitingen, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. In die situatie moet de prijs van de assistentiewoningen onder controle van administratie (in casu het bevoegde btw-controlekantoor) worden uitgesplitst, waarbij de elementen in de gemeenschappelijke delen/faciliteiten, welke uitdrukkelijk uitgesloten zijn van het verlaagd tarief, aan het normale tarief van 21 % worden onderworpen. #### III.B.4 . Recht op aftrek van de particuliere investeerder 74\. Overeenkomstig [artikel 4 van KB nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art4) van 3 juni 1970 kan de toevallige belastingplichtige (zoals bedoeld in artikel 1 van dat KB) van de verschuldigde belasting over de in dat artikel bedoelde handelingen in aftrek brengen, de belasting geheven van handelingen omschreven in [artikel 9, § 1, derde lid, van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-e148) met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, evenals de belasting geheven van de goederen en diensten die rechtstreeks samenhangen met deze handeling. 75\. In verband met de bepaling van het recht op aftrek van de voorbelasting bij vestiging van een zakelijk recht op een gebouw met toepassing van de btw is de aftrek van de in het vorige lid bepaalde voorbelasting slechts volledig wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de oprichtingsprijs van het gebouw benadert (z. [Parl. Vr. nr. 710 de Clippele dd. 22.09.1993](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/710-vestiging-recht-opstal-maatstaf-heffing-bac9) en btw-handleiding versie 2012 nr. 161, c), 2de streepje). 76\. Met het aan de btw onderworpen bijhorend terrein dient in principe rekening te worden gehouden bij de berekening van het aftrekpercentage. Met andere woorden, het volstaat om de gevraagde prijs voor het zakelijk recht, met inbegrip van de waarde van het terrein, enerzijds, en de prijs voor de oprichting of de aankoop van het gebouw evenals de prijs voor de verwerving van het terrein, anderzijds, met elkaar te vergelijken. 77\. De volledige aftrek van de btw geheven van de oprichtingskosten of de aankoopprijs van het gebouw wordt aanvaard indien de gevraagde prijs voor het vruchtgebruik ten minste 97,5% bedraagt van de oprichtingsprijs of de aankoopprijs in volle eigendom, de aankoopprijs van het terrein inbegrepen, indien het recht gevestigd is voor een periode die 10 jaar of meer bedraagt. 78\. Wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de bovengenoemde grenzen niet bereikt, zal de aftrek van de voorbelasting worden bepaald in functie van de verhouding van de verkoopprijs van het zakelijk recht tot de oprichtings- of aankoopprijs van het betreffende gebouw in volle eigendom, evenals de aankoopprijs van het bijhorend terrein. 79\. Om zijn recht op aftrek te kunnen uitoefenen moet de belastingplichtige, op het tijdstip waarop hij de in artikel 2 bedoelde aangifte indient, in het bezit zijn van de in [artikel 3 van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-historiek-236d) bedoelde facturen of stukken. 80\. Aldus wordt beslist dat : 80.1. de vergoeding die de particulieren ontvangen in ruil voor de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning niet wordt beschouwd als een onroerend inkomen in de zin van artikel 7, WIB 92; 80.2. de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning kan aanzien worden als een normaal beheer van het privévermogen overeenkomstig artikel 90, 1°, WIB 92; 80.3. de vergoeding die de particulieren ontvangen in ruil voor de overdracht van het vruchtgebruik van de bejaardenwoning geen aanleiding geeft tot het belasten van een meerwaarde overeenkomstig artikel 90, 10°, WIB 92 op voorwaarde dat : 80.3.1. het tijdsverloop tussen de geplande opeenvolgende overdrachten, met name de verkoop van de volle eigendom door nv Y aan de particuliere investeerder en de vestiging van het vruchtgebruik ten name van vzw X, van korte duur is; 80.3.2. de waarde van de volle eigendom op het ogenblik van de overdracht van het vruchtgebruik kan worden geacht dezelfde te zijn dan op het ogenblik van verkrijging van de volle eigendom door de particuliere investeerder; 80.4. het gedeelte van de betalingen aan de particulieren bij de betaling in schijven van de prijs voor het vruchtgebruik bovenop de betaling van het basisbedrag van schijven van de prijs niet kan worden beschouwd als een belastbaar roerend inkomen in de zin van artikel 17, WIB 92; 80.5. de voorgenomen verrichtingen verantwoord worden door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB 92; 80.6. rekening houdend met wat vooraf gaat, Y het verlaagd btw-tarief van 12% zoals bedoeld in Rubriek X, §1, A), d), 1° van Tabel B van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, kan toepassen op de leveringen van de afzonderlijke assistentiewoningen, voor zover : 80.6.1. het voorgelegde project wordt erkend door de bevoegde overheid als een groep van assistentiewoningen en die bejaardenflats deel zullen uitmaken van die erkende groep van assistentiewoningen in die zin dat ze blijvend (gedurende een periode van minstens vijftien jaar) deel uitmaken van de capaciteit (d.w.z. van het aantal erkende wooneenheden) van de erkende groep van assistentiewoningen. In afwachting van de erkenning en onder voorbehoud van een gebeurlijke herziening (bijvoorbeeld wanneer de aangevraagde erkenning als groep van assistentiewoningen definitief zou worden geweigerd) gebeurt de heffing van de btw aan het tarief van 12% op basis van de door het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid afgeleverde voorlopige vergunning; 80.6.2. de kopers van die assistentiewoningen verplicht zullen zijn om die woningen ter beschikking te stellen van de beheersinstantie van de erkende groep van assistentiewoningen, in casu onder de vorm van de vestiging van een zakelijk recht in de zin van [artikel 9, lid 2, 2° WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9); 80.6.3. het blijvend karakter van de aanwending van die bejaardenflats/ assistentiewoningen gedurende een periode van minstens vijftien jaar als deel van de erkende groep van assistentiewoningen en, ipso facto, van de aanwending van het gebouw als erkende groep van assistentiewoningen (in die zin dat het blijvend karakter van de aanwending van het gebouw als erkende groep van assistentiewoningen dus inhoudt dat de capaciteit, d.w.z. het aantal erkende wooneenheden, niet daalt door het afwenden van bepaalde wooneenheden) afdoende blijkt of wordt aangetoond aan de hand van een geheel van eensluidende bewijsstukken (inzonderheid de stedenbouwkundige vergunning, basisakte van het gebouw, verkoopsovereenkomst van de assistentiewoning, overeenkomst gesloten tussen de koper en de erkende beheersinstantie aangaande de terbeschikkingstelling van de assistentiewoning aan laatstgenoemde voor aanwending als erkende assistentiewoning, overeenkomst gesloten tussen de erkende beheersinstantie en de bejaarde aangaande het genotsrecht van de erkende assistentiewoning en de zorg- en dienstverlening). 80.7. Hierbij wordt opgemerkt dat de in de prijs inbegrepen aandelen in de mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen/faciliteiten dezelfde regeling volgen als de assistentiewoningen, met uitzondering evenwel van de elementen in de gemeenschappelijke delen / faciliteiten die, overeenkomstig rubriek X, §2 van tabel B van de bijlagen bij KB nr. 20 van 20 juli 1970, uitdrukkelijk worden uitgesloten van het verlaagd tarief van 12 %, zoals bijvoorbeeld zwembad, fitness, infraroodcabine, wellness, douches en toiletten gekoppeld aan die inrichtingen, tuin, petanquebaan, afsluitingen, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. In die situatie moet de prijs van de assistentiewoningen onder controle van de administratie worden uitgesplitst, waarbij de elementen in de gemeenschappelijke delen/faciliteiten, welke uitdrukkelijk uitgesloten zijn van het verlaagd tarief, aan het normale tarief van 21 pct. worden onderworpen. 80.8. de vestiging van een zakelijk recht van vruchtgebruik door de particuliere kopers (die zullen optreden als toevallige belastingplichtige in de zin van [artikel 8, § 2 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8)), op de door hen aangekochte assistentiewoningen, aan de vzw X, overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, b), 2de lid WBTW aan de btw is onderworpen, voor zover uiteraard : 80.8.1. de particuliere kopers de voorwaarden zoals opgelegd in KB nr. 14 van 3 juni 1970 respecteren; 80.8.2. het recht van vruchtgebruik wordt gevestigd uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de assistentiewoning. 80.9. de vestiging van het in het vorige randnummer bedoelde recht van vruchtgebruik in dat geval kan gebeuren met toepassing van het verlaagd tarief van 12 pct. bedoeld in rubriek X van tabel B van de bijlage bij KB nr. 20 van 20 juli 1970, voor zover er wordt voldaan aan de voorwaarden zoals vermeld onder randnummer 80.6 van deze beslissing; 80.10. wanneer de vestiging van het recht van dat vruchtgebruik met toepassing van de btw geschiedt, de particuliere koper als toevallige belastingplichtige zoals bedoeld in [artikel 8, § 2 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) het recht op aftrek zoals bedoeld in [artikel 4 van KB nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art4) van 3 juni 1970 kan uitoefenen, rekening houdend uiteraard met de voorwaarden zoals voorzien in [artikel 4](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art4) en [5](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4#ar14-art5) van KB nr. 14. 80.11. ermee rekening houdend dat het vruchtgebruik zal worden gevestigd voor een periode van 30 jaar, de volledige aftrek van de btw geheven van de aankoopprijs van de assistentiewoning wordt aanvaard voor zover de gevraagde prijs voor het vruchtgebruik ten minste 97,5% bedraagt van de aankoopprijs in volle eigendom van de assistentiewoning, de aankoopprijs van het bijhorende grondaandeel inbegrepen. 80.12. wanneer de verkoopprijs van het vruchtgebruik de in het vorige randnr. bedoelde grens niet bereikt, de aftrek van de voorbelasting zal worden bepaald in functie van de verhouding van de verkoopprijs van het vruchtgebruik tot de aankoopprijs van de betreffende assistentiewoning in volle eigendom, evenals de aankoopprijs van het bijhorend grondaandeel. 80.13. met deze beslissing geen uitspraak wordt gedaan omtrent de waardering of het bedrag van de maatstaf van heffing van het vruchtgebruik. ## Aangehaalde teksten 9 [WBTW art. 8](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) 8 voorkomens [KB nr. 14 art. 4](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4) 5 voorkomens [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 3 voorkomens [WBTW art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 3 voorkomens [KB nr. 14 art. 5](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4) 2 voorkomens [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 2 voorkomens [KB nr. 14 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-artikel-7d01) 1 voorkomen [KB nr. 3 art. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-historiek-236d) 1 voorkomen [KB nr. 3 art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-e148) 1 voorkomen