--- title: "Voorafgaande beslissing 2015.114 · Verbouwde oude gebouwen, BTW vrijstelling" description: "Verbouwde oude gebouwen, BTW vrijstelling, Overdracht met registratie rechten. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2015.114 van 10 maart 2015." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2015-114-verbouwde-oude-gebouwen-btw-vrijstelling-7419" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Verbouwde oude gebouwen, BTW vrijstelling, Overdracht met registratie rechten · BTW - Verbouwde oude gebouwen - BTW vrijstelling - Overdracht met registratie rechten **Nummer** 2015.114 **Datum** 10 maart 2015 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 30 paragrafen Fiche van de FOD Financiën *BTW* *Verbouwde oude gebouwen* · *BTW vrijstelling* · *Overdracht met registratie rechten* ## Samenvatting De verkoop door een beroepsoprichter van appartementen en kantoren tot stand gekomen uit de verbouwing van een kantoorgebouw kan worden verricht onder het stelsel van de registratierechten indien de verbouwingswerken van het gebouw niet volkomen de aard en de structuur ervan wijzigen. *A contrario*, indien de verbouwingswerken volkomen de aard en de structuur van het gebouw wijzigen, moet de verkoop van de appartementen en van de kantoren worden verricht onder het BTW-stelsel. ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend*** ## I. Objet de la demande **1**. La demande vise à obtenir la confirmation que la vente des appartements et des bureaux créés lors de la transformation d’un immeuble peut bénéficier de l’exemption prévue par l’[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) et qu’elle se fera donc sous le régime des droits d’enregistrement. ## II. Description des faits **2**. Le demandeur est propriétaire d’un immeuble de bureaux. **3**. Cet immeuble, à l’origine, était destiné à la location de bureaux. La superficie de bureaux était de X m2. Cet immeuble était composé d’un sous-sol, de 4 étages de bureaux et d’un étage technique. **4**. La transformation de l’immeuble existant en immeuble mixte fut accordée au travers d’un permis d’urbanisme de 2007. **5**. La transformation de l’immeuble ne marque aucune rupture avec l’ancien immeuble: le sous-sol conserve sa destination de parking et locaux techniques, le rez-de-chaussée conserve sa destination de bureau, les étages 1, 2 et 3 deviennent des logements sous forme d’appartements d’une chambre et l’étage technique conserve sa destination. **6**. Les façades de l’immeuble sont conservées telles qu’elles existaient. La structure de l’immeuble (poutre et colonne) n’a pas été modifiée. Aucune modification des murs porteurs, dalles/planchers. Aucune modification de la cage d’escalier et de la cage d’ascenseur. Aucun étage supplémentaire n’a été ajouté à l’immeuble existant. Le sous-sol n’a été transformé que pour recevoir les éléments que le PU demande d’observer dans le cadre de logement (p. ex. local vélos). **7.** Les travaux en vue de construire des appartements se limitent aux travaux suivants: élévation de cloisons, percement de gaines pour le sanitaire et l’égouttage, fermeture d’anciennes gaines, fourniture et pose d’une chape isolante, parachèvements tels que carrelage, parquet, sanitaires, cuisine, ventilation, faux plafonds, plafonnage,… **8**. La superficie de l’immeuble après travaux sera diminuée de 35,31 m2 par rapport à la superficie de l’immeuble lorsque celui-ci était totalement affecté aux bureaux. ## III. Motivation de la demande **9**. Compte tenu des éléments repris ci-avant, le demandeur pense que l’immeuble peut toujours être considéré, en cas de vente des appartements et des bureaux, comme « ancien » pour l’application de la TVA. Selon lui, la vente des appartements et des bureaux pourra donc bénéficier de l’exemption prévue par l’[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) et être soumise au droit d’enregistrement de 12,5 %. ## IV. Décision **10**. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. **11**. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, N° 152/2). **12**. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées. **12.1**. Par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification. **12.2**. Lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens du point 13.1., il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux. **13**. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. **14.** Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 13.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. **15.** En l’espèce, il ressort de la description des travaux fournie (v. n os 5 à 8) que la transformation de l’immeuble en appartements et bureaux ne modifiera pas radicalement la structure du bâtiment. Dans cette mesure les logements et les bureaux ainsi créés ne constituent pas des bâtiments neufs au sens du point 13.1. ci-avant. **16**. Comme le demandeur souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 13.2. ci-avant. **17**. La transformation de l’immeuble en appartements et bureaux ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la totalité des biens résultant de cette transformation pourra être aliénée sous le régime des droits d’enregistrement. ## Aangehaalde teksten 3 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 2 voorkomens [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen ## Rechtspraak 1 ### België 1 Hof van beroep te Luik 22.06.2018 #### [Nieuw gebouw, omgevormd oud gebouw, enige handeling, Tarieven, Misbruik](https://juriel.be/nl/rechtspraak/nieuw-gebouw-omgevormd-oud-enige-hof-van-beroep-luik-2018-06-22-f06a)