Verlaagd tariefBtw - Verlaagd tarief - Werk in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen

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De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I. Objet de la demande

1. La. demande vise à obtenir la confirmation que les travaux immobiliers de transformation d’un ensemble immobilier en chambres d’étudiant, studios et appartements destiné à la location immobilière, peuvent bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970.

II. Description des faits

2. Les demandeurs sont copropriétaires, d’un immeuble datant de 1959 situé à X.

3. L’affectation de cet immeuble est un bâtiment de bureaux avec logement accessoire.

4. Jusqu’il y a peu, deux Asbl y avaient installé leurs bureaux et centres d’activité.

5. A ce jour, les copropriétaires envisagent d’effectuer des travaux de rénovation dans ledit immeuble pour aménager entièrement celui-ci en logements privés destinés à la location.

6. A cet égard, les demandeurs ont fourni la demande de permis d’urbanisme déposée en 2014, les plans détaillés annexés à cette demande et la note architecturale également jointe à cette demande.

7. Il s’agira de logements essentiellement destinés à des étudiants (chambres et pièces communes, studios et appartements).

8. L’immeuble serait donc entièrement et exclusivement destiné à la mise en location de logements à des fins privées.

9. Un permis d’urbanisme relatif aux travaux de rénovation est actuellement en cours d’analyse auprès de l’autorité compétente.

III. Motivation de la demande

10. Les travaux envisagés répondent à toutes les conditions prévues par l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux et plus particulièrement les cinq conditions reprises à la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal.

11. Ces cinq conditions, reprises ci-dessous, ont par ailleurs été examinées à la lumière de la circulaire n° 6 du 22 août 1986 relative au taux réduit dans le secteur immobilier.

12. Condition 1 : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

13. Les plans de la situation projetée après travaux permettent d’obtenir une première idée des travaux envisagés, lesquels visent effectivement à rénover l’intégralité du bâtiment.

14. Condition 2 : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé.

15. Cette condition de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, relative à la destination de l’immeuble en tant que logement privé, a fait l’objet d’un examen particulier.

16. A cet égard : les points 38 et 39 de la circulaire du 22 août 1986 relatifs à cette condition de destination après travaux stipulent que :

« 38. Le taux réduit est réservé, en principe, aux opérations visées à la section I, qui se rapportent à des bâtiments qui, en tout cas après l'exécution de ces opérations (v. n° 39) constituent des bâtiments à usage d'habitation, par opposition aux immeubles qui n'ont pas cet usage et notamment aux immeubles à usage professionnel ou administratif, affectés à l'industrie, au commerce, à l'agriculture, à l'exercice de professions libérales, ou à toute autre activité professionnelle ou administrative.

Les bâtiments visés sont donc essentiellement les maisons d'habitation, quel que soit leur mode de construction (classique ou préfabriquée); les bungalows et les chalets de vacances pour autant qu'ils soient incorporés au fonds et cadastrés comme immeubles bâtis; les appartements, qu'ils soient placés ou non sous le régime de la copropriété forcée.

39. La condition d'adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l'exécution des travaux, mais il n'est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution. Le taux réduit est donc susceptible de s'appliquer, toutes autres conditions étant réunies, aux travaux de transformation d'un immeuble à usage de bureau en un immeuble à appartements. »

17. En l’occurrence, jusqu’il y a peu, l’immeuble visé par l’opération a eu un usage principal de bureaux et un usage accessoire de logement.

18. Il est donc établi qu’actuellement, le bâtiment n’est pas complètement adapté à la destination de logement privé et que cette destination ne sera acquise à titre principal (et exclusif) qu’après l’accomplissement des travaux.

19. Condition 3 : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation précède d’au moins quinze ans la première date d’exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code.

20. Cette condition est remplie du fait de l’occupation de l’immeuble par les Asbl.

21. Condition 4 : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final.

22. Les travaux seront effectivement facturés au consommateur final, soit les demandeurs.

23. Condition 5 : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu’il conserve, doivent, sur la base d’une attestation formelle et précise du client, constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l’attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

24. Cette condition, mise en œuvre en concertation avec l’entrepreneur désigné, sera également respectée, sous réserve de l’issue de la présente demande.

25. Il ressort de ce qui précède que les travaux envisagés – consistant en la rénovation et l’aménagement d’un immeuble destiné à la mise en location à des fins privées – pourront prendre place dans des conditions conformes aux dispositions légales et à l’interprétation donnée à ces conditions par la circulaire du 22 août 1986.

26. Les demandeurs estiment par conséquent que ces travaux peuvent donner lieu à l’application du taux de 6% visé par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux.

IV. Décision

27. Conformément à l’article 37 du CTVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (AR 20), la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

28. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

29. Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

30. Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

31. Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ;

32. Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

33. Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

34. En l’espèce, des plans et de la notice architecturale que les demandeurs ont transmis, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer l’ensemble immobilier en chambres pour étudiants, studios et appartements s’appuient de manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble ancien (comp. points 30 à 33 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986).

35. En outre, il ressort de ces plans que la superficie totale de l’immeuble ne sera pas fondamentalement modifiée et qu’elle sera même quelque peu réduite de par la destruction de la partie centrale qui reliait l’immeuble avant à l’immeuble arrière (comp. question parlementaire n° 1117 de M. Leterme du 9 octobre 2002).

36. Dès lors, ces travaux constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20.

37. Par ailleurs, les demandeurs ont confirmé que les chambres d’étudiant, les studios et les appartements seront exclusivement affectés à du logement privé et que la première occupation des immeubles précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. Les conditions 2 et 3 sont donc bien remplies.

38. Ensuite, comme les propriétaires font transformer cet ensemble immobilier en chambres d’étudiant, studios et appartements en vue de les donner en location, ces propriétaires peuvent être considérés comme des consommateurs finaux au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (comp. points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986). La condition 4 est donc satisfaite.

39. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), la totalité des travaux immobiliers relatifs à la transformation de l’ensemble immobilier situé à X, pourront bénéficier du taux de 6%.

40. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

40.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

40.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

41. A cet égard, en ce qui concerne la toiture verte ou végétalisée, elle ne sera pas visée par cette exclusion si elle est « extensive » c'est-à-dire si elle est constituée d’une couche de substrat relativement mince (moins de 12 cm) et plantée de végétaux à enracinement superficiel (mousses, sédums, herbacées).

42. En revanche, si la toiture verte est semi-intensive ou intensive, son coût devra être ventilé et la partie de ce coût se rapportant aux végétaux (couche de drainage, couche filtrante, substrat et végétaux proprement dits) sera visée par l’exclusion des travaux de jardinage et passible de la taxe au taux de 21 %.