---
title: "Voorafgaande beslissing 2014.457 · Werk in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen"
description: "Werk in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2014.457 van 23 september 2014."
url: "https://juriel.be/nl/rulings/2014-457-werk-in-onroerende-staat-betrekking-457e"
lang: "nl"
---

# Werk in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen · Werk in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 - Btw - Tarief - Artikel 37 W.Btw

**Nummer**

2014.457

**Datum**

23 september 2014

## Over het document

**Verzameling**

Voorafgaande beslissingen

**Taal van de tekst**

Nederlands

## Tekst

129 paragrafen

Fiche van de FOD Financiën

**Voorafgaande beslissing nr. 2014.457 dd. 23.09.2014**

*Btw* · *Tarief* · *Artikel 37 W.Btw* · *Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20* · *Werk in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen* · [Beslissing nr. E.T.120.125 dd. 13.05.2014](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-120-125-verkoop-oud-gebouw-gevolgd-renovatiewerken-74eb) · Btw- handleiding: Hoofdstuk VII punt 152/2

## Samenvatting

Het verlaagde tarief van 6%, zoals bedoeld in rubriek XXXI van Tabel A van de bijlage bij KB nr. 20, is van toepassing op de renovatiewerken met betrekking tot de individuele woningen die vennootschap X zal verrichten voor de eigenaars, voor zover de werken bedoeld zijn in §3 van die rubriek (uiteraard rekening houdend met de uitsluitingen vermeld in § 4 van die rubriek), de woningen in kwestie hoofdzakelijk zullen bestemd zijn voor privé gebruik en de in rubriek XXXI §1, 5° van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 van 20/07/1970 vermelde voorwaarde voldaan wordt.

Het normale tarief van 21% van toepassing is met betrekking tot de werken aan het Paviljoen.

## I. Omschrijving van de voorgenomen verrichting

### I.A. Doel van het project

1\. Een groep mensen wil een woongemeenschap (cohousing) tot stand brengen, met woongelegenheden, ecologisch, sociaal en spiritueel geïnspireerd, in een oud gebouw.

2\. Daartoe werd de collectieve vennootschap X opgericht.

### II.B. Infastructuur

*II.B.a. Bestaande toestand:*

3\. Een verlaten gebouw met 2 naastliggende gebouwen en een overdekte.

4\. Vroeger werden deze gebouwen gebruikt als woningen (met een 20-tal verschillende domicilie-adressen).

5\. Deze site is momenteel eigendom van de vzw Y

*II.B.b. Nieuwe toestand:*

6\. De drie gebouwen worden grondig gerenoveerd.

7\. De eigendom van de site wordt opgedeeld in een aantal individuele wooneenheden (waarvan de Y er enkele behoudt) en het paveljoen, dat eigendom wordt van X.

8\. Via de bestaande lift en nieuwe passerelles wordt de infrastructuur toegankelijk gemaakt voor personen met een handicap en oudere bewoners.

9\. Elke wooneenheid heeft een keukentje en een badkamer.

10\. Er worden op de site een aantal ruimten voorzien die door alle bewoners kunnen worden gebruikt (= het Paveljoen). De hele gelijkvloerse verdieping van een gebouw wordt paveljoen. Er komen onder meer een grote keuken, een eetzaal, een polyvalente zaal (voor vorming, feesten, vergaderingen, …), … . De tuin wordt door bewoners gemeenschappelijk gebruikt.

11\. De bewoners zullen vrij van deze gemeenschappelijke voorzieningen gebruik kunnen maken, mits afspraken met de andere bewoners, dus conform een huishoudelijk reglement, eventueel mits vergoeding.

*II.B.c. Beschrijving van de werken*

12\. Algemeen:

12.1. In de 3 gebouwen worden volgende voorzieningen volledig verwijderd : alle binnenbekleding (wand- en vloerbekleding, plafonds, alle niet-dragende wanden), alle nutsvoorzieningen (alle leidingen van elektriciteit, gas, water, verwarming, alarm,…), alle schrijnwerk (binnen- en buitenschrijnwerk), de dakbedekking (nl. leien en pannen).

12.2. Worden afgebroken : alle schouwen, de serre aan de voordeur, de verbinding tussen gebouw A en B, de uitbouw van gebouw B (naar de binnentuin) en de tuinmuurtjes aan de straatkant.

12.3. Blijven behouden: de funderingen, de kelders, alle buitengevels (mits aanpassing vensteropeningen), de meeste vloerniveau's, de meeste dragende binnenmuren, de dakstructuur, de verhardingen van de speelplaats in functie van de parking.

12.4. De gangen in de gebouwen worden bij de wooneenheden gevoegd, de circulatie zal via nieuw te bouwen buitenpasserelles gebeuren.

12.5. De volumes van de 3 gebouwen worden volledig behouden maar wel uitgedikt met een isolerende laag van 40 cm (afwerking inbegrepen). Funderingen, gevels en daken worden zo geïsoleerd. Ook de vloeren van het gelijkvloers worden geïsoleerd.

12.6. Alle buitenschrijnwerk wordt vervangen.

12.7. Alle binnenschrijnwerk en alle nutsvoorzieningen worden opnieuw aangelegd.

12.8. De dakbedekking (leien en pannen) wordt vervangen door een extensief groendak (geplaatst op geprofileerde PE-pannen).

12.9. Er worden nergens extra verdiepingen of stukken bijgebouwd (behoudens kleine tussenverdiepen in gebouw C).

12.10. Er worden geen nieuwe delen bijgevoegd en het geheel van gerenoveerde gebouwen zal zelfs kleiner zijn dan het geheel van de oorspronkelijke gebouwen.

### II.C. Organisatie van de werken

13\. De toekomstige bewoners hebben de collectieve vennootschap X opgericht.

14\. Deze vennootschap zal namens de eigenaars van de individuele kavels als bouwheer optreden voor de renovatie. Daartoe zullen alle betrokkenen een basisovereenkomst ondertekenen.

15\. Bij de verbouwing organiseert X de volgende werken:

15.1. de grote, gemeenschappelijke infrastructuurwerken (buitenschilisolatie, nutsvoorzieningen- en leidingen, de beperkte structurele aanpassingen, lift, passerelles, aanleg tuin, …)

15.2. de inrichting en afwerking van het paveljoen

15.3. de inrichting van de particuliere wooneenheden tot "casco"

15.4. de inrichting en afwerking van de wooneenheden van Y.

16\. Via X zullen de meeste wooneenheden "casco" worden gerenoveerd. De afwerking gebeurt door de individuele eigenaars. "Casco" betekent dat de ruimtes, wind- en waterdicht worden afgewerkt, met nutsvoorzieningen tot aan de voordeur, maar dat de bewoners-eigenaars ze verder zelf kunnen inrichten.

### II.D. De aankoop van de site - eigendomsstructuur

17\. Op 29 september 2014 wordt de site aangekocht van Y, namelijk als volgt:

17.1.1. een aantal wooneenheden worden door particulieren gekocht, rechtstreeks van Y;

17.1.2. Enkele wooneenheden worden behouden door Y: er is dus m.b.t. die 2 wooneenheden geen eigendomsoverdracht;

17.2. de wooneenheden in een ander gebouw worden aangekocht door X (omdat de toekomstige eigenaars nu nog niet gekend zijn);

17.3. het paveljoen (tuinen, parkeerplaatsen, kelders, de door de bewoners gemeenschappelijk gebruikte ruimten) wordt aangekocht door X;

17.4. de gemeenschappelijke delen (in de zin van art. 577-3 e.v. BW m.b.t. gedwongen mede-eigendom) blijven beperkt tot de noodzakelijke toegangswegen, het dak en andere delen die in verplichte mede-eigendom moeten blijven.

17.5. De door een particulier aangekochte wooneenheid kan worden doorverkocht, vererfd, verhuurd, enz…

### II.E. Aankoopprijs van de site

18\. Y verkoopt de site echter niet volledig : zij behoudt 2 appartementen.

19\. Er werd overeengekomen dat de prijs die aan Y moet betaald worden als volgt is: een som in geld + de renovatie en afwerking van een aantal wooneenheden die in eigendom blijven van de Y.

### II.F. Financiering van het Cohousingproject

20\. Bij aankoop van de wooneenheid betalen de bewoners (of de investeerders) 60 % van de totale projectwaarde van hun wooneenheid :

20.1. een deel van dit bedrag is de koopsom van hun grondaandeel, te betalen aan Y;

20.2. een ander deel is een betaling van aandelen aan de X, gelden waarmee de X het grondaandeel van het paviljoen zal aankopen en het paviljoen zal renoveren;

20.3. het kleinste deel is een bedrag om de renovatie van de particuliere kavels te kunnen uitvoeren.

21\. Naarmate de renovatiewerken worden uitgevoerd betalen de eigenaars bijkomende bedragen aan de X (via facturatie), tot voltooiing van de renovatie.

## III Motivering van de aanvrager

### III.A. Aankoop van de site - betaling van de bewoners/investeerders aan X

22\. Bij aankoop van de site kopen de bewoners bijkomende aandelen (naar evenredigheid met de afgesproken projectwaarde) van X. Deze kapitaalsverhoging zal X in staat stellen om zijn grondaandelen te kopen.

23\. Door deze kapitaalsverhoging zal X ook voldoende middelen ter beschikking hebben om het paviljoen te renoveren.

### III.B. Bij de renovatie van de site (1ste fase : klooster en kleuterschool)

24\. a. X, vereniging van de bewoners en eigenaars, treedt op als bouwheer voor de renovatie van de site, in opdracht van de bewoners en eigenaars.

25\. b. Op alle werken die slaan op het woongedeelte, particulier of collectief, is er een btw-voet van 6% van toepassing.

26\. Het gaat immers over werken in onroerende staat, aan een gebouw van meer dan 100 jaar oud, het doel is privé-bewoning organiseren (ook in hoofdzaak voor het paviljoen), en er wordt aan de eindgebruikers gefactureerd : voor de individuele kavels door X aan de particuliere eigenaars, voor het paviljoen door aannemers aan X als samenwerkingsvorm van de particuliere eigenaars.

27\. In het paviljoen zijn er enkele ruimtes die mogelijk ook een meer 'zakelijk' karakter kunnen krijgen in de toekomst : nl. de vormingsruimte, de winkelruimte, het thuiskantoor, het wassalon, nl. ruimtes die door de X aan derden zouden kunnen worden verhuurd, maar dat is bijkomend.

28\. Deze ruimten worden hoofdzakelijk door de bewoners gebruikt, de hoofdfunctie is "wonen".

29\. Bovendien zijn de bewoners indirect (nl. via hun aandeelhoudersschap in X : aandelen) eigenaars van het paviljoen.

30\. Dus is voor de renovatie van het paviljoen een btw-voet van 6% van toepassing.

31\. Er zou eventueel kunnen gesteld worden - vanuit een zeer theoretisch perspectief - dat het paviljoen voor X zelf een beroepsmatige aangelegenheid is, maar de bewoners gebruiken de vennootschap slechts als een instrument om hun samenwonen te organiseren. De grote meerderheid van de vennoten zijn de bewoners en zij kunnen volgens de statuten nooit in de minderheid gesteld worden door de niet-bewoners. Het woonbelang primeert dus steeds.

32\. Verdere verantwoording :

33\. De toepassing van het verlaagd tarief van 6% kan volgens KB 20, rubriek XXXI, § 1, onder volgende voorwaarden :

34\. 1° de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

35\. 2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt;

36\. 3°… eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar vooraf …

37\. 4° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker;

38\. 5° (factuurvereisten)

39\. Ook het paviljoen is (hoofdzakelijk) bestemd voor het privé-gebruik van de bewoners van de cohousinggemeenschap, zij het in een gemeenschappelijk verband.

40\. Er wordt aanvaard dat ook de delen van kloosters, die niet openstaan voor het brede publiek, als privé-woning moeten worden beschouwd :

41\. Nummer 37/1547

42\. Een abdijgebouw, een priorij of een kloostergebouw kan als een privé-woning in de zin van rubriek XXXI van Tabel A worden beschouwd en dit ongeacht of het gebouwen zijn die bestaan uit één blok of gebouwen met zijvleugels, dan wel dat het een complex betreft van alleenstaande en/of aangrenzende gebouwen. Dit in de mate dat het een complex betreft van alleenstaande en/of aangrenzende gebouwen en in de mate dat ze lokalen bevatten die door de leden van de kloostergemeenschap als privé-woning worden gebruikt (cellen, slaapkamers of slaapzaal, eetzaal, kapittelzaal, galerij, spreekvertrek, bibliotheek hoofdzakelijk gebruikt voor privé-doeleinden, ziekenzaal en werkplaatsen, hoofdzakelijk gebruikt voor privé-doeleinden, enz.). Dit in tegenstelling tot de lokalen die niet als zodanig worden gebruikt. Inzonderheid de lokalen bestemd voor de landbouw, de nijverheid, de handel, de uitoefening van vrije beroepen of elke andere beroeps- of administratieve werkzaamheid (veestal, bierbrouwerij, kaasbereiding, verkooplokaal, drinkgelegenheid, restaurant, hotel, lokalen voorbehouden voor retraitanten, school, museum, tehuis, ziekenhuis, dispensarium, enz.). In dit opzicht kan een kerk of kapel niet gerangschikt worden bij de privé-woning, aangezien het een gebouw betreft dat niet ontworpen en gebouwd is met het oog op bewoning. Nochtans kan de privé-kapel, geïntegreerd in een abdijgebouw, priorij of kloostergebouw en voorbehouden voor de leden van de kloostergemeenschap, wel beschouwd worden als onderdeel van de privé-woning.

43\. Het paviljoen kan derhalve als een privé-woning worden beschouwd.

44\. Ook aan de vierde voorwaarde is voldaan : de handelingen worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker.

45\. De bewoners van de cohousinggemeenschap zijn immers diegenen in wiens belang de werken worden uitgevoerd. Zij hebben zich enkel verenigd in een X, waarvan zij verplicht vennoot zijn, omdat de coöperatieve vorm soepeler is dan een VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) en meer rechtszekerheid biedt dan een feitelijke vereniging.

46\. Een gelijkaardige organisatie van kloosters wordt aanvaard :

47\. Nummer 37/1647

48\. De vereniging zonder winstoogmerk die de kloostergebouwen beheert, kan als een eindverbruiker worden aangemerkt in de mate dat zij een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, enz.) of een recht van genot (als huurder bijvoorbeeld) bezit op de woningen en deze geheel of gedeeltelijk als privé-woning gebruikt en dit zonder van die woning een specifieke exploitatie of bijhorigheid van een beroepswerkzaamheid te maken (Besl. nr. ET 42.057 van 19 juli 1982, onuitg.).

49\. De renovatiekost bedraagt minder dan 60% van de totale waarde van de site zodat de btw-voet van 6% van toepassing blijft.

## IV. Vragen aan de Dienst Voorafgaande Beslissingen

50\. Kan het gebouw als een "oud gebouw" worden beschouwd zodat X de renovatiekosten van de individuele kavels kan factureren aan de respectievelijke eigenaars met toepassing van het verlaagd BTW-tarief van 6 % ? (toepassing van KB nr 20 rubriek XXXI).

51\. Kan ook voor de renovatiekosten aan het paviljoen, waarvoor aannemers zullen factureren aan X, het verlaagd BTW-tarief van 6 % worden toegepast? (toepassing van KB nr 20 rubriek XXXI §1, 2° en 4°).

## V. Beslissing

## Uit het door de DVB gedane analyse blijkt het volgende:

### V.A. Vraag 1

52\. Aangezien de verrichting kenmerken vertoont van een verkoop van een "oud" gebouw gevolgd door de renovatie van dat gebouw, en de aanvrager met zijn eerste vraag wenst bevestigd zien dat de werken die door X worden gefactureerd aan de eigenaars van de individuele kavels, onderworpen zijn aan het verlaagd tarief, dient te worden gekeken of een eventuele herkwalificatie, zoals uiteengezet in [beslissing E.T.120.125 dd. 13.05.2014](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-120-125-verkoop-oud-gebouw-gevolgd-renovatiewerken-74eb), op het vlak van btw zich opdringt.

53\. De btw-handleiding voorziet in hoofdstuk VII onder punt 152/2 commentaar met betrekking tot verbouwde oude gebouwen.

54\. Of de hierboven beschreven gebouwen na hun renovatie als nieuw moeten worden beschouwd betreft een feitenkwestie.

55\. Uit de beschrijving door de aanvrager van de werken en de door de aanvrager meegestuurde plannen blijkt dat de werken in de hierboven bedoelde gebouwen weliswaar bepaalde wijzigingen meebrengen in bepaalde structurele elementen van het gebouw, deze werken zijn echter niet dermate ingrijpend dat er kan gesproken worden van een nieuw gebouw.

56\. Uit de inlichtingen van de aanvrager kan worden afgeleid dat X voor de renovatiewerken enerzijds beroep zal doen op aannemers (zij ontvangt facturen van aannemers) en dat anderzijds bepaalde werken met eigen personeel van X zullen worden uitgevoerd.

57\. X wenst in dit verband te vernemen of het verlaagd tarief bedoeld in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 van 20 juli 1970 van toepassing is met betrekking tot de renovatiewerken van de wooneenheden die door X voor de eigenaars van die wooneenheden worden verricht. Het betreft dus de factuur die door X wordt uitgereikt aan de kopers van de hierboven vermelde wooneenheden met betrekking tot de aan die wooneenheden verrichte renovatiewerken en de factuur die door X wordt uitgereikt aan de Y met betrekking tot de aan haar 2 wooneenheden verrichte renovatiewerken (werken die worden verricht als gedeeltelijke betaling van de aankoop van het onroerend goed).

58\. De aanvrager verklaart dat het gebouw ouder is dan 15 jaar (in casu meer dan 100 jaar) en dat de handelingen zullen worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruikers (in casu de particuliere kopers van een wooneenheid en de Y die de wooneenheden sociaal zal verhuren) (z. randnr. 92 en 123 hierboven).

59\. De werken zullen betrekking hebben op woningen.

60\. In zoverre de werken, die X zal verrichten voor de eigenaars, bedoeld zijn in §3 van die rubriek (rekening houdend met de uitsluitingen vermeld in § 4 van die rubriek), de woningen in kwestie hoofdzakelijk zullen bestemd zijn voor privé gebruik en er aan de in rubriek XXXI §1, 5° van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 van 20/07/1970 vermelde voorwaarde voldaan wordt, is het verlaagd tarief van 6% van toepassing.

### V.B. Vraag 2

61\. Uit de door de aanvrager verstrekte inlichtingen blijkt dat X zelf eigenaar zal worden van een aantal ruimten van de site. Dit wordt het Paviljoen genoemd en betreft :

61.1. de gehele gelijkvloerse verdieping van een gebouw en enkel andere ruimten;

61.2. de parkings;

61.3. de tuinen.

62\. X zal deze ruimten zelf in eigendom verwerven en zij zal deze renoveren. De aanvrager wenst te vernemen of de renovatiewerken die voor haar worden verricht door aannemers het verlaagd tarief van 6%, zoals bedoeld in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 van 20 juli 1970, kunnen genieten.

63\. Volgens §1, 1° van die rubriek moet de handelingen de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten delen van een woning tot voorwerp hebben.

64\. In dit verband wordt opgemerkt dat de delen van de gebouwen, hetgeen als Paviljoen zal dienen, een afzonderlijke kavel (afzonderlijke kavels) van het gebouw uitmaken en de private eigendom zijn van de afzonderlijke rechtspersoon X. Het paviljoen op zich betreft geen woning zoals bedoeld in rubriek XXXI, § 1, 1° van Tabel A van de bijlage bij KB nr. 20. Het feit dat deze ruimten dienstig zijn voor de woningen, die eveneens afzonderlijke kavels betreffen en eigendom zijn van de verschillende andere eigenaars, is in deze concrete situatie van geen belang.

65\. Hetzelfde geldt trouwens voor de parkings en tuinen die eveneens eigendom zullen zijn van X.

66\. Er wordt trouwens in dit verband nog opgemerkt dat §4 van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 uitdrukkelijk werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen, uitsluit van het verlaagd tarief van 6%.

67\. Bijgevolg moet worden besloten dat het normale tarief van toepassing is met betrekking tot de renovatiewerken aan het zogenaamde Paviljoen, die door aannemers worden gefactureerd aan X.

**Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel V beslist het College van de DVB in zitting van 23 september 2014 dat :**

68\. het verlaagde tarief van 6%, zoals bedoeld in rubriek XXXI van Tabel A van de bijlage bij KB nr. 20, van toepassing is op de renovatiewerken met betrekking tot de individuele woningen die X zal verrichten voor de eigenaars, voor zover:

68.1. de werken bedoeld zijn in §3 van die rubriek (uiteraard rekening houdend met de uitsluitingen vermeld in § 4 van die rubriek);

68.2. de woningen in kwestie hoofdzakelijk zullen bestemd zijn voor privé gebruik:

68.3. de in rubriek XXXI §1, 5° van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 van 20/07/1970 vermelde voorwaarde voldaan wordt.

69\. het normale tarief van 21% van toepassing is met betrekking tot de werken aan het in randnummer 176 bedoelde Paviljoen.

70\. de DVB mogelijke toepassing van [artikel 19, § 2 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) in hoofde van X met betrekking tot de met eigen personeel verrichte werken niet heeft onderzocht en er geen uitspraak over doet.

## Aangehaalde teksten

1

[WBTW art. 19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) 1 voorkomen