Levering van een goed, Huurkoop, Werk in onroerende staatBTW - Levering van een goed - Huurkoop - Werk in onroerende staat - Registratierechten

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag strekt ertoe een voorafgaande beslissing te verkrijgen waarin wordt bevestigd dat:

1.1. de vestiging van een recht van opstal op een grond waarop zich reeds gebouwen bevinden, in casu geen aanleiding geeft tot de heffing van het verkooprecht van 10 %. Deze stelling blijft geldig ongeacht het feit dat A de contractuele verplichting krijgt opgelegd vanwege B, om welbepaalde (delen van) bestaande onroerende goederen af te breken en weder op te bouwen, aangezien er nog steeds geen sprake is van een eigendomsovergang;

1.2. het voorwerp van de huurkoop/levering (bij (voorlopige) oplevering) enkel bestaat uit de werken die A zelf zal (laten) verrichten, met uitzondering van de eerder bestaande gebouwen. De oplevering van de werken door A wordt btw-technisch dan ook gekwalificeerd als de levering van een nieuw gebouw, onderworpen aan btw;

1.3. de werken die A uitvoert (of laat uitvoeren) en die niet leiden tot de creatie van een afzonderlijk nieuw gebouw, maar die worden ingelijfd in de bestaande constructies, rechtstreeks kunnen gefactureerd worden aan de B, met toepassing van de btw (zonder toepassing van de verlegging van heffing). Het betreft dan een loutere dienstverlening in de zin van artikel 18, § 1, W.BTW.

1.4. voor zover B zou kwalificeren als een belastingplichtige die periodieke btw-aangiften dient in te dienen overeenkomstig artikel 20 K.B. nr. 1, wordt niettemin aanvaard dat A alle werken integraal met toepassing van btw factureert en de door voornoemde bepaling voorziene verlegging van heffing achterwege laat met verwijzing op de factuur naar de referentie van de ingevolge huidige aanvraag te verkrijgen beslissing.

II. Beslissing

II. A. Inzake registratierechten

2. Artikel 83, eerste lid, 3° W.Reg. Vlaams Gewest stelt dat er een registratierecht (op huurcontracten) van 2 pct. wordt geheven voor contracten tot vestiging van een erfpacht- of opstalrecht en tot overdracht daarvan, behalve wanneer daardoor een vereniging zonder winstoogmerk, een internationale vereniging zonder winstoogmerk of een gelijkaardige rechtspersoon die opgericht is volgens en onderworpen is aan de wetgeving van een lidstaat van de Europese Economische Ruimte en die bovendien zijn statutaire zetel, zijn hoofdbestuur of zijn hoofdvestiging binnen de Europese Economische Ruimte heeft, titularis van het erfpacht- of opstalrecht wordt, in welk geval het recht wordt vastgesteld op 0,50 pct.

3. Aanvrager stelt dat A een zakelijk recht verkrijgt vanwege B. Na verkrijging van het zakelijk recht, voert A de renovatie- en verbouwingswerken uit en na verloop van de 30-jarige beschikbaarheidsfase dooft het zakelijk recht uit ten voordele van B, waarbij de eigendom van de opstallen automatisch en kosteloos overgaat naar B.

4. In dit project heeft het verkregen zakelijk recht eveneens betrekking op de reeds gevestigde infrastructuur met als gevolg dat er hier op beperkte rechten zullen worden overgedragen aan A.

5. Volgens aanvrager gaat het zeker niet om een overeenkomst tot eigendomsoverdracht vermits B geen algemeen geldende afbraak- of vervreemdingsrechten aan A verleent. A beschikt aldus niet over het ius abutendi (beschikkingsrecht) met betrekking tot de bestaande infrastructuur.

6. De visie dat er aldus geen volledige eigendomsovergang plaatsvindt wordt inderdaad ondersteund door de rechtsleer. A wordt als opstalhouder bijgevolg geen eigenaar van de reeds bestaande gebouwen. Inzake registratierechten werd dit principe reeds bevestigd in de door de aanvrager aangehaalde niet-gepubliceerde administratieve beslissing van 26 januari 1995: wanneer partijen – in een bijzondere verklaring pro fisco van de akte – bepalen dat tijdens de duur van het opstalrecht m.b.t. de bestaande gebouwen er overeenkomstig artikel 7 van de Opstalwet geen uitdrukkelijke volledige eigendomsoverdracht plaatsvindt, wordt aanvaard dat enkel het recht van destijds 0,2 % (nu: 2%) W. reg. verschuldigd is.

7. Om aan deze administratieve beslissing van 26 januari 1995 te voldoen dient bijgevolg in de overeenkomst die het recht van opstal toekent aan A de door de aanvrager voorgestelde clausule te worden opgenomen:

“VERKLARING PRO FISCO

“Overeenkomstig artikel 168 van het Wetboek der Registratie-, hypotheek- en griffierechten verklaren de ondergetekende partijen dat de gebouwen die zich reeds bevonden op de grond waarop het recht van opstal betrekking heeft, tijdens de duur van dit recht slechts toebehoren aan de opstalhouder overeenkomstig artikel 7 van de Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal. De rechten van de opstalhouder op bedoelde gebouwen zullen bijgevolg zeer beperkt van aard zijn, zodat deze daarover geenszins absolute eigendomsrechten in de zin van artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek heeft. De vestiging van dit recht van opstal heeft dus geen eigendomsoverdracht in de zin van de artikelen 1582 e.v. van het Burgerlijke Wetboek voor gevolg. Huidige opstalakte is overeenkomstig de artikelen 83-84 van het Wetboek Registratierechten dan ook onderworpen aan het evenredig registratierecht van 2% op het totaal van de opstalvergoedingen/erfpachtvergoedingen, gelijk aan één euro, met als minimum het algemeen vast recht van 50 euro.”

8. Bijgevolg dient de overeenkomst tot toekenning van een recht van opstal door B aan A te worden geregistreerd tegen het evenredig recht van 2 %.

9. Betreffende het werk in onroerende staat dat geen aanleiding geeft tot de creatie van een nieuw gebouw, kan geen toepassing gemaakt worden van de vrijstelling opgenomen in artikel 159, 8° W. reg, aangezien dit artikel enkel betrekking heeft op vervreemdingen onder bezwarende titel en niet op de levering van diensten, doch vermits het werk in onroerende staat niet eerst eigendom wordt van A, maar onmiddellijk natrekt ten gunste van B die eigenaar blijft van de opstallen, kan er geen sprake zijn van een eigendomsoverdracht die aan de registratierechten zou moeten worden onderworpen.

II. B. Inzake belasting over de toegevoegde waarde

10. Voorafgaand aan de werken verkrijgt A een zakelijk recht op de grond van B. Het betreft een grond waarop zich reeds constructies bevinden en waaraan A renovatiewerken zal dienen uit te voeren. A zal bij de verkrijging van het zakelijk recht geen eigenaar worden van de bestaande infrastructuur en constructies.

11. De werken die A zal uitvoeren kunnen enerzijds aanleiding geven tot nieuwe constructies die een onafhankelijke structuur hebben. Daarnaast zal A ook werken uitvoeren die worden ingelijfd in de bestaande constructies en dus niet leiden tot de creatie van een afzonderlijk gebouw.

12. De btw-kwalificatie van deze renovatiewerken dient hierbij te worden bepaald.

13. Wanneer de werken die A uitvoert, aanleiding geven tot de creatie van een nieuw gebouw, zal dit nieuwe gebouw het voorwerp uitmaken van de huurkoop en dus btw-technisch gekwalificeerd dienen te worden als een levering van een nieuw gebouw overeenkomstig artikel 10 btw-wetboek.

14. Daarentegen zal er geen sprake zijn van een huurkoop wanneer de werken geen aanleiding geven tot nieuwe constructies. In die situatie zullen deze werken voor btw-doeleinden gekwalificeerd dienen te worden als het verrichten van een dienst overeenkomstig artikel 18 btw-wetboek.

15. Het project heeft derhalve betrekking op verschillende handelingen waarbij de btw over de huurkoop rechtstreeks zal dienen voldaan te worden door A terwijl de verleggingsregeling van artikel 20 KB nr.1 van toepassing zal zijn op de dienstverrichtingen.

16. Uit praktische overwegingen kan evenwel aanvaard worden dat de factuur van A niet moet worden uitgesplitst wanneer er zowel sprake is van een levering van een goed als van het verrichten van diensten. In dergelijke situatie zal A de btw rechtstreeks voldoen en het regime van verlegging van heffing niet toepassen.