Btw -Tarief, Afbraak en heropbouw in stadsgebiedenBtw -Tarief - Afbraak en heropbouw in stadsgebieden - Rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij KB 20

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I. Objet de la demande

1. La demande porte sur la question de savoir si les travaux immobiliers consistant en la démolition d'une villa et la reconstruction d'une nouvelle habitation située à L peuvent bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et services selon ces taux

II. Description de la demande

2. Mr. A. a acquis par acte du notaire associé O, 98% indivis de la pleine propriété d'une villa avec parc situé à L.

3. Les 2 autres % de cette indivision ont été acquis à la même date respectivement par Mme B, épouse de Mr. A et Mme C, sœur de Mr. A.

4. Au moment de l'achat du terrain, aucun engagement ou contrat n'avait été pris ou conclu avec un entrepreneur ou un promoteur. Au jour de la présente demande, un tel contrat reste encore à signer.

5. Un permis d'urbanisme portant sur la démolition et la reconstruction d'une villa avec piscine avait été délivré par les services de l'urbanisme de la commune de L en 2011, au profit dela SA D, vendeur de la villa à démolir.

6. Une demande de modification de ce permis a été introduite, cette fois au nom de l'Indivision en2013. Ala même date a été conclue une convention entre l'Indivision C et l'architecte-concepteur.

7. L'immeuble à construire est destiné à servir d'habitation au demandeur et à sa famille, lors de leur emménagement dans les lieux. Il comportera un rez-de-chaussée, incluant un garage pour 3 voitures, un étage avec 5 chambres et une conciergerie, et un sous-sol.

8. Une entreprise générale sera mandatée par l'indivision pour la démolition de la construction existante et la construction du nouvel immeuble.

III. Motivation de la demande

9. Conformément à la rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et services selon ces taux, le taux réduit de 6% s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.

III.1. Respect des conditions de base

10. Le bénéfice du taux réduit est subordonné à la réunion des conditions suivantes.

11. Condition 1 : les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé.

12. A cet égard, le projet porte sur un immeuble destiné à l'habitation d'une seule famille (outre celle du concierge, dans la partie « conciergerie »).

13 Le point 45 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986 dispose que: « Si l'affectation privée est dominante et l'affectation professionnelle accessoire, et que les travaux immobiliers sont effectués à l'ensemble de l'immeuble (notamment en cas de transformation), le taux réduit de 6% peut être uniformément appliqué à la totalité des travaux. Ce n'est que pour la déduction à opérer que l'assujetti devra nécessairement déterminer la part de l'affectation professionnelle qui seule y donne droit. Par contre, si, les travaux sont effectués exclusivement aux locaux professionnels (p. ex. des travaux d'aménagement réservés à ces locaux), la taxe est applicable au taux de 17%, étant donné que ces travaux ne concernent pas l'habitation au sens strict du terme ».

14. Les demandeurs en concluent que l'affection privée de l'immeuble à construire est dominante et qu'ils peuvent donc intégralement bénéficier du taux 6%.

15. Condition 2 : les opérations doivent concerner un bâtiment d'habitation qui est situé dans une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine.

16 En l'espèce, le projet se situe dans la commune de L, reprise à l'article 2 de l'arrêté royal du 12 août 2000 précisant les modalités d'application de la loi déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine, ainsi qu'au point 79 de la circulaire AAF n° 3 du 15 février 2007. Les demandeurs répondent donc à cette condition.

17. Condition 3 : abrogée (la condition d'enregistrement n'est plus d'application suite au communiqué du Conseil des Ministres du 29 avril 2010).

18. Condition 4 : le maître d'ouvrage doit : a) avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code, remettre une déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Cette déclaration doit mentionner que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé, et elle doit être accompagnée d'une copie du permis de bâtir et du (des) contrat(s) d'entreprise et : b) produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée sous a).

19. Les requérants remettront copie de la décision anticipée à l'office du contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée compétent, ainsi qu'à l'entrepreneur général mandaté. Ils s'engagent également à remettre une déclaration à l'office de contrôle compétent avant le moment où la taxe deviendra exigible conformément à l'article 22 du Code dela TVA.

20. Condition 5 : le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment.

21. Etant entendu que la demande porte sur la démolition de l'actuelle villa, puis la reconstruction d'un nouvel immeuble, il va de soi que les travaux seront réalisés avant la première occupation de l'immeuble.

22. Condition 6 : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base de la déclaration visée sous la condition 4, b), ci-avant, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

III.2. Question de l'emprise au sol

23. L'emprise au sol de la construction nouvelle sera supérieure à celle de la villa actuelle à démolir.

24. A ce sujet, les demandeurs sont d'avis que cette circonstance n'est pas de nature à empêcher l'application du taux réduit. En effet, il résulte de l'instruction du 22 juin 2007 par laquelle l'AFER a commenté le régime en question, qu' « aucune condition de superficie n'est - pour l'instant - imposée. Sur cette base, on pourrait également concevoir que le taux réduit de 6 % pourrait trouver à s'appliquer aux constructions pour lesquelles la surface au sol serait supérieure ou inférieure à la surface occupée par le bâtiment démoli (v. à ce sujet, Y. COLSON, « TVA - Démolition et reconstruction de bâtiments dans les zones urbaines - taux de 6 % au 1er janvier 2007 »,La Lettre FiscaleBelge, 2007, n° 32, pp. 1 à 6).

III.3. Etendue des exceptions

25. Conformément à la rubrique XXXVII précitée, le taux réduit n'est toutefois pas applicable :

25.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture;

25.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires;

25.3. au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation.

26. De ce point de vue, il ressort de l'estimation des travaux extramuros et hors TVA que sur un total de travaux de l'ordre de X € (hors jardins et plantations), un total de l'ordre de Y € ne pourra se voir appliquer le taux réduit. Ce montant de Y € concerne la piscine et le portail d'entrée.

27. Concernant les garages et l'emplacement de parking, l'administration considère que : « Les garages ne sont pas, en soi, des immeubles d'habitation utilisés comme logement. Les opérations immobilières qui s'y rapportent sont donc soumises, en règle, au taux de 17% (lire : 21%). Il en est toutefois autrement lorsqu'un garage est intégré à un immeuble d'habitation ou lorsque, même non attenant, il en fait partie par les facilités immédiates d'utilisation qu'il réserve au propriétaire de l'immeuble (ou à son locataire). En pareil cas, le taux réduit est susceptible de s'appliquer, même pour la construction de ce garage, qui apparaît comme une amélioration du bâtiment d'habitation dont il dépend étroitement" (circulaire n° 6 du 22 août 1986, point 51).

28. Il ressort du plan du rez-de-chaussée que les garages sont intérieurs, et que l'emplacement pour parking est attenant au bâtiment.

29. En outre, l'administration considère que le taux réduit doit également s'appliquer aux voies d'accès, c'est-à-dire : "Tout chemin qui relie directement à la voie publique un bâtiment destiné à être habité et qui est utilisé, exclusivement ou non, par les visiteurs et occupants de cet immeuble peut être considéré comme voie d'accès. Cette description doit être interprétée de manière restrictive ce qui implique que seuls de tels chemins peuvent être considérés comme des voies d'accès" (Commentaire TVA, point 37/1597).

30. Puisque les parkings et les voies d'accès constitueront des facilités uniquement accessibles aux habitants et sont à considérer accessoires à l'immeuble, le taux réduit devrait également s'appliquer à leur réalisation.

31. D'autre part, le local technique « piscine » au sous-sol et le rangement « jardin piscine » au rez-de-chaussée sont étroitement imbriqués dans l'immeuble, et paraissent pouvoir bénéficier eux-aussi du taux réduit à ce titre. Il n'est pas possible d'isoler et d'identifier le coût de construction de ces locaux car ils font intégralement partie du gros-œuvre et pourraient parfaitement exister sans la piscine (si la piscine n'était pas construite : ces locaux pourraient servir de cave de rangement ordinaire, de sorte qu'ils ne sont pas indissociables de la piscine).

32. L'administration confirme que "les abords tels que voies d'accès, murets et terrasses extérieures sont à considérer comme faisant partie de l'immeuble d'habitation" (circulaire n° 6 du 22 août 1986, point 52). L'aménagement des abords de l'immeuble peut bénéficier à ce titre du taux réduit.

33. Enfin, le demandeur signale qu'il n'y a pas de pièce de la maison destinée à recevoir d'aménagements ou de techniques spéciales, que ce soit pour un sauna, un fitness ou une salle de cinéma.

IV. Décision

34. Conformément à l'article 1er, alinéa2, a), de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l'arrêté royal précité.

35. La rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe du même arrêté prévoit l'application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

36. Condition 1 : les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé ;

37. Condition 2 : les opérations doivent concerner un bâtiment d'habitation qui est situé dans une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine;

38. Condition 3 : le maître d'ouvrage doit avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code, remettre une déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Cette déclaration doit mentionner que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé, et elle doit être accompagnée d'une copie du permis de bâtir et du (des) contrat(s) d'entreprise et produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visé ci-avant ;

39. Condition 4 : le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment ;

40. Condition 5 : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base de la déclaration visée ci-avant, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

41. En l'espèce, les photos et les plans que les demandeurs ont transmis démontrent que le projet consiste bien à démolir une villa pour en reconstruire une neuve.

42. Les demandeurs ont en outre confirmé que cette nouvelle habitation sera totalement destinée au logement privé. A cet égard, la conciergerie doit aussi être considérée comme un logement privé, même si elle est destinée à être utilisée par un employé des copropriétaires. La condition 1 est donc remplie.

43. Le bâtiment qui fait l'objet d'une démolition/reconstruction se trouve sur le territoire de la commune de L. Dès lors, la condition 2 est bien respectée (v. n° 79 de la circulaire AAF n° 3 du 15 février 2007).

44. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 3 à 5 ci-avant), et sous réserve de ce qui est dit ci-après, les travaux immobiliers relatifs à la démolition/reconstruction de la villa située à L pourront en principe bénéficier du taux de 6%.

45. A cet égard, la circonstance que cette nouvelle construction ne se situe pas exactement au même emplacement que l'ancienne et qu'elle présente une superficie plus importante que la précédente, reste sans influence sur l'application du taux de 6% (comp. question parlementaire orale n° 13883 de M. J. Arens du 23 juin 2009).

46. Par ailleurs, conformément aux points 51 et 52 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986, le bénéfice du taux de 6% s'étendra aussi à la construction des garages et aux travaux immobiliers relatifs aux voies d'accès, murets et terrasses extérieures. En revanche, les emplacements de parkings en plein air ne peuvent être considérés comme faisant partie du logement et les travaux immobiliers y relatifs seront donc exclus du bénéfice du taux réduit.

47. Pour le reste, conformément à l'alinéa 3 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

48.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

48.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

48.3. au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation.

48. En l'espèce, les travaux immobiliers relatifs à la construction de la piscine, de la terrasse entourant la piscine, de la pool house et du portail d'entrée ne pourront bénéficier du taux de 6%. Par contre, ne sont pas visés par cette exclusion et sont donc passibles du taux réduit, les travaux immobiliers concernant la construction de la partie des caves servant de « local technique piscine » (à l'exclusion bien entendu des aménagements techniques proprement dits, tels que pompes, filtres et autres appareillages, destinés au fonctionnement de la piscine, dont la livraison avec placement reste soumise au taux normal de la taxe) et l'espace de rangement « jardin-piscine » qui font partie intégrante du bâtiment d'habitation et qui ne peuvent être assimilés à des éléments constitutifs de piscines.