Verlaagd btw-tarief, verbouwd oud gebouw, omvormingswerkenBTW - verlaagd btw-tarief - verbouwd oud gebouw - omvormingswerken- erkende inrichting voor bejaarden - onroerende verhuur - vrijstelling - art. 37 btw-wetboek - rubriek XXXI, §2 en XXXVIII, §2 van Tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 - artikel 44, §3, 2° btw-wetboek

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvragers willen bevestiging bekomen omtrent :

1. de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % op de renovatiewerken aan een gebouw dat geëxploiteerd zal worden als een erkende instelling voor bejaardenzorg (c. rubrieken XXXI, §2 en XXXVIII, §2 van Tabel A als bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven);

2. de terbeschikkingstelling van het gerenoveerde gebouw, via overeenkomst van onroerende verhuur, aan een erkende instelling onder toepassing van de btw-vrijstelling.

II. Omschrijving van de verrichtingen

3. Vennootschap X zal een onroerend goed in volle eigendom aankopen.

4. Deze vennootschap X zal aan het betreffende gebouw de nodige renovatiewerken laten verrichten teneinde het gebouw te kunnen exploiteren als een verblijfsinrichting voor bejaarden.

5. Evenwel zal vennootschap X het onroerend goed niet zelf exploiteren doch ter beschikking stellen aan een nader te bepalen erkende instelling voor bejaardenzorg.

6. De terbeschikkingstelling zal gebeuren via een overeenkomst van onroerende verhuur.

III. Motivering van de aanvraag

1. TOEPASSING VERLAAGD TARIEF

a) Algemeen

7. Bepaalde werken komen in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief (6%) zoals bedoeld in rubrieken XXXI, §2 en XXXVIII, §2 van Tabel A als bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven.

De volgende voorwaarden zijn daarbij principieel van toepassing:

i. Het betreft diensten die kwalificeren als omvorming, renovatie, verbouwing, verbetering, herstelling of het onderhoud van een private woning;

ii. De woning moet minstens vijf ¹ jaar oud zijn;

iii. Het verlaagde tarief is niet van toepassing op de loutere reiniging van de woning en evenmin op werken die betrekking hebben op de tuin, afsluitingen, zwembaden, sauna's, tennisterreinen, …;

iv. De werken moeten worden verstrekt en gefactureerd aan de eindverbruiker, i.e. de uiteindelijke klant²;

v. Noot: vroeger was vereist dat de werken gefactureerd werden door een geregistreerde aannemer. De voorwaarde dat de aannemer geregistreerd dient te zijn, werd met ingang van 17 juni 2010 afgeschaft³.

b) Eindverbruiker: onrechtstreekse toepassing

8. In de voorgestelde verrichting zal het vennootschap X zijn die de werken aan het gebouw zal laten uitvoeren. Vennootschap X zal het renoveerde onroerend goed uiteindelijk ter beschikking stellen van een erkende bejaardeninstelling.

9. De circulaire nr. 12/84 inzake btw-tarieven voorzag een tolerantie voor de "onrechtstreekse" toepassing van het verlaagde btw-tarief. Dat tarief kon toegepast worden indien de facturen werden gericht aan de eigenaar van het gebouw die het zelf niet exploiteert als rustoord, maar wel ter beschikking stelde aan een beheerder van dergelijke instelling.⁴ Dit standpunt werd eveneens door de Minister van Financiën bevestigd in een antwoord op een parlementaire vraag.⁵

10. De DVB heeft intussen- in het verlengde van het voormelde reeds geoordeeld dat indien de omvormingswerken aan een eigenaar worden gefactureerd die een huurrecht of erfpachtrecht verleent aan een beheersvennootschap die op haar beurt de betreffende bejaardentehuizen aan een erkende exploitant verhuurde, toepassing gemaakt kan worden van het verlaagde btw-tarief.⁶

11. In de vooropgestelde rechtsverhoudingen zal de aannemer voor de verrichte werken een factuur uitreiken aan vennootschap X .Op de factuur zal vermeld worden dat de wettelijke voorwaarden voor het verlaagd btw-tarief zijn vervuld.

c) Verbouwingswerken - geen nieuwbouw

12. Het btw-tarief van 6% is van toepassing op het verbouwen, het afwerken, het inrichten, het herstellen en het onderhouden met uitsluiting van het reinigen geheel of ten dele, van een uit zijn aard onroerend goed⁷. Dit omvat de eigenlijke renovatie die onderscheiden moet worden van het leveren van nieuwbouw. Hiervoor wordt vereist dat de oppervlakte van de oude gedeelten betekenisvol blijven in vergelijking moet de nieuwe gedeelten en de oppervlakte van de oude gedeelten groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woningcomplexen na de uitvoering van de werken. De nieuwe gedeelten moeten bovendien één coherent en complementair geheel vormen.⁸

13. Op basis van de plannen blijkt dat de oppervlakte grotendeels zal overeenkomsten met het oude gebouw en dat de structuur van het gebouw gelijk zal blijven (structuur, buitenmuren, draagmuren, inkomhal, liftkoker, traphallen, technische schachten en lokalen, dak, …). Hoewel de werken aanzienlijk zijn, blijven de oude componenten van het gebouw in den nieuwe structuur m.a.w. behouden / aanwezig. Dit blijkt o.m. uit het bijgevoegde plan van de plattegrond.

14. De nieuwe elementen in de façade van het gebouw alsook de geplande vernieuwingen binnen het gebouw zijn niet van dien aard dat zij de essentiële elementen van het gebouw zullen wijzigen (structuur, buitenmuren en draagmuren …). Hieruit volgt dat men kan spreken van een verbouwing in de zin van de rubrieken XXXI, § 2 en XXXVIII, §2 van Tabel A als bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 en het tarief van 6% van toepassing is.

2. VRIJSTELLING ONROERENDE VERHUUR

15. Overeenkomstig artikel 44, §3, 2° btw-wetboek geniet de verhuur van uit hun aard onroerende goederen een vrijstelling van btw. Daar de eventuele verhuur van het gerenoveerde gebouw een louter passieve terbeschikkingstelling van het betreffende gebouw zal impliceren (i.e. zonder bijkomende dienstverlening), ressorteert deze onder voormelde btw-vrijstelling.

IV. Beslissing

IV.1. VERLAAGD BTW-TARIEF

16. Het verlaagde btw-tarief van zes percent, voorzien in rubriek XXXI, § 2 en XXXVIII, § 2 van Tabel A als bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, is van toepassing op de handelingen - o.a. de werken in onroerende staat - die deze rubrieken beogen en hebben inzonderheid betrekking op verblijfsinrichtingen voor bejaarden die in het kader van de wetgeving inzake bejaardenzorg erkend zijn door de bevoegde overheid.

17. De vraag wordt gesteld of dit verlaagde tarief van toepassing is bij de bouwwerkzaamheden door vennootschap X aan het bestaande gebouwencomplex gelegen te Y.

18. Na de verbouwingswerken zal vennootschap X het onroerend goed ter beschikking stellen aan een erkende instelling voor bejaardenzorg. Deze terbeschikkingstelling zal gebeuren via ofwel het verlenen van een recht van erfpacht ofwel via een overeenkomst van onroerende verhuur.

19. Voor zover alle andere voorwaarden vervuld zijn, voorzien de bovenvermelde bepalingen dat het verlaagde tarief van 6 percent slechts van toepassing is wanneer de onroerende handelingen worden verstrekt aan een publiekrechterlijke of privaatrechterlijke persoon die een erkende verblijfsinrichting beheert.

20. Deze persoon dient in de regel eigenaar of huurder te zijn van het gebouw dienstig als verblijfsinrichting of dient, meer algemeen, een zakelijk recht of een recht van genot op dat gebouw te bezitten.

21. In casu blijkt dit niet het geval te zijn.

22. Zo zullen de onroerende handelingen worden verstrekt aan vennootschap X en niet rechtstreeks aan de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon die de erkende verblijfsinrichting voor bejaarden zal beheren.

23. Om distorties te vermijden aanvaardt evenwel de administratie dat het verlaagde btw-tarief eveneens kan gelden voor de persoon die, zonder exploitant te zijn van de inrichting, het zakelijk recht of het recht van genot dat hij bezit op het gebouw, overdraagt aan de exploitant die de erkende inrichting beheert.

24. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief is het dus niet noodzakelijk dat de persoon die de opdrachtgever is van de onroerende handeling, tevens de hoedanigheid heeft van beheerder. Essentieel is dat de handeling rechtstreeks betrekking heeft op de exploitatie van erkende inrichtingen voor bejaarden (cfr. aanschrijving n° 12 van 10 oktober 1984, n° 20 en 21).

25. In casu hebben de werken betrekking op een gebouwencomplex dat als erkende instelling voor bejaarden zal geëxploiteerd worden, en waarvan de inrichting geen andere bestemming zou toelaten. Uit de aanvraag tot het verkrijgen van de milieuvergunning blijkt bovendien de aanwending als bejaardenvoorziening na de onroerende werken.

26. De geplande onroerende werken kwalificeren voor de bovenvermelde rubrieken van KB nr. 20 bovendien als omvormingswerken aangezien uit randnummers 12 tot 14 hierboven blijkt dat de oppervlakte van de oude gedeelten betekenisvol zal zijn t.o.v. de totale oppervlakte van het verbouwd gebouw na de werken.

27. Hierdoor mag aanvaard worden dat het verlaagde btw-tarief van zes percent van toepassing is wanneer de hierboven omschreven onroerende handelingen worden verstrekt aan vennootschap X, die geen instelling is die verblijfsinrichtingen voor bejaarden beheert, maar het gebouw te beschikking zal stellen aan de daadwerkelijke exploitant van de bejaardenvoorziening.

IV.2. VRIJSTELLING ONROERENDE VERHUUR

28. Overeenkomstig artikel 44, §3, 2° btw-wetboek geniet de verhuur van uit hun aard onroerende goederen een vrijstelling van btw.

29. Vennootschap X wil het onroerend goed louter passief ter beschikking stellen, zonder bijkomende dienstverlening,

30. In deze omstandigheden zal de terbeschikkingstelling van het gerenoveerde onroerend goed aan een erkende instelling via een overeenkomst van onroerende verhuur vrijgesteld zijn van btw overeenkomstig artikel 44, §3, 2° btw-wetboek.

31. Aangezien vennootschap X de bedoeling heeft het gebouw voor een vrijgestelde btw-handeling aan te wenden, verkrijgt deze vennootschap voor deze handeling de hoedanigheid van belastingplichtige zonder recht op btw-aftrek.

1Conform Rubriek XXXI van Tabel A als bijlage bij KB nr. 20 moet de woning ouder dan 15 jaar zijn. Bij afwijking op voormeld principe kan het verlaagd tarief ook toepassing vinden op woningen ouder dan 5 jaar (rubriek XXXVIII, Tabel A als bijlage bij KB nr. 20).

2Rubrieken XXXI en XXXVIII van Tabel A als bijlage bij KB nr. 20.

3Artikel 7 van het Koninklijk besluit van 2 juni 2010 tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven, BS 7 juni 2010.

4Aanschrijving nr. 12 van 10 oktober 1984, randnummer 20.

5Vr. nr. 470 van de heer De Padt van 10 september 2004.

6Voorafgaande beslissing nr. 2010.025 van 5 oktober 2010.

7Aanschrijving nr. 6/1986.

8Voorafgaande beslissing nr. 2010.025 van 5 oktober 2010.