Onroerende verhuur, levering van goederen en diensten, terbeschikkingstellingbelasting over de toegevoegde waarde - onroerende verhuur - levering van goederen en diensten - terbeschikkingstelling - terbeschikkingstelling van een gebouw

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe te vernemen welke btw-behandeling van toepassing is op de dienstenovereenkomst die door de Belgische vennootschap A zal gesloten worden met verschillende afnemers.

II. Omschrijving van de verrichting

2. De vennootschap A is eigenaar van een nieuw ontwikkeld en gebouwd kantorencomplex X.

3. Dit kantorencomplex X is samen nieuw gebouwd met het naastliggend gebouw Y dat toebehoort aan een andere vennootschap B.

4. De vennootschappen A en B zijn geen verbonden ondernemingen (inzake aandelenbezit en/of zaakvoerdersmandaten).

5. Het kantorencomplex X en het gebouw Y vormen samen tevens een juridische onverdeeldheid/mede-eigendom over een aantal gemeenschappelijke zaken zoals buitenmuren, oprit, inrit parkings, omgevingsaanleg, etc. waarvoor een basisakte werd opgesteld.

6. Vennootschap A is 100 % eigenaar van het kantorencomplex X en is in onverdeeldheid mede eigenaar van de grond waarop het kantorencomplex X en gebouw Y samen gebouwd zijn.

7. Het kantorencomplex X is dus verbonden met een gebouw Y, behorend tot vennootschap B. Dit betekent dat er op iedere verdieping van het gebouw Y een doorgang is naar dezelfde verdieping van het kantoorgebouw X. Er is dus een doorgang van het gebouw Y naar het kantoorgebouw X, mits men over de nodige toegangscodes en/of badges beschikt onder meer voor veiligheidsredenen.

8. De "passage" gebeurt evenwel via gebouw B, teneinde de nodige controle over het binnen- en buitengaan van bezoekers te behouden en waar nodig, de begeleiding en inlichtingen kunnen verstrekt worden.

9. Het kantoorcomplex X vormt een juridische onverdeeldheid in mede-eigendom met het gebouw Y voor een aantal bouwtechnische zaken (buitenmuren, omgeving, oprit, inritten parkings, doorgangen op de verdiepingen, trappenhal, etc.) alsmede voor het beheer van een aantal gemeenschappelijke zaken en dit conform de basisakte opgesteld tussen beide vennootschappen.

10. Het betreft dus een zeer specifieke context waarbij beide gebouwen eigenlijk onloskomelijk met elkaar verbonden zijn en complementair zijn. De gebouwen zijn één geheel.

11. De gebruikers van het kantoorgebouw X kunnen beroep doen op de diensten van gebouw B.

12. Het ontwerpcontract voor het dienstenpakket van vennootschap A, voorziet dat een aantal diensten zullen verricht worden door het personeel van gebouw B.

13. Een aantal diensten zullen dus verricht worden door het personeel van het vennootschap B. De vennootschappen B (dienstverstrekker) en vennootschap A (genieter van de dienst) zullen een dienstenovereenkomst opmaken teneinde de prestaties tegen een marktconforme vergoeding aan te rekenen.

Iii. Beslissing

14. Artikel 44, § 3, 2°, btw-wetboek stelt o.a. van deze belasting vrij de verhuur van uit hun aard onroerende goederen.

15. Volgens het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen moet men, om te bepalen of een handeling al dan niet kan worden gekwalificeerd als een onroerende verhuur, het voorwerp zelf van de overeenkomst analyseren (arrest van 18 november 2004, zaak C-284/03, Temco Europe). Indien het in hoofdzaak gaat om het gebruik van een gebouw, moet de handeling worden gekwalificeerd als een onroerende verhuur die bijgevolg van de BTW is vrijgesteld zonder recht op aftrek te verlenen aan de verhuurder. Indien echter het voorwerp van de overeenkomst hoofdzakelijk bestaat uit een andere dienst, is de handeling in principe aan de btw onderworpen, met recht op aftrek in hoofde van de dienstverrichter, ongeacht hoe deze handeling wordt gekwalificeerd.

16. Het Hof heeft gewezen op de noodzaak om een onderscheid te maken tussen de handelingen van onroerende verhuur, die in hoofdzaak gekenmerkt worden door een passieve terbeschikkingstelling van ruimten of oppervlakten in gebouwen, tegen een vergoeding die verband houdt met het tijdsverloop, en de handelingen die een dienst genereren die voor een andere kwalificatie in aanmerking komt.

17. Als gevolg van dit arrest heeft de administratie beslist om haar zienswijze over de toepasselijke regeling inzake btw voor de handelingen van bedrijven- of dienstencentra te herzien en om een standpunt in te nemen dat in essentie kan worden geïllustreerd door een arrest van 30.4.2004 van het Hof van Beroep te Gent.

18. Dit Hof heeft immers geoordeeld dat hoewel de terbeschikkingstelling van individuele ruimten in het kader van contracten gesloten door een bedrijven- of dienstencentrum daadwerkelijk een belangrijk element van de overeenkomst uitmaakt, dit echter niet inhoudt dat deze terbeschikkingstelling daarom de hoofddienst zou zijn.

19. Het Hof heeft bovendien geoordeeld dat de terbeschikkingstelling van een individuele ruimte geen zelfstandige dienstverrichting is en dat de andere verleende prestaties evenmin één of meer andere onafhankelijke dienstverrichtingen uitmaken.

20. Met betrekking tot de bedrijven- of dienstencentra die één geheel van diensten "in pakket" aan hun klanten aanbieden "met het voor hen voor de hand liggend voordeel dat zij toetreden tot een bepaalde werkorganisatie en -omgeving waarin zij kant-en-klaar de nodige middelen voor de uitoefening van hun beroepswerkzaamheid aantreffen", heeft het Hof beslist dat de door een bedrijven- of dienstencentrum verleende diensten één geheel uitmaken dat bij toepassing van artikel 18, § 1, eerste lid, van het Wetboek voor het geheel aan de btw is onderworpen.

21. Om de handelingen van bedrijven- of dienstencentra die aan de belasting zijn onderworpen, te onderscheiden van vrijgestelde onroerende verhuur (in voorkomend geval met bijkomende diensten), heeft de administratie, na onderzoek in deze sector, een aantal criteria bepaald waaraan verplicht moet worden voldaan opdat de door de bedrijven- of dienstencentra verleende dienstprestatie volledig aan de btw zou zijn onderworpen. Deze criteria zijn opgenomen onder punt 3 van de aanschrijving nr. AOIF 39/2005 (E.T. 108.816) dd. 27.09.2005.

22. In casu blijkt dat het ontwerpcontract voor het dienstenpakket dat door de vennootschap A aan de gebruikers zal worden aangeboden volledig beantwoordt aan de door de aanschrijving nr. AOIF 39/2005 opgelegde criteria.

23. De omstandigheid dat bepaalde minimumdiensten (waaronder het onthaal van de bezoekers en het ontvangen en sorteren van de post) worden verricht door het personeel van gebouw Y doet hieraan geen afbreuk.

24. Het kantorencomplex X is immers samen nieuw gebouwd met het naastliggend (aanpalend en visueel één geheel vormende) gebouw Y dat toebehoort aan een andere vennootschap B.

25. In casu betreft dit dus een zeer specifieke situatie waarbij beide gebouwen onloskomeljik met mekaar verbonden zijn en dus complementair zijn. De gebouwen zijn één geheel.

26. Het kantorencomplex vormt een juridische onverdeeldheid in mede-eigendom met het gebouw Y voor een aantal bouwtechnische zaken (buitenmuren, omgeving, oprit, inritten parkings, doorgangen tussen de verdiepingen van de twee gebouwen, trappenhal, etc.) alsmede voor het beheer van een aantal gemeenschappelijke zaken en dit conform de basisakte.

27. Gelet op deze specificiteit werd voorzien dat de toegang tot het kantorencomplex X enkel zal gebeuren via het onthaal van het gebouw Y en zal er geen afzonderlijke toegang zijn voor de bezoekers van het kantorencomplex X.

28. De vennootschap B zal derhalve als dienstverstrekker bepaalde minimumdiensten (o.a. onthaal van de bezoekers en ontvangst van de post door zijn personeel) bedoeld in aanschrijving AOIF 39/2005 verrichten voor de gebruikers van het dienstencentrum, die een dienstencontract hebben afgesloten met vennootschap A.

29. Tussen de vennootschappen B (dienstverstrekker) en vennootschap A (genieter van de dienst) zal een dienstenovereenkomst worden opgemaakt teneinde de prestaties van vennootschap B tegen een marktconforme vergoeding aan te rekenen aan vennootschap A. Deze laatste zal deze vergoeding doorrekenen aan de gebruikers van het dienstencentrum via de forfaitaire prijs.

30. In deze omstandigheden kan aanvaard worden dat bepaalde minimumdiensten uit circulaire 39/2005 niet aangeboden worden in het bedrijvencentrum (gebouw X) zelf, maar in het naastgelegen gebouw Y., door een andere vennootschap B zonder de toepassing van voormelde aanschrijving in het gedrang te brengen.