Verlaagd BTW-tarief, Woning en parkeergelegenheid, Regularisatie

Fiche van de FOD Financiën

Volledige tekst

Tekst van de beslissing

Vonnis van de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel d.d. 21.10.2025

(2023/3777/A)

In de zaak van:

X., RRN: …, wonende te …,

eisende partij,

vertegenwoordigd door Meester STUCKENS ALAIN, advocaat te 1600 SINT-PIETERS-

LEEUW, Bergensesteenweg 277,

Tegen:

De BELGISCHE STAAT, KBO F.O.D. Financiën 0308.357.159, de Federale Overheidsdienst Financiën, vertegenwoordigd door de Minister van Financier), met kabinet te 1000 Brussel, Wetstraat 12, op verzoek van de Adviseur-generaal, Algemene Administratie van de Fiscaliteit, FOD Financiën - KMO, KMO Centrum Leuven, met kantoor te 3001 Leuven, Philipssite 3A, bus 1,

verweerder,

voor wie verschijnt I.G., adviseur

In deze zaak, in beraad genomen op 23 september 2025, wordt door de rechtbank

volgend vonnis uitgesproken:

I. PROCEDURE

De rechtbank heeft onder meer kennis genomen van:

^- het verzoekschrift, neergelegd ter griffie op 27.12.2023,

^- de beschikking overeenkomstig artikel 747 van het Gerechtelijk Wetboek van 01.03.2024,

^- de syntheseconclusie voor eisers, neergelegd op 06.12.2024,

^- de syntheseconclusie voor verweerder, neergelegd op 21.03.2025,

^- de stukken van de partijen.

De raadsman van eiseres en de vertegenwoordiger van verweerder werden gehoord tijdens de openbare terechtzitting van 23 september 2025, waarna de debatten werden gesloten en de zaak in beraad werd genomen.

Conform artikel 748bis van het Gerechtelijk Wetboek wordt enkel rekening gehouden met de laatste conclusies van de partijen.

II. FEITEN

1.

1.1 De vordering van eiseres heeft (samengevat) betrekking op een invorderingsregister inzake btw met nummer 202401NL002 — onder schuldnummer 500281572279 —, opgemaakt op 2 januari 2024, en de hieraan onderliggende regularisatieopgave van 5 september 2023 en het proces-verbaal van regularisatie van 21 november 2023.

1.2 Bij akte van op 19 mei 2021 kocht eiseres het appartement genummerd "App. 0.2" en de parkeerplaats genummerd "P19" gelegen in residentie …

Deze aankoop gebeurde met toepassing van het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6% voorzien in artikel lquater, §3 van het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 (hierna: "KB nr. 20").

Op 18 mei 2021 domicilieert eiseres zich te ...

Op 8 juni 2023 verkoopt eiseres het desbetreffende appartement. Op 13 juni 2023 verplaatst zij haar domicilie naar haar nieuw appartement.

Op 19 juli 2023 dient eiseres het formulier 111/3B in, zijnde de verklaring — wijziging (en) in verband met het voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing van het btw-tarief van 6 % voor de levering van een woning na afbraak van een gebouw (artikel lquater, § 3 KB nr. 20), en dit betreffende de eerdervermelde (heropgerichte) woning, gelegen te ... Eiseres verklaart in voormeld formulier als reden van de wijziging: "verkoop door water- en vochtinfiltratie".

1.3 Op 5 september 2023 werd een regularisatieopgave verstuurd. Er wordt onder meer overwogen dat door de verkoop van het appartement en de daaropvolgende verhuis, de voorwaarden van artikel lquater van het KB nr. 20 niet meer vervuld waren. De opgegeven redenen werden niet aanvaard als bezwaar.

Op 20 oktober 2023 (datum van ontvangst) dient eiseres bezwaar in tegen de regularisatieopgave.

Op 21 november 2023 wordt een proces-verbaal opgemaakt. De administratie blijft bij haar standpunt dat het genoten belastingvoordeel dient teruggestort te worden. Het proces-verbaaI begroot het genoten belastingvoordeel dat moet worden teruggestort op 24.355,20 euro aan btw.

De schuld werd opgenomen in het innings- en invorderingsregister met nummer 202401NL002 onder schuldnummer 500281572279 en verstuurd op 4 januari 2024.

Op 27 december 2023 legt eiseres een fiscaal verzoekschrift neer ter griffie van de rechtbank.

III. VORDERING

2. Eiseres vordert het volgende in haar syntheseconclusie:

"De vordering van concluante ontvankelijk en gegrond te verklaren.

Te zeggen voor recht dat door verweerder ten onrechte betaling wordt gevorderd in het onder artikel 500281572279.

Verweerder te veroordelen tot de kosten van het geding met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding."

Verweerder vraagt de vordering van eisers ontvankelijk doch ongegrond te verklaren.

IV. BEOORDELING

Ontvankelijkheid

3. Er is tussen de partijen geen betwisting over de ontvankelijkheid van de vordering. Er zijn

geen ambtshalve op te werpen gronden tot niet-ontvankelijkheid voorhanden.

De vordering is ontvankelijk.

Ten gronde

Eerste en enig middel — overmacht

Eiseres heeft het appartement gelegen te ... op 18 mei 2021 in gebruik genomen. De voorwaarden voor het tijdelijk verlaagd tarief van 6% voorzien in artikel lquater, §3 van het K.B. nr. 20 moesten voldaan blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning door de verkrijger-natuurlijke persoon. In dit geval dienden de voorwaarden dus voldaan te blijven tot 31 december 2026. Gelet op de verkoop van het appartement en de daaropvolgende verhuis van eiseres zijn de voorwaarden niet meer vervuld sinds 8 juni 2023. Hieromtrent bestaat tussen partijen geen betwisting.

Eiseres meent echter dat zij zich in een situatie van overmacht bevond zodat zij om die reden het genoten belastingvoordeel niet dient terug te storten. Meerdere eigenaars van appartementen in het bewuste appartementsgebouw werden met ernstige waterinfiltraties geconfronteerd. Er werd een gerechtelijke procedure opgestart tegen de bouwheer, de architect en verschillende betrokken aannemers. Het is ingevolge deze bouwproblemen dat eiseres zich in een geval van overmacht bevindt. De impact van de vochtproblemen in het appartement was hygiënisch onhoudbaar geworden volgens eiseres en bracht verschillende medische klachten met zich mee die dreigden te escaleren. Zij legt dienaangaande een medisch attest neer van dokter S.

Verweerder betwist de overmacht.

De rechtbank oordeelt als volgt.

Het blijkt niet dat het BTW-wetboek voorziet in een specifieke vrijstelling wegens overmacht.

Hoewel overmacht in België niet wordt erkend als algemeen rechtsbeginsel (vgl. Cass. AR C.02.0557.N, 13 juni 2003), wordt overmacht wel erkend in de communautaire rechtsorde als een grond om in uitzonderlijke gevallen te ontkomen aan de rechtsgevolgen die uit het niet-nakomen van een verplichting zouden voortvloeien (vgl. H.v.J. nr. C-347/93, 9 augustus 1994, België / S.P.R.L. Boterlux). Zij geeft uiting aan het elementair beginsel dat niemand tot het onmogelijke gehouden is. Dit houdt in beginsel in dat een situatie van overmacht noodzakelijk een uitzondering op alle rechtsregels betekent, zelfs als die regels van openbare orde zijn.

Eiseres kan zich dus beroepen op een situatie van overmacht, doch de bewijslast dat er sprake is van een dergelijke situatie rust op haar.

Bij overmacht moet er in principe sprake zijn van onvoorzienbaarheid en onoverkomelijkheid (vgl. Cass. AR F.14.0094.F, 4 juni 2015). De onmogelijkheid moet worden beoordeeld volgens het criterium van de normaal zorgvuldige en omzichtige belastingplichtige van dezelfde categorie en geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden. De overmacht moet dus op een redelijke wijze worden toegepast wat inhoudt dat er sprake moet zijn van een onmogelijkheid rekening houdend met de concrete omstandigheden van de zaak, en niet van een theoretische en absolute onmogelijkheid. Bij de afweging van de concrete omstandigheden van de zaak moet (onder meer) de handelingsvrijheid van de belastingplichtige worden gerespecteerd zolang deze handelt binnen de grenzen van een normaal en redelijk beheer van diens patrimonium.

De rechtbank stelt vast dat eiseres niet aannemelijk maakt dat er sprake is van een situatie van overmacht.

De belastingplichtige die een beroep doet op een fiscale gunstmaatregel, zoals artikel lquater, §3 van het K.B. nr. 20, moet in beginsel zelf de gevolgen dragen van het feit dat aan de voorwaarden niet is voldaan.

Met verweerder moet worden vastgesteld dat eiseres niet aantoont dat de bouwproblemen (vocht- en infiltratieproblemen) in het aangekochte appartement van zo'n omvang zijn dat zij in de onmogelijkheid verkeerde om langer aan de bewoningsvoorwaarde te voldoen. In dit verband treedt de rechtbank verweerder bij, waar deze stelt dat het door eiseres voorgelegde medische attest onvoldoende overtuigend is om een impact op de gezondheidstoestand van eiseres aan te tonen, ware het om de eenvoudige reden dat dit medische attest niet eens een diagnose stelt. Het spreekt zich enkel in zeer algemene termen uit over het feit dat vochtinsijpeling en schimmelvorming ernstige gezondheidsrisico's in houdt. Ook uit de door eiseres ingediende aangiften in de personenbelasting blijkt niet dat zij medische problemen heeft. Er werd noch voor aanslagjaar 2022, noch voor aanslagjaar 2023 een bedrag aangegeven in vak 1266 (uitkeringen bij ziekte).

Bovendien, en dit is belangrijk, waren de vocht- en infiltratieproblemen niet onvoorzienbaar aangezien zij reeds aanwezig waren op datum van aankoop van het appartement door eiseres. Het blijkt immers uit de eigen stukken van eiseres (meer bepaald stuk 5 — dagvaarding) dat er reeds begin 2019 in verschillende appartementen en in de gemeenschappelijke delen van de residentie waterinfiltraties werden vastgesteld en dat deze waterinfiltraties met de tijd groter werden en zich uitbreidden naar andere appartementen van de residentie, waaronder volgens de dagvaarding ook het appartement 0.2 van eiseres (zie ook conclusies van eiseres p. 5). Op 5 juni 2020 vond er klaarblijkelijk een expertise vergadering plaats waaruit eveneens ernstige waterinfiltraties zouden gebleken zijn. De vocht- en infiltratieproblemen waren dus niet onvoorzienbaar.

De overmacht werd niet bewezen.

Het middel is niet gegrond.

De vordering is niet gegrond.

V. KOSTEN

Aangezien de vordering van eiseres ongegrond is, worden de kosten van het geding, in overeenstemming met artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek, haar ten laste gelegd.

Verweerder wordt niet bijgestaan door een advocaat zodat hij geen aanspraak kan maken op een rechtsplegingsvergoeding.

Huidige zaak betreft een fiscaal geschil zodat in toepassing van art. 279/1 en 162, 4° W.Reg. geen rolrechten verschuldigd zijn (Punt II Circ. nr. 2019/C/26 van 15/02/2019 betreffende de hervorming van de rolrechten).

Beschikkend gedeelte

VI. BESLISSING

De rechtbank,

Gelet op artikel 4 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken,

In eerste aanleg en op tegenspraak,

Verklaart de vordering van eiseres ontvankelijk doch ongegrond,

Veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding, aan de zijde van verweerder niet verder te begroten.

Deze beslissing is uitgesproken op de openbare terechtzitting van de re kamer van de

Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel, op 21 oktober 2025,

waar aanwezig waren en zitting namen:

Mevrouw E. C.: rechter,

Mevrouw I. K.: griffier.