--- title: "Verkoop van gebouwen samen met gronden, Recht op aftrek · Rechtbank van eerste aanleg te Gent, 21 maart 2016, 06/85/A" description: "Verkoop van gebouwen samen met gronden, Recht op aftrek, Neutraliteitsbeginsel. Rechtbank van eerste aanleg te Gent (België), 21 maart 2016, 06/85/A." url: "https://juriel.be/nl/rechtspraak/verkoop-gebouwen-samen-gronden-recht-rechtbank-gent-2016-03-21-b9c9" lang: "nl" --- # Verkoop van gebouwen samen met gronden, Recht op aftrek **Rechtscollege** Rechtbank van eerste aanleg **Zetel** Gent **Rolnummer** 06/85/A **Datum** 21 maart 2016 ## Over het document **Verzameling** Belgische rechtspraak **Taal van de tekst** Nederlands **Strekking volgens de FOD** ongunstig voor de Belgische Staat ## Tekst 81 paragrafen ### Fiche van de FOD Financiën Vonnis van de Rechtbank van eerste aanleg te Gent dd. 21.03.2016 (06/85/A) *WF 710-15-09/088651* *Belasting over de toegevoegde waarde – Verkoop van gebouwen samen met gronden - Recht op aftrek – Neutraliteitsbeginsel* ## Wettelijke bepalingen [art. 45, § 1, WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45); [art. 168, a) van de Richtlijn 2006/112/EG](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-168) art. 4.3 VWEU, ## Samenvatting De belastingplichtige bouwt appartementsgebouwen op gronden die eigendom zijn van derden. Deze gebouwen worden naderhand verkocht en in dit verband maakt zij publiciteits- en administratiekosten en betaalt zij commissielonen uit aan tussenpersonen die de gebouwen promoten. De btw werd op grond van [art. 45 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) integraal in aftrek genomen. Naar aanleiding van een controle voor de periode 1999 tot 2001, heeft de administratie het standpunt ingenomen dat het recht op aftrek beperkt moet worden. De kosten hebben immers niet alleen betrekking op de verkoop van de appartementen, maar ook op verkoop van gronden. De btw is enkel aftrekbaar in de mate dat ze betrekking heeft op de verkoop van de gebouwen, en werd beperkt door toepassing van een breuk met als noemer, het totaal bedrag van de handelingen (incl. grond) en als teller, handelingen met betreffende het gebouw. De rechter verwijst naar het arrest H.v.J. van 8 juni 2000, in de zaak [C-400/98](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-400-98-arrest), Breitsohl: ”*gebouwen of gedeelten van gebouwen en het erbij behorend terrein kunnen voor de btw niet van elkaar worden gescheiden”.* Wat cruciaal is, is of ” leveringen en diensten”, die met het oog op de oprichting van een gebouw worden verricht, samen met de levering van een terrein, één onroerend goedtransactie vormen, die wegens het economisch verband tussen elk van de betrokken handelingen, afzonderlijk en hun gemeenschappelijk doel, de oprichting van een gebouw op het verkregen terrein, kan worden aangemerkt als levering van een gebouw en het erbij horend terrein. Art. 4.3 VWEU bepaalt dat volgens het beginsel van loyale samenwerking, de Unie en de lidstaten elkaar respecteren en elkaar steunen bij de vervulling van de taken die uit verdragen voortvloeien. Het is dus binnen de bevoegdheden van de rechter, al het mogelijke te doen om de volle werking van de betrokken richtlijn te verzekeren. Overeenkomstig het arrest van 18 juli 2013 (H.v.J. AES-3C, [C-124/12](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-124-12-arrest)) is de rechtbank van oordeel dat de uitlegging en toepassing van het neutraliteitsbeginsel er toe leiden dat dient te worden aanvaard dat de btw die drukt op kosten gemaakt met het oog op de verkoop van appartementen algeheel kan afgetrokken worden. Terzake is bij middel van één notariële akte telkens één en dezelfde levering gebeurd in de zin van vermelde rechtspraak van het H.v.J. De gronden zijn niet los van de erop gebouwde appartementen verkocht. De twee vormen één geheel. Dat er twee belastingplichtigen als verkoper zijn bij de levering doet aan het voorgaande niets af. Als in de gemaakte publiciteit wordt verwezen naar de ligging van de appartementen, dan is dit om de verkoop van de appartementen te stimuleren. De publiciteitskosten kunnen gelet op het feit dat de verkoop van het gebouw terzake één en dezelfde levering uitmaakt, in hun geheel worden geacht deel uit te maken van de algemene kosten van de enige activiteit van de belastingplichtige, zijnde het bouwen van appartementen en de verkoop ervan aan derden. Het is niet zo dat de commissielonen en publiciteitskosten voor een deel betrekking hebben op de verkoop van gebouwen en voor een deel op de verkoop van gronden. Het feit dat de eigenaar van de grond voordeel zou kunnen putten uit de door belastingplichtige gemaakte kosten dient als ondergeschikt te worden beschouwd. De rechtbank beveelt de terugbetaling van de reeds betaalde btw, boeten en intresten. ## Standpunt Belgische Staat (ongunstig voor administratie) Voorziening in hoger beroep **Volledige tekst** ### Tekst van de beslissing ## Vonnis van de Rechtbank van eerste aanleg te Gent **dd. 21.03.2016** **(06/85/A)** In de zaak van: **V.A.NV**, KBO nr…, met maatschappelijke zetel te … **EISERES**, vertegenwoordigd door mr. F.V., advocaat te… **Tegen:** **De BELGISCHE STAAT**, FOD Financiën - Stafdienst Logistiek -Koning Albert II laan 33 bus 971 te 1030 Brussel, op vervolging en benaarstiging van de Administratie van de BTW, Registratie en Domeinen, vertegenwoordigd door de e.a. inspecteur van het BTW-Ontvangkantoor Gent 1, met kantoren gevestigd te 9050 Gent-Ledeberg, Gaston Crommenlaan 6 bus 107, **VERWEERDER**, vertegenwoordigd door mr.E.V.A.,advocaat te … Vonnist de rechtbank als volgt: ### 1. De procedure voor de rechtbank Bij tussenvonnis van deze rechtbank en kamer van 18 mei 2015 werd ambtshalve bevolen het debat te heropenen teneinde eiseres toe te laten standpunt in te nemen nopens de mogelijkheid terzake het Hof van Justitie van de EU te bevragen, met de mogelijkheid aan de zijde van de verweerder om hier schriftelijk standpunt over in te nemen. Beide partijen hebben standpunt ingenomen. De partijen werden vervolgens gehoord in hun middelen op de openbare terechtzitting van 15 februari 2016 waarna het debat gesloten werd en de zaak in beraad genomen. Het dossier van de rechtspleging en de overtuigingsstukken werden ingezien. De rechtbank heeft de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken nageleefd. ### 2. De relevante feiten en de voorafgaande procedure De eiseres heeft als enige economische activiteit het oprichten en het verkopen van appartements-gebouwen. In het kader van deze economische activiteit bouwt de eiseres appartementsgebouwen op gronden die eigendom zijn van derden. Deze appartementsgebouwen worden naderhand door eiseres verkocht en in dit verband maakt zij publiciteits- en administratiekosten en betaalt zij commissielonen uit aan tussenpersonen die de gebouwen promootten. De btw die drukt op deze kosten brengt de eiseres op grond van artikel 45 W.btw integraal in aftrek. Naar aanleiding van een controle heeft de administratie - met betrekking tot de periode van 1 januari 1999 tot 30 september 2001 - het standpunt ingenomen dat het recht op aftrek van de btw met betrekking tot de vermelde kosten in hoofde van de eiseres moet beperkt worden. Volgens de, administratie hebben de kosten immers niet alleen betrekking op de verkoop van de appartementsgebouwen, doch ook op de verkoop van de gronden (die, zoals vermeld, geen eigendom zijn van eiseres). De btw is volgens de administratie enkel aftrekbaar in de mate dat ze betrekking heeft op de verkoop van de gebouwen. Het percentage van de kosten waarvoor volgens de administratie een recht op aftrek bestaat, wordt door de administratie bepaald door de toepassing van een breuk met als teller, het totaal-bedrag, vastgesteld per gebouw, van de handelingen waarvoor aanspraak op aftrek van de btw bestaat' (verkoop gebouw) en met als noemer, het totaalbedrag, vastgesteld per gebouw, zowel van de handelingen opgenomen in de teller (gedeelte gebouw) als van de handelingen waarvoor geen aanspraak op aftrek van voorbelasting bestaat (gedeelte grond). Op 29 december 2005 heeft de eiseres bij dagvaarding verzet aangetekend tegen het dwangbevel en daarbij de huidige procedure bij de rechtbank ingesteld. ### 3. De vorderingen van de partijen De vordering van eiseres strekt ertoe: *"desgevallend na het stellen van volgende prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie:* > *"Kan het recht op aftrek van voorbelasting, zoals bedoeld door artikel168 sub* a *van de Europese Richtlijn 2006/112/EG van de Raad betreffende het gemeenschappelijk stelsel van belasting over de toegevoegde waarde dd. 28 november 2006 (PB L* 347, *blz.* 1), *die drukt op kosten* waarvan *reeds is vastgesteld dat zij:* > > a) *ofwel een rechtstreeks en onmiddellijk verband houden met de belastbare handelingen van de belastingplichtige;* > > *b)* *ofwel, in ieder geval deel uitmaken van de algemene kosten van de belastingplichtige en als zodanig zijn opgenomen in de prijs van de door hem geleverde goederen* of *verrichte diensten;* > > *toch beperkt worden omdat deze kosten noodgedwongen ook ten goede komen van de activiteiten van derden?"* *dienvolgens de terugbetaling aan eiseres te bevelen van de in uitvoering van het betalingsbericht dd.* 2 *december 2002 met referentienummer … betaalde* € 92.313,99 *BTW,* € *11.076,74 interesten en* € *9.230,00 boeten, in totaal* € *112.620,73,* te *verhogen met de gerechtelijke rente vanaf de dagvaarding d.d.* 29 *december 2005, de Belgische Staat te veroordelen tot de gedingkosten en tot de rechtsplegingsvergoeding t.b.v.* € *5.500,00, dit alles bij vonnis reeds voorlopig uitvoerbaar* te *verklaren, spijts elke voorziening en zonder borgstelling* of *kantonnement".* De verweerder vraagt: *“: het verzet van eiseres ongegrond te verklaren;* \- *de vorderingen van de eiseres* af *te wijzen als ongegrond;* \- *de eiseres* te *veroordelen tot de kosten van het geding, met inbegrip* *van de rechtsplegingsvergoeding, die wordt begroot op 5.500 EUR."* ### 4. Beoordeling 1\. Bij arrest van 8 juni 2000, in de zaak [C-400/98](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-400-98-arrest), Breitsohl, oordeelt het Hof van Justitie *"dat gebouwen* of *gedeelten van gebouwen en het erbij behorend terrein voor de* BTW *niet van elkaar kunnen worden gescheiden."* Ook advocaat-generaal Ruiz-Jarabo Colomer in zijn conclusie in vermelde zaak stelt dat er dient van uitgegaan te worden, *"dat met 'levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouwen van het erbij behorende terrein vóór eerste ingebruikneming' één enkele economische handeling wordt bedoeld, die voor de toepassing van de Zesde richtlijn als een geheel moet* *worden behandeld'.* (randnr. 96) Het doorslaggevend criterium wordt gespecifieerd in het arrest Kerrut van het Hof van Justitie van 8 juli 1986, 73/85, (naar waar verwezen in het arrest Breitsohl) dat specifieert: "13 *Uit de bewoor-dingen "levering van een gebouw ... en het erbij behorend terrein" blijkt reeds, dat van een dergelijke homogene transactie slechts kan worden gesproken,* *wanneer de twee categorieën van goederen - het gebouwen het terrein - volgens het recht "inzake koop en verkoop het voorwerp uitmaken van één en dezelfde levering. zoals bij de levering van een bebouwd terrein."* Wat cruciaal is, is *"of leveringen en diensten als de onderhavige, die met het oog op de oprichting van een gebouw worden verricht, tezamen met de levering. van het terrein één onroerend-goed-transactie vormen die wegens hel economische verband tussen elk van de betrokken handelingen afzonderlijk en hun gemeenschappelijk doel, de oprichting van een gebouw op het verkregen terrein, kan worden aangemerkt* als *levering van een gebouwen het erbij behorend terrein". .* 2\. Terzake is er - bij middel van één notariële akte - telkens één en dezelfde levering gebeurd in de zin van de vermelde rechtspraak van het Hof van Justitie. Zoals de eiseres terecht opmerkt, zijn de gronden niet los van de erop gebouwde appartementen verkocht. De twee vormen één geheel. Dat er twee belastingplichtigen als verkoper betrokken zijn bij de levering doet aan het voorgaande niets af. Als in de gemaakte publiciteit wordt verwezen naar de ligging van het appartementsgebouw, dan is dit om de verkoop van de appartementen te stimuleren. Men zou er kunnen van uitgaan dat de grondeigenaar, vooraleer hij een akkoord met de eiseres heeft bereikt met betrekking tot het optrekken van het gebouw op de grond, op dat moment reeds zijn (verkoops)kosten heeft gemaakt om zijn grond aan de man te brengen. De rechtbank stelde bij tussenvonnis reeds vast dat de publiciteits- en administratiekosten en commissies gemaakt voor de verkoop van de appartementen, onmiskenbaar bestemd zijn voor de verkoop van de appartementen van eiseres. De publiciteit waarvoor de eiseres heeft betaald evenals de makelaarsdiensten kunnen, gelet op het feit dat de verkoop van het gebouwen de grond terzake één en dezelfde levering uitmaakt, in hun geheel worden geacht deel uit te maken van de algemene kosten van de enige economische activiteit van de eiseres, zijnde het bouwen van appartementen en de verkoop ervan aan derden. Minstens is er een directe en onmiddellijke band tussen de verworven diensten en het geheel van eiseres' eigen belastbare handelingen. Het is niet zo dat de commissielonen en publiciteitskosten voor een deel betrekking hebben op de verkoop van de gebouwen door eiseres en voor een ander afgesplitst deel op de verkoop van de gronden. 3. 3.1 [Artikel 45 van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) bepaalt: "§1. *Op de belasting die hij verschuldigd is, mag elke belastingplichtige in aftrek brengen de belasting geheven van de aan hem geleverde goederen en verleende diensten \[. ..\] in de mate dat hij die goederen en diensten gebruikt voor het verrichten van:* 1° *belaste handelingen \[ ...\]”* [Artikel 45, § 1, btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45), vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Zesde richtlijn 77/388/EEG van 17 mei 1977 betreffende de harmonisatie van de wetgevingen der Lidstaten inzake omzetbelasting – Gemeenschappelijk stelsel van btw: uniforme grondslag. De Zesde Richtlijn 77/388 is vervangen door Richtlijn 2006/112 van 28 november 2006 betreffende het gemeenschappelijke stelsel van btw. Artikel 4.3 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (hierna: VWEU) bepaalt dat krachtens het beginsel van loyale samenwerking, de Unie en de lidstaten elkaar respecteren en elkaar steunen bij de vervulling van de taken die uit de Verdragen voortvloeien. De rechter is binnen zijn bevoegdheden verplicht al het mogelijke te doen om de volle werking van de betrokken richtlijn te verzekeren. (Zie HvJ 24 november 2011, Commission/Italie, *C-379/10* en noot H. Pauliat, "Arrêt "Commission c. Italie": responsabilité des Etats membres pour les décisions rendues par leurs magistrats et charge de la preuve", *JTE* 2012, p.83) Daaruit vloeit de verplichting voor de nationale rechter voort tot "richtlijnconforme interpretatie". De rechter dient tot een oplossing te komen die in overeenstemming is met de in de richtlijn nagestreefde doelstelling (HvJ 10 maart 2010, Deutsche Lufthansa, C-109/09). Bij de uitlegging en toepassing van de relevante bepalingen van het interne recht dient verwezen te worden naar de inhoud van een richtlijn en, in voorkomend geval, de uitlegging van de bepalingen van deze richtlijn door het Hof van Justitie. 3.2 Overeenkomstig de rechtspraak van het Hof van Justitie en meer bepaald het arrest van 18 juli 2013 (AES-3C, [C-124/12](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-124-12-arrest)), reeds uitvoerig geciteerd in het tussenvonnis, is de rechtbank van oordeel dat de uitlegging en toepassing van het neutraliteitsbeginsel zoals door het Hof van Justitie uitgelegd er toe leiden dat dient te worden aanvaard dat de btw die drukt op de publiciteitskasten, commissies en administratiekosten terzake gemaakt met het oog op de verkoop van de appartementen algeheel kan afgetrokken worden door eiseres. (zie in dezelfde zin Gent 9 maart 2010, FJF 2011 (samenvatting), afl.7, 785, en Rb. Brugge 4 februari 2009, zoals besproken door B. Coopman en A. Clara, "Overdracht van grond en btw", *AFT* 2011, 5). Het voorgaande geldt. zelfs al zou men aanvaarden dat die kosten in ondergeschikte orde in wezen tevens ten goede van de grondeigenaars komen. Het feit dat de eigenaar van de grond waarop de appartementen van de eiseres zijn gebouwd een voordeel zou kunnen putten uit de door eiseres gemaakte publiciteitskasten en commissielonen, dient als ondergeschikt aan de behoeften van eiseres te worden beschouwd. De vordering van de eiseres is in zoverre gegrond. 4\. Gezien de verweerder in het ongelijk gesteld wordt, dient hij overeenkomstig artikel 1017, 1e lid van het Gerechtelijk Wetboek de gerechtskosten te dragen. In toepassing van de artikelen 279 en 162, 4° van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten is geen rolrecht verschuldigd. De kosten in het huidige geschil betreffen enkel de rechtsplegingsvergoeding. De vordering is in geld waardeerbaar. Gelet op de omvang hiervan is een rechtsplegingsvergoeding van 5.500 euro verschuldigd. 5\. De eiseres vordert eveneens de voorlopige uitvoerbaarheid van het vonnis. Zij heeft die vordering echter niet gemotiveerd, zodat ze niet kan worden toegestaan. ### Beschikkend gedeelte **OM DEZE REDENEN,** **DE RECHTBANK,** Recht doende op tegenspraak. Verder recht doend na het tussenvonnis van 18 mei 2015. Verklaart de vordering gegrond in de volgende mate: Beveelt de terugbetaling aan eiseres van de in uitvoering van het betalingsbericht van 2 december 2002 met referentienummer … betaalde 92.313,99 euro btw, 11.076,74 euro interesten en 9.230,00 euro boeten, te verhogen met de gerechtelijke rente vanaf 29 december 2005. Veroordeelt de verweerder tot de kosten van het geding. Begroot deze kosten als volgt: aan de zijde van de eiseres: de geïndexeerde rechtsplegingsvergoeding: 5.500,00 euro. Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting door de zesde burgerlijke kamer van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, op maandag eenentwintig maart tweeduizend zestien, waar aanwezig waren: MevrouwA.B., rechter, voorzitter van deze kamer, mevrouwM.C., griffier. ## Aangehaalde teksten 4 [WBTW art. 45](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) 5 voorkomens [btw-richtlijn 2006/112 art. 168](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-168) 2 voorkomens [C-124/12, arrest van 18 juli 2013](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-124-12-arrest) 2 voorkomens [C-400/98, arrest van 8 juni 2000](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-400-98-arrest) 2 voorkomens ## Vergelijkbare beslissingen 8 [Voetbalclub, Gemengde belastingplichtige, Werkelijk gebruik](https://juriel.be/nl/rechtspraak/voetbalclub-gemengde-belastingplichtige-werkelijk-gebruik-hof-van-beroep-antwerpen-2021-09-21-28a1) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Recht op aftrek, Bedrijfsmiddel, Overdracht bedrijfsmiddel](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-bedrijfsmiddel-overdracht-herziening-cassatie-brussel-2021-09-30-3429) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Beginsel van wapengelijkheid, Recht op een eerlijk proces](https://juriel.be/nl/rechtspraak/beginsel-wapengelijkheid-recht-eerlijk-proces-hof-van-beroep-luik-2019-10-14-84a0) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Recht op aftrek](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-formele-materiele-voorwaarden-rechtbank-2023-05-19-c61f) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Recht op aftrek](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-formele-materiele-voorwaarden-rechtbank-bergen-2022-05-20-c627) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Recht op aftrek](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-rechtstreeks-onmiddellijk-verband-rechtbank-luxemburg-2022-10-12-cbcc) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Recht op aftrek, factuur, recht op aftrek van Btw](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-factuur-btw-cassatie-brussel-2022-11-25-e4f6) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Transport, Schulden, Weigering BTW-aftrek, vervoer, weigering van de Btw-aftrek](https://juriel.be/nl/rechtspraak/transport-schulden-weigering-btw-aftrek-rechtbank-2026-03-02-0053) 2 gemeenschappelijke bepalingen