--- title: "Renovatie van een oude hoeve, Verbouwingswerken · Rechtbank van eerste aanleg, 3 september 2025, 23/2029/A" description: "Renovatie van een oude hoeve, Verbouwingswerken. Rechtbank van eerste aanleg (België), 3 september 2025, 23/2029/A." url: "https://juriel.be/nl/rechtspraak/renovatie-oude-hoeve-verbouwingswerken-voorwaarden-rechtbank-2025-09-03-45cb" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Renovatie van een oude hoeve, Verbouwingswerken **Rechtscollege** Rechtbank van eerste aanleg **Rolnummer** 23/2029/A **Datum** 3 september 2025 ## Over het document **Verzameling** Belgische rechtspraak **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd **Strekking volgens de FOD** gunstig voor de Belgische Staat De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 199 paragrafen ### Fiche van de FOD Financiën Vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Henegouwen, afdeling Bergen d.d. 03.09.2025 (23/2029/A) FINALITI 2546647201 WF 705-15-23/004538 \[ Gunstig voor de Belgische staat \] *Belasting over de toegevoegde waarde – Renovatie van een oude hoeve – Verbouwingswerken– Voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief – Nieuwbouw – Toepassing van het btw-tarief van 21% – Bewijslast – Verlaagd tarief voor handelingen met betrekking tot huisvesting in België – Stand-still clausule en voorkeursregeling* ## Wettelijke bepalingen [Artikel 37 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) Koninklijk Besluit nr. 20 en rubriek XXXI van tabel A van de bijlage [Circulaire nr. 6 van 22.08.1986](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20) betreffende het verlaagd tarief in de onroerende sector vanaf 1 augustus 1986 Richtlijn 2006/112/EG ## Samenvatting Eisers hebben renovatiewerken laten uitvoeren aan een oude hoeve met het oog op de inrichting ervan als woning en dokterspraktijk. De administratie stelde vast dat ten onrechte het btw-tarief van 6% was toegepast, aangezien de behouden oppervlakte van het gebouw minder bedroeg dan de helft van de totale oppervlakte na de werken. Volgens de administratie was er daarom geen sprake van een verbouwing van een bestaand gebouw, maar van werkzaamheden die bijdroegen tot de oprichting van een nieuw gebouw, waarop het btw-tarief van 21% van toepassing is. De rechtbank oordeelt dat van dit vastgoedcomplex enkel de linkervleugel van het hoofdgebouw en de landbouwloods, die niet werd verbouwd, behouden zijn gebleven. De behouden linkervleugel werd gewijzigd door de toevoeging van nieuwe dragende muren, zoals blijkt uit het verslag van de architect. De rechtervleugel werd volledig afgebroken en heropgebouwd over twee verdiepingen. Daarnaast werd een volledig nieuwe aanbouw gerealiseerd waarin de woonkamer van de woning werd ondergebracht. Uit deze vaststellingen volgt dat de afbraak- en heropbouwwerken van een dergelijke omvang zijn dat zij gelijkgesteld moeten worden met de oprichting van een nieuw gebouw en niet met een verbouwing. Meer dan 50% van het woongebouw is nieuw, zowel wat betreft de oppervlakte als de dragende structuur. Eisers komen slechts tot een andere verhouding door in hun berekening ook de oppervlakte en de dragende structuren van de landbouwloods op te nemen. Deze werkwijze is gekunsteld. Er hoeft geen rekening te worden gehouden met deze loods, aangezien zij ongewijzigd bleef en niet als een bijgebouw van de woning kan worden beschouwd. De rechtbank merkt bovendien op dat de verschillende deskundigenverslagen die werden voorgelegd ter rechtvaardiging van de berekeningen inzake de verhouding tussen behouden en totale dragende structuur enerzijds en behouden en totale oppervlakte anderzijds, weinig nauwkeurig en onvoldoende gedocumenteerd zijn. Zelfs indien zou kunnen worden aangenomen dat de nieuwe woning niet met meer dan 50% werd uitgebreid en dat het gebouw in belangrijke mate steunt op de oorspronkelijke essentiële structuur, dan nog is dit feit niet voldoende rechtens bewezen. Daarnaast was in België reeds sinds 1982 een verlaagd btw-tarief van toepassing op bepaalde handelingen inzake huisvesting. Deze regeling werd vanaf 1 augustus 1986 gewijzigd door de invoering van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20 juli 1970. Toen de Raad van de Europese Gemeenschappen in 1992 besliste de Zesde Btw-richtlijn 77/388/EEG te wijzigen om de tarieven in de verschillende lidstaten meer op elkaar af te stemmen, werd een zogenaamde standstillclausule ingevoerd. Deze clausule liet de lidstaten toe om de vóór 1 januari 1991 bestaande gunstregelingen te behouden. De standstillclausule werd later overgenomen in artikel 115 van Richtlijn 2006/112/EG. [Artikel 98 van de Btw-richtlijn](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-98) laat de lidstaten enkel toe een verlaagd btw-tarief toe te passen op de leveringen van goederen en diensten die zijn opgenomen in bijlage III van de richtlijn. De voorkeursregeling opgenomen in rubriek XXXI van tabel A vindt haar oorsprong dan ook in de toepassing van een door artikel 98 toegestane uitzondering. De Belgische Staat verwijst bijgevolg terecht naar de administratieve circulaire van 1986 voor de interpretatie van deze afwijkende regeling. Ten slotte is er geen reden om voor de beoordeling van de vraag of er vanuit btw-oogpunt sprake is van een verbouwing dan wel van een nieuwbouw, terug te grijpen naar de stedenbouwkundige regelgeving. **Volledige tekst** *Enkel beschikbaar in de taal van het vonnis.* ### Tekst van de beslissing **tribunal de première instance du Hainaut, Division Mons** **Section civile** **Trente-sixième chambre** **Jugement** **03.09.2025** RG : 23/2029/A En cause de : **P.E.**, NN : ... et L.H., NN : ..., tous les deux domiciliés .... *Demandeurs* Représentés par Me STREPENNE Laurent, avocat dont le cabinet est sis rue Léanne 96 à 5000 NAMUR (Is@strepenne.be). Contre : **L'ETAT BELGE**, Service public fédéral Finances, inscrit à la BCE sous le n°0308.357.159, représenté par le Ministre des Finances, dont les bureaux sont sis rue de la Loi 12 à 1000 Bruxelles, poursuites et diligences de Madame la Conseiller receveur du team recouvrement Mons 2, dont les bureaux sont sis rue Mélina Mercouri 1 bloc 2 4ème étage. *Défendeur* Représenté par PIERARD Nathalie, Conseiller (pme.mons.so@minfin.fed.be) --- Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues ; Le Tribunal prononce le jugement suivant : Vu les pièces de procédure, régulièrement produites, dont notamment : \- La requête déposée au greffe le 19 octobre 2023 ; \- L'ordonnance de mise en état et de fixation prononcée sur pied de l'article 747 du Code judiciaire ; \- Les conclusions additionnelles des demandeurs déposées au greffe le 1er décembre 2024 ; \- Les conclusions additionnelles et de synthèse de l'Etat belge déposées au greffe le 3 février 2025 , \- Le dossier de pièces de chaque parties ; \- Le procès-verbal d'audience publique. Le tribunal a entendu le conseil des demandeurs et la représentante de l'Etat belge en leurs plaidoiries et explications, à l'audience du 9 avril 2025, à laquelle les débats ont été clos et la cause prise en délibéré. ## I. Exposé des faits Les demandeurs ont fait procédé à l'exécution de travaux de rénovation d'une ancienne longère selon permis d'urbanisme du 4 juin 2019, octroyé pour « *transformation du corps de logis et d'étables d'une ancienne ferme en logement et cabinet médical* ». Les travaux commandés ont été grevés d'une TVA de 6 %. Fin décembre 2020, l'Administration a initié un contrôle aux fins de vérifier la correcte application du taux réduit de 6 %. Après avoir réceptionné divers renseignements de la part des contribuables (plans et factures) et collecté d'autres informations sur les plateformes WALLONMAP et GOOGE, l'Administration a communiqué le 24 août 2021, un procès-verbal de régularisation. L'Administration y exposait avoir constaté que le taux de 6% de TVA avait été appliqué à tort. D'après les calculs de l'agent contrôleur, la superficie du bâtiment conservée (146 ,88 m2) était inférieure à la moitié de la superficie totale après travaux (432,20m2). Dès lors, l'Administration estimait qu'il n'était pas question de la transformation d'un immeuble mais bien de travaux concourant à l'érection d'un nouveau bâtiment, pour lesquels un taux de 21% de TVA devait être appliqué. Les demandeurs ont contesté cette régularisation via leur conseil, par un courrier circonstancié du 23 septembre 2021. Ils ont fourni un calcul de superficie différent, sur base du rapport de leur architecte, estimant que 262,60 m2 avaient été conservés sur une superficie totale après travaux de 427,30 m2. La différence tient au fait que l'Administration a tenu compte de la démolition — reconstruction d'un car port de 121 m2 que les demandeurs contestent avoir démoli. Le 10 octobre 2022, l'Administration a communiqué un procès-verbal de taxation dans lequel elle maintient sa position, en ajoutant qu'indépendamment du calcul de superficie, les éléments structurels du bâtiment ont subi de telles modifications qu'il ne pourrait être question de transformation. La dette TVA a été rendue exécutoire le 24 novembre 2022. Les demandeurs ont formulé une réclamation administrative par courrier daté du 9 janvier 2023 présentant cette fois un calcul des structures portantes (verticales et horizontales) conservées et après travaux aboutissant au résultat de 50,10% de structure conservée. Le 29 juin 2023, l'Administration a rejeté la réclamation et les demandeurs ont introduit la présente action. ## II. Demandes des parties Les demandeurs postulent l'annulation de la décision et du procès-verbal de taxation, la mise à néant de l'avis de perception et recouvrement enregistré sous la référence 5002611682027 et le dégrèvement des sommes litigieuses à titre de TVA, amendes et intérêts, le remboursement de toute somme indûment perçue de ce chef par l'Etat belge majoré des intérêts moratoires depuis la date de paiement et la condamnation de l'Etat belge aux frais et dépens de l'instance en ce compris une indemnité de procédure liquidée à 4.500 euros. L'Etat belge demande que l'action des demandeurs soit déclarée recevable mais non fondée. ## III. Recevabilité L'action introduite dans les formes et les délais légaux est recevable, ce qui ne fait l'objet d'aucune contestation. ## IV. Fondement Le litige porte uniquement sur la question de savoir si les travaux réalisés par les demandeurs à leur immeuble en 2020 et 2021 devaient être grevés d'une TVA de 6 %, comme ils le revendiquent ou de 21 %. Il y a lieu au préalable de rappeler les principes qui gouvernent la matière de la TVA en matière de construction et plus précisément de transformation des bâtiments existants, ou de leur agrandissement. ### 1. Rappel des principes #### *1.1. Dispositions applicables* En vertu de l'[article 37 §1er du code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37), le Roi fixe les différents taux de TVA applicables en tenant compte de la réglementation édictée en la matière par l'Union européenne. L'Arrêté royal n°20 (ci-après AR n°20) dispose en son article 1er que le taux ordinaire de TVA est de 21.%. **Par dérogation**, certaines livraisons de biens ou prestations de services sont soumises à des taux moindres. Le taux de 6 % ne s'applique que pour les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l'AR n°20. L'article XXXI § 3 de l'annexe A de l'AR n°20 indique que : « les travaux de transformation, d'achèvement, d'aménagement, de réparation et d'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un immeuble par nature » sont visés par le taux réduit de 6 %. Le § 1er de cet article XXXI de l'annexe A fixe les conditions d'application du taux réduit pour ces travaux : > « *§1er Les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 sont soumis au taux réduit pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :* > > ***1°*** ***les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;*** > > *2°* *à 5° (...) (1)* ». --- *(1) Les autres conditions ne font pas partie de la problématique soumise au tribunal et ne font l'objet d'aucune contestation.* --- #### *1.2. Notion de travaux de transformation* Ni la loi et ni l'AR n°20 ne donnent une définition des notions de transformation ou rénovation d'un bâtiment mais ces notions font l'objet de nombreux commentaires administratifs et décisions de jurisprudence qui en ont tracé les contours et surtout les limites (2). --- *(2) Y.S., « Régime TVA de la promotion immobilière » in G.C. et al. (dir.), La promotion immobilière, le édition, Bruxelles, Larcier, 2022, p. 69.* --- La [circulaire n° 6 du 22.08.1986](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20) relative au taux réduit dans le secteur immobilier à dater du 1er août 1986 explicite la distinction entre travaux de transformation soumis au taux réduit et travaux de construction soumis au taux ordinaire de la manière suivante (3) : --- *(3)* [*Circulaire n° 6 dd. 22.08.1986*](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20) *relative au Taux réduit dans le secteur immobilier à dater du ter août 1986, disponible sur www.fisconet.be.* --- > « *Distinction entre le travail de construction et le travail de transformation* > > *29.* *Le travail immobilier ayant pour objet la transformation d'un immeuble d'habitation est, toutes autres conditions réunies, soumis au taux de 6 p.c.* > > *30.* ***On entend par "transformation" ;*** *aussi bien la transformation extérieure de l'immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment* ***ou son agrandissement****, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes.* > > *De même,* ***l'existence d'une transformation n'est pas critiquée lorsque la rénovation s'appuie d'une manière significative sur d'anciens murs portants*** *(notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble à rénover.* > > *31.* ***Par contre, serait à considérer comme un travail de construction, comme concourant à l'érection d'un nouvel immeuble*** *:* > > *1°* *la reconstruction d'un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l'immeuble ancien* ***ou d'éléments accessoires de sa structure*** *(p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d'intégration dans le tissu urbain) ;* > > *2°* *en cas de construction d'un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements placés sous le régime de la copropriété sont cessibles avec application de la T.V.A. ;* > > *3°* *en cas de construction parle propriétaire d'un immeuble jouxtant le sien, lorsque le nouvel immeuble ne constitue pas un agrandissement du premier mais constitue un bâtiment neuf susceptible en soi d'être cédé sous le régime de la T.V.A., comme distinct de l'ancien immeuble* > > *4°* ***en cas de transformation radicale*** *(v. n° 30, 2° al., a contrario, et le 1° du présent numéro)* ***d'une grange ou autre annexe d'une exploitation agricole en une maison d'habitation****.* > > *Dans de telles situations, ou* ***la transformation s'identifie à une construction****, le taux de 17 p.c. est applicable, à l'exclusion du taux réduit* ». Il ressort de la circulaire que l'Administration a admis que l'agrandissement d'un bâtiment puisse être considéré comme une transformation. Il s'agit d'une tolérance administrative, laquelle doit s'interpréter restrictivement. La Cour de cassation a pu décider que : « ***Le juge apprécie souverainement*** *si les travaux exécutés ont pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, en tout ou en partie, d'un bâtiment d'habitation ou s'il est question de travaux relatifs à une nouvelle construction, sans préjudice de la possibilité dont dispose la Cour de vérifier si le juge a pu légalement déduire des faits qu'il a constatés que les travaux ont conduit à la réalisation d'une nouvelle construction. Ainsi,* ***il est question de nouvelle construction*** *à laquelle s'applique un taux de 21 % de la taxe sur la valeur ajoutée,* ***lorsque les travaux exécutés ne s'appuient pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment et que le bâtiment est reconstruit après démolition, même si certaines parties, comme les fondations, les caves ou seule la façade avant, sont conservées. II est question de transformation, quelle qu'en soit l'appellation, lorsque les travaux s'appuient de manière significative sur les murs porteurs existants, en particulier les murs extérieurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover*** » (4). --- *(4) Cass. 25 juin 2020,* [*F.19.0069.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/nieuw-gebouw-renovatie-werk-in-cassatie-brussel-2020-06-25-4e3a)*, sur www.juportal.be.* --- Elle encore précisé que la construction doit également être considérée comme nouvelle et soumise à TVA de 21 % « *lorsque des éléments essentiels de la structure du bâtiment, en particulier les fondations, doivent* ***être substantiellement rénovés ou renforcés afin de supporter les travaux exécutés*** » (5). --- *(5) Cass. 21 octobre 2022,* [*F.21.0053.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/werken-in-onroerende-staat-verlaagd-cassatie-all-cassation-2022-10-21-3ca2)*, sur JUPORTAL.* --- Lorsque les travaux sont circonscrits au volume préexistant du bâtiment, il y a lieu **d'examiner exclusivement le critère du maintien significatif des éléments essentiels de la structure** du bâtiment (6). --- *(6) T.L., La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction, 4ème éd., Liège, Kluwer, 2023, p. 111.* --- Selon une certaine doctrine, « *si les planchers de chaque niveau d'un bâtiment ont été démolis et que seule une carcasse vide subsiste avec ses fondations, on ne peut objectivement considérer que les éléments essentiels de la structure du bâtiment ont été conservées et ce même si les travaux sont circonscrits au volume de départ* » (7). --- *(7) Idem, p. 117.* --- En ce sens, la Cour d'Appel de Gand a pu décider que « *le législateur n'a eu l'intention de se contenter de la surface nette supplémentaire en dehors des contours des anciens murs porteurs. Si quelque chose d'existant est démoli et reconstruit au même endroit, c'est nouveau I* » (8). --- *(8) Gand, 4 février 2020, R.G. n° 2018/AR/1600.* --- Lorsque les travaux concourent à un agrandissement du bâtiment existant, l'Administration tolère de considérer les constructions comme des transformations à condition que la superficie ancienne conservée soit supérieure à la moitié de la superficie totale après travaux. #### *1.3. Charge de la preuve du taux de 6 % ou de 21 %* Depuis le 1er janvier 2007, le législateur a clairement opérer une hiérarchisation des taux, avec un **taux normal de base de 21 %** auquel les taux de 6 et 12 % font exception et constituent dès lors des dérogations. Il appartient au contribuable qui se prévaut d'une dérogation au taux normal de démontrer qu'il est en droit de revendiquer ce taux dérogatoire. Il doit donc pour ce faire, démontrer qu'il a fait procédé uniquement à une transformation de son immeuble et non à l'érection d'un nouvel immeuble en fonction des modifications intervenues. La charge de la preuve du maintien significatif de la structure essentielle du bâtiment repose sur le contribuable qui entend se prévaloir du taux dérogatoire de TVA de 6 %. A défaut d'apporter une preuve suffisante de ce fait, l'Administration sera fondée à réclamer l'application du taux normal de TVA de 21 %. ### *2. Discussion* Les demandeurs ont développé « *à titre liminaire* » un premier moyen pris de l'absence de preuve par l'Administration de ce que les éléments qu'ils ont invoqués en cours de contrôle n'étaient pas exacts. Ils sollicitent en outre, à travers ce premier moyen, l'écartement des photographies, produites par l'Etat belge, issues de sites internet librement accessibles, telles que GOOGLE MAP ou le site commercial de l'architecte auteur du projet. Selon les demandeurs, l'utilisation de ces photos serait contraire aux articles 62 et 63 du code de TVA ainsi qu'à l'article 6 du Règlement européen RGPD (9). L'Administration aurait dû au préalable procéder à une demande de renseignements aux tiers. --- *(9) Règlement (UE) 2016/679 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données.* --- Comme il a été rappelé au point précédent, c'est aux demandeurs qui revendiquent l'application d'un taux de TVA plus favorable de démontrer qu'ils sont dans les conditions pour le revendiquer. Dans un premier temps, l'Administration a adressé un relevé de régularisation fondé principalement sur l'examen des superficies anciennes et nouvelles sur base des plans d'urbanisme, des photos dont elle disposait ainsi que des factures adressées par les demandeurs (10) --- *(10) Relevé de régularisation du 24 août 2021.* --- A la suite des contestations formées par les demandeurs dans leur courrier du 23 septembre 2021, et notamment de la précision que le carport, compté comme superficie nouvelle par l'Administration, n'avait en réalité pas (encore) fait l'objet de travaux, l'Administration a poursuivi l'examen du dossier. Il n'est pas contesté qu'en cours de contrôle, l'Administration a sollicité de la part des demandeurs divers renseignements pour lui permettre d'apprécier la situation : métré relatif aux travaux réalisés, photos avant, pendant et après travaux des parties conservées, étude de stabilité mentionnée dans le cahier spécial des charges, procès-verbaux de suivis de chantier, devis de l'entrepreneur ou tout autre élément matériel. Le procès-verbal de taxation indique qu'à la date de sa rédaction, ces renseignements n'avaient pas été obtenus. Seul le devis de l'entrepreneur avait été réceptionné, suite à une demande adressée à ce dernier. La situation a été réexaminée par l'agent contrôleur, à la lumière des documents dont il disposait et au regard du calcul de superficie produit par les demandeurs (calcul peu détaillé établi sur deux pages sans détail des mesures prises). L'agent contrôleur, dans son procès-verbal de taxation du 10 octobre 2022 a considéré qu'il résultait de l'examen des plans, factures, devis et photos que les travaux n'étaient pas éligibles à la qualification de transformation notamment car : > « *Les nouveaux murs porteurs construits, que cela soit à l'intérieur d'un nouveau parement ou d'une partie de parement conservé, les nouvelles fondations, les nouveaux planchers de l'étage, indiquent que les travaux exécutés ne sauraient pas s'appuyer de manière significative sur la structure essentielle du bâtiment existant conservé. De plus, tenant compte des parties démolies qui ne peuvent plus compter dans les superficies anciennes conservées, le nouveau bâtiment pris dans son ensemble possède une superficie plus que doublée relativement à la partie ancienne conservée, laquelle est bien inférieure à celle qui est considérée comme conservée par les maîtres de l'ouvrage et leur mandataire. Cela exclut une possible application du taux réduit dérogatoire au titre de transformation d'un immeuble par nature.* > > *Les documents reçus ne démontrent pas que le taux réduit doit être appliqué aux travaux immobiliers réalisés pour les maîtres d'ouvrage. A contrario, les éléments dont disposent l'Administration montrent que les travaux concourent en réalité à l'érection d'un nouveau bâtiment et doivent être soumis au taux normal de 21 %* ». Par ces motifs, l'Administration a fait une correcte application des règles probatoires qui régissent la matière et le tribunal n'aperçoit pas quel reproche peut être formulé à l'encontre du procès-verbal de taxation. Comme il a été dit, il appartenait aux demandeurs de démontrer qu'ils avaient correctement appliqué le taux de 6 % en produisant toutes les pièces permettant d'en attester. Saisie de la réclamation administrative, l'Administration a de nouveau revu sa position à la lumière des nouvelles pièces qui lui ont été communiquées, notamment un nouveau calcul de l'architecte portant cette fois sur la proportion éléments de structure conservés avant et après travaux. Ce calcul, pas plus que le premier, n'était pas détaillé. Elle a maintenu sa position en détaillant point par point pourquoi elle considérait que le bâtiment après travaux ne s'appuyait pas de manière significative sur la structure essentielle préexistante et conservée. Il ne peut être fait reproche à l'Administration d'avoir estimer que le rapport de l'architecte n'était pas suffisant pour démontrer le bien-fondé du taux de 6 % appliqué. La question de savoir si l'Administration a bien apprécié cette question relève maintenant de l'appréciation factuelle du tribunal. Pour cet examen, il n'y a pas lieu d'écarter, comme requis par les demandeurs, les photographies déposées par l'Administration. Ces photographies, dont il n'est pas établi qu'elles auraient été prises et diffusées illégalement par les sites internet d'où elles proviennent, sont des renseignements sur lesquels l'Administration peut se fonder. Aucune disposition légale ne l'interdit, pas plus que le règlement RGPD, dès lors que les données collectées et traitées l'ont été en vue de l'exécution de la mission légale de l'Administration fiscale. De surcroit, si les demandeurs souhaitaient que des photographies plus précises soient au dossier, il leur appartenait de les produire. Ils ne soutiennent enfin pas que ces photographies ne seraient pas conformes à la réalité. Quant aux travaux proprement dit, le tribunal constate que : \- l'ensemble immobilier préexistant était composé (11) --- *(11) Voir plan d'urbanisme — pièce « -1 » de l'Etat belge. Se trouvait également sur le terrain des demandeurs, une étable non attenante, transformée en cabinet médical, qui ne fait pas l'objet du litige, les demandeurs ayant admis que la TVA grevant les travaux de cette partie soit de 21 %.* --- . d'une longère, à laquelle étaient adossés quatre appentis, A, B, C et D destinés à être démolis. La structure principale du bâtiment (sans appentis) est présentée en aile gauche conservée : 73,8 m2 et aile droite : 76,9 m2. .Un étage est présenté pour cette structure principale, aux mêmes dimensions. . d'un hangar agricole, non attenant, aujourd'hui présenté comme un carport dont la dimension n'est pas précisée dans les plans, qui serait de 121 m2 selon les estimations des experts des demandeurs. Il s'agit d'après la photo contenue au relevé de régularisation d'une structure non fermée composée d'un toit de tôle ondulée reposant sur les éléments de la charpente (12). --- *(12) Voir page 7 de la pièce 1 du dossier de l'État belge.* --- \- de cet ensemble immobilier, seuls ont été conservés : . l'aile gauche du bâtiment principal soit une surface au rez-de-chaussée de 73,8 m2. . le hangar agricole de 121 m2, qui n'a pas fait l'objet de modification. \- l'aile gauche conservée de73,8 m2 a été modifiée par l'adjonction de nouveaux murs porteurs comme le suggère le rapport de l'architecte des demandeurs du 9 janvier 2023 (murs surlignés en bleu). \- l'aile droite a été intégralement détruite et reconstruite sur deux niveaux ; \- à la place de l'appentis B, a été construite une annexe intégralement nouvelle, comprenant le salon de l'habitation pour une surface de 22,5 m2. Il résulte de ces constats que les démolitions, reconstructions sont d'une telle ampleur que les travaux s'apparentent à l'érection d'un immeuble neuf et non à une transformation. Plus de 50 % de l'immeuble d'habitation est nouveau, tant en superficie qu'en structure portante. Les demandeurs n'arrivent à une proportion différente (de 50,10 % de conservé) qu'en intégrant dans leur calcul, la superficie et les structures portantes du hangar agricole de 121m2. Cette manière de procéder est artificielle et il n'y a pas lieu de prendre en considération ce hangar qui, à considérer comme non modifié, n'est pas une dépendance de l'habitation. Le tribunal note par ailleurs que les différents rapports d'expertise produits pour justifier des calculs de proportion entre structure portante conservée/totale et superficie conservée/totale sont peu précis et peu documenté. L'architecte C. indique que l'aile gauche, l'aile droite et une partie de l'appentis B a été conservée. Ce n'est manifestement pas le cas puisque l'aile droite et l'appentis B ont été démolis. Reconstruire quelque chose qui a été démoli, ce n'est plus transformer ni conserver une superficie. C'est créer quelque chose de nouveau. Quant au rapport du bureau cie1, il confirme que même dans l'aile gauche conservée, le plancher du premier étage est nouveau. Pour le surplus, aucun détail des calculs avec plan n'est produit. A supposer donc qu'il soit possible que la nouvelle habitation n'ait pas été agrandie de plus de 50 % et que l'immeuble repose significativement sur la structure essentielle préexistante, ce fait n'est pas démontré à suffisance de droit. Les demandeurs soutiennent comme second moyen que le procès-verbal du 10 octobre 2022 et la décision administrative de l'Etat belge viole le point 10 de l'annexe Ill de la directive TVA qui détermine les travaux immobiliers pouvant bénéficier d'un taux réduit de la taxe, l'article 37 du code de TVA, l'article ier alinéa 2, a) de l'AR n°20, la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe de l'AR n°20 et le principe de neutralité fiscale. Selon les demandeurs, l'[article 98 § 1er et 2 de la directive TVA](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-98), lu en combinaison avec le point 10 de son annexe Ill prévoit que le taux réduit est applicable à la rénovation et la transformation, y compris la démolition et la reconstruction, et la réparation de logements et de logements privé. L'[article 98 de la directive TVA](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-98) permet aux Etats membres d'appliquer un taux de TVA réduit uniquement aux livraisons de biens et aux prestations de services des catégories figurant à l'annexe Ill de cette directive. L'annexe Ill de la directive est intitulée « *Liste des livraisons de biens et des prestations de services pouvant faire l'objet des taux réduits et de l'exonération avec droit à déduction de la TVA visés à l'article 98* ». Il ne s'agit nullement pour les Etats membres d'être obligés d'appliquer un taux réduit. Il s'agit d'une simple faculté. Les points 10 et 10 bis de l'annexe Ill, tels qu'ils étaient libellés au moment des travaux litigieux, étaient libellés comme suit : > « *10) la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ;* > > *10bis) la rénovation et la réparation de logements privés, à l'exclusion des matériaux qui représentent une part importante de la valeur du service fourni ;* ». Par la directive du conseil de l'U.E. n° 2022/542 du 5 avril 2022, l'annexe Ill a été modifiée de sorte que le point 10 de l'annexe Ill, en vigueur à partir du 6 avril 2022, est désormais libellé comme suit : > « *la livraison et la construction de logements, dans le cadre de la politique sociale, telle qu'elle est définie par les États membres ; la rénovation et la transformation, y compris la démolition et la reconstruction, et la réparation de logements et de logements privés ; la location de biens immobiliers à usage résidentiel ;* ». Selon les demandeurs, il faudrait déduire de cette modification que le taux réduit permis par la directive européenne pour les transformations doit s'appliquer pour les démolitions reconstructions. La directive n° 2022/542 du 5 avril 2022 aurait une dimension interprétative et devrait s'appliquer de manière rétroactive. Le tribunal n'aperçoit pas en quoi la modification opérée par la directive 2022/542 devrait avoir une telle portée interprétative et rétroactive. Cette directive 2022/542 étend les possibilités pour les Etats membres d'appliquer un taux réduit pour les opérations qu'elle énonce. Cette extension est d'ailleurs clairement visée par le 20ème considérant de la directive 2022/542, lequel énonce : « *Il convient par ailleurs de modifier la directive 2006/112/CE afin de permettre l'application de taux réduits dans un nombre limité de situations spécifiques pour des raisons sociales, au bénéfice du consommateur final et dans le cadre de la poursuite d'un objectif d'intérêt général. Par conséquent, la liste des biens et services pouvant faire l'objet de taux réduits, figurant à l'annexe Ill de la directive 2006/112/CE,* ***devrait être étendue de façon à inclure un nombre limité de dérogations existantes de ce type*** » (13). --- *(13) Directive 2022/542 du CE du 5 avril 2022 modifiant les directives 2006/112/CE et (UE) 2020/285 en ce qui concerne les taux de taxe sur la valeur ajoutée, JO, 6 avril 2022.* --- Par ailleurs, en Belgique, un taux réduit pour les opérations liées au logement était déjà d'application dès 1982 (14). Ce régime a été modifié à partir du 1er août 1986 par l'introduction de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'AR n°20 du 20 juillet 1970. --- *(14) Loi du 2 février 1982, M.B. 4 février 1982, loi attribuant certains pouvoirs spéciaux au Roi qui prévoyait une réduction générale du taux de TVA à 6 % pour les opérations immobilières en ce compris les nouvelles constructions, dans le secteur du logement privé.* --- En 1992, lorsque le conseil des communautés européennes a décidé de modifier la 6ème directive TVA 77/388 CEE afin de rapprocher les taux en vigueur dans les divers Etats membres, il a modifié l'[article 28 de la directive 77/388](https://juriel.be/nl/unierecht/zesde-richtlijn-77-388/artikel-28) et introduit une clause de « standstill » permettant aux Etats de conserver les régimes préférentiels existants avant le 1er janvier 1991. Lorsque la 6ème directive TVA 77/388 CEE a été abrogée et remplacée par la 6ème directive TVA 2006/112CE, cette clause de standstill a été maintenue à l'article 115 de la nouvelle directive en ces termes : « *Les États membres qui, au 1er janvier 1991, appliquaient un taux réduit aux vêtements et aux chaussures pour enfants et* ***au logement peuvent continuer à appliquer un tel taux*** *à la livraison de ces biens ou à la prestation de ces services* ». Le régime préférentiel instauré à la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'AR n°20 du 20 juillet 1970 trouve donc son origine dans l'application d'une exception autorisée par l'article 98 de la directive. Il découle de l'autorisation qui a été donnée aux Etats membres de maintenir un régime préférentiel de taux réduit en matière de logement conformément à l'article 28 § 2 d) de la hème directive TVA 77/388/A puis à l'article 115 de la 6ème directive TVA 2OO6/112CE. Il n'y a pas lieu d'interpréter ce régime dérogatoire de manière extensive comme s'appliquant aux démolitions reconstructions. C'est à juste titre que l'Etat belge s'en réfère à la circulaire administrative de 1986 pour l'interprétation de ce régime dérogatoire. Enfin, il n'y a pas lieu de se référer aux dispositions en matière d'urbanisme pour apprécier si l'on se trouve face à une transformation ou non d'un point de vue de la TVA (15). --- *(15) En ce sens : Gand, 4 février 2020, 2018/AR/1600 et Mons, 28 octobre 2011, 2010/RG/754, disponibles sur www.monkey.be.* --- Les dispositions en matière urbanistiques visent en effet à garantir un développement durable et attractif du territoire (16). --- *(16) Article D.1.1. § 1" CoDT.* --- L'impôt se fondant sur la réalité, la qualification juridique de la nature des travaux figurant sur la demande du permis d'urbanisme n'est pas opposable à l'administration fiscale. Le moyen n'est pas fondé. Enfin, les demandeurs invoquent comme ultime moyen, la violation du principe de sécurité juridique. Selon eux, le fait que les éléments porteurs substantiellement modifiés ne soient pas pris en considération comme éléments porteurs conservés ressort de l'arrêt de la [Cour de cassation du 21 octobre 2022](https://juriel.be/nl/rechtspraak/werken-in-onroerende-staat-verlaagd-cassatie-all-cassation-2022-10-21-3ca2). Le tribunal n'aperçoit pas en quoi l'application de cette jurisprudence par l'Administration à des situations antérieures contreviendrait au principe de sécurité juridique. Tant dans la circulaire que dans la jurisprudence, il a toujours été question d'apprécier la transformation d'un bâtiment en fonction du fait que les travaux s'appuyaient significativement sur la structure essentielle du bâtiment conservée. Si une partie des travaux s'appuie sur des éléments de structure conservé mais substantiellement modifiés, il est normal d'y avoir égard pour apprécier l'importance des éléments conservés. Il n'y a pas violation du principe de sécurité juridique du simple fait que la notion de transformation soit au fil du temps affinée par la jurisprudence en fonction des situations factuelles soumises aux cours et tribunaux. Par ailleurs, la circulaire de 1986 n'a jamais énoncé ni sous-entendu que la démolition reconstruction devait être soumise au taux de 6 %. Les demandeurs ont démoli plus de la moitié d'un immeuble pour le reconstruire en grande partie. Cet état de fait devait les conduire à tout le moins à s'interroger sur la pertinence de la revendication du taux dérogatoire de 6 % valable uniquement pour les transformations et, par tolérance administrative, pour les agrandissements limités. A tout le moins, il appartenait également aux demandeurs de documenter la situation avant, pendant et après travaux si malgré les démolitions — reconstructions, ils estimaient pouvoir démontrer que la construction après travaux s'appuyait toujours significativement sur la structure essentielle du bâtiment conservée et que les agrandissements n'étaient pas supérieurs aux surfaces conservées. Le moyen n'est pas fondé. ## V. Dépens ### Beschikkend gedeelte **Par ces motifs**, Le Tribunal, Statuant contradictoirement et en premier ressort, Vu les dispositions de la loi du 15 juin 1935 dont il a été fait application ; Donnant acte aux parties de leurs dires, dénégations et réserves, rejetant toutes conclusions plus amples ou contraires ; Dit le recours recevable et non fondé. En conséquence, **En déboute** les demandeurs et les condamne à supporter les frais et dépens de l'instance liquidés à 24 euros (contribution au fonds d'aide juridique de deuxième ligne), déjà acquittés. Ainsi jugé et prononcé en langue française et en audience publique au Palais de justice de Mons, province de Hainaut, les jour, mois et an que dessus, par la trente-sixième chambre fiscale du tribunal susdit où siégeaient : Frédérique Body, Juge, Véronique Marras, Greffier délégué. (…) ## Aangehaalde teksten 4 [WBTW art. 37](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) 3 voorkomens [btw-richtlijn 2006/112 art. 98](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-98) 3 voorkomens [Zesde richtlijn 77/388 art. 28](https://juriel.be/nl/unierecht/zesde-richtlijn-77-388/artikel-28) 1 voorkomen btw-richtlijn 2006/112 art. 115 1 voorkomen ## Vergelijkbare beslissingen 8 [Renovatie van een oude schuur, Onroerende verbouwingswerken](https://juriel.be/nl/rechtspraak/renovatie-oude-schuur-onroerende-verbouwingswerken-rechtbank-2025-06-04-5204) 3 gemeenschappelijke bepalingen [Cateringdienst](https://juriel.be/nl/rechtspraak/hotel-cateringdienst-rechtbank-2026-04-20-227b) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Renovatie, BTW-tarief 6%](https://juriel.be/nl/rechtspraak/renovatie-btw-tarief-rechtbank-brussel-2026-02-25-8bcb) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Dwangbevel, Terugvordering](https://juriel.be/nl/rechtspraak/dwangbevel-terugvordering-hof-van-beroep-gent-2026-01-28-a9fa) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Seminarie, Verschillende BTW-tarieven](https://juriel.be/nl/rechtspraak/hotel-seminarie-verschillende-btw-tarieven-rechtbank-2026-04-20-dfd5) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Verlenen van het recht op toegang tot evenementen voor cultuur en vermaak](https://juriel.be/nl/rechtspraak/verlenen-recht-toegang-evenementen-cultuur-cassatie-brussel-2014-03-20-a406) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Tarieven, Landbouwcoöperatie, Landbouwdiensten, Huur van landbouwmateriaal, tarief](https://juriel.be/nl/rechtspraak/tarieven-landbouwcooperatie-landbouwdiensten-huur-cassatie-brussel-2020-05-29-a881) 2 gemeenschappelijke bepalingen [Tarieven](https://juriel.be/nl/rechtspraak/tarieven-recht-toegang-sportinrichtingen-gebruik-hof-van-beroep-luik-2015-12-23-ba77) 2 gemeenschappelijke bepalingen