--- title: "Levering onroerend goed, werk in onroerende staat · Rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, 20 april 2018" description: "Levering onroerend goed, werk in onroerende staat, verlaagd btw-tarief, antimisbruikbepaling. Rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen (België), 20 april 2018." url: "https://juriel.be/nl/rechtspraak/levering-onroerend-goed-werk-in-rechtbank-antwerpen-2018-04-20-1ac8" lang: "nl" --- # Levering onroerend goed, werk in onroerende staat, verlaagd btw-tarief **Rechtscollege** Rechtbank van eerste aanleg **Zetel** Antwerpen **Datum** 20 april 2018 ## Over het document **Verzameling** Belgische rechtspraak **Taal van de tekst** Nederlands **Strekking volgens de FOD** gemengd ## Tekst 77 paragrafen ### Fiche van de FOD Financiën Vonnis van de Rechtbank eerste aanleg te Antwerpen d.d. 20.04.2018 WF 707-15-16/055628 \[gedeeltelijk gunstig voor de Belgische staat\] *Belasting over de toegevoegde waarde - levering onroerend goed – werk in onroerende staat - verlaagd btw-tarief – antimisbruikbepaling - proportionele geldboete* ## Wettelijke bepalingen [Art. 10 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10), [art. 18 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18), KB nr. 20 bijlage A, [art. 1 § 10 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), [art. 70 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-70) ## Samenvatting 1)Feiten Eiseres omschrijft zichzelf als projectontwikkelaar. De betwisting heeft betrekking op de toepassing door eiseres van het verlaagd btw-tarief van 6% voor de levering van appartementen en studentenkamers in drie vastgoedprojecten te Antwerpen. Volgens eiseres werden de grondaandelen telkens, samen met af te breken gebouwen, verkocht aan de eindgebruikers door de bvba R., vennootschap waarvan eiseres niet betwist dat het een verbonden onderneming betreft. Eiseres factureerde de nieuwe gebouwen met toepassing van het btw-tarief van 6 %. Naar aanleiding van een btw-controle voor de jaren 2013 en 2014 werd een correctieopgave verzonden waarin het verschil tussen de toepassing van het btw-tarief van 6% en van 21 % werd gevorderd. 2)Procedure voor de rechtbank Voor de rechtbank vordert de eiseres dat het dwangbevel van generlei waarde wordt verklaard. De rechtbank stelt dat de eiseres het bewijs moet leveren van de terechte toepassing van het verlaagde tarief. Er wordt één notariële akte bijgebracht die als hoofding “ Aankoop appartement in oprichting” vermeldt. De prijs wordt opgesplitst in een deel voor de constructie en een deel voor de onverdeelde aandelen in de grond. De rechtbank stelt vast dat eiseres de door haar gesloten overeenkomst in de notariële akte zelf als een verkoop van een appartement (en kelderruimte) in een op te richten appartementsgebouw kwalificeert. Naar een aannemingsovereenkomst tussen eiseres en de kopers wordt niet verwezen. Uit de akte blijkt evenmin dat de kopers opdracht zouden gegeven hebben om de bestaande gebouwen te slopen. De stelling dat uit de toepassing van de woningbouwwet van 9 juli 1971 (Wet Breyne) zou volgen dat er geen levering van een goed plaatsvond maar het verrichten van een dienst zoals bedoeld in rubriek XXXVII van bijlage A van KB nr. 20 van 20 juli 1970 overtuigt de rechtbank evenmin. Zij stelt daarentegen dat voormelde wet het bestaan van de koopovereenkomst niet uitsluit. Art.5 van de Wet Breyne voorziet slechts een afwijkingsmogelijkheid op de gemeenrechtelijke regels inzake eigendomsoverdracht bij verkoop. De kwalificatie gegeven door partijen dient dan ook gerespecteerd te worden. Er is bijgevolg sprake van een levering van onroerend goed in de zin van [art. 10 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10). De belastingadministratie voert tevens aan, verwijzend naar [art. 1 , § 10 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), dat er een kunstmatige opsplitsing gebeurde van de overdracht van de grond door de met de eiseres verbonden vennootschap en de verkoop van de appartementen. De rechtbank volgt dit standpunt evenwel niet daar zij van oordeel is dat er geen reden is om de kwalificatie van de eiseres in twijfel te trekken. De rechtbank oordeelt dat er geen schending van het vertrouwensbeginsel is. Het feit dat er door de administratie geen enkele reactie kwam op de ingediende verklaringen van (gelijkaardige) voorgaande vastgoedprojecten bewijst geen akkoord met belastingadministratie of een standpunt van de belastingadministratie die in hoofde van de eiseres een rechtmatig vertrouwen doet ontstaan. De belastingadministratie rechtvaardigt de opgelegde proportionele geldboete van 200 % door te stellen dat de eiseres de realiteit zou hebben gemanipuleerd door de creatie van een documenten-stroom waardoor de levering van een goed werd opgedeeld in een levering van een goed en een dienst. De rechtbank stelt echter dat er geen belastingontduiking wordt aangetoond en vermindert de opgelegde proportionele geldboete naar 10 %. Bijgevolg werd de vordering inzake het verlaagd tarief ongegrond verklaard en inzake de proportionele boete gedeeltelijk gegrond verklaard. ## Opmerking Eiseres berust in het vonnis. **Tekst van het vonnis** ### Tekst van de beslissing **Vonnis van de Rechtbank eerste aanleg te Antwerpen d.d. 20.04.2018** Rol: 17/19/A Inzake: **1. A. meester R. C.** **1. B. meester C. P.** advocaten, beiden met kantoor te …, …, in hun hoedanigheid van curator van het faillissement van **D. NV,** ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nummer …, met zetel gevestigd te …, …, (Publ. BS dd. 19 december 2017), eiseres - vertegenwoordigd ter zitting door meester **C. A.** te …, …, **TEGEN:** **DE BELGISCHE STAAT,** Federale Overheidsdienst Financiën, Algemene Administratie van de Fiscaliteit, vertegenwoordigd door de Adviseur-generaal, Directeur van het KMO Centrum Antwerpen, met kantoren gevestigd te 2000 Antwerpen en de Adviseur Invordering - Ontvanger van de Algemene Administratie van de Inning en de Invordering, Team Invordering Rechtspersonen Antwerpen **verweerder,** vertegenwoordigd ter zitting door de heer E. V. d. L., in hoedanigheid van rijksambtenaar voor de Federale Overheidsdienst Financiën. Gezien de stukken in het dossier der rechtspleging, onder meer: •het verzoekschrift neergelegd ter griffie op 2 januari 2017, •de beschikking verleend overeenkomstig artikel 747, §2 van het Gerechtelijk Wetboek op 8 maart 2017, •de besluiten van partijen. Gelet op de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van talen in de gerechtszaken. Gehoord partijen in hun middelen en gezegden ter zitting van 2 maart 2018. ## Vordering van eiseres – toelaatbaarheid 1.De vordering van eiseres zoals opgenomen in de namens haar neergelegde syntheseconclusies, luidt als volgt : > "De vordering van concluant ontvankelijk en gegrond te verklaren; > > Dienvolgens het bestreden dwangbevel, RCIV-nummer … d.d. 7 november 2016, uitgevaardigd door mevrouw **B. D.**, Adviseur Invordering- ontvanger van het Team Invordering Mechelen 1, geviseerd en uitvoerbaar verklaard op 9 november 2016 door de heer **J. H.**, Adviseur-generaal van nul en generlei waarde te verklaren en concluante te ontslaan van de in dit dwangbevel gevorderde sommen. > > Gedaagden te veroordelen tot integrale terugbetaling van alle bedragen welke ten onrechte werden betaald of ingehouden en die toegerekend werden op de sommen vermeld in het dwangbevel waarvan thans vernietiging wordt gevorderd, te vermeerderen met moratoire interesten. > > Gedaagden te horen veroordelen tot de kosten Van het geding, met inbegrip de wettelijke rechtsplegingsvergoeding, begroot op … € > > Het uit te spreken vonnis uitvoerbaar te horen verklaren, bij voorraad, niettegenstaande welk rechtsmiddel ook, zonder borgstelling en met uitsluiting van elk vermogen tot kantonnement. > > Gedaagden te verwijzen in de kosten van het geding." 2.De ontvankelijkheid van de vordering van eiseres wordt niet betwist. Er zijn evenmin ambtshalve aan te voeren bezwaren betreffende de ontvankelijkheid. ## Ten gronde 3.Eiseres omschrijft zich als projectontwikkelaar. De aan de rechtbank voorgelegde betwisting heeft betrekking op de toepassing door eiseres van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor de levering van appartementen en studentenkamers in drie vastgoedprojecten te Antwerpen. De grondaandelen werden telkens, volgens eiseres samen met af te breken gebouwen, verkocht aan de eindgebruikers door **R.** bvba, een vennootschap waarvan eiseres niet betwist dat het een verbonden onderneming betrof. De nieuwe gebouwen werden gefactureerd door eiseres aan de eindgebruikers met toepassing van het btw-tarief van 6 %. 4.Volgend op een btw-controle voor de jaren 2013 en 2014 werd een correctieopgave verzonden waarin het verschil tussen de toepassing van het btw-tarief van 6 % en van 21 % als verschuldigd werd aangemerkt voor de door eiseres uitgeschreven facturen voor de constructies. 5.Eiseres dient het bewijs te leveren dat aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagd tarief voldaan is. Eiseres brengt één notariële' akte bij als voorbeeld van de overeenkomsten die werd gesloten met de afnemers van de appartementen en studentenkamers (stuk 10 van eiseres). Deze notariële akte vermeldt als hoofding "AANKOOP APPARTEMENT IN OPRICHTING". Het voorwerp van de overeenkomst wordt op pagina 2 van de akte als volgt samengevat :"De verkoper verklaart het hierna beschreven goed te verkopen en de bouwheer de hierna beschreven constructies \[...\]". De "beschrijving van het verkochte goed" vermeldt een appartement gelegen op de tweede verdieping en een kelderberging met privatieve delen en een aandeel in de gemene delen, in een nog op te richten of in opbouw zijnde appartementsgebouw "residentie Zuid Il" op en met grond, de"(bouw)grond bekomen na afbraak van een handelshuis met café op en met grond en aanhorigheden". Volgens de vermeldingen betreffende oorsprong van eigendom in de notariële akte zouden de "constructies in oprichting" toebehoren aan eiseres ingevolge een overeenkomst recht van opstal en afstand van natrekking tussen eiseres en **R.** bvba. Het "af te breken gebouw" zou dan weer door **R.** bvba verworven zijn. De prijs "Voor het appartement + berging" wordt opgesplitst in een deel voor de constructie en een deel voor de onverdeelde aandelen in de grond (pagina 8). 6.De rechtbank stelt dan ook vast dat eiseres zelf de door haar gesloten overeenkomst in de notariële akte als een verkoop van een appartement (en kelderruimte) in een op te richten appartemensgebouw kwalificeert. De akte verduidelijkt nog dat de goederen worden "verkocht" in hun toekomstige staat van afwerking. De kopers worden in de notariële akte ook telkens als "koper" of "kopers" aangeduid. Naar het sluiten van een overeenkomst van aanneming tussen eiseres en de kopers wordt niet verwezen. De loutere aanduiding van eiseres als "aannemer" voor de termijnen van uitvoering en de erkenning van eiseres als aannemer doet hieraan geen afbreuk. 7.Dat de "kopers" opdracht zouden gegeven hebben aan eiseres om de bestaande gebouwen te slopen, blijkt evenmin uit de bijgebrachte akte. Hierin wordt verwezen naar een onverdeeld deel van een"(bouw)grond bekomen na afbraak van een handelshuis met café op en met grond en aanhorigheden" waarbij zelfs niet wordt vermeld of dit handelshuis al dan niet reeds gesloopt was bij het verlijden van de akte. 8.Eiseres voert aan dat uit de toepassing van de Woningbouwwet van 9 juli 1971 (ook aangeduid als "Wet Breyne") zou volgen dat geen levering van een goed plaatsvond zoals bedoeld in [artikel 10 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) maar een levering van een dienst zoals bedoeld in rubriek XXXVII van bijlage A van KB nr. 20. De rechtbank oordeelt dat de toepassing van de Wet Breyne niet inhoudt dat per definitie een aannemingsovereenkomst werd gesloten. Deze wet sluit het bestaan van een koopovereenkomst niet uit, wat blijkt uit het ontbreken van een bepaling in die zin en onder meer wordt bevestigd door artikel 3 van de wet dat verwijst naar de bepalingen inzake koop. De bepaling opgenomen in artikel 5 van de Wet Breyne houdt daarbij louter in dat wordt afgeweken van de gemeenrechtelijke regels inzake eigendomsoverdracht bij verkoop (vergelijk P. Brulez en A.L. Verbeke in N. Carette (ed.), Handboek Breyne, lntersentia, 2015, p.170). Hierin kan ook niet worden afgeleid dat per definitie een aannemingsovereenkomst zou worden afgesloten eerder dan een verkoop van een toekomstig goed. 9.De kwalificatie als verkoop van een appartement (en kelderruimte) in toekomstige staat van afwerking zoals door partijen vermeld in de notariële akte dient in beginsel te worden gerespecteerd (vergelijk K. Uytterhoeven in Handboek bouwrecht, 2013, p. 941). In voorliggend geval wordt deze kwalificatie verder bevestigd door de vaststelling dat: \- de kopers tijdens de uitvoering van de werken geen zelfstandige toegang hebben tot de werf en dus geen effectieve controle kunnen uitoefenen (pagina 7 van stuk 10 van eiseres en vergelijk K. Uytterhoeven in Handboek Bouwrecht, lntersentia, 2013, p. 942) \- het door eisers niet wordt betwist dat het appartement (en de kelderruimte) niet werd opgericht in functie van de wensen of aanwijzingen van de kopers (vergelijk K. Uytterhoeven in Handboek Bouwrecht, lntersentia, 2013, p. 94) 10.De rechtbank stelt vast dat de levering van appartement en kelderruimtes door eiseres de levering een (onroerend) goed vormde in de zin van [artikel 10 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) en geen levering van een dienst in de zin van [artikel 18 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) zodat het verlaagde tarief vermeld in XXXVII van bijlage A van KB nr. 20 niet kon worden toegepast door eiseres. Aangezien eiseres één notariële akte bijbrengt als voorbeeld, kan de rechtbank alleen vaststellen dat ook voor alle andere gelijkaardige leveringen niet wordt bewezen wordt dat het verlaagd tarief van 6 % kon worden toegepast. Verweerder voert nog aan dat een kunstmatige opsplitsing is gebeurd van de overdracht van de grond door de met eiseres verbonden vennootschap **R.** bvba en de verkoop van de appartementen en stelt een toepassing van [artikel 1, § 10 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) voorop. Aangezien eiseres zelf de door haar gesloten overeenkomst als een verkoop van een onroerend goed in toekomstige staat van afwerking heeft gekwalificeerd en geen reden voorligt om deze kwalificatie in twijfel te trekken, is geen herdefiniëring of herkwalificatie nodig. Voor de betwiste navordering van btw is dan ook geen toepassing van [artikel 1, §10 Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) nodig. 11.Voor wat betreft de verwijzing door eiseres naar het vertrouwensbeginsel, oordeelt de rechtbank dat het loutere feit dat verklaringen werden ingediend voor voorgaande vastgoedprojecten waarop door verweerder geen enkele reactie kwam, niet als een standpunt van verweerder kan worden beschouwd, ook niet met betrekking tot gelijkaardige voorgaande vastgoedprojecten. Bijgevolg toont eiseres niet aan dat een standpunt werd ingenomen of een akkoord werd gesloten dat in hoofde van eiseres een rechtmatig vertrouwen kon doen ontstaan. Het standpunt van verweerder in huidige zaak ligt overigens in de lijn van het antwoord van de Minister van financiën op een parlementaire vraag van 9 april 2008 van mevrouw Ingrid Claes (Vragen en Antwoorden, Kamer, 2007-2008, nr. 17, blz. 2929-2931) waarbij werd geantwoord dat de levering van een heropgerichte woning bij een verkoop in toekomstige staat van afwerking, niet in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief "ongeacht of het gebouw wordt verkocht in de toekomstige staat van afwerking (verkoop op plan) of na oprichting ervan". ## Inzake de proportionele geldboete van 200 % 12.De aan eiseres opgelegde proportionele geldboete van 200 %, wordt door verweerder onderbouwd door te verwijzen naar de creatie van een documentenstroom waardoor de levering van een goed werd opgedeeld in een levering van een goed en van een dienst, waarbij eiseres wetens en willens de realiteit zou hebben gemanipuleerd. Het opstellen van deze documenten zou systematisch en bewust gebeurd zijn en zou de eerlijke concurrentie op de vastgoedmarkt verstoord hebben. Eiseres voert aan dat geen oogmerk om de belasting te ontduiken of de ontduiking mogelijk te maken aangetoond is en bijgevolg met toepassing van KB nr. 41 hoogstens een boete van 10 % kan worden opgelegd bij toepassing van tabel G, afdeling 1, IV. De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aantoont dat eiseres met oogmerk om de belasting te ontduiken of de ontduiking ervan mogelijk te maken heeft gehandeld. Eiseres heeft zelf de overdracht van de constructies als een verkoop van onroerend goed in toekomstige staat gekwalificeerd in de bijgebrachte notariële akte, wat geenszins wijst op een bedoeling om op bedrieglijke wijze een voorstelling van zaken gericht op de onterechte toepassing van een btw-tarief, laat staan op wat verweerder omschrijft als een manipulatie van de realiteit. De verkoop door twee verschillende rechtspersonen van grond en van gebouwen wordt door verweerder, terecht, op zich niet als een vorm van belastingontduiking gezien. De opgelegde proportionele geldboete is dan ook onwettig in de mate dat zij hoger is dan een boete van 10 % van de nagevorderde btw. ### Beschikkend gedeelte ## OM DEZE REDENEN **DE RECHTBANK** Rechtdoende op tegenspraak. Alle andere en strijdige conclusies verwerpend. Verklaart de vordering van eiseres toelaatbaar en gegrond in de hierna bepaalde mate Vernietigt het bestreden dwangbevel, RCIV-nummer … opgesteld op 7 november 2016, uitgevaardigd door mevrouw **B. D.**, Adviseur Invordering - ontvanger van het Team Invordering Mechelen 1, geviseerd en uitvoerbaar verklaard op 9 november 2016 door de heer **J. H.**, Adviseur-generaal van generlei waarde in de mate dat een boete wordt opgelegd die hoger is dan 10 % van de nagevorderde btw. Veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding, door verweerder niet begroot en door de rechtbank niet vereffend. Dit vonnis werd uitgesproken op twintig april tweeduizend achttien in openbare zitting van de Kamer AFi1, die samengesteld was uit: Ondertekeningen ## Aangehaalde teksten 4 [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 5 voorkomens [WBTW art. 10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) 5 voorkomens [WBTW art. 18](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) 3 voorkomens [WBTW art. 70](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-70) 2 voorkomens ## Vergelijkbare beslissingen 8 [Aftrek, Valse factuur, Fictieve dienstprestaties, Fiscale geldboete](https://juriel.be/nl/rechtspraak/aftrek-valse-factuur-fictieve-dienstprestaties-rechtbank-bergen-2020-06-09-3a6d) 3 gemeenschappelijke bepalingen [Bewijs van het recht op aftrek, Fictieve facturen](https://juriel.be/nl/rechtspraak/bewijs-recht-aftrek-fictieve-facturen-rechtbank-bergen-2022-02-15-5e77) 3 gemeenschappelijke bepalingen [Zetel van economische activiteit, strafrechtelijk gewijsde, misbruik](https://juriel.be/nl/rechtspraak/zetel-economische-activiteit-strafrechtelijk-gewijsde-hof-van-beroep-gent-2024-01-09-000e) 3 gemeenschappelijke bepalingen [Hoofdelijke aansprakelijkheid tot voldoening van de belasting, Tarief](https://juriel.be/nl/rechtspraak/hoofdelijke-aansprakelijkheid-voldoening-belasting-tarief-cassatie-brussel-2024-11-29-08ff) 3 gemeenschappelijke bepalingen [Hof van beroep te Brussel, 21 mei 2026, 2016/AF/48](https://juriel.be/nl/rechtspraak/boot-hof-van-beroep-brussel-2026-05-21-0abb) 3 gemeenschappelijke bepalingen [Holding, Onroerende verhuur, Essentieel karakter, holdingvennootschap](https://juriel.be/nl/rechtspraak/holding-onroerende-verhuur-essentieel-karakter-hof-van-beroep-2026-04-20-31c6) 3 gemeenschappelijke bepalingen [BTW-Schuld, Gebouw, Terrein, gebouwd onroerend goed](https://juriel.be/nl/rechtspraak/btw-schuld-gebouw-terrein-gebouwd-rechtbank-2025-12-15-34eb) 3 gemeenschappelijke bepalingen [Zetel van economische activiteit, strafrechtelijk gewijsde, misbruik](https://juriel.be/nl/rechtspraak/zetel-economische-activiteit-strafrechtelijk-gewijsde-hof-van-beroep-gent-2024-01-09-351c) 3 gemeenschappelijke bepalingen