--- title: "Werk in onroerende staat, omvormingswerken · Hof van beroep te Luik, 6 mei 2019" description: "Werk in onroerende staat, omvormingswerken, toepasbaarheid van het verlaagd tarief, werk in roerende staat. Hof van beroep te Luik (België), 6 mei 2019." url: "https://juriel.be/nl/rechtspraak/belasting-toegevoegde-waarde-werk-in-hof-van-beroep-luik-2019-05-06-064b" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Werk in onroerende staat, omvormingswerken · belasting over de toegevoegde waarde- werk in onroerende staat- omvormingswerken- toepasbaarheid van het verlaagd tarief **Rechtscollege** Hof van beroep **Zetel** Luik **Datum** 6 mei 2019 ## Over het document **Verzameling** Belgische rechtspraak **Taal van de tekst** Frans **Strekking volgens de FOD** gunstig voor de Belgische Staat De tekst van dit document is in het Frans. ## Tekst 73 paragrafen ### Fiche van de FOD Financiën Arrest van het Hof van beroep te Luik d.d. 06.05.2019 \[gunstig voor administratie\] WF 706-15-12/02809 *Belasting over de toegevoegde waarde – Werk in onroerende staat – Omvormingswerken – Toepasbaarheid van het verlaagd tarief* ## Samenvatting Het geschil heeft betrekking op het btw-tarief dat van toepassing is op het werk in onroerende staat aan een voormalige boerderij bestaande uit een hoofdgebouw, een hooizolder en stallen, met de bedoeling het gebouw om te vormen tot appartementen. Deze werkzaamheden omvatten inzonderheid het slopen van de boerderij, hooizolder en stallen, het aanleggen van nieuwe funderingen, het verhogen van muren, het doorboren van muren om vensteropeningen te creëren en het optrekken van binnenmuren. De voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde tarief van 6% op onroerende goederen zijn bepaald in punt XXXI, § 1, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970. Volgens deze bepaling is het verlaagde tarief van 6% van toepassing op de handelingen die de omvorming van een uit zijn aard onroerend goed tot voorwerp hebben. Het hof herinnert eraan dat aan de voorwaarde dat, de handelingen moeten betrekking hebben op een gebouw dat nadien als privé-woning wordt gebruikt, pas na de uitvoering van de werken moet zijn voldaan. Het verlaagde tarief is niet van toepassing op werk in onroerende staat m.b.t. het oprichten van een nieuw gebouw of werk in onroerende staat van een zodanige omvang dat het gelijk staat aan nieuwbouw. Het tarief van 6% is alleen van toepassing voor de uitbreiding van gebouwen indien de oppervlakte van het oude gedeelte nog aanzienlijk blijft ten opzichte van het nieuwe gedeelte en wanneer dit nieuwe gedeelte niet onafhankelijk van het oude gedeelte kan functioneren, maar het aanvult en daarmee een geheel vormt voor het gebruik van het onroerend goed. Deze overwegingen zijn opgenomen in een administratieve commentaar, die weliswaar niet bindend is, maar wel relevante criteria vaststelt om het onderscheid te maken tussen de omvorming en de oprichting van een onroerend goed. De vraag of het werk een omvorming of de oprichting van een nieuwbouw betreft, is een feitenkwestie die van geval tot geval moet worden onderzocht door een objectieve beoordeling van de aard van de verrichte werkzaamheden. In onderhavige zaak wordt in het proces-verbaal melding gemaakt van het herbouwen van een gebouw na een afbraak (handeling die door het Hof van Beroep van Bergen in zijn arrest van 28 oktober 2011, rol nr. RG 2010/RG/754, F.J.F., 2012, Boek 10, p. 1179, wordt beschouwd als de oprichting van een nieuw gebouw) en van een nieuw opgericht gedeelte waarvan de oppervlakte meer dan de helft van de totale oppervlakte van het gebouw bedraagt. Bijgevolg is het hof van oordeel dat de betrokken werkzaamheden geen werk in onroerende staat is dat in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6%. **Tekst van het arrest** ### Tekst van de beslissing ***Dit arrest wordt enkel gepubliceerd in de oorspronkelijke taal*** **Arrest van het Hof van Beroep te Luik d.d. 06.05.2019** **Rolnummer :2015/RG/1591** EN CAUSE DE: **N. D.**, née à Libramont le 29 juin 1986, domiciliée à …, …. partie appelante, comparaissant par Maître **B. D.**, avocat à …, …. CONTRE; **ETAT BELGE**, représenté par le Ministre des Finances, dont le cabinet est établi à 1000 BRUXELLES, rue de la loi, 12, poursuites et diligence de Monsieur le Conseiller-Directeur général du Centre P.M.E. NAMUR, dont les bureaux sont établis à 5000 NAMUR, rue des Bourgeois, 7. partie intimée, comparaissant par Maître **F. J.**, avocat à …, …. Vu les feuilles d'audiences des 4 janvier 2016, 18 septembre 2017, 20 novembre 2017, 18 décembre 2017, 17 septembre 2018, 25 mars 2019 et de ce jour. **APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ :** Vu le dossier de procédure en forme régulière et notamment : -le jugement du tribunal de première instance du Luxembourg, division Arlon, du 22 avril 2015; -la requête d'appel reçue au greffe de la cour le 8 décembre 2015; -les conclusions et les dossiers des parties. L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux, sa recevabilité n'est pas contestée et il n'existe aucun moyen d'irrecevabilité à soulever d'office par la cour. En conséquence, l'appel doit être déclaré recevable. ## I Les faits et l’objet du litige Sur ces points, la cour se réfère à l'exposé du premier juge tel qu'il figure au jugement déféré sous les titres « Faits et antécédents» et« Les demandes». Par requête reçue au greffe du tribunal de première instance d'Arlon le 24 mai 2012, l'appelante forme opposition à la contrainte T.V.A. portant le numéro … décernée à sa charge le 6 avril 2011, visée et rendue exécutoire le 7 avril 2011 (cf. pièce 1 du dossier de l'intimé) et la contestation porte sur l'application du taux réduit à des travaux immobiliers, l'appelante sollicitant, outre la mise à néant de la contrainte, la restitution de montants versés à titre conservatoire. Par jugement du 22 avril 2015, le premier juge a dit la demande recevable mais non fondée, a déclaré la contrainte querellée bonne et valable et pouvant le chef de l'intimé. L'appelante postule la mise à néant de la contrainte, demande à la cour de dire pour droit que les travaux de rénovation exécutés doivent se voir appliquer le taux réduit de la T.V.A de 6 % et de condamner l'Etat belge à lui restituer les montants qu'elle a versés à titre conservatoire, soit la somme de … euros à majorer des intérêts ainsi qu'aux dépens des deux instances liquidés à … euros dans son chef. A titre subsidiaire, elle postule avant dire droit la désignation d'un expert. L'intimé conclut à la recevabilité mais au non-fondement de l'appel ainsi qu'à la confirmation du jugement déféré et postule la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel liquidés à … euros. ## II Discussion La rubrique XXXI,§ 1er,du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970, énumère les conditions d'application du taux réduit et précise notamment que les travaux immobiliers effectués à des logements privés sont soumis à ce taux réduit, *« pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :* *1 °* *les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation;* *2°* *les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé... »*. Le taux réduit à 6 % de la taxe sur la valeur ajoutée figurant au tableau A, rubrique XXXI de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 s'applique à une opération qui consiste en la transformation d'un bien immeuble par nature sans qu'il soit requis qu'il s'agisse de la transformation d'un bien immeuble qui avait déjà la destination d'une habitation privée de sorte que la condition de l'adaptation de l'immeuble à la destination d'habitation privée ne doit être remplie qu'après l'exécution des travaux et il n'est pas requis que l'immeuble ou chaque partie de l'immeuble ait déjà eu cette destination avant l'exécution des travaux (cf. Cass. 27 mars 2015, [F.13.0009.N](https://juriel.be/nl/rechtspraak/tarieven-tarief-omvorming-onroerend-goed-cassatie-brussel-2015-03-27-43b2), wwww.Jure.juridat.just.fgov.be). La liste ·des travaux susceptibles de bénéficier du taux réduit reprise dans l'annexe de l'arrêté ne comprend pas les travaux de construction d'une habitation nouvelle ou dont la portée est telle qu'ils s'assimilent à une nouvelle construction (cf. Mons, 28.10.2011,2010/RG/754, www. Monkey.be produit en pièce 9 du dossier de l'intimé) et pour distinguer des transformations, rénovations, réhabilitations, améliorations, réparations ou entretiens d'un bâtiment existant de la construction d'un bâtiment, l'administration a notamment précisé dans une décision du 1er septembre 1994 (cf. décision numéro n° E.T.106.933 du 01.09.1994, www. fisconetplus) dans quels cas un « agrandissement d'un immeuble » (cf. circ. n°6 du 22 août 1986) peut être considéré comme une «·transformation de bâtiment » permettant de bénéficier du taux réduit (cf. également décision n° E.T. 106.933 du 29.03.2006, www. fisconetplus). Ainsi, selon l'administration, pour bénéficier du taux réduit, la superficie de la partie ancienne doit demeurer significative par rapport à la partie nouvelle, ce qui est le cas lorsque la superficie de la partie ancienne est supérieure à la moitié de la superficie totale de l'habitation ou du complexe d'habitation après l'exécution des travaux et en outre, il est requis que la partie nouvelle ne puisse fonctionner indépendamment de la partie ancienne mais doive la compléter et former avec elle un ensemble pour l'utilisation du bâtiment. Certes, les circulaires administratives ne peuvent lier les cours et tribunaux ni abroger les lois ou suppléer à celles-ci (cf. Cass. 19 février 1998, Pas. 1998, 1, 102) mais la cour considère que les critères retenus, s'ils ne sont pas contraignants et ne constituent pas des règles absolues, sont néanmoins pertinents pour distinguer les transformations de la construction d'un bien immobilier. La question de savoir si les travaux en cause sont ·constitutifs d’une transformation ou d'une nouvelle construction est une question de fait qui doit s'apprécier au cas par cas. Il s'agit non pas de sonder les intentions des constructeurs susceptibles du reste d'évoluer avec le temps mais d'apprécier de manière objective la nature des travaux réalisés pour apprécier s'il s'agit de travaux de transformation ou de construction d'un nouveau bâtiment. En l'espèce, le procès-verbal du 31 mars 2011, dont les constatations font foi jusqu'à preuve du contraire (cf. [article 59, § 1er, al. 2 du Code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59); Cass. 17 avril 1998, J.L.M.B. 1999, p. 1632) relève notamment ce qui suit: *« Suite à ma visite sur place et à l'examen des plans produits, j'ai constaté au niveau de la reconstruction après démolition* *la partie arrière du bâtiment* *(tenant entre autres, à* ***L.-.T.****)* *qui abritait la partie ferme a été démolie entièrement et de­ nouvelles semelles de fondations réalisées. sur lesquelles reposent des hourdis au-dessus de vides ventilés. Ces semelles servent de base d'appui à la nouvelle maçonnerie réalisée**;.... »* (cf. pièce 5 du dossier de l'intimé). Cette démolition est, selon le père de l'appelante, la conséquence de travaux d'enlèvement d'une rampe d'accès au fenil par l'arrière du bâtiment, lequel par courrier du 20 janvier 2011 adressé à l'administration relève notamment ce qui suit: *« Lorsque j'ai acheté pour ma fille la ferme de* ***St M.****, mon intention était de conserver l'ensemble de la maçonnerie des murs extérieurs, la dalle du fenil et des écuries, et l'ensemble du toit. Le tout étudié par un architecte pour faire des appartements. Le prix d'acquisition révèle assez bien l'obligation de garder le plus possible l'ossature du bien existant. Hélas, dès février avant l'intervention de l'Architecte, j'ai voulu enlever une rampe d'accès au fenil par l'arrière du bâtiment. L'entrepreneur Mr* ***C. d'A.*** *a exécuté le travail et malheureusement, suite à un glissement de terrain du à l'humidité du sol qui n'était pas visible (de prime abord) de l'arrière du bâtiment,* *une bonne moitié de la dalle, le mur mitoyen et la moitié du mur arrière se sont écroulés* *et sur ma propriété et sur le toit voisin de Mr* ***L.*** *(pour preuve nous sommes toujours en conflit pour déterminer les responsabilités de chacun) Devant un tel spectacle j'ai fait appel à un professionnel (Mr* ***L.****) et à l'architecte prévu ultérieurement qui m'ont donné le conseil* *de repartir à zéro c'est-à-dire de creuser pour faire de nouvelles fondations* *… »* (cf. pièce 6 du dossier de l'intimé). Les constatations du procès-verbal, du reste corroborées par le courrier précité de Monsieur **E. N.**, établissent que la partie arrière du bâtiment d'origine qui abritait la partie ferme a été entièrement démolie et que de nouvelles semelles de fondations ont été réalisées pour la partie ferme du rez-de-chaussée et du 1er étage, contrairement à ce que soutient l'appelante en termes de conclusions. Aucun élément objectif versé aux débats n'infirme ces constatations, pas plus du reste que les considérations de l'architecte qui est le frère de l'appelante dans l'avis produit (cf. pièces 2 du dossier de l'appelante), lequel admet du reste que les maçonneries qui se sont effondrées accidentellement ont dû être remontées et a établi des plans qui renseignent des maçonneries existantes quasi exclusivement au niveau de l'ancien corps de logis et des maçonneries à réaliser au niveau des anciennes écuries et fenils (cf. pièces 2 et 4 à 12 du dossier de l'appelante). L'examen des plans avant et après construction ainsi du reste que du document intitulé « Statistique des permis de bâtir » produits (cf. pièces 1 et 5 à 8 du dossier de l'appelante) révèle que la surface de la partie ferme comprenant des écuries et fenils qui a été démolie et reconstruite correspond approximativement aux 2/3 de la nouvelle construction au niveau du rez-de-chaussée et du 1er étage. La partie de la construction qui a été érigée sur la surface des anciennes écuries et fenils qui avaient été antérieurement entièrement démolis, constitue une partie nouvellement construite et non une partie ancienne du nouveau bâtiment d'habitation à prendre en considération. Constitue en effet une nouvelle construction, la reconstruction d'un immeuble après démolition, même si les fondations et les caves de l'ancien bâtiments et des éléments accessoires à sa structure sont maintenus (cf. Mons, 28 octobre 2011, 2010/RG/754, www. Monkey.be produit en pièce 9 du dossier de l'intimé), ce qui est a fortiori le cas lorsque, comme en l'espèce, de nouvelles fondations ont été réalisées et il importe peu que l'intention ait été à l'origine, comme le signale le père de l'appelante, de transformer une habitation ancienne en appartements ou que la nouvelle construction reprenne notamment les volumes et les emplacements des anciens fenils et écuries qui ont été entièrement démolis. Le premier juge relève à juste titre à cet égard que *« le fait qu'au début des travaux, au moment d'enlever une rampe d'accès à l'arrière du fenil, l'arrière du bâtiment, une bonne moitié de la dalle, le mur mitoyen et la moitié du mur arrière se sont effondrés suite à un glissement de terrain causé par l'humidité du sol », n'implique pas que les travaux menés ensuite devraient être qualifiés de «réparation» et exclure la construction d'un bâtiment neuf»*,-les plans révélant ·du reste que la nouvelle construction dans son ensemble constitue un projet formant un tout. Il s'ensuit que sur base du tableau . établi par l'appelante dans ses conclusions (page 12), les surfaces de 175 m 2 des rez-de-chaussée et premier étage correspondant aux écuries et fenils démolis doivent être déduites de la « SURFACE AVANT TRAVAUX» de sorte que. celle-ci est, à supposer que l'on doive retenir les chiffres de l'appelante, de 329 m 2 (679 - 350) sur une surface totale après travaux de 897 m 2, ce qui correspond à 36,67 %. Aussi la superficie ancienne à prendre en considération est-elle nettement inférieure à la moitié de la superficie totale après travaux même en retenant les chiffres de l'appelante, ce qui permet d'écarter la qualification de travaux de transformation ou de rénovation d'un bâtiment existant. En ·outre et surabondamment, c'est à tort que l'appelante omet de tenir compte dans la comparaison de la zone mansardée à moins de 1,50 m en raison considérations liées aux exigences générales de salubrité et de superficie minimale à respecter ou de normes de ventilation (cf. pièce 2 du dossier de l'appelante), ce qui est sans relevance, et cet élément diminue encore le pourcentage relevé ci-avant au détriment de l'appelante. En effet, comme indiqué judicieusement dans une réponse à une question parlementaire, il y a lieu dans le cadre de la comparaison à opérer de « tenir compte de la superficie totale de chaque partie plane (plancher) de l'habitation, y compris donc «la surface perdue, comme celle sous un toit en pente»» (cf. Q.P. n°1117 de M. Y. L. du 9 octobre 2002 produite en pièce 17 du dossier de l'intimé). Aussi, dans ce contexte, la cour considère-t-elle que les travaux en cause ne constituent pas des travaux de transformation, rénovation, réhabilitation, amélioration, réparation ou entretien d'un bâtiment existant au sens de l'annexe à l'arrêté royal précitée permettant à l'appelante de bénéficier du taux réduit. Il n'y a du reste pas lieu de faire droit à la demande d'expertise dès lors que la thèse de l'appelante est rejetée sur base des considérations relevées ci-avant appliquées aux données chiffrées avancées par l'appelante elle-même et son architecte. ### Beschikkend gedeelte ## PAR CES MOTIFS Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, **La Cour**, statuant contradictoirement, Dit l'appel recevable mais non fondé. Confirme le jugement déféré en son dispositif. Condamne l'appelante aux dépens d'appel liquidés à … euros dans le chef de l'intimé. Ainsi jugé et délibéré-par la **NEUVIEME** chambre **B** de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président de chambre **P. G.** comme juge unique et prononcé en audience publique du **06 mai 2019** par le président **P. G.**, avec l'assistance du greffier **O. T.**. ## Aangehaalde teksten 1 [WBTW art. 59](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59) 1 voorkomen ## Vergelijkbare beslissingen 8 [Recht op aftrek, Facturen van onderaannemers, Verplichte vermeldingen](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-facturen-onderaannemers-verplichte-rechtbank-bergen-2019-04-09-0896) 1 gemeenschappelijke bepalingen [Recht op aftrek, Percentage van het beroepsmatig gebruik](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-percentage-beroepsmatig-gebruik-hof-van-beroep-bergen-2023-05-31-09c2) 1 gemeenschappelijke bepalingen [Wedersamenstelling van het omzetcijfer, Forfait caféhouders, Motivering van bestuurshandelingen](https://juriel.be/nl/rechtspraak/wedersamenstelling-omzetcijfer-forfait-cafehouders-motivering-hof-van-beroep-luik-2021-10-08-0aae) 1 gemeenschappelijke bepalingen [Horecasector, Geregistreerd kassasysteem, Gebrek aan een kassa](https://juriel.be/nl/rechtspraak/horecasector-geregistreerd-kassasysteem-gebrek-kassa-rechtbank-namen-2020-12-10-0baa) 1 gemeenschappelijke bepalingen [Wedersamenstelling van het omzetcijfer](https://juriel.be/nl/rechtspraak/wedersamenstelling-omzetcijfer-bewijs-grond-feitelijke-rechtbank-luik-2022-03-01-1554) 1 gemeenschappelijke bepalingen [Omzetberekening, Onttrekking, Bewijskracht van de boekhouding](https://juriel.be/nl/rechtspraak/omzetberekening-onttrekking-bewijskracht-boekhouding-sociale-hof-van-beroep-gent-2022-06-14-170e) 1 gemeenschappelijke bepalingen [Recht op aftrek, Uitgaven zonder bedrijfskarakter, Gebouw, Gedeeltelijk beroepsgebruik](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-uitgaven-zonder-bedrijfskarakter-hof-van-beroep-luik-2020-09-04-17c5) 1 gemeenschappelijke bepalingen [Fiscale controle, Proces-verbaal](https://juriel.be/nl/rechtspraak/fiscale-controle-proces-verbaal-rechten-rechtbank-namen-2021-06-23-191f) 1 gemeenschappelijke bepalingen