--- title: "Werk in onroerende staat · Rechtbank van eerste aanleg te Brussel, 3 december 2025" description: "Werk in onroerende staat, Onderscheid tussen verbouwingswerken en nieuwbouw. Rechtbank van eerste aanleg te Brussel (België), 3 december 2025." url: "https://juriel.be/nl/rechtspraak/belasting-toegevoegde-waarde-btw-werk-rechtbank-brussel-2025-12-03-6b53" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Werk in onroerende staat, Onderscheid tussen verbouwingswerken en nieuwbouw **Rechtscollege** Rechtbank van eerste aanleg **Zetel** Brussel **Datum** 3 december 2025 ## Over het document **Verzameling** Belgische rechtspraak **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd **Strekking volgens de FOD** gunstig voor de Belgische Staat De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 205 paragrafen ### Fiche van de FOD Financiën Vonnis van de Franstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel d.d. 03.12.2025 (RG 23/4989/A) FINALITI 5499841601 WF 702-15-23/049248 \[ Gunstig vonnis \] *Belasting over de toegevoegde waarde (btw) – Werk in onroerende staat – Onderscheid tussen verbouwingswerken en nieuwbouw – Gehanteerd verlaagd tarief – Oppervlakte en oude structuur – Appartementen – Nieuwe autonome entiteiten – Bewijslast – Uitbreidingswerken – Handeling bedoeld in* [*artikel 19, §2 WBTW*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) *– Hoofdelijke aansprakelijkheid voor de betaling van de belasting – Kennisgeving van aanwijzingen van fraude – Oogmerk om de belasting te ontduiken – Buitengewone termijn van 7 jaar – Verjaring (niet) – Onregelmatigheid van het proces-verbaal – Feitelijk vermoeden – Geldboeten van 200% – Uitstel* ## Wetgeving Artikelen [19 §2](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19), [33 §1, 37](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33), [51bis §1, 1°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51bis), [59 §1, 70, 81, 81bis, 84, 84ter en 85](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59) WBTW Tabel A – Rubriek XXXI – KB nr. 20 van 20 juli 1970 Circulaire nr. 6 van 22 augustus 1986 ## Samenvatting Het geschil betreft de weigering om het verlaagde btw-tarief toe te kennen voor de werken die aan een gebouw werden uitgevoerd. De bouw van een of meerdere bijkomende appartementen (zogenaamde autonome entiteiten) in een appartementsgebouw, wanneer deze nieuwe appartementen kunnen worden verkocht of verhuurd, wordt niet beschouwd als een “verbouwing” of “renovatie” in de zin van KB nr. 20. De rechtbank herinnert eraan dat, aangezien het om een afwijkend tarief gaat, het aan de eiser toekomt om te bewijzen dat hij voldoet aan de voorwaarden om het verlaagde tarief van 6% te genieten. De eiser toont echter niet aan dat de meerderheid van de dragende structuren die na de werken bestaan, oude structuren zijn, noch dat de totale oppervlakte van het gebouw na de werken hoofdzakelijk uit oude delen bestaat. De omstandigheid dat een tweede verdieping voorzien was in de oorspronkelijke plannen van het gebouw is niet relevant, aangezien blijkt dat deze tweede verdieping uiteindelijk niet werd gebouwd. Op basis van de foto's moet worden vastgesteld dat de tweede, derde en vierde verdieping duidelijk nieuwe autonome entiteiten vormen die over hun eigen dragende structuren beschikken en die aan het tarief van 21% moeten worden onderworpen. De commerciële gelijkvloerse verdieping, die niet voor bewoning wordt gebruikt, is onderworpen aan het tarief van 21%, hetgeen tussen de partijen niet wordt betwist. Wat ten slotte de eerste verdieping betreft: hoewel niet wordt betwist dat het gaat om een “renovatie” in de zin van KB nr. 20 die in principe voor het verlaagde tarief in aanmerking kan komen, moet worden vastgesteld dat de eiser de omvang van de renovatiewerken aan de eerste verdieping en het aandeel van de facturen waarop deze betrekking hebben niet aantoont, terwijl hij daarvoor de bewijslast draagt. Bijgevolg heeft de administratie terecht een tarief van 21% toegepast op alle uitgevoerde prestaties, aangezien de eiser niet aantoont dat de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde tarief in zijn hoofde vervuld zijn. De termijnen inzake btw zijn geen termijnen voor de vestiging van de belasting, maar termijnen voor de invordering ervan. De belasting is immers verschuldigd door het enkele feit dat een belastingplichtige belastbare handelingen verricht. De administratie vestigt de belasting niet, maar ziet toe op de invordering ervan. In dit geval bevat de kennisgeving van aanwijzingen van fraude acht aanwijzingen die voldoende nauwkeurig en gedetailleerd zijn beschreven. Bijgevolg heeft de administratie terecht gebruikgemaakt van de bijzondere verjaringstermijn van zeven jaar. De vordering tot voldoening van de btw is niet verjaard. De omstandigheid dat een proces-verbaal wegens eventuele fouten of onjuistheden geen bijzondere bewijskracht heeft, maakt de btw-schuld niet onwettig. Het komt de rechter toe na te gaan of de elementen in het proces-verbaal gebruikt kunnen worden als bewijs door feitelijke vermoedens. De administratie heeft terecht een inbreuk op [artikel 19, §2 WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) vastgesteld. De geldboete van 200% is gerechtvaardigd. De rechtbank kan de evenredigheid ervan niet toetsen buiten de context van een beroep tegen de beslissing van de minister of zijn gedelegeerde over een verzoek tot kwijtschelding met toepassing van artikel 9 van het Regentbesluit (Cass. 25 april 2025, nr. [F.22.0162.N](https://juriel.be/nl/rechtspraak/boete-bergruimte-cassatie-brussel-2025-04-25-2252) en [F.22.0166.N](https://juriel.be/nl/rechtspraak/boete-bergruimte-cassatie-brussel-2025-04-25-2252), Juportal.be). In het onderhavige geval sluiten de ernst van de feiten, gepleegd met de bedoeling de belasting te ontduiken, en het belang om het bewustzijn te versterken van de noodzaak om de fiscale verplichtingen na te leven, het voordeel van uitstel uit, indien deze gunstmaatregel door de wetgever zou zijn voorzien. ## Opmerkingen De belastingschuldige heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. **Volledige tekst** *Enkel beschikbaar in de taal van het vonnis.* ### Tekst van de beslissing **Tribunal de première instance francophone de Bruxelles,** **34ème chambre fiscale** ## Affaires civiles **Jugement** **3 décembre 2025** **RG 23/4989/A** ## IDENTIFICATION DES PARTIES EN CAUSE : **Monsieur Y.H.**, N.N. ..., domicilié à ... ... ( Grand-Duché de Luxembourg), ... ; Partie demanderesse ; Représentée par Me Walid JAAFARI loco Me Jo VANBELLE, avocat dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles, avenue du Général De Gaulle 47 (info@vanbellelaw.com) ; **CONTRE** : **L'ÉTAT BELGE**, représenté par le ministre des Finances, dont le cabinet est établi à 1000 Bruxelles, rue de la Loi 12, poursuites et diligences du Conseiller général — Directeur du Centre PME Bruxelles 1, dont les bureaux sont établis à 1000 Bruxelles, boulevard du Jardin Botanique 560 ; Partie défenderesse ; Comparaissant en personne en l'intervention de Madame S.H., attachée (...) ; --- En cette cause, tenue en délibéré le 29 octobre 2025 , le tribunal prononce le jugement suivant. ## DÉROULEMENT DE LA PROCÉDURE Les pièces de la procédure sont notamment les suivantes : · la requête contradictoire déposée au greffe du tribunal le 9 octobre 2023; · l'ordonnance rendue le 24 novembre 2023 en application de l'article 747, §1er,du Code judiciaire ; · les conclusions de synthèse de Monsieur Y.H. déposées au greffe le 10 février 2025 (e-deposit) ; · le dossier de pièces inventorié de Monsieur Y.H. déposé au greffe le 10 février 2025 (e-deposit) ; · les conclusions de synthèse de l'ÉTAT BELGE déposées au greffe le 15 avril 2025 (e-deposit) ; · le dossier de pièces inventorié de l'ÉTAT BELGE déposé au greffe le 24 octobre 2025 (e-deposit) · le dépôt d'une pièce par la représentante de l'ÉTAT BELGE à l'audience publique du 29 octobre 2025. À l'audience publique du 29 octobre 2025, le tribunal a entendu le conseil de Monsieur Y.H. et la représentante de l'ÉTAT BELGE en leurs dires et moyens; À cette même date, le tribunal a clos les débats et pris l'affaire en délibéré. --- Le tribunal a fait application de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire et prononce le jugement suivant : --- ## I. OBJET DU LITIGE 1\. Le litige concerne la dette NA n" .... ## Il. FAITS 2\. Monsieur Y.H. est propriétaire d'un immeuble situé à ... ..., .... 3\. Deux permis d'urbanisme ont été accordés à Monsieur Y.H. concernant son bien immobilier : 19/PU/600808 du 22 février 2017 portant sur « *l'extension et la transformation du garage en immeuble de 3 logements avec garage au rez-de-chaussée* » ; 19/PU/1724120 du 3 septembre 2020 intitulé « *transformation de l'immeuble suite à des erreurs de mesures des immeubles mitoyens ( PU 245/2017)* ». 4\. Le 2 mars 2021, une demande de renseignements est adressée à Monsieur Y.H. en vue de contrôler le taux de NA appliqué aux travaux. Monsieur Y.H. y répond en produisant diverses factures émanant de la cie1 au taux de NA de 6%. 5\. Le 10 février 2023, l'administration adresse une demande de renseignements à l'architecte du projet, Madame N.G.. Madame N.G. répond à cette demande de renseignements en expliquant que les travaux ont débuté en février 2019 et que l'agrandissement a été réalisé en mettant une structure en bois préfabriquée par une société lettone appelée cie2. Elle explique encore que le chantier a été mis à l'arrêt en juin 2019 suite à la dénonciation d'un voisin, qu'une erreur de mesurage a donné lieu à l'octroi d'un deuxième permis et que, depuis lors, Monsieur Y.H. n'a plus contacté son architecte en vue de poursuivre le projet. 6\. Le 25 mai 2023, une visite du bâtiment a lieu en présence de l'administration et de Monsieur Y.H.. 7\. Une analyse de la comptabilité de la cie3, dont Monsieur Y.H. est le gérant, est effectuée par l'administration, de laquelle il ressort que la société a pris en charge certaines factures relatives aux travaux. 8\. L'administration dresse un procès-verbal de constatations daté du 16 juin 2023 et un procès-verbal de régularisation daté du 7 septembre 2023. L'administration applique un taux de TVA de 21% sur l'ensemble des travaux, estimant que les étages 2, 3 et 4 sont de nouvelles constructions et que, par ailleurs, Monsieur Y.H. ne démontre pas l'ampleur des travaux de rénovation sur les parties existantes. Aux termes du procès-verbal de régularisation, la TVA due s'élève à 61.217,41 euros et l'amende (200%) s'élève à 122.434,82 euros. 9\. Par requête contradictoire déposée au greffe du tribunal le 9 octobre 2023, Monsieur Y.H. introduit un recours judiciaire à l'encontre de la taxation précitée. ## Ill. OBJET DE LA DEMANDE 10\. Aux termes de ses conclusions de synthèse du 10 février 2025, Monsieur Y.H. demande au tribunal de déclarer la requête recevable et fondée et, en conséquence de : > « *À titre principal* > > *Mettre à néant l'imposition TVA portant l'article ... et ordonner le remboursement de toutes les sommes perçues ou imputées, que ce soit à titre principal ou d'intérêts;* > > ### *À titre subsidiaire* > > *Pour les raisons développées ci-avant, accorder au concluant le bénéfice du sursis sur l'exécution des amendes dans l'hypothèse où, par impossible, le redressement opéré par l'administration devait être déclaré fondé;* > > ### *En tout état de cause* > > *Condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de la présente procédure, en ce compris l'indemnité de procédure actuellement chiffrée à 7.500,00 EUR ainsi que les frais de contribution au BAJ chiffrés à 24,00 EUR* ». ## IV. SYNTHÈSE DE LA POSITION DES PARTIES **A. Les moyens de Monsieur Y.H.** 11\. Monsieur Y.H. invoque plusieurs moyens qui peuvent se résumer comme suit : *- premier moyen* : la prescription de 3 ans visée à l'article Bibis CTVA est définitivement acquise dès lors que : o les causes d'exigibilité de la TVA datent de 2019 et les éléments probants utilisés par l'administration pour la régularisation de la TVA ont été obtenus lors du contrôle de 2023, soit postérieurement au délai de prescription qui venait à échéance le 31 décembre 2022 ; o l'absence d'intention frauduleuse ne permet pas l'application du délai extraordinaire de 7 ans ; o en l'absence de notification d'indices de fraude, il ne peut être fait usage du délai extraordinaire de 7 ans. *-* *deuxième moyen* : les procès-verbaux dressés par l'administration comportent de nombreuses inexactitudes, négligences et erreurs manifestes d'appréciation ; le procès-verbal de constatations du 16 juin 2023 n'a été signé que par l'un des deux agents ; ces irrégularités affectent la force probante de ces procès-verbaux et la taxation conséquente est entachée de nullité ; *-* *troisième moyen* : Monsieur Y.H. a remboursé à la cie3 les paiements qu'elle a effectués pour le chantier, de sorte que le travail immobilier réalisé par la cie3 pour ses besoins privés ne l'a pas été à titre gratuit ; les articles [19, §2 et 51bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) CTVA ne sont pas applicables ; *-* *quatrième moyen* : Monsieur Y.H. conteste l'application du taux de TVA de 21%; il estime qu'il s'agit de travaux de transformation auxquels le taux de 6% s'applique ; *-* *cinquième moyen* : l'amende de 200% doit être annulée en l'absence d'intention frauduleuse ou, à titre subsidiaire, eu égard à son caractère disproportionné. ### B. Les moyens de défense de l'ÉTAT BELGE 12\. L'ÉTAT BELGE invoque les moyens de défense suivants qui peuvent se résumer comme suit : *-* *sur le premier moyen* : la procédure fiscale en matière de NA ne connait ni délai d'investigation ni délai d'imposition ; le procès-verbal de régularisation indique de manière détaillée les indices de fraude et notifie par ailleurs ces indices à Monsieur Y.H.; le délai extraordinaire de 7 ans pouvait s'appliquer; *-* *sur le deuxième moyen* : les procès-verbaux ne sont pas irréguliers et, en toute hypothèse, Monsieur Y.H. n'apporte aucune preuve contraire de nature à renverser leur force probante ; *-* *sur le troisième moyen* : l'analyse de la comptabilité de la cie3 démontre que la société a supporté les travaux immobiliers sans que ceux-ci n'aient été refacturés à Monsieur Y.H. ; *-* *sur le quatrième moyen* : le taux de 21% est applicable sur l'ensemble des travaux ; les étages 2, 3 et 4 sont des nouvelles constructions soumises au taux de 21%, le garage en tant que local professionnel est soumis au taux de 21%; Monsieur Y.H. ne précise pas le montant exact des rénovations du ter étage, de sorte qu'il est impossible d'opérer une ventilation entre les différents montants ; *-* *sur le cinquième moyen* : la preuve de l'intention frauduleuse est rapportée ; l'amende de 200% doit être maintenue. ## V. ANALYSE DU TRIBUNAL ### A. RECEVABILITÉ 13\. La demande est recevable, ce qui n'est pas discuté. ### B. FONDEMENT B.1. Sur la prescription du recouvrement 14\. Les délais en matière de NA ne sont pas des délais d'établissement de l'impôt, mais des délais de recouvrement de celui-ci. En effet, la taxe est due du seul fait qu'une personne assujettie réalise des opérations taxables. L'administration n'établit pas l'impôt, mais elle veille à le recouvrer. 15\. Par application de l'[article 81bis, §1er, alinéa 1, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-81bis), le délai ordinaire est de trois ans à partir du 1er janvier de l'année suivant celle au cours de laquelle la cause d'exigibilité de la taxe est intervenue. 16\. Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 81bis prévoit un délai spécial de sept ans, notamment lorsque des éléments probants venus à la connaissance de l'administration, font apparaître que des opérations imposables n'ont pas été déclarées en Belgique, que des opérations y ont été exemptées à tort ou que des déductions de la taxe y ont été opérées en infraction aux dispositions légales et réglementaires qui régissent la matière. Dans sa version applicable au litige, l'[article 81bis du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-81bis) prévoit également que le délai spécial de sept ans est applicable lorsque les infractions à l'obligation d'acquitter la taxe ont été commises dans une intention frauduleuse. 17\. L'[article 81bis du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-81bis) prévoit expressément que la prise de connaissance de ces éléments probants ou des indices de fraude peut intervenir tant avant qu'après l'expiration du délai de trois ans. Contrairement à ce qu'affirme Monsieur Y.H., le fait que des éléments justifiant la régularisation de la NA aient été portés à la connaissance de l'administration après le délai ordinaire de trois ans ne permet donc pas de considérer que le recouvrement de la taxe est prescrit. 18\. L'[article 84ter du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-84ter), tel qu'applicable aux faits litigieux, impose également à l'administration qui entend appliquer le délai de prescription de sept ans de notifier au préalable, par écrit et de manière précise, à la personne concernée, les indices de fraude qui existent dans son chef pour la période en cause. Il s'agit d'une obligation prescrite à peine de nullité du redressement. 19\. La notification d'indices de fraude doit intervenir préalablement au redressement et non aux investigations opérées par l'administrations (1). --- *(1) Cass., 27 mars 2015, Pas., 2015, p. 829 ; Cass., 26 novembre 2015, R.G. n°* [*F.14.0113.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/verjaring-verlengde-termijn-jaar-vermoedens-cassatie-brussel-2015-11-26-dd4b)*, Pas., 2015, p. 2703.* --- Monsieur Y.H. ne peut dès lors être suivi lorsqu'il invoque la nullité de la régularisation NA à défaut pour l'administration de ne pas avoir notifié les indices de fraude préalablement au contrôle NA. 20\. Enfin, la notification d'indices de fraude ne doit pas énoncer avec précision les desseins et intentions de nuire (2). La notification préalable d'un soupçon de fraude précisément défini est suffisante, sans qu'il ne faille rapporter la preuve de la fraude fiscale. --- *(2) Cass., 16 juin 2023, R.G. n°* [*F.21.0181.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/verjaringen-fraudetermijn-kennisgeving-verplichtingen-cassatie-brussel-2023-06-16-b8a8) *et 21.0187.N.* --- La présomption de fraude ne peut par contre être définie de manière imprécise ou reposer sur des hypothèses vagues ou peu plausibles. 21\. En l'espèce, la notification d'indices de fraude comporte pas moins de huit indices décrits de manière suffisamment précise et circonstanciée. Par conséquent, c'est à bon droit que l'administration a fait usage du délai spécial de sept ans. L'action en recouvrement de la NA n'est pas prescrite. #### B.2. Sur les erreurs et inexactitudes contenues dans les procès-verbaux rédigés par l'administration 22\. Conformément à l'[article 59, §1er, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59), les procès-verbaux en matière de NA font foi jusqu'à preuve du contraire. 23\. La force probante des procès-verbaux se limite aux constatations matérielles effectuées par les agents de l'administration et ne s'étend pas aux déductions ou raisonnements qu'il tirent de leurs constatations (3). --- *(3) Cass., 28 mai 1986, Pas., 1986, I, 605.* --- 24\. La circonstance qu'un procès-verbal est dénué de force probante particulière en raison d'éventuelles erreurs ou inexactitudes n'a pas pour effet de rendre illégale la dette NA sur laquelle elle est fondée. Il appartient au juge de vérifier si les éléments contenus dans le procès-verbal peuvent servir de renseignements pour fonder une preuve par présomption de l'homme (4). --- *(4) Cass. (1ère ch.), 12 décembre 2014, R.G.* [*F.13.0137.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/bewijsmiddelen-proces-verbaal-gebrek-bijzondere-cassatie-brussel-2014-12-a205)*, Pas., 2014, liv. 12, 2902.* --- 25\. Par conséquent, le moyen tiré de la nullité de la taxation en raison de l'absence de force probante des procès-verbaux n'est pas fondé. #### B.3. Sur l'application des articles [19, §2 et 51bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) du CTVA 26\. L'[article 19, §2, 2°, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) dispose qu'est assimilé à une prestation de services effectuée à titre onéreux, l'exécution par un assujetti d'un travail immobilier à titre gratuit, pour ses besoins privés ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à son activité économique. 27\. Suivant l'[article 33, §1er, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33), le montant total des dépenses engagées par l'assujetti pour les opérations visées à l'[article 19 du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) constitue la base d'imposition. 28\. L'[article 51bis, §1er, 1° du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51bis) prévoit que le cocontractant de la personne qui est redevable de la taxe est solidairement tenu avec elle au paiement de la taxe envers l'État, lorsque la facture ou le document en tenant lieu, dont l'émission ou l'établissement est prescrit par les articles 53 et 54 ou par les arrêtés pris en exécution de ces articles, n'a pas été délivré, contient une indication inexacte quant au nom, à l'adresse ou au numéro d'identification à la taxe sur la valeur ajoutée des parties intéressées à l'opération, à la nature ou à la quantité des biens livrés ou des services fournis, au prix ou à ses accessoires. 29\. Dans son procès-verbal de régularisation, l'administration a retenu une infraction à l'[article 19, §2 du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) pour les motifs suivants : > « *Lorsque l'administrateur ou le gérant d'une société assujettie (par exemple, une entreprise générale de construction) effectue, pour ses besoins privés, des travaux à une habitation, propriété de sa société, qu'il prend en location ou dont il a la mise à disposition ou exécute des travaux à sa propre habitation privée, il convient de considérer que la société est, dans les deux cas, le prestataire des travaux immobiliers ainsi réalisés par l'administrateur ou le gérant. En effet, la société agit ou plus généralement ne peut agir que par l'intermédiaire des personnes physiques qui la représentent.* > > *Considérant le fait qu'un travail immobilier, effectué par un assujetti personne morale, est toujours réalisé dans le cadre de son activité économique, étant entendu qu'une personne morale n'a pas de besoins privés, l'*[*article 19, §2, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) *est toujours applicable aux deux situations visées à l'alinéa précédent dans lesquelles les travaux sont effectués pour les besoins privés de l'administrateur ou du gérant.* > > *La TVA due doit être calculée, conformément à l'article 33, §1e1, 2°, du Code de la 'TVA, sur le montant des dépenses engagées à cette occasion par la société assujettie, c'est-à-dire sur le montant des dépenses ayant un rapport direct avec le travail presté et qui, lorsqu'il s'agit d'outillage, tient compte de la valeur amortissable de celui-ci, calculée en fonction de la durée des travaux (*[*question parlementaire écrite n°28 de monsieur le Représentant C.B. du 07.12.2009*](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/28-gelijkstelling-dienstprestaties-onder-bezwarende-titel-8f74)*)* ». 30\. II ne ressort ni du dossier administratif ni des pièces produites par Monsieur Y.H. que la cie3 a refacturé les prestations immobilières réalisées à son gérant ou que celui-ci a remboursé à la société l'intégralité des montants payés. En effet, la pièce 8 de Monsieur Y.H. fait apparaitre que les paiements suivants ont été effectués par ce dernier sur le compte de la société : \- Virement de 30.000,00 € du 31/12/2018 \- Virement de 5.000,00 € du 31/12/2018 \- Virement de 2.500,00 € du 02/01/2019 Outre le fait que ces paiements ne sont assortis d'aucune communication permettant d'identifier l'affectation réservée à ceux-ci, il faut encore relever que : \- le journal des achats de la cie3 reprend des achats de main-d’œuvre auprès de la société cie4 pour les montants HTVA de 57.870,00 €, 35.500,00 €, 34.900,00 € et 37.800,00 € ; \- les comptes bancaires de la cie3 font état de paiements d'un montant de 77.374,35 €, 8.400,00 € et 700,00 € à la société cie2 intervenue dans le montage de la structure en bois. Les montants repris ci-avant sont largement supérieurs aux sommes que Monsieur Y.H. prétend avoir remboursées à sa société dans le cadre des travaux relatifs à l'immeuble litigieux. 31\. L'affirmation selon laquelle les paiements avancés par la cie3 n'auraient pas pu être refacturés à Monsieur Y.H. en raison de la faillite de la société est dénuée de toute crédibilité, dès lors que la faillite de la société a été prononcée le 17 février 2020, soit près d'un an après la livraison et le placement de la structure en bois. Il faut encore relever que, dans un jugement du 8 avril 2024, le tribunal de l'entreprise du Brabant wallon a retenu la responsabilité de Monsieur Y.H., en sa qualité de gérant, du fait de la faillite de la cie3, en relevant notamment l'absence de comptabilité probante et la disparition des actifs circulants en raison d'écritures comptables passées en opérations diverses, notamment à son profit, sans explications crédibles. 32\. Enfin, Monsieur Y.H. ne produit aucune facture de la société cie4 (à l'exception de la facture du 31 juillet 2019 d'un montant de 35.500,00 €) de nature à démontrer que les montants visés ci-dessus payés par la cie3 étaient relatifs au chantier situé à ..., comme le prétend Monsieur Y.H.. Les explications de Monsieur Y.H. ne permettent pas non plus de comprendre les disparités entre les montants versés par la cie3 à la société cie2 et la facture de 8.400,00 € qu'il produit en pièce 4. 33\. Par conséquent, c'est à bon droit que l'administration a retenu une infraction à l'[article 19, §2 du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19), à défaut pour Monsieur Y.H. de démontrer que les prestations réalisées par la cie3 l'ont été à titre onéreux. #### B.4. Sur le taux de TVA applicable 34\. Le taux normal de la TVA est de 21%. 35\. Suivant le tableau A de la rubrique XXXI de I'AR n' 20 du 20 juillet 1970, le taux réduit de 6% peut s'appliquer aux travaux de transformation, réhabilitation, amélioration, réparation et entretien d'un immeuble d'habitation, à la condition que certaines conditions soient remplies (5). --- *(5) Tableau A — Rubrique XXXI — AR n°20 du 20 juillet 1970:* > *« § 1er. Les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 sont soumis au taux réduit pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes:* > > *1°* *les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation;* > > *2°* *les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé;* > > *3°* *les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l'*[*article 22bis*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis) *du Code;* > > *4°* *les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;* > > *5°* *la facture émise parle prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. »* --- 36\. La distinction entre des travaux de transformation/rénovation bénéficiant du taux réduit de 6% et des travaux de construction soumis au taux de 21% est en pratique parfois difficile à opérer. 37\. La qualification exacte des travaux est une question de fait qui relève de l'appréciation souveraine du juge du fond (6). --- *(6) Cass., 25 juin 2020, n°* [*F.19.0069.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/nieuw-gebouw-renovatie-werk-in-cassatie-brussel-2020-06-25-4e3a) *; Cass., 21 octobre 2022, n°* [*F.21.0053.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/werken-in-onroerende-staat-verlaagd-cassatie-all-cassation-2022-10-21-3ca2)*.* --- 38\. Plusieurs critères permettent d'opérer une distinction entre les travaux de construction et les travaux de transformation ou rénovation impliquant une extension/agrandissement du bâtiment : 1\. Le maintien de la structure ancienne : lorsque les travaux sont supportés de manière significative par les murs porteurs déjà existants, et plus généralement, par les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover, il y a lieu de considérer qu'il s'agit d'une « transformation » (7). --- *(7) Cass., 21 octobre 2022, n°* [*F.21.0053.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/werken-in-onroerende-staat-verlaagd-cassatie-all-cassation-2022-10-21-3ca2)*.* --- 2\. La superficie : la superficie de la partie ancienne, qui subsiste après les travaux, doit être significative par rapport à la partie nouvelle. Ce sera généralement le cas lorsque plus de la moitié de la superficie totale après travaux est constituée de la superficie de la partie ancienne (8). --- *(8) Question parlementaire n° 1117 de monsieur Y.L. du 9 octobre 2002, Questions & Réponses, Chambre, 2002-2003, n° 153, page 19612.* --- 3\. La dépendance de la partie ancienne : les parties ancienne et nouvelle doivent former un ensemble cohérent et complémentaire et ne peuvent fonctionner indépendamment l'une de l'autre (9). --- *(9) Ibidem.* --- 39\. Dans sa circulaire n°6 du 22 août 1986, l'administration estime que la construction d'un ou plusieurs appartements supplémentaires (appelés entités autonomes), en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements sont susceptibles d'être cédés ou mis en location, ne répond pas aux critères précités et n'est donc pas considérée comme une « transformation » ou « rénovation » au sens de l'AR n°20. 40\. Le tribunal rappelle que, s'agissant d'un taux dérogatoire, il appartient à la partie demanderesse de rapporter la preuve qu'elle remplit les conditions pour pouvoir bénéficier du taux réduit de 6%. 41\. Or, Monsieur Y.H. ne démontre pas que la majorité des structures portantes qui existent suite aux travaux constituent des structures anciennes, ni que la superficie totale de l'immeuble après travaux est composée en majorité des parties anciennes. 42\. La circonstance qu'un deuxième étage était prévu dans les plans d'origine de l'immeuble est dénuée de pertinence, dans la mesure où, à l'examen des photos, il apparait que ce deuxième étage n'a finalement pas été construit. 43\. Sur base des photos, il faut constater que les deuxième, troisième et quatrième étages constituent manifestement de nouvelles entités autonomes disposant de leurs propres structures portantes, qui doivent être soumises au taux de 21%. 44\. Le rez-de-chaussée commercial, qui n'est pas affecté à un usage d'habitation, est soumis au taux de 21%, ce qui ne fait pas l'objet de contestations entre les parties. 45\. Enfin, concernant le premier étage, s'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une « rénovation » au sens de l'AR n°20 pouvant en principe bénéficier du taux réduit, encore faut-il constater que Monsieur Y.H. ne démontre pas l'ampleur des travaux de rénovation du premier étage et la quote-part des factures à laquelle ils se rapportent, alors qu'il supporte la charge de cette preuve. 46\. Par conséquent, c'est à bon droit que l'administration a appliqué un taux de 21% sur l'ensemble des prestations réalisées, à défaut pour Monsieur Y.H. de démontrer la réunion des conditions d'application du taux réduit dans son chef. #### B.5. Sur l'intention frauduleuse et l'amende de 200% 47\. L'administration a relevé de manière précise et concordante les éléments sur lesquels elle se fonde pour retenir l'intention frauduleuse dans le chef de Monsieur Y.H. : \- la prise en charge du paiement des factures par la cie3, dont Monsieur Y.H. est le gérant, sans refacturation à ce dernier ; \- la mise en cause de la responsabilité de Monsieur Y.H. par le curateur de la faillite de la cie3 ; \- l'omission de certaines informations importantes lors de la visite de contrôle ; \- la fraude à la NA reconnue dans le chef de la société cie5 également gérée par Monsieur Y.H.. II s'agit d'autant d'éléments permettant d'écarter la simple négligence et de retenir l'intention frauduleuse. Par conséquent, l'amende de 200% est justifiée. 48\. Concernant la demande d'annulation ou réduction de l'amende, il ne ressort pas de la requête, des conclusions et des pièces déposées que Monsieur Y.H. ait introduit au préalable un recours gracieux auprès du ministre des Finances sur base de l'article 9 de l'arrêté du Régent du 18 mars 1831. 49\. Même si l'amende contestée présente un caractère répressif, le tribunal ne peut opérer un contrôle de proportionnalité de celle-ci hors du cadre d'un recours contre la décision du ministre ou de son délégué sur une demande de remise fondée sur l'article 9 de l'arrêté du Régent (10) --- *(10) Cass., 25 avril 2025, n°* [*F.22.0162.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/boete-bergruimte-cassatie-brussel-2025-04-25-2252) *et* [*F.22.0166.N*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/boete-bergruimte-cassatie-brussel-2025-04-25-2252)*, Juportal.* --- 50\. Par conséquent, l'amende est maintenue. #### B.6. Sur la demande de sursis 51\. La loi ne prévoit à ce jour pas de possibilité d'assortir les amendes fiscales d'un sursis. La Cour constitutionnelle a jugé que l'[article 70, § 2, alinéa 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-70) n'était pas compatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu'il ne permet pas d'accorder le bénéfice du sursis (11). --- *(11) C.C., 21 février 2013, arrêt n°13/2013, https://fr.const-court.be.* --- 52\. Ce constat d'inconstitutionnalité a pour conséquence que le juge ne peut faire application de l'amende prévue par le Code que s'il constate qu'il n'y aurait pas lieu à accorder un sursis si cette mesure qui lui est demandée par le contribuable avait été prévue par la loi (12). --- *(12) Notamment Cass., 29 janvier 2016, R.G. n°* [*F.14.0180.F*](https://juriel.be/nl/rechtspraak/sancties-fiscale-geldboeten-uitstel-betaling-cassatie-brussel-2016-01-29-d620)*, Fisconetplus.* --- 53\. Dans le cas présent, la gravité des faits avec intention d'éluder l'impôt et l'importance de faire prendre conscience à Monsieur Y.H. de la nécessité de respecter ses obligations en matière fiscale, exclut le bénéfice du sursis, si cette mesure de faveur demandée par Monsieur Y.H. avait été prévue par le législateur. ## VI. DÉPENS 54\. Selon l'article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire, tout jugement définitif prononce, même d'office, la condamnation aux dépens contre la partie qui perd le procès. 55\. Monsieur Y.H. succombe de ses prétentions. Il doit donc prendre en charge les dépens de l'ÉTAT BELGE liquidés dans son chef à 0 euro. La contribution au fonds budgétaire pour l'aide juridique de deuxième ligne de 24,00 euros lui est délaissée. ### Beschikkend gedeelte ## VII. DÉCISION Pour les motifs exposés ci-dessus, le tribunal statuant contradictoirement, rend la décision suivante : Dit la demande recevable et non fondée ; Déboute Monsieur Y.H. de ses demandes ; Confirme la dette TVA contestée ; Condamne Monsieur Y.H. aux dépens de l'instance liquidés dans le chef de l'ÉTAT BELGE à 0 euro ; délaisse Monsieur Y.H. la charge de la contribution au fonds budgétaire pour l'aide juridique de deuxième ligne de 24,00 euros. **Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique de la 34ème chambre du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, le 3 décembre 2025 ;** Où étaient présents et siégeaient : (…) ## Aangehaalde teksten 8 [WBTW art. 19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) 10 voorkomens [WBTW art. 81bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-81bis) 3 voorkomens [WBTW art. 33](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33) 2 voorkomens [WBTW art. 51bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51bis) 2 voorkomens [WBTW art. 59](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59) 2 voorkomens [WBTW art. 22bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis) 1 voorkomen [WBTW art. 70](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-70) 1 voorkomen [WBTW art. 84ter](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-84ter) 1 voorkomen ## Vergelijkbare beslissingen 8 [Eigenaar, Verbouwingen, Tarief](https://juriel.be/nl/rechtspraak/eigenaar-verbouwingen-tarief-verbouwing-rechtbank-brussel-2025-12-03-67d4) 6 gemeenschappelijke bepalingen [Wedersamenstelling van het omzetcijfer](https://juriel.be/nl/rechtspraak/wedersamenstelling-omzetcijfer-bewijs-grond-feitelijke-rechtbank-luik-2022-03-01-1554) 4 gemeenschappelijke bepalingen [Wedersamenstelling van het omzetcijfer, Zwarte leveringen](https://juriel.be/nl/rechtspraak/wedersamenstelling-omzetcijfer-zwarte-leveringen-kennisgeving-rechtbank-brussel-2023-09-28-325d) 4 gemeenschappelijke bepalingen [Nietigheid dwangbevel, Openbare orde karakter van de belasting](https://juriel.be/nl/rechtspraak/nietigheid-dwangbevel-openbare-orde-karakter-hof-van-beroep-antwerpen-2021-10-05-474e) 4 gemeenschappelijke bepalingen [Fiscale geldboete, Evenredigheid, Genaderecht, fiscale boete](https://juriel.be/nl/rechtspraak/fiscale-geldboete-evenredigheid-genaderecht-boete-cassatie-brussel-2023-03-24-7c10) 4 gemeenschappelijke bepalingen [Gerechtelijk dossier, Fraude, Expertiseverslag, Computergegevens, Recht van verdediging, Omzetcijfer](https://juriel.be/nl/rechtspraak/gerechtelijk-dossier-fraude-expertiseverslag-computergegevens-rechtbank-luik-2020-02-03-dff9) 4 gemeenschappelijke bepalingen [Onderzoekstermijnen, Bewijs, Opeenvolging van vermoedens, Wedersamenstelling van de omzet](https://juriel.be/nl/rechtspraak/onderzoekstermijnen-bewijs-opeenvolging-vermoedens-wedersamenstelling-rechtbank-2022-04-25-f84a) 4 gemeenschappelijke bepalingen [BTW-Schuld, Gebouw, Terrein, gebouwd onroerend goed](https://juriel.be/nl/rechtspraak/btw-schuld-gebouw-terrein-gebouwd-rechtbank-2025-12-15-34eb) 4 gemeenschappelijke bepalingen