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title: "Beginsel van behoorlijk bestuur, Rechtszekerheidsbeginsel · Hof van beroep te Brussel, 18 februari 2014"
description: "Beginsel van behoorlijk bestuur, Rechtszekerheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel, Diensten. Hof van beroep te Brussel (België), 18 februari 2014."
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Tekst in het Frans

# Beginsel van behoorlijk bestuur, Rechtszekerheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel, Diensten, onroerende financieringshuur · Beginsel van behoorlijk bestuur - Rechtszekerheidsbeginsel – vertrouwensbeginsel - Diensten – onroerende financieringshuur – onroerende verhuur -Gerechtskosten

**Rechtscollege**

Hof van beroep

**Zetel**

Brussel

**Datum**

18 februari 2014

## Over het document

**Verzameling**

Belgische rechtspraak

**Taal van de tekst**

Frans

**Nederlandse versie**

niet door de FOD gepubliceerd

**Strekking volgens de FOD**

gunstig voor de Belgische Staat

De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van.

## Tekst

243 paragrafen

### Fiche van de FOD Financiën

## \[Gunstig voor de administratie\]

## *Beginsel van behoorlijk bestuur - Rechtszekerheidsbeginsel – vertrouwensbeginsel*

## *Diensten – onroerende financieringshuur – onroerende verhuur*

## *Gerechtskosten*

## Wettelijke bepalingen

## [Artikel 44, § 3, 2°, b) van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)

Koninklijk besluit nr. 30 van 29 december 1992 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur

## Artikelen 557 en 1022 van het Gerechtelijk Wetboek

## Samenvatting

## 1.Naleving van het rechtszekerheidsbeginsel

De territoriaal bevoegde eerstaanwezend inspecteur had zijn akkoord gegeven om een handeling inzake onroerende financieringshuur aan de belasting te onderwerpen. Nadien, ingevolge een controle, was de administratie van mening dat de handeling beschouwd moest worden als onroerende verhuur.

Eiseres, kan geen enkel bewijs leveren van de elementen die ze aan de eerstaanwezend inspecteur heeft toegestuurd zodat hij het inzake btw van toepassing zijnde stelsel voor het contract van onroerende financieringshuur kon bepalen. Bovendien kon zij, noch de vraag om advies die ze aan deze inspecteur had toegestuurd, noch de beschrijving van de handeling die ze had gemaakt, voorleggen.

Het is derhalve niet mogelijk om de kenmerken van de onroerende financieringshuur waarover de Eerstaanwezend Inspecteur van de administratie van de btw zich had uitgesproken te bepalen.

Het is evenmin mogelijk om vast te stellen dat de betwiste onroerende financieringshuur gerealiseerd is zoals beschreven aan de Eerstaanwezend inspecteur bij het inwinnen van zijn advies.

Het rechtszekerheidsbeginsel kan geen reden zijn om de administratie te verplichten het advies van de eerstaanwezend inspecteur te doen naleven aangezien niet is aangetoond dat de onroerende financieringshuur werd gerealiseerd onder dezelfde omstandigheden als die welke aan de ambtenaar werden verstrekt om zijn advies te formuleren.

Eiseres, die zich beroept op het rechtszekerheidsbeginsel, moet zelf aantonen dat aan de ontstaansfeiten van het recht dat ze inroept voldaan is en dat het akkoord bij haar een gewettigd vertrouwen heeft gewekt dat de handeling, zoals die is verricht, onderworpen was aan de btw.

De omstandigheid dat de Belgische Staat niet meer beschikt over de stukken die voor advies zouden overgemaakt zijn aan de eerstaanwezend inspecteur, heeft in dit geval geen invloed op de toepassing van het rechtszekerheidsbeginsel. Appelante had immers zelf de overgemaakte stukken moeten bewaren.

## 2.Onroerende financiershuur

Het koninklijk besluit nr. 30 van 29 december 1992 bepaalt de voorwaarden van het contract van onroerende financieringshuur opdat het onderworpen zou zijn aan de btw.

[Artikel 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1) van dit koninklijk besluit bepaalt dat “het contract moet betrekking hebben op gebouwde onroerende goederen die opgericht of verkregen worden door de onderneming die gespecialiseerd is in financieringshuur of onroerende leasing, overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer om door hem in de uitoefening van zijn werkzaamheid als belastingplichtige te worden gebruikt”.

Het feit dat de toekomstige leasingnemer lang voor de aanvang van de werken gekend was, is op zichzelf niet voldoende om aan te tonen dat deze werken uitgevoerd werden volgens de aanwijzingen van deze toekomstige leasingnemer.

Deze voorwaarde heeft immers tot gevolg dat de toekomstige leasingnemer op gedetailleerde wijze moet bepalen welke werken uitgevoerd moeten worden in het gebouw dat bestemd is om gebruikt te worden voor het uitoefenen van zijn werkzaamheid als belastingplichtige.

In onderhavig geval, toont appelante niet aan dat de renovatiewerken uitgevoerd werden volgens de gedetailleerde aanwijzingen van haar medecontractant, met name dat deze laatste op gedetailleerde wijze de voorwaarden zou hebben vastgelegd waaraan het gebouw moest voldoen na de renovatie om aan zijn eisen en wensen tegemoet te komen.

Omdat de voorwaarden bepaalt in voornoemd KB nr. 30 waaraan het contract van onroerende financieringshuur moet voldoen, cumulatief vervuld moeten worden, heeft het onderzoek of het gebouw na de renovatie moet beschouwd worden als ‘nieuw gebouw’ geen invloed op de oplossing van het geschil.

Dit kan de beslissing van het Hof, na onderzoek van de voorwaarde of de renovatiewerken werden uitgevoerd volgens gedetailleerde aanwijzingen van de leasingnemer, immers niet beïnvloeden.

## 3.Gerechtskosten

Om het bedrag van de gerechtskosten van in geld waardeerbare vorderingen te bepalen, moet krachtens artikel 557 van het gerechtelijk Wetboek, ook rekening gehouden worden met de moratoire en compenserende intresten (de vertragingsrente) die verschuldigd zijn op de datum van de inleidende akte.

**Tekst van het arrest**

***Het arrest wordt enkel gepubliceerd in de oorspronkelijke taal***

### Tekst van de beslissing

**Arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles (6ième chambre),**

**(2010/AR/2922)**

après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :

**EN CAUSE DE:**

**La SA S.,** dont le siège social est établi à …, …, inscrite à la Banque-Carrefour des entreprises sous le numéro … ; **appelante, représentée par Me E. V., avocat, dont le cabinet est établi à …, … ;**

**CONTRE:**

**L'Etat belge,** SPF Finances, en la personne de Monsieur le Ministre des finances, dont le cabinet est établi à 1000 Bruxelles, rue de la Loi, 12, poursuites et diligences de Monsieur l'Inspecteur principal du bureau de recette TVA de Bruxelles I, dont les bureaux sont établis à 1000 Bruxelles, boulevard du Jardin Botanique, 50, boîte 3104 ; **intimé, représenté par Me A. G., avocat, dont le cabinet est établi à …, … ;**

Vu notamment

•le jugement prononcé contradictoirement, le 5 septembre 2008, par le tribunal de première instance de Bruxelles, décision dont il n'est pas produit d'acte de signification ;

•la requête d'appel déposée au greffe de la cour, le 3 novembre 2010, pour la **SA S.** ;

•l'ordonnance prononcée à l'audience publique de la cour du 25 novembre 2010, sur pied de l'article 747 du Code judiciaire ;

•les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour, le 3 décembre 2013, pour la **SA S.** ;

•les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour, le 17 décembre 2013, pour l'Etat belge.

## I. Faits et antécédents du litige :

Le 5 octobre 1998, la **SA S.** achète le château de la Solitude situé à …, pour un prix de … anciens francs belges.

Cet immeuble doit être rénové et adapté à usage de bureaux.

Le rapport d'expertise de ce bien, du 23 octobre 2000, indique que « un *bail de 15 ans fermes a été signé avec la société* ***DBA A.****. Celui-ci prendra cours le 1**er* *septembre 2001* ».

La **SA S.** a interrogé le contrôle de la TVA d'Etterbeek pour connaître le régime qui sera applicable à l'opération du point de vue de la TVA. L'inspecteur principal de ce bureau de contrôle répond par courrier du 27 octobre 2000 : « *après examen du dossier de la* ***SA S.*** *en formation,* il s'avère que le contrat de location-financement est conforme aux conditions prévues par l'AR n° 30 du 29/12/1992 et l'article 44, § 3, 2°, b) du Code T. V.A. ».

Par un contrat de maîtrise d'œuvre d'exécution, la **SA S.** confie à la SA **DB A.** la direction des travaux de gros œuvre, de parachèvement et de techniques spéciales nécessaires à la rénovation du château de la Solitude.

Le 30 janvier 2001, la **SA S.** concède à la **SA S.** un droit de superficie sur le terrain du château.

Par un acte authentique du 1 er février 2002, la **SA S.** donne le château de la Solitude en location-financement à la SA **DB A.** pour une durée non résiliable de quinze ans.

La **SA S.** fait l'objet d'un contrôle de sa situation pour l'application de la TVA pour la période comprise entre le 1 er janvier 2002 et le 31 décembre 2003.

Le fonctionnaire chargé de ce contrôle délivre, le 16 février 2006, un procès-verbal suivant lequel, la **SA S.** est redevable de la TVA déduite à tort sur, d'une part, des frais de représentation et d'autre part, les frais de rénovation du château de la Solitude, dès lors que le contrat de location-financement n'est pas soumis à la TVA.

Une contrainte n° C.T.R.I. …, visée et rendue exécutoire le 15 janvier 2007, est décernée à la **SA S.**, le 10 janvier 2007.

Selon cette contrainte, la **SA S.** est redevable des sommes suivantes :

\- A titre de TVA : … euros;

\- A titre d'amende due, en vertu des articles [70, § 1er](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-70) et [70, § 1er bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-70), CTVA: … euros;

\- Soit, au total, … euros;

Cette somme devant, le cas échéant, être augmentée de :

\- L'intérêt de 0,80 % par mois de retard à calculer sur la TVA due à partir du 21 janvier 2004;

\- L'intérêt moratoire sur l'amende restant due à partir de la signification ou la notification de la contrainte, conformément à l'[article 91, § 4, CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-91);

\- Des frais de poursuites.

Par requête contradictoire déposée le 24 août 2007 au greffe du tribunal de première instance de Bruxelles, la **SA S.** demande au premier juge:

\- De dire la demande recevable et fondée;

\- En conséquence, d'annuler la contrainte litigieuse, pour un montant en principal de … euros et de … euros à titre d'amendes;

\- De condamner l'Etat belge au remboursement de toutes sommes indûment perçues du chef de la contrainte ainsi annulée ;

\- De condamner l'Etat belge aux frais et dépens de l'instance, liquidés à l'indemnité de procédure d'un montant de … euros.

### II.Le jugement entrepris :

Par le jugement entrepris, le premier juge a

\- Dit la demande originaire recevable, mais non fondée;

\- Débouté la **SA S.** de cette demande;

\- Condamné la **SA S.** aux dépens de l'instance, liquidés à l'indemnité de procédure d'un montant de … euros.

## III. Objet de l'appel :

1\. En appel, la **SA S.**, demande à la cour de :

\- Dire l'appel recevable et fondé;

\- Mettre à néant le jugement entrepris ;

\- Dire la demande originaire recevable et fondée;

\- En conséquence, annuler la contrainte litigieuse, sauf en ce qu'elle concerne les frais de réception;

\- Condamner l'Etat belge à rembourser toutes sommes indûment perçues du chef de la contrainte ainsi annulée;

\- Condamner l'Etat belge aux dépens de deux instances, liquidés à l'indemnité de procédure d'un montant de … euros pour chacune des instances.

2\. L'Etat belge invite la cour à :

\- Confirmer le jugement entrepris;

\- Dire la demande originaire de la **SA S.** recevable, mais non fondée;

\- Condamner **S.** aux dépens d'appel.

### IV.Discussion :

1\. La **SA S.** invoque, à titre principal, la violation du principe de la sécurité juridique, en ce que l'administration a remis en cause l'accord de l'inspecteur principal d'Etterbeek du 27 octobre 2000, suivant lequel le contrat de location-financement peut être soumis à la TVA.

Le principe de la sécurité juridique constitue un principe de droit communautaire qui doit être respecté par les Etats membres, lorsqu'ils mettent en œuvre le droit communautaire, ce qui est le cas de la TVA. Ce principe s'oppose à ce que l'administration remette en cause, pour le passé, une décision favorable qu'elle a prise envers un assujetti en l'invitant, soit à verser la TVA sur des opérations dont elle a admis l'exemption, soit à refuser la déduction de la taxe supportée en amont, alors que la décision a admis cette déduction.

Il appartient au juge de déterminer si, en fonction des circonstances du cas d'espèce, l'acte de l'administration a créé dans le chef d'un opérateur économique prudent et avisé, une confiance raisonnable et si cette confiance est légitime (C.J.U.E., 14 septembre 2006, [C-181/04](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-181-04-arrest) et C- 183/04, Elmeka).

2\. En l'espèce, la **SA S.** ne produit aucun des éléments qu'elle a transmis à l'inspecteur principal de la TVA d'Etterbeek pour lui demander de se prononcer sur le régime applicable au contrat de location-financement du point de vue de la TVA. Elle ne produit même pas le contenu de la demande d'avis qu'elle a soumise à ce fonctionnaire, ni la description de l'opération qu'elle lui a faite.

Il n'est dès lors pas possible de déterminer les caractéristiques de l'opération de location-financement sur laquelle l'inspecteur principal de l'administration de la TVA s'est prononcé.

Il n'est pas davantage possible d'établir que l'opération de location-financement litigieuse a été réalisée conformément à la description qui a dû en être faite à l'inspecteur principal de la TVA d'Etterbeek pour solliciter son avis.

En conséquence, l'inspecteur principal de la TVA a donné son accord sur l'assujettissement à la TVA d'une opération de location-financement immobilière, sans qu'il soit possible d'établir qu'il s'agit de la même opération que celle qui a été réalisée par la **SA S.**.

Le principe de la sécurité juridique ne peut justifier que l'administration soit tenue de respecter l'avis de l'inspecteur principal de la TVA du 27 octobre 2000, dès lors qu'il n'est pas établi que la location-financement immobilière a été réalisée par la **SA S.** suivant les mêmes modalités que celles de l'opération sur laquelle ce fonctionnaire a été invité à se prononcer.

3\. La circonstance que l'Etat belge ne dispose plus des pièces qui ont été transmises à l'inspecteur principal de la TVA d'Etterbeek pour obtenir son avis n'a aucune incidence sur l'application du principe de la sécurité juridique en l'espèce.

Il appartient en effet à la **SA S.**, qui se prévaut du principe de la sécurité juridique, de démontrer que les faits générateurs du droit qu'elle invoque sont réunis. Elle doit établir que l'inspecteur principal a donné son accord sur l'application de la TVA à la location-financement immobilière telle qu'elle a été réalisée, à défaut de quoi, elle ne prouve pas que cet accord a créé, dans son chef, la légitime confiance que l'opération, telle qu'elle a été réalisée, pouvait être soumise à la TVA.

Contrairement à ce qu'elle soutient, la **SA S.** supporte la charge de la preuve des modalités précises de l'opération sur laquelle le fonctionnaire a donné son avis. Il lui appartient dès lors, de démontrer par des éléments probants, la nature et les modalités de l'opération qu'elle a décrite à l'inspecteur principal de la TVA d'Etterbeek pour obtenir son avis.

Dès lors qu'elle supporte la charge de la preuve des faits générateurs du principe de la sécurité juridique, la **SA S.** ne peut reprocher à l'administration de ne pas avoir conservé le dossier sur base duquel l'inspecteur principal a donné son accord.

La **SA S.** n'est pas en mesure de produire ce dossier, alors que pour se prévaloir du principe de la sécurité juridique fondé sur l'accord obtenu de l'inspecteur principal de la TVA d'Etterbeek, elle aurait dû conserver les pièces qu'elle lui a transmises.

4\. Les deux documents produits par les parties qui sont antérieurs à l'avis du 27 octobre 2000 de l'inspecteur principal de la TVA d'Etterbeek et dont on peut présumer qu'il en a eu connaissance, sont d'une part, la description synthétique des dispositifs architecturaux et techniques mis en place dans la rénovation intérieure du château de la Solitude, datée du 2 octobre 2000 (pièce 11 du dossier de l'Etat belge) et, d'autre part, le rapport d'expertise de la **SA F.** du 23 octobre 2000 (pièce 2 du dossier de l'Etat belge).

Le premier document constitue un descriptif des travaux concernant la rénovation intérieure du château de la Solitude et ne contient aucun élément relatif à la description des modalités du contrat de location-financement.

Quant au rapport d'expertise de la **SA F.**, il mentionne en page 6 que « *le bien est libre de toute occupation »* et en page 9 concernant la situation locative que : « *un bail de 15 ans ferme a été signé avec la société DBA Associates. Celui-ci prendra cours le 1**er* *septembre 2001. Le loyer a été fixé comme suit, (...). Charges et précompte immobilier à charge du locataire. L'indexation interviendra à partir de la quatrième année d'occupation.*

*Le loyer obtenu reflète à notre avis le marché locatif actuel tenant compte que le loyer de départ se situe à ± … F/m2/an pour continuer à partir de la 4**ème* *année à ± … F/m2/an* » (pièce 2 du dossier de l'Etat belge).

Ce document fait référence à un contrat de bail sous seing privé conclu avec la société **DB A.** dont seuls, les montants du loyer, la durée et la date de prise de cours sont reproduits.

Le « *leasing* » a fait l'objet d'un acte authentique signé le 1 er février 2002 entre la **SA S.** en qualité de bailleur et la SA **DB A.** en qualité de preneur. L'article 4 de ce contrat prévoit que « *le bailleur donne à bail au preneur, qui accepte, l'immeuble tel qu'il aura été transformé après réalisation des travaux, (. ..)* ».

D'après l'article 6 de cette convention, « *le présent bail est conclu pour une durée fixe et non résiliable de quinze (15) ans. Il prendra cours le premier jour qui suit la date du procès-verbal de réception provisoire prévue au plus tôt le premier février deux mille deux conformément à ce qui est indiqué à l'article 3 ci-dessus* » (pièce 4 du dossier de l'Etat belge).

L'acte authentique ne comporte aucune référence à l'acte sous seing privé qui aurait été conclu antérieurement et en vertu duquel un bail de quinze ans aurait déjà été conclu avec la **SA DB A.**. Dès lors que cette dernière société aurait déjà obtenu un droit de jouissance sur le château de la Solitude en vertu du contrat de bail sous seing privé, il est surprenant que l'acte authentique donne à nouveau ce même bien à bail à la **SA DB A.**.

La **SA S.** ne s'explique pas sur la manière de concilier en droit ces deux conventions. Elle se contente d'affirmer que, dans la pratique, une opération de location-financement se déroule en deux phases, d'une part, le contrat sous seing privé de leasing et d'autre part, le contrat de bail par lequel le donneur concède un droit de jouissance sur l'immeuble au preneur.

D'après les pièces auxquelles la cour peut avoir égard, l'opération ne s'est pas déroulée de cette manière en l'espèce. Suivant le rapport d'expertise de la **SA F.**, un bail de quinze ans a déjà été signé au profit de la **SA DB A.**, au 23 octobre 2000, qui prendra cours le 1er septembre 2001 ou, à tout le moins, à la date de l'achèvement des travaux, dès lors que d'après la **SA S.**, le 1 er septembre 2001 était la date prévue pour l'achèvement des travaux.

Dès lors que la **SA DB A.** disposerait déjà d'un droit de jouissance sur l'immeuble, conformément à ce contrat de bail sous seing privé, il ne se justifiait pas de constituer par acte authentique un bail sur ce même immeuble.

Rien ne permet d'établir que le contrat de bail sous seing privé, dont il est question dans le rapport d'expertise, est un contrat de location-financement. Ce contrat n'est pas produit et les références à ce contrat dans le rapport d'expertise sont insuffisantes pour déterminer, suivant les modalités de cette convention, s'il s'agit d'une location ou d'une opération de location-financement.

En conséquence, la **SA S.** ne démontre pas que l'avis de l'inspecteur principal de la TVA d'Etterbeek porte sur l'opération de location-financement telle qu'elle a été réalisée en l'espèce.

5\. Il faut dès lors examiner si cette opération de location-financement peut être soumise à la TVA.

D'après l'[article 44, § 3, 2°, b), CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), « *Sont encore exemptés de la taxe : l'affermage, la location et la cession de bail de biens immeubles par nature, de même que l'utilisation de tels biens dans les conditions de l'article* 19, § 1er, *à l'exception : des locations-financements d'immeubles consenties par une entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles ou la location qualifiée de leasing immobilier, lorsque cette entreprise construit, fait construire ou acquiert, avec application de la taxe, le bâtiment sur lequel porte le contrat et que le preneur prend ce bien en location pour l'utiliser dans l'exercice d'une activité d'assujetti ; le Roi définit les conditions auxquelles doit satisfaire le contrat de location-financement d'immeubles, notamment en ce qui concerne la durée du contrat, la nature et la destination des biens qui en font l'objet ainsi que les droits et les obligations du preneur* ».

L'arrêté royal n° 30 détermine les conditions auxquelles doit satisfaire le contrat de location-financement pour être soumis à la TVA.

> « *1* ° *Le contrat doit concerner des immeubles bâtis qui sont construits ou acquis par l'entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles, selon les indications détaillées du futur preneur, pour être utilisés par ce dernier dans l'exercice de son activité d'assujetti* ;
>
> *2 °* *La jouissance des bâtiments et du fond sur lesquels ils sont érigés doit être consentie au preneur en vertu d'un contrat non résiliable et non translatif de propriété* ;
>
> *3°* *A l'expiration de ce contrat et moyennant un montant dont les critères de détermination sont fixés dans celui-ci, le preneur doit avoir la faculté d'acquérir les droits réels du donneur afférents aux biens faisant l'objet du contrat;*
>
> *4 °* *Le montant total des sommes à payer par le preneur pendant la durée du contrat et lors de la levée éventuelle de l'option prévue au 3°, doit permettre au donneur de reconstituer intégralement le capital investi, majoré des intérêts et des charges de l'opération* ».

D'après le procès-verbal du 16 février 2006, l'immeuble en cause n'a pas été acquis ou construit avec l'application de la TVA, dès lors que la **SA S.** a obtenu un droit de superficie sans application de la TVA et les travaux n'ont pas été effectués selon les indications détaillées du preneur.

6\. A tort la **SA S.** soutient-elle que la condition de réalisation des travaux suivant les indications détaillées du futur preneur, prévue par l'AR n° 30 précité, constitue une condition nouvelle non prévue par la loi.

Selon l'article 44, 3, 2°, b), précité CTVA, « *le Roi définit les conditions auxquelles doit satisfaire le contrat de location-financement d'immeubles, notamment, (. . .)* ».

Cette disposition légale habilite le Roi à définir les conditions auxquelles doit satisfaire le contrat de location-financement. Ces conditions ne sont pas limitées, en ce qui concerne l'immeuble, à sa nature et à sa destination, dès lors que l'habilitation légale a pour objet les conditions que doit remplir le contrat de location-financement. L'utilisation du terme *«notamment»* à l'[article 44, § 3, 2° , b), CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) signifie que les conditions qui sont énumérées par cette disposition ne sont pas limitatives et que le Roi peut définir toutes conditions auxquelles le contrat doit satisfaire.

En conséquence, la condition de construction ou d'acquisition de l'immeuble selon les indications détaillées du futur preneur n'excède pas l'habilitation légale.

7\. La **SA S.** fait valoir que la convention sous seing privé signée par les parties mentionne que « *le preneur souhaite utiliser l'immeuble pour y installer son siège social et ses bureaux après l'avoir largement* transformé et rénové pour l'adapter *à* ses besoins propres. Le descriptif des travaux envisagés par le preneur figure en annexe n° 1 aux présentes ».

Cet extrait qu'elle cite provient de l'acte authentique du 1 er février 2002 (point B) et non pas de la convention sous seing privé qui n'est pas produite.

Sur la base des pièces auxquelles la cour peut avoir égard, rien ne permet de présumer que cet extrait figurerait dans l'acte sous seing privé.

Il y a lieu de considérer en conséquence, que le contrat est postérieur à la réalisation des travaux, dès lors que seul le contrat de leasing du 1er février 2002 est produit.

Il appartient à la **SA S.** de démontrer, par des éléments probants, que les travaux dans le château de la Solitude ont été réalisées suivant les indications détaillées de la **SA DB A.**.

8\. La circonstance que le futur preneur était connu bien avant le commencement des travaux ne suffit pas à elle seule à établir que ces travaux ont été réalisées suivant les indications de ce futur preneur.

En effet, cette condition implique que le futur preneur doit définir de manière détaillée quels sont les travaux à réaliser dans l'immeuble destiné à être utilisé pour l'exercice de son activité d'assujetti.

L'affirmation dans l'acte authentique de location-financement que le preneur a largement transformé et rénové l'immeuble pour l'adapter à ses besoins propres ne suffit pas à rapporter la preuve de la réalisation de cette condition, dès lors qu'elle a pour objet l'intervention active du futur preneur dans la détermination des travaux à réaliser pour adapter l'immeuble à ses besoins.

Le contrat de maîtrise d'œuvre d'exécution du 3 janvier 2001 ne permet pas davantage de rapporter cette preuve. Par cette convention, la **SA S.** confie à la **SA DB A.** une mission de direction des travaux de rénovation du château de la Solitude, en raison de son expertise en la matière.

D'après l'article 1 er alinéa 2, de cette convention, la **SA DB A.** en sa qualité de maître d'œuvre d'exécution, « *n'a pas de mission d'auteur* de *projet ou de conception. Il n'est donc pas compris dans sa mission l'analyse des besoins (programmation du projet), les études architecturales ou techniques, les études d'aménagements intérieurs, la rédaction des documents graphiques et descriptifs, la rédaction des pièces écrites telles que cahier des charges ou compte rendu d'études,...*».

La mission de la **SA DB A.**, en vertu de ce contrat, a pour objet la direction et la coordination de l'exécution des travaux de rénovation du château de la Solitude et non la détermination des travaux à réaliser, dès lors que toute mission d'auteur de projet ou de conception est expressément exclue par le contrat.

La description des travaux de rénovation intérieure de l'immeuble fait l'objet d'un document établi par l'Atelier de Genval le 2 octobre 2000 (pièce 11 du dossier administratif). Ce document ne prouve pas que les travaux qui y sont décrits, rencontrent les indications détaillées définies par la **SA DB A.** pour la rénovation du château de la Solitude.

Cette condition implique que le futur preneur définisse de manière détaillée les conditions auxquelles doit satisfaire l'immeuble qu'il souhaite prendre en location-financement après la réalisation des travaux de rénovation.

La preuve de cette condition peut être rapportée par toute voie de droit. La seule affirmation dans l'acte authentique de leasing, postérieur à l'exécution des travaux, que les travaux ont été envisagés par le preneur et que l'immeuble a été rénové par celui-ci pour l'adapter à ses besoins propres, ne constitue pas une preuve de la condition requise.

La considération de la **SA S.** suivant laquelle il serait impossible de rapporter la preuve de la réalisation de cette condition n'est pas pertinente.

Comme elle le précise à la page 22 de ses conclusions, « *il suffit en réalité que le preneur indique quels sont ses besoins et ses souhaits, sans pour autant se substituer à un architecte, par exemple*». S'il n'est effectivement pas requis que le futur preneur précise les conditions techniques des travaux de rénovation de l'immeuble, il doit définir de manière détaillé quels sont les conditions que doit remplir l'immeuble après sa rénovation pour répondre à ses souhaits et à ses besoins.

C'est précisément ce que la **SA S.** reste en défaut d'établir en l'espèce.

Cette preuve ne peut résulter du fait que la **SA DB A.** « *avait déjà signifié, par une convention de septembre 2000, qu'elle entendait s'établir dans les lieux* », d'où il peut être déduit, d'après la **SA S.**, qu' « *il, est évident que (la* ***SA DB A.****) a indiqué quels étaient ses souhaits et besoins»* (page 22 des conclusions de la **SA S.**).

La convention de septembre 2000 par laquelle la **SA DB A.** aurait signifié qu'elle entendait s'établir dans les lieux n'est pas produite, de sorte qu'il ne peut en être déduit qu'elle a nécessairement indiqué, dans le cadre de cette convention, quels étaient ses souhaits et besoins.

La mission de maître d'œuvre d'exécution confiée à **DB A.** ne justifie pas que les travaux de rénovation de l'immeuble ont été réalisés suivant ses indications détaillées.

Cette mission est indépendante du contrat de location-financement et aurait pu être confiée par la **SA S.** à un tiers, autre que **DB A.**. Cette dernière s'est engagée dans le contrat de maîtrise d'œuvre d'exécution, non pas en tant que futur preneur de leasing, mais parce que les missions qui font l'objet de ce contrat relèvent des activités de la **SA DB A.**.

Dans le cadre de sa mission de maître d'œuvre d'exécution, la **SA DB A.** organise et contrôle l'exécution des travaux, mais n'intervient pas dans la conception du projet, ni dans la détermination des travaux à réaliser pour la rénovation de l'immeuble conformément à ses besoins, comme il a été dit précédemment.

En conséquence, la **SA S.** ne démontre pas que les travaux de rénovation du château de la Solitude ont été réalisé suivant les indications détaillées de la **SA DB A.**, à savoir que cette· dernière a défini de manière détaillée les conditions auxquelles l'immeuble doit satisfaire après rénovation pour répondre à ses besoins et à ses souhaits.

Dès lors que les conditions prévues par l'AR n° 30 précité, auxquelles le contrat de location-financement doit satisfaire, sont cumulatives, l'examen du caractère d'immeuble neuf du château de la Solitude après la réalisation des travaux de rénovation, n'a pas d'intérêt pour la solution du litige, en ce que ce caractère ne peut influencer la décision à laquelle la cour est parvenue, à l'issue de l'analyse de la condition de la réalisation des travaux de rénovation selon les indications détaillées du preneur.

9\. En conclusion, l'appel est non fondé.

Pour déterminer le montant de l'indemnité de procédure pour les demandes évaluables en argent, doivent être pris en considération, les intérêts moratoires ou compensatoires dus à la date de l'acte introductif d'instance, conformément à l'article 557 du Code judiciaire.

Compte tenu de l'enjeu du litige dont la cour est saisie, l'indemnité de procédure au montant de base s'élève à … euros.

### Beschikkend gedeelte

**PAR CES MOTIFS, LA COUR,**

Statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire,

Reçoit l'appel, mais le dit non fondé ; Confirme le jugement entrepris ;

Condamne la **SA S.** aux dépens d'appel, liquidés dans le chef de l'Etat belge, à l'indemnité de procédure au montant de base de … euros.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique civile de la chambre 6C de la cour d'appel de Bruxelles le 18 février 2014

Où étaient présents

•**Mme M.**, conseiller unique ;

**M. M.**, greffier ;

Signatures

### Door de FOD bijgevoegde beslissing

---

## Jugement du Tribunal de première instance de Bruxelles

R.G. n° 2007/9552/A

**EN CAUSE DE:**

La **SA S.**, dont le siège social est situé à …, …, immatriculée à la NA sous le n° …, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le n° …; Demanderesse. Représentée par **Me P. D.** loco) **Me M.-C. C.**, avocat, dont le cabinet est établi à …, …;

**CONTRE:**

**L'ETAT BELGE**, représenté par Monsieur le Ministre des finances, Administration de la TVA, de l'enregistrement et des domaines, poursuites et diligences de Monsieur le Receveur de Bruxelles I, dont les bureaux sont établis à 1000 Bruxelles,.Cantersteen 47; Défendeur, Représenté par **Me A. G.**, avocat, dont le cabinet est établi à …, …;

En cette cause, tenue en délibéré le 23 mai 2008, le tribunal prononce le jugement suivant.

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

•la requête introductive d'instance, et ses annexes, déposées au greffe du tribunal le 24/08/2007;

•l'ordonnance de fixation du 30/08/2007;

•la convocation des parties à l'audience introductive du 28/09/2007 par plis judiciaires du 06/09/2007, conformément à l'article *1034sedes* du Code judiciaire;

•l'ordonnance de mise en état judiciaire du 28/09/2007, rendue sur pied de l'article 747, § 2, du Code judiciaire;

•les conclusions et conclusions de synthèse déposées par le défendeur les 14/12.12007 et 02/04/2008;

•les conclusions déposées par la partie demanderesse les 14/03/2008 et 23/05/2008;

Entendu les conseils de la demanderesse et du défendeur en leurs dires et moyens à l'audience publique du 23 mai 2008.

## I. Objet et recevabilité de la demande

La demande, introduite par requête fiscale déposée au greffe 24 août 2007, est dirigée contre la contrainte n° CTRI … décernée le 10 janvier 2007 par l'Inspecteur principal a .i. du bureau de Recettes TVA de Bruxelles I, visée et rendue exécutoire le 15 janvier 2007 par Monsieur le Directeur régional de l'administration de la TVA de Buxelles I, notifiée le 25 janvier 2007.

La contrainte tend à obtenir paiement, au titre de TVA, de la somme de … €, et à titre d'amende, … €.

La demande tend à annuler ladite contrainte, obtenir remboursement de toutes sommes indûment perçues de ce chef, et condamner l'Etat belge aux frais et dépens de l'instance.

La demande sera déclarée recevable.

**II.****Discussion**.

**II.1.**

Le litige concerne l'application de l'[article 44, § 3, 2°,b) du Code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) et de l'article ler de l'AR n° 30 du 19 décembre 1992.

Les faits à l'origine du litige sont les suivant. En 1998, la **SA S.** achète le Château de la Solitude à Auderghem pour une montant de … €.

Le 30 janvier 2001, elle consent un droit de superficie sur le site à la requérante. Le 1er février 2002, la requérante, propriétaire des constructions en sa qualité de superficiaire donne le Château en leasing à la société **DB A.** (devenue **SA AOS B.**) pour une durée fixe et non résiliable de 15 ans, avec option d'achat. Les redevances de leasing font ('objet d'une facturation avec NA. Des travaux de rénovation Importants furent réalisés en 1991 et 1992, pour un montant global de … €.

L'administration de la TVA considère que le leasing n'est pas soumis à la NA, de sorte qu'elle refusa à la requérante le droit à déduction de la NA payée en amont sur les travaux de rénovation.

Tel est l'objet du présent litige.

**II.2.**

L'[article 44, § 3, 2°, b) du Code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) est libellé comme suit :

§ *3. Sont encore exemptés de la taxe :*

*2°* *l'affermage, la location et la cession de bail de biens immeubles par nature, à l'exception;*

*b)* *des locations - financements d'immeubles consentes par une entreprise pratiquant /a location - financement emmeubles ou la location qualifiée de leasing immobilier, lorsque cette entreprise construit; fait construire ou acquiert avec application de la taxe, le bâtiment sur lequel porte le contrat et que le preneur prend ce bien en location pour l'utiliser dans l'exercice d'une activité d'assujetti; le Roi définit les conditions auxquelles doit satisfaire le contrat de location - financement d'immeubles, notamment en ce qui concerne la durée du contra la nature et la destination des biens qui en font l'objet ainsi que les droits et les obligations du preneur; »*

Selon l'[article 1er de l'AR n° 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1):

> *« Est un contrat visé aux articles 9, alinéa 2, 2°, et 44, § 3 2°, b, du Code, la location-financement d'immeubles qui satisfait aux conditions suivantes :*
>
> *1°* *le contrat doit concerner des immeubles bâtis, qui sont construits ou acquis par l'entreprise pratiquant la location-financement d’immeubles, selon les indications détaillées du futur preneur, pour être utilisés par ce dernier dans l'exercice de son activité d'assujetti ;*
>
> *2°* *la jouissance des bâtiments et du fond sur lequel ils sont érigés doit être consentie au preneur en vertu d'un contrat non résiliable et non translatif de propriété;*
>
> *3°* *à l'expiration de ce contrat et moyennant un montant dont les critères de détermination sont fixés dans celui-ci; le preneur doit avoir la faculté d'acquérir les droits réels du donneur afférents aux biens faisant l'objet du contrat;*
>
> *4°* *le montant total des sommes à payer par le preneur (.) doit permettre au donneur de reconstituer intégralement le capital investi (...)»*

**II.3.**

La requérante estime que les principes de bonne administration, en particulier les principes de légitime confiance fit de sécurité juridique ont été violés, dans la mesure où, par courrier du 27 octobre 2000, le contrôle TVA d'Etterbeek a indiqué à la requérante que « le contrat de location-financement était conforme aux prescrits légaux ».

Le défendeur conteste la déduction de TVA revendiquée en soutenant d'une part que la NA n'ayant pas été appliquée lors de l'acquisition de l'immeuble, le contrat de leasing ne pouvait être

soumis à la NA, et, d'autre part, que le bâtiment ne fut pas construit sur base des indications du futur preneur.

**II.4.**

Concernant la problématique de la violation des principes de bonne administration, la requérante n'apporte aucun élément permettant d'établir les données qu'elle aurait, durant l'année 2000, communiquées au contrôleur local d'Etterbeek. Elle a certes communiqué un contrat de location-financement, mais il est impossible de déduire de ce document que l'ensemble de l'opération, telle qu'elle s'est par la suite réalisée, a été décrite et présentée au contrôleur. Le fait que l'administration ait égaré le dossier relatif à cette demande, fait qui justifierait que la requérante ne puisse apporter d'avantage de précisions, ne peut suffire à expliquer la situation, dans la mesure où la requérante devrait par ailleurs pouvoir produire l'une ou l'autre pièce telle que par exemple un courrier qu'elle aurait elle-même rédigé, et qui exposerait la situation au contrôleur.

La requérante ne peut donc être suivie sur ce point, faute d'éléments probants.

**II.5.**

En plaidoirie, le conseil du défendeur indiqua que la déduction de la TVA devait être refusée, car l'immeuble ne pouvait être considéré comme étant neuf, puisqu'il ne fut pas acquis avec application de la TVA.

Cette position ne peut être suivie, l'administration admettant elle-même que des contrats de location-financement portant sur des immeubles anciens, auxquels le donneur en leasing a fait subir des travaux de transformation tels qu'ils doivent être considérés comme neufs pour l'application de la NA, entrent dans le champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°,b)](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) du Code de la NA (Circulaire AFER du 12 avril 2007, 10/2007, www .fisconetlgov.be ).

Or, en l'espèce, il n'est pas contestable que les travaux entrepris sont importants et que leur coût, hors NA atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment, et que, dès lors, il s'agit bien d'un immeuble « neuf » (voir à cet égard la [circulaire n°16/1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/16-1973-aanschrijving-bien-immeuble-batiment-eriger-8dba)).

En termes de conclusions, il est indiqué que les travaux auraient été réalisés avant l'entrée en vigueur du contrat de leasing, et que la valeur de ces travaux ne pourrait donc être prise en compte pour l'évaluation de la valeur des travaux de transformation. Cependant, cette remarque est sans influence quant à la question de savoir si l'immeuble était ou non neuf.

L'immeuble litigieux doit donc être considéré comme un immeuble neuf.

**II.6.**

Il faut encore que le contrat concerne des immeubles bâtis, qui sont construits ou acquis par l'entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles, selon les indications détaillées du futur Preneur, pour être utilisés par ce dernier dans l'exercice de son activité d'assujetti.

Le défendeur conteste qu'il en soit ainsi.

Selon la requérante, les travaux furent réalisés selon les indications de **DB A.**, comme cela se déduit des éléments suivants :

\- un contrat de location-financement est conclu le 21 février 2001, sous seing privé, où il est indiqué que le preneur souhaite utiliser l'immeuble après l'avoir transformé pour l'adapter à ses propres besoins ;

\- le preneur était connu avant le commencement des travaux ;

\- par contrat du 8 mai 2001, la requérante confia au preneur la maîtrise œuvre d'exécution.

Toutefois, à juste titre, le défendeur conteste que les travaux aient été réalisés selon les indications de **DB A.**, en se fondant sur diverses constatations, telles que par exemple;

\- le fait que le contrat de leasing ait été passé par acte authentique et n'acquiert dès lors date certaine que le te février 2002;

\- le contrat du 8 mai 2001 reprend, en page 3, un organigramme des intervenants au projet, dont il ne ressort nullement que **DB A.** aurait eu un rôle déterminant dans l'indication des travaux à accomplir **DB A.** n'a d'ailleurs pas le droit de conclure de contrats avec les entreprises.

\- Le fait que la société Solibel avait déjà obtenu un permis d'urbanisme, en mars de l'année 2000, permettant l'affectation de l'immeuble en bureaux ;

\- Un descriptif des dispositifs architecturaux et techniques à mettre en place avait déjà été établi à cette époque.

De l'ensemble de ces considérations, et en particulier de la dernière, il se déduit que les travaux litigieux n'ont pas été exécutés sur base des indications de **BD A.**.

Le grief sera donc déclaré non fondé.

### II.7

Concernant l’indemnité de procédure, les parties sollicitent que soit fait application du montant de base, soit, compte tenu de l'enjeu du litige, … €.

**PAR CES MOTIFS,**

**LE TRIBUNAL,** siégeant en premier ressort,

Statuant contradictoirement,

Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire;

Déclare la demande recevable mais non fondée ;

En conséquence,

En déboute la requérante.

Condamne la requérante aux dépens de 'Instance, liquidés à la somme de … dans le chef du défendeur.

Délaisse à la requérante ses propres dépens.

***Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique de la 32ème chambre du tribunal de première instance de Bruxelles le 5/9/2008,***

Où étaient présents et siégeaient :

**Mme L B.**, juge unique,

**Mme V. V. M.**, greffier adjoint délégué

Signatures

Mandons et ordonnons à tous huissiers de justice à ce requis de mettre le présent jugement, la présente ordonnance, à exécution;

A nos Procureurs Généraux et à nos Procureurs du Roi près les tribunaux de première instance, d'y tenir la main et à tous Commandants et Officiers de la force publique d'y prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis;

En foi de quoi le présent jugement, la présente ordonnance, a été signé(e) et scellé(e) du sceau du tribunal.

## Aangehaalde teksten

5

[WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 7 voorkomens

[KB nr. 30 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a) 2 voorkomens

[WBTW art. 70](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-70) 2 voorkomens

[WBTW art. 91](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-91) 1 voorkomen

[C-181/04, arrest van 14 september 2006](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-181-04-arrest) 1 voorkomen

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