--- title: "Parlementaire vraag 383 · Btw-tarief van 6 %" description: "Btw-tarief van 6 %, Afbraak en heropbouw en levering van woningen. Parlementaire vraag nr. 383 van 21 april 2021 (Belgisch federaal parlement)." url: "https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/383-btw-tarief-afbraak-heropbouw-levering-8521" lang: "nl" fr: "https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/383-taux-demolition-reconstruction-livraison-logements-2330" --- # Btw-tarief van 6 % **Nummer** 383 **Datum** 21 april 2021 ## Over het document **Verzameling** Parlementaire vragen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 40 paragrafen Parlementaire vraag nr. 383 van de heer Vincent Scourneau d.d. 21.04.2021 **Kamer, Vragen en Antwoorden, 2020-2021, QRVA 55/053 d.d. 27.05.2021, blz. 194** Vraag nr. 383 van de heer volksvertegenwoordiger Vincent Scourneau van 21 april 2021 (Fr.) aan de vice-eersteminister en minister van Financiën, belast met de Coördinatie van de fraudebestrijding: *Btw-tarief van 6 %. - Afbraak en heropbouw en levering van woningen.* ## **VRAAG** [Artikel 1quater van het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven, dat op 1 januari 2021 in werking is getreden, bepaalt dat het tarief van 6 % van toepassing is op afbraak- en heropbouwwerkzaamheden alsook op de levering van woningen die voldoen aan de in de tekst gestelde sociale voorwaarden. Dat is een overgangsbepaling, die van toepassing is van 1 januari 2021 tot 31 december 2022 en die goedgekeurd werd met het oog gericht op het economische herstel na de coronacrisis. Met de maatregel wil men de bouwsector een belangrijke tijdelijke fiscale stimulus geven (memorie van toelichting bij het ontwerp van programmawet, Parl. St. 55, 1662/001). De maatregel heeft uitsluitend betrekking op projecten die, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, uitgevoerd worden door dezelfde belastingplichtige. De fiscale administratie heeft FAQ's gepubliceerd over de toepassingsvoorwaarden van deze maatregel. In de FAQ B.3. staat dat wanneer een bouwpromotor een opstalrecht verwerft met betrekking tot een bebouwd terrein, hij in dat geval als opstalhouder het recht heeft om het gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten, en hij die woning vervolgens dan ook kan verkopen met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 %. In de FAQ B.4. daarentegen staat dat als een bouwpromotor een opstalrecht verwerft met betrekking tot een bebouwd terrein, waarbij de grondeigenaar een eigendomsvoorbehoud maakt met betrekking tot de bestaande constructies, de bouwpromotor de woning niet kan verkopen met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 %, aangezien hij in dat geval een gebouw afbreekt dat toebehoort aan de grondeigenaar, die in feite de bouwheer is. In die hypothese zijn de bouwheer en de verkoper niet dezelfde belastingplichtige, zodat het verlaagde btw-tarief niet van toepassing is op de daaropvolgende verkoop. Dat onderscheid zou begrepen moeten worden in het licht van de nieuwe regels inzake het opstalrecht, die op 1 september 2021 in werking treden. Artikel 3.179, eerste lid, van het nieuwe Burgerlijk Wetboek bepaalt voortaan het volgende: "Behalve andersluidend beding in de akte tot vestiging of overdracht van een opstalrecht op een bebouwd of beplant onroerend goed, brengt een dergelijke akte contractuele verkrijging teweeg, door de opstalhouder of de overnemer en voor de duur van zijn opstalrecht, van de eigendom van de eerder bestaande bouwwerken en beplantingen". Het nieuwe Burgerlijk Wetboek stelt dus dat de eigendom van de bestaande gebouwen automatisch overgaat op de opstalhouder, tenzij de partijen uitdrukkelijk in de akte tot vestiging van het opstalrecht opnemen dat de opstalgever zich het eigendomsrecht op de bestaande gebouwen voorbehoudt en dat de opstalhouder daarop geen rechten kan doen gelden (artikel 3.179, tweede lid van het nieuwe Burgerlijk Wetboek). Volgens de door de fiscale administratie gepubliceerde FAQ's kan de opstalhouder in die laatste hypothese geen aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief bij de verkoop van de nieuw opgerichte woning (na afbraak van het bestaande gebouw): in werkelijkheid is de opstalgever immers de bouwheer die de afbraakwerkzaamheden in de steigers gezet heeft, aangezien de opstalhouder in principe het recht niet heeft gebouwen af te breken die hem niet toebehoren. Overeenkomsten tot vestiging van een opstalrecht of tot verzaking van het recht van natrekking ten gunste van een bouwpromotor bevatten over het algemeen geen eigendomsvoorbehoud ten aanzien van bestaande gebouwen in hoofde van de opstalgever. De verzaking van het recht van natrekking impliceert de vestiging van een opstalrecht (Cass. 19 mei 1988, J.T., 1988, p. 475). Een bouwpromotor aan wie een verzaking van de natrekking over de grond wordt toegekend, wordt dan ook opstalhouder en is onderworpen aan de bepalingen die toepasselijk zijn op het opstalrecht. In de praktijk draagt de bouwpromotor alle kosten van de afbraak en de heropbouw van het gebouw, aangezien de opstalgever die het recht van natrekking op het gebouw verzaakt hem (stilzwijgend of uitdrukkelijk) de afbraak heeft toegestaan. Het nieuwe Burgerlijk Wetboek stelt echter dat, wanneer de overeenkomst tot vestiging van het opstalrecht (of tot verzaking van het recht van natrekking) geen specifieke bepaling bevat (er is niet uitdrukkelijk voorzien in een eigendomsvoorbehoud ten gunste van de opstalgever), de opstalhouder dan contractueel de eerder bestaande gebouwen verwerft. Hij heeft dus het recht ze af te breken. Volgens de FAQ B.3. mag de bouwpromotor-opstalhouder die afbraakwerkzaamheden uitgevoerd heeft en de woning heropgebouwd heeft, die woning in dat geval ook verkopen met toepassing van het verlaagde btw-tarief. De nieuwe bepalingen van het Burgerlijk Wetboek zullen pas op 1 september 2021 in werking treden. Intussen blijven de oude bepalingen inzake het opstalrecht van toepassing. Artikel 5 van de wet van 10 januari 1824 inzake het recht van opstal bepaalt dat de opstalgever of diens rechtsopvolger zolang het recht van opstal loopt niet kan verhinderen dat de opstalhouder de gebouwen en andere constructies afbreekt, de beplantingen rooit of andere zaken verwijdert, voor zover de opstalhouder een prijs in verhouding tot de waarde ervan heeft betaald bij het verkrijgen van het opstalrecht of voor zover hij de gebouwen, constructies en beplantingen zelf heeft opgericht of aangebracht, en met het voorbehoud dat de grond zal moeten worden hersteld in de staat waarin die zich bevond vóór het opbouwen of beplanten. Uit die bepaling blijkt dus dat de opstalhouder alleen de door hemzelf opgerichte gebouwen of de bestaande gebouwen die hij tegen betaling van hun waarde verworven heeft, mag afbreken. Volgens de rechtsleer heeft de opstalhouder enkel een gebruiksrecht op de bestaande gebouwen als hij geen vergoeding betaald heeft voor de waarde daarvan. Als er in de overeenkomst tot vestiging van het opstalrecht (of tot verzaking van het recht van natrekking) geen bepaling wordt opgenomen met betrekking tot de bestaande gebouwen, worden die verondersteld nog steeds toe te behoren aan de opstalgever (voorbehoud van impliciete eigendom). De nieuwe regeling bepaalt precies het omgekeerde: als er in de overeenkomst tot vestiging van een recht van opstal (of tot verzaking van een recht van natrekking) niets wordt opgenomen met betrekking tot de bestaande gebouwen, worden die verondersteld verworven te zijn door de opstalhouder (de opstalgever moet een uitdrukkelijk voorbehoud maken van zijn eigendomsrecht). Is het verlaagde btw-tarief van 6% bij vóór 1 september 2021 gesloten overeenkomsten tot vestiging van een opstalrecht of tot verzaking van een recht van natrekking waarin geen uitdrukkelijk voorbehoud van het eigendomsrecht in hoofde van de opstalgever wordt gemaakt en waarbij de opstalgever stilzwijgend of uitdrukkelijk zijn toestemming geeft aan de bouwpromotor-opstalhouder om de bestaande gebouwen af te breken, waarna die bouwpromotor de kosten van de afbraak draagt, van toepassing op de daaropvolgende verkoop van de woning door de bouwpromotor? Zou bovendien, zelfs in het geval van een (impliciet of expliciet) eigendomsvoorbehoud in hoofde van de opstalgever, toch het verlaagde btw-tarief van 6 % niet toegepast moeten worden op de verkoop van de woning door de bouwpromotor-opstalhouder, aangezien het de facto deze bouwpromotor is die de afbraak- en heropbouwwerkzaamheden uitvoert en de kosten ervan draagt? De wettekst bepaalt immers dat de levering van de woning moet gebeuren door de belastingplichtige die de afbraak van het gebouw en de daaropvolgende heropbouw heeft uitgevoerd, zonder daarbij enige eigendomsvoorwaarde op te leggen met betrekking tot het bestaande gebouw. ## **ANTWOORD** **van de vice-eersteminister en minister van Financiën, belast met de Coördinatie van de fraudebestrijding van 25.05.2021:** Vooraf dient te worden verduidelijkt dat de FAQ waarnaar u verwijst niet langer gepubliceerd zijn op de informatiepagina van de FOD Financiën en bijgevolg geen referentie meer zijn met betrekking tot deze materie. Er dient nu te worden verwezen naar de circulaire 2021/ C/18 gepubliceerd op Fisconetplus en naar het document met als titel 'Bijkomende informatie voor bouwpromotors' gepubliceerd op die informatiepagina, dat in het bijzonder betrekking heeft op de problematiek die u opwerpt. Uit deze publicaties blijkt dat de regels die inzake btw van toepassing zijn op een vastgoedproject dat wordt uitgevoerd door een opstalhouder dezelfde zijn ongeacht of de geldende opstalregeling de regeling is ingesteld bij de wet van 1824, dan wel de nieuwe regeling van het Burgerlijk Wetboek die vanaf 1 september 2021 van kracht is. Onder de thans geldende regeling heeft de opstalhouder in beginsel het recht om bestaande gebouwen af te breken indien hij de waarde ervan heeft betaald. Soms wordt echter geen vergoeding betaald voor de af te breken gebouwen, bijvoorbeeld wanneer het bezit van het af te breken gebouw in feite een last is (hoge afbraakkosten, verhoudingsgewijs te verwaarlozen waarde van de materialen). Onder de nieuwe regeling heeft de opstalhouder in principe altijd het recht om bestaande gebouwen af te breken, tenzij de eigenaar van de grond zich de eigendom van het onroerend goed uitdrukkelijk heeft voorbehouden. De tijdelijke regeling waarin [artikel 1quater van koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) voorziet is slechts van toepassing indien het project, vanaf de sloop tot de heropbouw of de verkoop, wordt uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige, de bouwheer. De bouwheer is degene die het recht heeft om bestaande gebouwen af te breken, nieuwe gebouwen op te richten en deze te verkopen. De partijen kunnen het recht om af te breken en opnieuw op te bouwen met alle bewijsmiddelen aantonen. Indien een vóór 1 september 2021 gesloten opstalovereenkomst (dit wil zeggen onder de wet van 1824) niet voorziet in een eigendomsvoorbehoud, maar de opstalhouder machtigt om de bestaande gebouwen af te breken, zal de opstalhouder/ontwikkelaar het tarief van 6 % kunnen genieten voor de verkoop van de heropbouwde woning, indien aan alle andere voorwaarden is voldaan. Het bestaan van dit zakelijk recht kan met alle bewijsmiddelen aangetoond worden. Idealiter wordt het bestaan ervan bevestigd in een overeenkomst of akte. Indien dezelfde opstalovereenkomst voorziet in een eigendomsvoorbehoud en de opstalhouder niet machtigt de bestaande gebouwen te slopen, maar de opstalhouder de afbraak voor rekening van de eigenaar uitvoert, is de grondeigenaar in beginsel de opdrachtgever voor de afbraak. Niettemin aanvaardt de administratie de toepassing van het verlaagde btw-tarief wanneer de opstalhouder de afbraakwerken en de heropbouw zelf (met zijn eigen personeel) heeft uitgevoerd of aan een of meer onderaannemers heeft toevertrouwd. Het is daarbij van belang dat de afbraakwerken het voorwerp uitmaken van een overeenkomst tussen de opstalhouder en de grondeigenaar. ## Aangehaalde teksten 1 [KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 2 voorkomens ## Administratieve doctrine 1 [Fiches van de administratieve commentaar 1](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/383-btw-tarief-afbraak-heropbouw-levering-8521/documenten?type=commentaar) « … het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan; mondelinge parlementaire vraag nr. 55010823C van de heer Volksvertegenwoordiger Reccino Van Lommel van 20.11.2020 ; parlementaire vraag nr. 383 van de heer Volksvertegenwoordiger Vincent Scourneau van 21.04.2021 ; mondelinge parlementaire vraag nr. 55016376C van de heer Volksvertegenwoordiger Benoît Piedboeuf van 05.05.2021; circulaire 2021/C/104 van 07.12.2021 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 … » [Diensten (01.10.2022), Specifieke topics, Onroerende goederen](https://juriel.be/nl/btw-commentaar/specifieke-topics-onroerende-goederen-diensten-19dc) Administratieve commentaar 25.10.2022 [Bekijk het document](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/383-btw-tarief-afbraak-heropbouw-levering-8521/documenten)