---
title: "Btw-commentaar · Diensten (31.12.2020), Specifieke topics"
description: "Btw-Commentaar. Onroerende goederen, Diensten. Btw-commentaar van de Belgische belastingadministratie, stand 31 december 2020."
url: "https://juriel.be/nl/btw-commentaar/specifieke-topics-onroerende-goederen-diensten-5037"
lang: "nl"
fr: "https://juriel.be/fr/commentaire-tva/topics-particuliers-biens-immobiliers-prestations-2671"
---

# Diensten (31.12.2020), Specifieke topics, Onroerende goederen · Btw-Commentaar. Onroerende goederen - Diensten

**Datum**

31 december 2020

## Over het document

**Verzameling**

Btw-commentaar

**Taal van de tekst**

Nederlands

## Tekst

1601 paragrafen

BOEKWERK VI: Specifieke topics

Hoofdstuk 16. Specifieke topics

## Afdeling 2 – Onroerende goederen – Diensten

Bijwerking **31.12.2020** – Vorige versie \[01.07.2019\]

Structuur:

1\. Wetgevend kader

2\. Inleiding

3\. Verschillen met de levering van goederen

4\. Toekenning van een gebruiksrecht op een uit zijn aard onroerend goed

5\. Onroerende financieringshuur

6\. Werk in onroerende staat en gelijkgestelde handelingen

7\. Andere diensten met betrekking tot onroerende goederen

**Inhoud: · 171 onderdelen**

1\. Wetgevend kader

A. Overzicht bepalingen van het Btw-Wetboek

B. Overzicht bepalingen koninklijke besluiten

2\. Inleiding

A. Voorwerp van de topic

B. Uit zijn aard onroerend goed en gebouw

C. Voldoende rechtstreekse band met het onroerend goed

a. Diensten afgeleid van een onroerend goed

b. Diensten verricht of bestemd voor een onroerend goed

D. De plaatsbepaling van diensten met betrekking tot een onroerend goed

3\. Verschillen met de levering van goederen

A. Levering van goederen

B. Diensten

C. Verschillen tussen de levering van een onroerend goed, de onroerende leasing en de verplichte of door optie belaste onroerende verhuur

4\. Toekenning van een gebruiksrecht op een uit zijn aard onroerend goed

A. Onderscheid tussen de levering van goederen en diensten in functie van de aard van het recht (zakelijk of persoonlijk) op een onroerend goed

B. Kwalificatie van de dienst(en) op basis van het hoofddoel van het contract

a. Eén enkele dienst

b. Meerdere afzonderlijke handelingen

c. Eén enkele complexe handeling

d. Een onroerende verhuur met een bijkomstig karakter of die niet behoort tot een specifieke activiteit van onroerende aard

C. Belastbare onroerende verhuur met principiële vrijstelling en de uitzonderingen op de vrijstelling – Overzicht

a. Verwijzingen naar het Btw-Wetboek

b. Belastbare onroerende verhuur

c. Vrijgestelde onroerende verhuur

d. Belaste onroerende verhuur als uitzondering op de vrijstelling

e. Verplicht te belasten onroerende verhuur

f. Optioneel te belasten onroerende verhuur

D. Onroerende verhuur vrijgesteld van btw

a. Onroerende verhuur

• Overdracht of concessie van een gebruiksrecht

• Overdracht van huur

b. Sui generis contract dat beantwoordt aan het communautaire begrip van de onroerende verhuur

c. Passieve terbeschikkingstelling (beperkte inmenging van de verhuurder in de activiteiten van de huurder)

d. Onroerende verhuur met het verlenen van bijkomende diensten

E. Belaste onroerende verhuur die uitdrukkelijk is uitgesloten van de vrijstelling van [artikel 44 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (behalve onroerende leasing)

a. De terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen

b. De terbeschikkingstelling van ruimten voor opslag

c. Het verstrekken van gemeubelde logies in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend

d. De terbeschikkingstelling van een plaats om te kamperen

e. De terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens

f. De terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines

g. De kortdurende verhuur, voor andere doeleinden dan bewoning, van uit hun aard onroerende goederen

h. de verhuur van safeloketten

F. Belaste onroerende verhuur door gezamenlijke optie van de huurder en de verhuurder

a. Bestaansreden van de optionele belastingheffing van de verhuur van gebouwen of delen van gebouwen

b. Bedoelde overeenkomsten

c. Basisvoorwaarden

d. Vormvoorwaarde

e. Maatstaf van heffing

f. Recht op aftrek

g. Herziening van de in aftrek genomen btw

h. Toepassingsgebied in de tijd

i. Verlaagde btw-tarieven

j. Samenvatting

G. Onderscheid tussen de onroerende verhuur en andere diensten

a. ‘Actieve verhuur’ (actieve tussenkomst van de dienstverlener)

b. Overdracht van of het verlenen van al dan niet exclusieve rechten op het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen

c. Verlenen van het recht op toegang tot een inrichting voor sport, alsmede de toekenning van het recht gebruik ervan te maken

H. Toepassingen

a. Terbeschikkingstelling van zalen voor vergaderingen, seminaries, conferenties

b. Terbeschikkingstelling van een zaal door de exploitant van een inrichting voor cultuur, sport of vermaak

c. Terbeschikkingstelling van een zaal door de exploitant van een hotel, een restaurant, een café of door een traiteur

d. Bedrijven- en dienstencentra

e. Winkelcentra

f. Terbeschikkingstelling van een zaal voor het tentoonstellen van kunstwerken

g. Overdracht van of het verlenen van rechten op het recht om grondstoffen uit de grond te halen

I. Gebruik van een onroerend goed, behorend tot het bedrijfspatrimonium van de belastingplichtige, voor doeleinden vreemd aan deze van zijn economische activiteit ([artikel 19, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

a. Voorwaarden van de belastingheffing

b. Toepassingsgeval

5\. Onroerende financieringshuur

A. Kenmerken

a. Vormen van onroerende financieringshuur (leasing)

b. De contractuele aspecten van een onroerende leasing

c. De leasing vanuit boekhoudkundig oogpunt

d. De onroerende leasing en btw

e. Belang van de onroerende leasing met btw

f. Overzicht van de voorwaarden voor belastingheffing

B. Voorwaarden met betrekking tot het gebouw

a. Opsomming

b. Gebouwd onroerend goed

c. Gebouwde onroerende goederen verkregen of opgericht met toepassing van de btw

d. Verkrijging of oprichting van een gebouw overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de leasingnemer

e. Gebouw gebruikt door de leasingnemer in de uitoefening van zijn belastingplichtige activiteit

C. Voorwaarden met betrekking tot de overeenkomst

a. Opsomming

b. Niet-eigendomsoverdragende overeenkomst

• Recht van erfpacht

• Recht van opstal

c. Niet-opzegbare overeenkomst

d. Aankoopoptie

• Tijdstip van de optie

• Bedrag van de optie

• Verkoopoptie

• Optie om te huren in het geval de aankoopoptie niet wordt gelicht

• Verplichting om te huren in het geval de aankoopoptie niet wordt gelicht

• Vruchtgebruik op het onroerend goed

• Overdracht van het contract door de leasingnemer

• Derden die beschikken over een recht op de koopoptie voorafgaand aan de overdracht van de koopoptie

e. Wedersamenstelling geïnvesteerd kapitaal

• Geïnvesteerd kapitaal

• Herzieningsperiode

D. Voorwaarden met betrekking tot de hoedanigheid van de partijen bij de handeling

a. Voorwaarden met betrekking tot de leasinggever

b. Voorwaarden met betrekking tot de leasingnemer

E. Plaatsbepaling van de onroerende leasing

F. Belastbare feit en tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

G. Maatstaf van heffing

H. Tarief

I. Omvang van het recht op aftrek in hoofde van de leasinggever

J. Herziening van de aftrek specifiek voor investeringsgoederen

a. Voortijdige verbreking van het contract

b. Overdracht van het gebouw vóór het verstrijken van de termijn

• Overdracht van het gebouw aan de leasingnemer

• Overdracht van het gebouw aan een derde

c. Nieuwe leasingovereenkomst

K. Verwijzing

6\. Werk in onroerende staat en gelijkgestelde handelingen

A. Omvang van de definitie en de uitbreidingen

B. Facturatie/Schuldenaar (verlegging van heffing)

a. Belastingplichtige dienstverrichter gevestigd in België

• De facturatie

• De verlegging van heffing

b. Belastingplichtige dienstverrichter, niet in België gevestigd

• Diensten met betrekking tot werk in onroerende staat die in België plaatsvinden

• Identificatie van de dienstverrichter

• Betaling van de btw

• Intracommunautaire overbrenging en de bestemming van bouwmaterialen

C. Werk in onroerende staat gelijkgesteld met een dienst verricht onder bezwarende titel ([artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

a. Werken in onroerende staat verricht door een belastingplichtige voor de doeleinden van zijn economische activiteit ([artikel 19, § 2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

• Gelijkstelling

• Geen gelijkstelling

• Tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

• Maatstaf van heffing: normale waarde

b. Werken in onroerende staat verricht door een belastingplichtige voor andere doeleinden dan deze van zijn economische activiteit (gratis, voor privédoeleinden of deze van zijn personeel, [artikel 19, § 2, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

c. Gebruikte materialen voor de uitvoering van een werk in onroerende staat

d. Verplichtingen

e. Toepassing

D. Plaatsbepaling van de werken in onroerende staat

E. Tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

a. Belastbare feit

b. Opeisbaarheid van de belasting

F. Minimum maatstaf van heffing en verplichtingen van de eigenaar van een nieuw opgericht gebouw

a. Minimum maatstaf: de normale waarde

b. bewijs van de normale waarde door schattingscontrole

c. Wettelijk vermoeden met betrekking tot de oprichting van een gebouw

d. Verplichtingen

e. Verjaringstermijn voor de vordering tot voldoening van de aanvullende verschuldigde belasting

G. Tarieven

H. Aspecten van de aftrek (artikelen [45](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45), [46](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-46) en [48, § 2](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48), van het Btw-Wetboek)

a. Aftrek van btw met betrekking tot werk in onroerende staat onderworpen aan een herziening

b. Begin van het herzieningstijdvak

c. Duur van de herzieningstermijn

d. Verplichtingen met het oog op de controle van de aftrekherzieningen

I. Verwijzingen naar de periodieke aangifte

a. Uitgaande handelingen

b. Inkomende handelingen

c. Toepassing

J. Vrijstellingsregeling van de belasting

7\. Andere diensten met betrekking tot onroerende goederen

A. Intellectueel werk (architecten, landmeters, ingenieurs)

a. Aard van het werk

b. Plaats van de diensten

c. Tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

B. Mandataris, makelaar, commissionair in onroerende goederen

a. Tussenpersoon die niet als commissionair wordt aangemerkt

b. Tussenpersoon die als commissionair wordt aangemerkt

C. Beheer en syndicus van gebouwen

a. Kader van de tussenkomst van syndici

b. Plaatsbepaling van de diensten van een syndicus

\[Top\]

### 1. Wetgevend kader

#### A. Overzicht bepalingen van het Btw-Wetboek

Artikel 18, § 1

Artikel 19

Artikel 21, § 3

Artikel 21*bis*, § 2

Artikel 22

Artikel 22*bis*

Artikel 32, eerste lid

Artikel 33, § 2*bis*

Artikel 36

Artikel 44, § 3, 2°

Artikel 59, § 2

Artikel 64, § 4

#### B. Overzicht bepalingen koninklijke besluiten

[Koninklijk besluit nr. 10 van 29.12.1992, met betrekking tot de uitoefeningsmodaliteiten van de keuzen, bedoeld in de artikelen 15, § 2, derde lid, 21bis, § 2, 9 °, vierde lid, 25ter, § 1, tweede lid, 2 °, tweede lid en 44, § 3, 2 °, d), van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde, de aangiften van aanvang, wijziging, stopzetting van activiteit en de voorafgaande kennisgevingen inzake de belasting over de toegevoegde waarde](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-10-december-betrekking-uitoefeningsmodaliteiten-keuzen-5679).

Koninklijk besluit nr. 15 van 03.06.1970 tot regeling van de schattingsprocedure waarin [artikel 59, § 2, van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59) voorziet

[Koninklijk besluit nr. 30 van 29.12.1992 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a)

[Koninklijk besluit nr. 58 van 28.05.2019 met betrekking tot de mededeling van de inlichtingen inzake de pas opgerichte gebouwen voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-58-mei-betrekking-mededeling-inlichtingen-pas-bc95)

## \[Top\]

### 2. Inleiding

#### A. Voorwerp van de topic

Deze topic bespreekt de diensten met betrekking tot een uit zijn aard onroerend goed.

Een uit zijn aard onroerend goed zal worden beschouwd:

• ten eerste, als een **middel** dat bijdraagt tot het verrichten van een dienst (bijvoorbeeld: een onroerende verhuur)

• ten tweede, als het **voorwerp** van de verwezenlijking van een dienst (bijvoorbeeld: de werken van de omvorming van een gebouw)

Na de aandacht gevestigd te hebben op de verschillen tussen de leveringen van onroerende goederen en de diensten met betrekking tot onroerende goederen (zie titel 3), is het onderwerp schematisch als volgt gestructureerd:

Alvorens in te gaan op elk van de diensten met betrekking tot een uit zijn aard onroerend goed, is het noodzakelijk om eerst het volgende te definiëren:

• de begrippen ‘uit zijn aard onroerend goed’ en ‘gebouw’ (zie rubriek B, van deze titel)

• het verband tussen de dienstprestatie en het onroerend goed (zie rubriek C, van deze titel)

• de plaatsbepaling van de diensten die betrekking hebben op een onroerend goed (zie rubriek D, van deze titel).

#### B. Uit zijn aard onroerend goed en gebouw

Het begrip ‘onroerend goed’ wordt uitvoerig besproken in ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 2: Levering van goederen, Afdeling 3, titel 1, rubriek C en Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek b)’, waarnaar wordt verwezen.

Bijgevolg wordt in deze topic enkel de essentie van dit begrip hernomen.

Het begrip ‘onroerend goed’ moet steeds beoordeeld worden in het licht van de definitie vermeld in [artikel 13ter van de Uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-13ter) van de Raad van 15.03.2011 houdende vaststelling van maatregelen ter uitvoering van de richtlijn 2006/112/EG betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde.

Bijgevolg, wordt onder ‘**onroerend goed**’ begrepen hetzij de **grond** zelf, alles wat zich **op de grond** bevindt en er is **vastgehecht of ingeworteld** (bomen, gewassen …) alsook de **ondergrond** (niet-ontgonnen mineralen of ertsen), hetzij een element dat **in een gebouw of constructie is ‘geïntegreerd of ingelijfd’.**

Het mogelijke onroerende karakter van een goed dient immers geval per geval te worden onderzocht waarbij rekening dient te worden gehouden met de drie volgende gegevens: de vasthechting, de integratie en de installatie van een element in een structuur.

• **Vasthechting**: Kan er worden vanuit gegaan dat het element de structuur op zich vormt? Dit in de zin van vastgemaakt te zijn aan of in de grond, niet makkelijk demonteerbaar en verplaatsbaar maar niet noodzakelijk in de zin van onlosmakelijk te zijn verbonden met de grond (Europees Hof van Justitie, Arrest *Rudolf Maierhofer*, zaak [C-315/00](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-315-00-arrest), van 16.01.2003, punten 33 tot 35 en Arrest *Leichenich,* zaak [C-532/11](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-532-11-arrest), van 15.11.2012, punt 23)

• **Integratie**: Maakt het element integraal deel uit van de structuur? Dit in die zin dat zonder dit element het gebouw of de constructie onvolledig zou zijn (deur, raam, dak, trap, lift ... )

• **Installatie**: Is het element (materiaal, machine …) blijvend verbonden met de structuur? Dit in die zin dat het niet kan worden verplaatst zonder vernieling of wijziging van het gebouw of de constructie.

Het is belangrijk om het begrip ‘uit zijn aard onroerend goed’ niet te verwarren met het begrip ‘gebouw’. Zo is, bijvoorbeeld, een verhard terrein uiteraard een uit zijn aard onroerend goed maar is het evenwel geen gebouw, zijnde een bouwwerk dat vast met de grond is verbonden ([artikel 1, § 9, eerste lid,1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1)).

Het begrip ‘uit zijn aard onroerend goed’ is dus veel ruimer dan het begrip ‘gebouw’. Dit laatste begrip verschijnt opnieuw bij de:

• overdrachten bedoeld in de artikelen [8](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) en [44, § 3, 1°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), van het Btw-wetboek met betrekking tot de levering van goederen

• optionele belaste onroerende verhuur bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

Het begrip ‘gebouw’ wordt becommentarieerd in de [circulaire AFZ nr. 24/2002 (nr. E.T. 103.009) van 06.12.2002, randnummers 12 tot en met 14.](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/24-2002-afz-immeuble-bati-362f)

Ten slotte is er in artikel 44, § 3, 2°, a), eerste en tweede streepje, van het Btw-Wetboek

sprake van de terbeschikkingstelling van ruimtes bestemd voor het parkeren, de opslag … In dat geval kan de ruimte zich in of op een gebouw bevinden of nog eenvoudiger op een onbebouwd terrein (zie titel 4, rubriek E, subrubrieken a en b, van deze Afdeling).

#### C. Voldoende rechtstreekse band met het onroerend goed

Een dienst wordt beschouwd als betrekking hebbend op een onroerend goed indien er een voldoende rechtstreeks verband is met het bedoelde onroerend goed. Het vereiste verband is opgenomen in [artikel 31bis, paragraaf 1, van de uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-31bis) van de Raad van 15.03.2011,reeds aangehaald: *‘Diensten met betrekking tot onroerende goederen, als bedoeld in* [*artikel 47 van Richtlijn 2006/112/EG*](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-47)*, betreffen uitsluitend diensten die een voldoende rechtstreeks verband met het goed hebben. Diensten worden aangemerkt als hebbende een voldoende rechtstreeks verband met het onroerend goed in de volgende gevallen:*

*a)* *wanneer zij afgeleid zijn van een onroerend goed en dit goed een onderdeel is van de dienst, en centraal staat bij en van wezenlijk belang is voor de verrichte diensten;*

*b)* *wanneer zij worden verricht voor, of zijn gericht op, een onroerend goed met als doel de juridische of fysieke wijziging van dat goed.’*

##### a. Diensten afgeleid van een onroerend goed

De criteria opgenomen onder punt a), van artikel 31*bis*, paragraaf 1, van de voornoemde uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011, betreffen de diensten waarvan het resultaat is afgeleid van een specifiek onroerend goed (bijvoorbeeld de verhuur van een industriële ruimte).

Volgens de tekst van de eigenlijke verordening, **moet het onroerend goed een onderdeel zijn van, centraal staan bij en van wezenlijk belang zijn voor de verrichte diensten.**

De dienst is, met andere woorden, afgeleid van het onroerend goed wanneer het goed wordt gebruikt om de dienst te verrichten, op voorwaarde dat het goed het belangrijkste of dominerende element van die prestatie is (zie in die zin, Europees Hof van Justitie, Arrest *Heger Rudi GmbH*, zaak [C-166/05](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-166-05-arrest), van 07.09.2006, punten 23 tot en met 27 betreffende het verkrijgen van een vergunning om in een afgebakend gebied te vissen).

##### b. Diensten verricht of bestemd voor een onroerend goed

De criteria opgenomen onder punt b), van het [artikel 31bis, paragraaf 1, van de uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-31bis), beschouwt **het onroerend goed specifiek als een voorwerp van een dienstverlening,** zoals de oprichting, de herstelling, het schoonmaken van een gebouw.

#### D. De plaatsbepaling van diensten met betrekking tot een onroerend goed

Een dienst met betrekking tot een onroerend goed vindt plaats daar waar het onroerend goed is gelegen (artikelen 21, § 3, 1 ° en 21*bis*, § 2, 1 °, van het Btw-Wetboek tot omzetting van [artikel 47 van de richtlijn 2006/112/EG](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-47) van de Raad van 28.11.2006 betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde).

Om vast te stellen of een dienst wordt geacht verband te houden met een onroerend goed en daardoor onder dit plaatsbepalingscriterium valt, moet de volgende methode worden toegepast:

• controleer of de dienst is opgenomen in de lijst met voorbeelden van diensten die als zodanig moeten worden aangemerkt, opgesomd in [artikel 31bis, paragraaf 2, van de uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-31bis)

• controleer of de dienst is opgenomen in de lijst met voorbeelden van diensten die niet als zodanig moeten worden aangemerkt, vermeld in [artikel 31bis, paragraaf 3, van de uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-31bis)

• als de dienst niet op één van deze twee lijsten staat, controleer dan of de dienst aan één of meerdere criteria voldoet vermeld in [artikel 31bis, paragraaf 1, van de uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-31bis) (zie rubriek C, van deze titel), (zie nummers 121 tot 134 en 140 tot 142 van de "Toelichting op de EU-btw-regels betreffende de plaats van een dienst voor diensten met betrekking tot onroerend goed die in 2017 in werking treden”). Deze toelichting is beschikbaar op de website van de Europese Commissie, op:

https : //ec.europa.eu/taxation\_customs/sites/taxation/files/resources/documents/taxation/vat/how\_vat\_works/explanatory\_notes\_new\_nl.pdf.

Bijvoorbeeld: colocatiediensten, waarbij de dienstverrichter serverkasten ter beschikking stelt van zijn klanten, zodat zij hun servers daar kunnen installeren en hen voorziet van bijkomende goederen en diensten, zoals elektriciteit en verschillende diensten die een zo optimaal mogelijke operationele omgeving voor het gebruik van de servers moeten verzekeren, zijn geen diensten die verbonden zijn aan een onroerend goed in de zin van de wettelijke bepalingen hierboven vermeld, wanneer die klanten niet beschikken over een exclusief gebruiksrecht op het deel van het gebouw waarin de serverkasten zijn geïnstalleerd (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *A Oy*, zaak [C-215/19](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-215-19-arrest), van 02.07.2020, punt 63); (zie "Boek I: Belastingplicht en belastbare handelingen - Hoofdstuk 3: Diensten, afdeling 8, titel 3, rubriek A").

\[Top\]

### 3. Verschillen met de levering van goederen

Iedere persoon moet kunnen beschikken over een onroerende infrastructuur, het meest voorkomende is als eigenaar of als huurder.

Een industrieel die zich bijvoorbeeld in een industriezone wil vestigen, heeft volgende mogelijkheden om over een gebouw te beschikken:

• een directe verwerving

• een alternatieve formule voor de investering in onroerende goederen, onder meer het vestigen van een recht van erfpacht (buiten het kader van een onroerende leasing met btw, zie hierna) of opstal op een terrein waarop hij bouwt en waarvan de eigenaar, bijvoorbeeld een intercommunale, afstand doet van zijn recht van natrekking

• het oprichten van een gebouw op een terrein dat hij bezit

• een financiering via een onroerende leasing met btw

• de huur.

Bepaalde formules beantwoorden aan de definitie van de levering van goederen ([artikel 10, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10)): dit geldt voor de eerste en tweede situaties, hierboven vermeld.

Elke handeling die geen levering van een goed is, dient als een dienst te worden beschouwd ([artikel 18, § 1, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)).

#### A. Levering van goederen

Iedere persoon, al dan niet belastingplichtige, kan ervoor kiezen om eigenaar te worden door de aankoop van een nieuw of oud gebouw. Naast de verkoop worden alle contracten tot overdracht of aanwijzing bedoeld en, meer in het algemeen, van het recht om over een onroerend goed te beschikken alsof hij er eigenaar van zou zijn.

Indien enkel een gebruiksrecht wordt beoogd, kan de betrokkene titularis worden van een zakelijk recht, andere dan het eigendomsrecht. Dat geeft heeft hem het recht om het gebouw te gebruiken (bijvoorbeeld: het vruchtgebruik).

#### B. Diensten

Iedere persoon, al dan niet belastingplichtige, kan eigenaar worden van een onroerend goed ingevolge het recht van natrekking door het aangaan van een aannemingscontract met een of meerdere aannemers (belastingplichtigen die als dusdanig handelen), met het oog op het oprichten van een gebouw op een terrein waarvan die persoon reeds eigenaar is.

Een dergelijk contract, dat het onder bezwarende titel uitvoeren van een werk op zelfstandige wijze ([artikel 18, § 1, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) tot voorwerp heeft, vormt een belastbare dienst indien het gebouw zich in België bevindt.

Indien een persoon enkel het verwerven van een gebruiksrecht beoogt, kan ze een in België gelegen onroerend goed huren van een belastingplichtige verhuurder. Deze handeling vormt tevens een belastbare dienstverrichting, daar het toekennen van een gebruiksrecht op dit goed ([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) geschiedt tegen betaling van een huur.

Een belastingplichtige kan, onder bepaalde voorwaarden, een onroerende investering in België financieren door middel van een onroerende leasing met toepassing van btw. In het geval dat de aankoopoptie die contractueel voorzien is, wordt gelicht, wordt de dienstprestatie gevolgd door een levering van goederen.

#### C. Verschillen tussen de levering van een onroerend goed, de onroerende leasing en de verplichte of door optie belaste onroerende verhuur

Er zijn vele verschillen tussen de verscheidene onroerende handelingen. Op niet-exhaustieve wijze worden hierna een aantal onderwerpen, waaruit deze verschillen blijken, behandeld.

• Betreffende de **hoedanigheid van de overdrager/dienstverrichter**

De levering van een onroerend goed kan gebeuren door een toevallige belastingplichtige die hiervoor opteert ([artikel 8 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8)).

De verhuurder of de leasinggever van een onroerend goed die in de uitoefening van zijn economische activiteit handelt, verkrijgt van rechtswege de hoedanigheid van belastingplichtige ([artikel 4, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-4)).

• Betreffende de **hoedanigheid van de overnemer/afnemer**

De hoedanigheid van de verwerver oefent geen invloed uit op de voorwaarden van de heffing op de levering van onroerend goed.

Daarentegen, in het kader van de optionele belaste verhuur, moet de huurder een belastingplichtige zijn, met of zonder recht op aftrek, die het gehuurde onroerende goed exclusief voor de noden van zijn economische activiteit gebruikt. Eenzelfde vereiste bestaat ook ten aanzien van de leasingnemer.

• Betreffende **het voorwerp van het contract**

De levering van een onroerend goed en de onroerende leasing moeten betrekking hebben op een gebouw dat als nieuw wordt beschouwd. Daarentegen kan de verplicht te belasten onroerende verhuur (parking …) betrekking hebben op zowel een nieuw als een oud gebouw.

Wat de optionele belaste verhuur als bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) betreft, moet (het gedeelte van) het gebouw als nieuw zijn opgericht of, bij uitbreiding, recent op ingrijpende of belangrijke wijze zijn gerenoveerd (geen opeisbaarheid van de btw vóór 01.10.2018 over het werk in onroerende staat van materiële aard met betrekking tot (een gedeelte van) het gebouw zelf en specifiek bedoeld voor het oprichten of, bij uitbreiding, het ingrijpend renoveren van het gebouw).

Wat betreft het terrein, omvat de levering van een nieuw gebouw ook het bijhorende terrein in de zin van [artikel 1, § 9, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) en omvat de optionele belaste verhuur, in voorkomend geval, het bijhorende terrein in de zin van [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). De onroerende leasing omvat ook het terrein waarop het gebouw zich bevindt dat nodig is voor de uitoefening van de economische activiteit van de belastingplichtige afnemer.

• Betreffende de **opties** bedoeld in [artikel 44, § 3, 1° en 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)

Wat de leveringen van onroerende goederen betreft, kan **de overdrager** onder bepaalde voorwaarden opteren voor de belastingheffing ([artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Om de optionele belastingheffing op de onroerende verhuur toe te passen, is het akkoord van beide partijen vereist (**gezamenlijke optie** door zowel de verhuurder als de huurder); ([artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Voor de onroerende leasing is geen optie mogelijk. Deze wordt verplicht belast ervan uitgaande dat aan de toepassingsvoorwaarden voorzien in het voornoemde koninklijk besluit nr. 30 wordt voldaan. Indien dit niet het geval is, is de optionele belastingheffing op de onroerende verhuur mogelijk onder de voorwaarden voorzien in [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

\[Top\]

### 4. Toekenning van een gebruiksrecht op een uit zijn aard onroerend goed

#### A. Onderscheid tussen de levering van goederen en diensten in functie van de aard van het recht (zakelijk of persoonlijk) op een onroerend goed

Het recht om een onroerend goed te gebruiken kan tijdelijk toebehoren aan een andere persoon dan de eigenaar. Bijvoorbeeld de huurder en de vruchtgebruiker hebben het recht om een onroerend goed te gebruiken. De aard van dit recht hangt af van zijn kenmerken. Het kan gaan om een zakelijk recht (1) of een persoonlijk recht (2).

*(1)* *Het zakelijk recht is een recht dat rust op een zaak met een onmiddellijk en direct verband tussen de persoon en de zaak (bijvoorbeeld: het eigendomsrecht of de splitsing van het eigendomsrecht, het vruchtgebruik, de erfpacht, het recht van opstal …).*

*(2)* *Het persoonlijk recht of een vorderingsrecht of een verplichting, wordt tegen een persoon uitgeoefend. Het kan enkel afgedwongen worden tegen de schuldenaar. De schuldeiser heeft de macht om een verplichting, de voorziene prestatie, van de schuldenaar te eisen.*

De huurovereenkomst vormt een persoonlijk recht terwijl het vruchtgebruik een zakelijk recht is. De vruchtgebruiker oefent immers zijn rechten rechtstreeks uit op het goed, zonder tussenkomst van de naakte eigenaar die de vruchtgebruiker gewoon van zijn recht moet laten genieten.

Daarentegen is de eigenaar gehouden om de huurder te laten genieten van het onroerend goed dat hij verhuurt. Het recht van de huurder is een eenvoudig vorderingsrecht.

De onroerende verhuur is een dienst, terwijl het vruchtgebruik op een onroerend goed het voorwerp uitmaakt van een levering van goederen.

#### B. Kwalificatie van de dienst(en) op basis van het hoofddoel van het contract

Indien het verlenen van het gebruiksrecht op een onroerend goed geen levering van goederen vormt, kan de dienst die voortvloeit uit de overeenkomst die een dergelijke toekenning bevat, bestaan uit één van de volgende handelingen.

##### a. Eén enkele dienst

De dienst is een klassieke passieve onroerende verhuur (zie rubrieken C tot en met F, van deze titel). Deze is overeenkomstig [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) vrijgesteld van btw (zie rubriek D hieronder), met enkele uitzonderingen (zie rubrieken E en F, van deze titel).

##### b. Meerdere afzonderlijke handelingen

De onroerende verhuur vormt ongetwijfeld een belangrijk element, maar deze gaat gepaard met andere handelingen die ten opzichte van deze verhuur een onderscheiden en dus autonoom karakter hebben (zie rubriek D, subrubriek d, van deze titel, ‘afzonderlijke en onafhankelijke handelingen’).

##### c. Eén enkele complexe handeling

**•** **Complexe handeling met een passief karakter**

Het betreft een onroerende verhuur voor het geheel maar, bij toegeving, **kunnen** sommige diensten die als bijkomstig worden beschouwd, onder bepaalde voorwaarden, onderscheiden worden behandeld voor de toepassing van de btw (zie rubriek D, subrubriek d, van deze titel ,’Eén enkele complexe handeling met een passief karakter’).

**•** **Complexe handeling met een actief karakter**

Het betreft een ‘actieve verhuur’ (zie rubriek G, subrubriek a, van deze titel).

De tussenkomst van de eigenaar is dermate van belang dat de verschillende onlosmakelijke diensten die hij verstrekt, de onroerende verhuur uitsluiten. Dit is dikwijls het geval bij de verhuur van zalen voor professionele vergaderingen, seminaries of conferenties. De btw-behandeling dient geval per geval te worden bekeken. Bepaalde richtlijnen zijn evenwel opgenomen in rubriek H, subrubriek a, van deze titel.

##### d. Een onroerende verhuur met een bijkomstig karakter of die niet behoort tot een specifieke activiteit van onroerende aard

Het bijkomstige karakter van de handelingen, in dit geval de onroerende verhuur, impliceert dat deze niet worden uitgeoefend in het kader van de beroepsactiviteit die de betrokken belastingplichtige gewoonlijk verricht. In het bijzonder vormen ze geen rechtstreeks, duurzaam en noodzakelijke verlengstuk van de beroepsactiviteit van de belastingplichtige (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *C.,* zaak [C-716/18](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-716-18-arrest), van 09.07.2020, punten 32 tot 38, 42 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

In dit geval, hebben de opbrengsten van en de inkomsten uit deze verhuur, die al dan niet vrijgesteld, van rechtswege of optioneel belast is, in bepaalde omstandigheden geen invloed op de berekening van het aftrekbare gedeelte, noch op de berekening van de maximale jaaromzet voor de toepassing van de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen.

**•** **Berekening van het algemeen verhoudingsgetal**

De gemengde belastingplichtige die onderworpen is aan de regel van het algemeen verhoudingsgetal, moet voor de berekening van het algemeen verhoudingsgetal de bijkomstige handelingen van onroerende aard buiten beschouwing laten. (artikel 174, paragraaf 2, punt b van richtlijn 2006/112/EG, reeds aangehaald).

Deze uitsluiting werd omgezet in Belgisch recht in [artikel 13, 2°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb#ar3-art13), van [koninklijk besluit nr. 3 van 10.12.1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb) door de bepaling "*verrichtingen die* ***niet*** *behoren tot een* ***specifieke activiteit*** *van onroerende aard*" (zie ‘Boekwerk III: Recht op aftrek van de voorbelasting – Hoofdstuk 11: Recht op aftrek, Afdeling 15, titel 3, rubriek C, subrubriek e’).

**•** **Berekening van de maximale jaaromzet om de vrijstellingsregeling te genieten**

Op dezelfde manier als de wetgever de **bijkomende** handelingen van onroerende aard uitsluit voor de berekening van het algemeen verhoudingsgetal, wordt met hun bedrag geen rekening gehouden voor het bepalen van de jaaromzet die als maatstaf dient om in aanmerking te komen voor de belastingvrijstelling (artikel 56*bis*, § 4, eerste lid, 3 °, van het Btw-Wetboek tot omzetting van artikel 288, eerste paragraaf, punt 4, van de bovengenoemde richtlijn 2006/112/EG. zie ‘Boekwerk V: Bijzondere regelingen, Hoofdstuk 15: Bijzondere regelingen , Afdeling 4, titel 6’).

#### C. Belastbare onroerende verhuur met principiële vrijstelling en de uitzonderingen op de vrijstelling – Overzicht

##### a. Verwijzingen naar het Btw-Wetboek

##### b. Belastbare onroerende verhuur

De diensten met betrekking tot de toekenning van een gebruiksrecht op een uit zijn aard onroerend goed zijn slechts belastbaar indien:

• ze geen deel uitmaken van een levering van goederen (zie titel 3, rubriek A, van deze Afdeling)

• ze onder bezwarende titel verstrekt worden

• ze in België geacht worden plaats te vinden (zie titel 2, rubriek D, van deze Afdeling)

• de dienstverrichter (verhuurder) een als zodanig handelende belastingplichtige is.

Voor de onroerende verhuur is in dit opzicht de hoedanigheid van de dienstverrichter als een als zodanig handelende belastingplichtige een feitenkwestie die berust op het **onderzoek** **van een reeks van elementen** zoals:

\* het aantal en de aard van de verhuurde goederen

\* de wijze waarop en de context van hun verwerving

\* de opbrengsten die voortvloeien uit deze verhuur

\* de financieringswijze van de activiteit

\* het al dan niet bestaan van actieve maatregelen van ‘commercialisatie’

\* de exploitatievoorwaarden

\* de hoedanigheid van de exploitant

\* het belang van het cliënteel.

**De combinatie van een voldoende aantal van deze criteria** zal het mogelijk maken om vast te stellen of de persoon het kader van het beheer van zijn privévermogen overstijgt en zich aldus handelt in het kader van een economische activiteit. Dit op dezelfde manier als een *professional* uit de vastgoedsector.

##### c. Vrijgestelde onroerende verhuur

De belastbare onroerende verhuur (zie subrubriek b, van deze rubriek) geniet een principiële vrijstelling ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)). Dit is de algemene regel ten aanzien van de verhuur van een woning of een appartement voor doeleinden van bewoning.

##### d. Belaste onroerende verhuur als uitzondering op de vrijstelling

De principiële **vrijstelling** voor onroerende verhuur kent de volgende **uitzonderingen**:

• de verplicht te belasten verhuur (artikel 44, § 3, 2 °, a), b), c), van het Btw-Wetboek)

• de optioneel te belasten verhuur door gezamenlijke optie van de verhuurder en de huurder (artikel 44, § 3, 2 °, d), van het Btw-Wetboek).

Deze uitzonderingen zijn, naargelang het geval, afhankelijk van :

• de **huurtermijn** (voor de verplichte belastingheffing van de kortdurende onroerende verhuur);

• de **aard van het goed**:

\* een gebouw, een deel van een gebouw, het bijhorende terrein (voor de optionele belastingheffing)

\* of meer algemeen, elk uit zijn aard onroerend goed, inclusief het niet bijhorend terrein, in tegenstelling tot het bijhorend terrein zoals bepaald in [artikel 1, § 9, eerste lid, 2° van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), hierna het onbebouwd terrein (in het bijzonder in het kader van de verplichte belastingheffing van de kortdurende onroerende verhuur)

• de **hoedanigheid van de huurder** en de **aard van het gebruik** van het gehuurd goed (in het bijzonder voor de verplichte belastingheffing van de huur van een opslagplaats die beantwoordt aan de normen)

Op het vlak van de uitzonderingen op de vrijstelling bestaan er tussen de voornoemde verschillende wettelijke bepalingen **wisselwerkingen**. **Conflicten** tussen deze uitzonderingen dienden te worden **vermeden**. Met het oog hierop:

• is de verplichte belastingheffing van de terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen **niet** bedoeld voor gebouwen of gedeelten van gebouwen (met bijhorend terrein) voor opslagdoeleinden aan huurders die deze **uitsluitend** gebruiken voor hun economische activiteit (mogelijkheid om gebruik te maken van de optionele belastingheffing);

• heeft de verplichte belastingheffing van de kortdurende onroerende verhuur **voorrang** op de optionele belastingheffing.

##### e. Verplicht te belasten onroerende verhuur

In bepaalde gevallen houdt de verplicht te belasten onroerende verhuur geen rekening met de duur van de verhuur, en in andere gevallen wel.

**•** **Zonder rekening te houden met de duur van de verhuur**

Het uiteindelijk doel van het gehuurd goed is al dan niet doorslaggevend. Het gebruik als opslagruimte dient te worden onderscheiden van andere doeleinden.

**•** **Met of zonder uitsluitend economisch gebruik van het goed (uitgezonderd opslag van goederen)**

De volgende diensten die meestal van industriële of commerciële aard zijn worden verplicht belast (artikel 44, § 3, 2°, a), eerste en derde tot zesde streepje en c), van het Btw-Wetboek):

 de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen (parkeerplaatsen);

 het verschaffen van gemeubelde logies (hotels, motels);

 de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen ;

 de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens;

 de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;

 de verhuur van safeloketten.

**•** **Zonder uitsluitend economisch gebruik van (een gedeelte van) het gebouw dat als opslagruimte wordt gebruikt**

Vanaf 01.01.2019 zijn specifieke regels van toepassing op de terbeschikkingstelling van ruimten voor de opslag van goederen (zie rubriek E, subrubriek b, van deze titel).

De terbeschikkingstelling van een gebouw of een deel van een gebouw, hoofdzakelijk bestemd als opslagruimte (overeenkomstig de normen vastgesteld in het [artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)), is pas verplicht belast, indien de huurder dit **niet of slechts gedeeltelijk** gebruikt in het kader van een economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent (indien het om een onbebouwd terrein gaat, is de hoedanigheid van de huurder en de aard van het gebruik van het goed zonder enig belang).

**•** **Rekening houdend met de korte duur van de verhuur (maximum 6 maanden)**

De invoering op 01.01.2019 van een nieuwe uitzondering op de vrijstelling met betrekking tot de onroerende verhuur, namelijk de verplichte belastingheffing van de verhuur op korte termijn (maximum 6 maanden), voorzien in artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek vormt een belangrijke vereenvoudiging (zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel).

Er wordt immers een einde gemaakt aan de afbakeningsproblemen tussen de:

•vrijgestelde verhuur van onroerende goederen uit hun aard

•en de terbeschikkingstelling van dergelijke goederen op voornoemde korte termijn, die voorheen gedeeltelijk werd belast, in het bijzonder wanneer dit gepaard gaat met de terbeschikkingstelling van roerende goederen of andere bijkomende diensten.

Deze verplicht te belasten onroerende verhuur op korte termijn (niet langer dan zes maanden) heeft als voorwerp de terbeschikkingstelling, voor andere doeleinden dan bewoning, van ieder onroerend goed uit zijn aard aan eender welke afnemer andere dan:

•een natuurlijke persoon die handelt voor privédoeleinden of andere dan economische doeleinden;

•een organisatie zonder winstoogmerk;

•een persoon die het goed aanwendt voor een handeling bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

**•** **Rekening houdend met de lange termijn van de verhuur (minimum 15 jaar) om zo het geïnvesteerd kapitaal integraal weder samen te stellen**

De onroerende leasing bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) is enkel verplicht te belasten indien ze voldoet aan de voorwaarden van het [voornoemde koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a), met name indien de huurder het gebouw uitsluitend in het kader van zijn economische activiteit gebruikt die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent (zie titel 5, van deze Afdeling).

##### f. Optioneel te belasten onroerende verhuur

De verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw kan, desgevallend met inbegrip van

het bijhorende terrein, op basis van de keuze van beide partijen (verhuurder/huurder) vrijgesteld of belast zijn, indien het goed :

• uitsluitend gebruikt wordt voor de economische activiteit van de belastingplichtige afnemer

• en geen enkele btw opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat die specifiek bijdragen tot de oprichting of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, voor zover het gaat om een ander goed dan een opslagruimte binnen de normen bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) ([artikel 44, §3, 2°, d) van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), zie rubriek F, van deze titel).

De duur van de huur moet een termijn van 6 maanden overschrijden, behalve indien de huurder niet in aanmerking komt voor de verplichte belastingheffing op de kortdurende onroerende verhuur, met name indien de huurder:

• een organisatie is zonder winstoogmerk

• of een persoon is die het goed gebruikt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (bijvoorbeeld voor een socio-culturele handeling).

#### D. Onroerende verhuur vrijgesteld van btw

Om een onderscheid te maken tussen de onroerende verhuur die vrijgesteld is van btw of, bij wijze van uitzondering, verplicht te belasten of door middel van een optie en een andere belastbare overeenkomst, is de te volgen redenering gebaseerd op de volgende voornaamste vragen:

• Wat begrijpt men onder het begrip ‘onroerend goed’? (zie titel 2, van deze Afdeling)

• Wordt enkel het contract bestaande uit een onroerende verhuur beoogd door de principiële vrijstelling? (zie subrubriek a, van deze rubriek).

• Beantwoordt de handeling aan de definitie van de onroerende verhuur op basis van Europese rechtspraak? (zie subrubriek b, van deze rubriek).

• Mengt de verhuurder zich binnen aanvaardbare grenzen met de activiteit van de huurder

waardoor de terbeschikkingstelling van het onroerend goed als passief kan worden beschouwd (die enkel verband houdt met het tijdsverloop)? (zie subrubriek c, van deze rubriek).

• Welke terbeschikkingstellingen van onroerende goederen worden uitdrukkelijk van de btw-vrijstelling uitgesloten? (zie rubriek E, van deze titel).

• Wat zijn de toepassingsmodaliteiten van de optionele belastingheffing op de onroerende verhuur? (zie rubriek F, van deze titel).

• Hoe kan het verschil worden vastgesteld tussen een onroerende verhuur en andere handelingen (bijvoorbeeld het recht om een beroepsactiviteit uit te oefenen)? (zie rubriek G, van deze titel).

• Wat is de btw-behandeling die moet worden toegepast met betrekking tot de bijzondere toepassingsgevallen betreffende de onroerende verhuur, gekenmerkt door een geheel van diensten? (zie rubriek H, van deze titel).

##### a. Onroerende verhuur

## • Overdracht of concessie van een gebruiksrecht

De vestigingen of overdrachten van persoonlijke rechten (verhuur, onderverhuur, overdracht van huur, verpachting) met betrekking tot lichamelijke onroerende goederen die zich in België bevinden, zijn diensten die zich binnen het toepassingsgebied van de btw bevinden ([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)). Onder de voorwaarden van [artikel 2, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-2) vallen ze onder de toepassing van het algemene principe van de belastingheffing.

[**Artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) voorziet echter **een principiële vrijstelling** (tenzij uitdrukkelijk uitgesloten - zie rubriek E, van deze titel en titel 5, van deze Afdeling of door de optionele belastingheffing - zie rubriek F, van deze titel) ten gunste van de **verpachting** en **verhuur van uit hun aard onroerende goederen**. Voor de toepassing van voornoemde vrijstelling mogen de door een zelfde huurovereenkomst geschapen betrekkingen immers niet worden opgesplitst (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Lubbock*, zaak [C-63/92](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-63-92-arrest) van 15.12.1993, punt 12).

In de regel is dus elke overeenkomst waarbij een partij zich ertoe verbindt om **het genot van een uit zijn aard onroerend goed** (bijvoorbeeld een constructie vastgehecht aan de grond) gedurende een **bepaalde periode** en **tegen een vergoeding** te verlenen aan een andere partij, die zich ertoe verbindt te betalen, vrijgesteld van de belasting.

Er dient opgemerkt te worden dat het begrip ’verhuur’ in het algemeen moet worden opgevat als **elke overdracht of concessie van een gebruiksrecht met betrekking tot een uit zijn aard onroerend goed.** Dit begrip mag niet worden herleid tot het enige begrip ‘huurovereenkomst’ in de zin van het Belgische burgerlijk of handelsrecht. Wanneer er sprake is van een dergelijke overeenkomst, zal er evenwel sprake zijn van een handeling die beoogd wordt door [**artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

## • Overdracht van huur

Met het oog op een correctere omzetting van artikel 135, paragraaf 1, punt l), van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG, **is de vrijstelling van btw**, vastgesteld door [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), **met ingang van 01.01.2019 niet langer van toepassing op de overdracht van een huur van een uit zijn aard onroerend goed**. Vanaf die datum, dient deze handeling dus verplicht belast te worden.

##### b. Sui generis contract dat beantwoordt aan het communautaire begrip van de onroerende verhuur

Volgens vaste rechtspraak van het Europees Hof van Justitie moet de vrijstelling, als uitzondering op het algemene principe van de belastingheffing, die van toepassing is op de onroerende verhuur strikt worden geïnterpreteerd. Het begrip ‘onroerende verhuur’ is een autonoom begrip in het communautaire recht en moet als zodanig een communautaire definitie krijgen. Een lidstaat kan zich dus niet beroepen op de definitie van zijn burgerlijk recht (Hof van Justitie van de Europese Unie, onder andere, Arrest *Maierhofer*, zaak [C-315/00](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-315-00-arrest) van 16.01.2003, punten 25 en 26).

In de afwezigheid van definities in de voornoemde richtlijn 2006/11/EG, definieert het Hof van Justitie van de Europese Unie, aan de hand van de concrete zaken die haar worden voorgelegd, geleidelijk aan zelf de essentiële kenmerken van de onroerende verhuur.

Het betreft een handeling waarbij de eigenaar van een onroerend goed voor een **overeengekomen tijdsduur,** **onder bezwarende titel het recht verleent aan de huurder om het onroerend goed te gebruiken** als ware hij de eigenaar ervan en **ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten**.

Om na te gaan of een bepaalde overeenkomst aan deze definitie voldoet, moet rekening worden gehouden met alle kenmerken van de handeling en de omstandigheden waarin deze plaatsvindt. In dit verband is het doorslaggevende element het objectieve karakter van de betrokken handeling, ongeacht de kwalificatie die de partijen eraan geven (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Temco*, zaak [C-284/03](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-284-03-arrest) van 18.11.2004, punt 19; Arrest *Régie communale autonome du stade Luc Varenne,* zaak [C-55/14](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-55-14-arrest) van 25.01.2015, punten 21 en 22; Arrest *Cantor Fitzgerald International*, zaak [C-108/99](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-108-99-arrest) van 09.10.2001, punt 33).

Voornoemde definitie berust op drie criteria: de **duur**, de **overeengekomen prijs** en het **recht het gehuurde goed te gebruiken**.

**•** **De duur**

Het criterium van de duur van de verhuur laat in het algemeen toe om de verhuur van een onroerend goed, die **in de regel een passieve activiteit is die enkel verband houdt met het tijdsverloop** en geen toegevoegde waarde van betekenis oplevert, te onderscheiden van andere activiteiten die:

O een zakelijk-industrieel en commercieel karakter hebben, zoals de verhuur van een kamer in een hotel, een opslagruimte, safeloketten of de exploitatie van een parking, een camping. Deze handelingen zijn uitgesloten van de principiële vrijstelling (artikel 135, paragraaf 2, van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG en artikel 44, § 3, 2°, a) tot c), van het Btw-Wetboek).

O een voorwerp hebben dat beter wordt gekarakteriseerd door het leveren van een prestatie dan door de enkele terbeschikkingstelling van een onroerend goed, zoals:

 het recht een weg of een brug te gebruiken tegen betaling van tolgeld (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Commissie tegen Ierland,* zaak [C-358/97](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-358-97-arrest) van 12.09.2000, punten 56 en 57)

 het recht een golfterrein te gebruiken (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Stockholm-Lindöpark,* zaak [C-150/99](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-150-99-arrest) van 18.01.2001, punten 26 en 27)

 het recht om sigarettenautomaten te plaatsen in een bedrijfsruimte (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Sinclair Collis,* zaak [C-275/01](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-275-01-arrest) van 12.06.2003, punt 30).

De duur van de verhuur is op zichzelf echter geen onderscheidend criterium om al dan niet tot de kwalificatie van onroerende verhuur over te gaan, ook al kan de korte duur van een accommodatieverstrekking een passend criterium zijn om de accommodatieverstrekking in een hotelbedrijf te onderscheiden van de verhuur van woonruimtes.

Het is in ieder geval niet per se noodzakelijk dat de duur bij het sluiten van de overeenkomst is vastgelegd. Er moet in dat geval immers rekening worden gehouden met de werkelijke contractuele verhoudingen, die in het bijzonder tot uiting komen door de systematische verlenging van de overeenkomst.

Het precair karakter van een dergelijke overeenkomst is evenmin bepalend indien deze op gelijk welk tijdstip kan worden verbroken (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Blasi,* zaak [C-346/95](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-346-95-arrest) van 12.02.1993, punten 23 en 26, Arrest *Stichting ‘Goed Wonen’,* zaak [C-326/99](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-326-99-arrest) van 04.10.2001, punt 52, Arrest *Temco,* zaak [C-284/03](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-284-03-arrest) van 18.11.2004, punten 20 tot 22).

**•** **De overeengekomen prijs**

De vergoeding die aan de verhuurder toekomt, moet in principe verband houden met de duur van het gebruik van het goed.

Dit betekent echter niet dat de tegenprestatie voor de verhuurder waarbij ook met andere elementen rekening wordt gehouden (bijvoorbeeld de omzet van de huurder), noodzakelijk een kwalificatie als verhuur van onroerende goederen in de weg staat. Het in aanmerking nemen van deze andere elementen vormt in ieder geval geen probleem wanneer deze een kennelijk bijkomstig aspect uitmaken van de prijsbepaling die enkel verband houdt met het tijdsverloop of indien deze elementen in ieder geval geen vergoeding zijn voor een andere prestatie dan de loutere terbeschikkingstelling van het onroerend goed. (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest Temco, zaak [C-284/03](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-284-03-arrest) van 18.11.2004, punt 23).

**•** **Het recht het gehuurde goed te gebruiken**

Het **exclusief genotsrecht** dat de huurder verkrijgt **ten aanzien van derden kan beperkt worden**. Er wordt namelijk toegelaten dat de verhuurder het onroerend goed regelmatig kan bezichtigen en voor de huurders kan er een gemeenschappelijk gebruik zijn van bepaalde ruimtes (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Temco,* zaak [C-284/03](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-284-03-arrest) van 18.11.2004, punten 24 en 25).

Als het contract echter in het geheel geen recht verleent aan de begunstigde om het betrokken onroerend goed te gebruiken en niet ieder ander van het genot van dat recht uitsluit, kan er geen sprake zijn van een (in principe vrijgestelde) onroerende verhuur.

Bijvoorbeeld: overeenkomstig het contract dat gesloten is tussen de eigenaar van een vijver en een visvereniging, beschikt laatstgenoemde enkel over het recht om in de betreffende vijver te vissen. De voorwaarden van het huurcontract voorzien namelijk dat de eigenaar zich het recht voorbehoudt om te vissen in de vijver en daar elke dag een gast te laten vissen. Bijgevolg beschikt de visvereniging niet over het recht om ieder ander uit te sluiten van het genot van het recht om gebruik te maken van de vijver (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Walderdorff,* zaak [C-451/06](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-451-06-arrest) van 06.10.2007, punten 20 en 21).

Uit een zinvol samenlezen van de voornoemde Arresten *Temco* en *Walderdorff* blijkt dat een overeenkomst een (in principe vrijgestelde) onroerende verhuur als voorwerp heeft indien deze aan de begunstigde een **exclusief genotsrecht** (in voorkomend geval, een **exclusief gebruik**) ten aanzien van derden toekent. Dit recht **hoeft evenwel niet absoluut te zijn**.

Echter, het feit dat de verhuurder zich het recht voorbehoudt het onroerend goed ook zelf te gebruiken en het genot (gebruik) ook aan anderen toe te staan, wordt niet bedoeld als een toegelaten beperking van het exclusieve genotsrecht. Er bestaat dan eenvoudigweg geen (aanzet tot) een exclusief genotsrecht.

##### c. Passieve terbeschikkingstelling (beperkte inmenging van de verhuurder in de activiteiten van de huurder)

Volgens de Europese rechtspraak wordt de onroerende verhuur gekenmerkt door een relatief passieve houding van de verhuurder in het beheer van het onroerend goed (zie subrubrieken a en b, van deze rubriek). Het Belgische administratieve standpunt is in overeenstemming met deze Europese rechtspraak ([schriftelijke parlementaire vraag nr. 363 van de heer Senator François-Xavier de Donnéa van 10.05.2012](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/363-diensten-onroerend-goed-onroerende-verhuur-6a68)).

Betreffende de criteria die toelaten om de terbeschikkingstelling van een onroerend goed anders te kwalificeren en inzake de inmenging van de verhuurder in de exploitatievoorwaarden van de huurder, dient **de objectieve aard van de betrokken handeling** in aanmerking te worden genomen. Deze inmenging kan op zichzelf geen onderscheidend criterium zijn dat toelaat de handeling te kwalificeren, des te meer omdat deze inmenging, alles tezamen genomen, zeer beperkt kan zijn (bijvoorbeeld: de eigenaar van een onroerend goed beschikt over het recht om de exploitatievoorwaarden van een onroerend goed te wijzigen om te voldoen aan de eisen van een internationale onderneming).

Elke situatie moet in feite apart worden geanalyseerd. Waar het in de eerst plaats om gaat, is de onroerende verhuur te kunnen onderscheiden van andere activiteiten die ofwel een zakelijk-industrieel en commercieel karakter hebben, ofwel een voorwerp hebben dat beter wordt gekarakteriseerd door het leveren van een prestatie dan door de eenvoudige terbeschikkingstelling van een goed. Men dient zich daarom te baseren op een geheel van criteria (duur van het gebruik, het recht derden uit te sluiten, ...) en niet enkel op één ervan ([schriftelijke parlementaire vraag nr. 4-1.052 van de heer Senator Alain Destexhe van 05.06.2008](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/4-1052-terbeschikkingstelling-onroerende-verhuur-destexhe-5c6d) [en mondelinge parlementaire vraag nr. 8.302 van mevrouw de Volksvertegenwoordiger Karine Lalieux van 12.11.2008](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/8302-recht-aftrek-vrijstellingen-verhuur-aard-70d8)).

Er dient bijgevolg een onderscheid te worden gemaakt tussen, enerzijds, de min of meer belangrijke verplichtingen die rusten op de verhuurder krachtens de huurovereenkomst en, anderzijds, de aard van het genot van het onroerend goed dat hij aan de huurder verleent. Het feit dat de partijen zouden zijn overeengekomen bedoelde contractuele verplichtingen in meer of mindere mate uit te breiden, houdt bijgevolg niet noodzakelijk in dat de activiteit van de verhuurder wat betreft de toekenning van dat genot ten gronde wordt gewijzigd.

Bijvoorbeeld indien de eigenaar van een gebouw tijdens de duur van de terbeschikkingstelling verplicht is dat gebouw - dat moet dienen voor het gebruik waartoe het verhuurd wordt - te onderhouden en met name alle herstellingen uit te voeren die nodig zouden zijn, waaronder het ruimen van putten en van beerputten, blijkt die verhuurder *a priori* niet actief deel te nemen aan het beheer of het gebruik van het in huur gegeven onroerend goed, niettegenstaande de uitbreiding ten aanzien van het gemeen huurrecht van sommige van zijn verplichtingen. ([schriftelijke parlementaire vraag nr. 295 van de heer Volksvertegenwoordiger Michel Brotcorne van 24.07.2008](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/295-onroerende-verhuur-brotcorne-7a59)).

Kortom, de inmenging van de verhuurder heeft geen invloed op het passieve karakter van de terbeschikkingstelling van het onroerend goed indien die persoon zich beperkt tot het stellen van grenzen aan de exploitatie van het onroerend goed en tot de controle op de uitvoering van de vastgestelde contractuele bepalingen. Dergelijke gevallen hebben niet tot gevolg dat de verhuurder geacht wordt zich werkelijk te mengen in de exploitatie van het ter beschikking gestelde gebouw op zodanige wijze dat er sprake zou zijn van een globale actieve dienst waarbij die terbeschikkingstelling slechts een element zou zijn en waarbij het onroerend goed van minder belang zou zijn.

Er is bijvoorbeeld sprake van een onroerende verhuur wanneer het contract hoofdzakelijk betrekking heeft op de passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed waarbij de inmenging van de verhuurder beperkt blijft tot praktische regelingen waaraan de huurder, exploitant van een cafetaria, gebonden is en die betrekking hebben op de openingsuren, de kwaliteit van de maaltijden en de zorg die aan het verschaffen van de maaltijden wordt besteed.

##### d. Onroerende verhuur met het verlenen van bijkomende diensten

Het btw-regime dat van toepassing is op de terbeschikkingstelling van een onroerend goed samen met het verlenen van bijkomende diensten is een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld en bovendien afhankelijk is van de specifieke contractvoorwaarden.

**•** **Kenmerkende elementen**

Volgens de Europese rechtspraak is het belangrijk om te zoeken naar de **kenmerkende elementen** van de betrokken handeling om te bepalen of de verleende diensten bestaan uit meerdere onderscheiden en zelfstandige hoofdprestaties of uit één enkele prestatie.

Nochtans bestaat geen absolute regel om de omvang van een handeling uit het oogpunt van de btw te bepalen en moeten voor het bepalen van de omvang van een handeling bijgevolg alle omstandigheden in aanmerking worden genomen (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Field Fisher Waterhouse*, zaak [C-392/11](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-392-11-arrest), van 27.09.2012, punten 14, 18 en 19 alsook de rechtspraak die hier wordt aangehaald).

**•** **Onderscheiden en zelfstandige handelingen (onroerende verhuur en verbonden diensten)**

In het kader van een reeks verleende diensten moet elke prestatie normaal gesproken als een **onderscheiden en zelfstandige** dienst worden beschouwd. Dit is het geval wanneer, voor een gemiddelde huurder, de huur van een onroerend goed en het afzonderlijk verstrekken van nuttige, of zelfs noodzakelijke, diensten voor het genot van het gebouw, zoals de reiniging van de gemeenschappelijke ruimtes, de nutsvoorzieningen, de ophaling van afval, een doel op zich vormen.

Deze diensten worden als bijkomende diensten beschouwd omdat zij verband houden met de terbeschikkingstelling van dit gebouw en laten toe om het passieve karakter te behouden. Bijvoorbeeld: in het geval van de terbeschikkingstelling van een tentoonstellingsruimte met het verlenen van bijkomstige diensten ([Arrest van het Hof van Cassatie nr. 09.0285.F van 04.06.2010](https://juriel.be/nl/rechtspraak/aftrek-verhuur-onroerende-goederen-hof-cassatie-brussel-2010-06-04-1200)).

Zij kunnen onder verschillende modaliteiten worden verstrekt, met name door een derde of door de verhuurder, die deze afzonderlijk aan de huurder factureert, en moeten als autonome, van elkaar onderscheiden verrichtingen worden beschouwd. Bijvoorbeeld het werkelijke verbruik van water, elektriciteit of verwarming wordt gemeten en apart gefactureerd aan de huurder.

De handelingen in kwestie moeten afzonderlijk worden beoordeeld vanuit het oogpunt van de btw. Enerzijds is de onroerende verhuur vrijgesteld van btw.

Anderzijds, zijn de bijkomende prestaties **als afzonderlijke en onafhankelijke prestaties aan de belasting onderworpen** (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *RLRE Tellmer Property*, zaak C-573/07, van 11.06.2009, punten 17 en 21 tot en met 25 en Arrest *Woiskowa Agencia Miesskaniowa w Warszawie*, zaak C-42/12, van 16.04.2015, punt 39).

**•** **Eén enkele complexe handeling met een passief karakter**

\* Voorwerp van de overeenkomst

De huurder gaat het contract aan met als enig doel het recht te verkrijgen om het betreffende onroerend goed te betrekken. Hij kan de dienstverrichters/leveranciers van de diensten die verband houden met deze onroerende huur niet kiezen. Het contract voorziet de levering van een reeks onlosmakelijk met elkaar verbonden handelingen tegen één vaste prijs. De huurder heeft niet de mogelijkheid om van een aantal van deze diensten tegen een prijsvermindering af te zien (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Field* *Fisher Waterhouse*, zaak [C-392/11](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-392-11-arrest), van 27.09.2012, punten 17 en 23; Arrest *Woiskowa* *Agencia Miesskaniowa w Warszawie*, zaak [C-42/14](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-42-14-arrest), van 16.01.2015, punten 42 tot en met 44).

\* Bedoelde bijkomende diensten

Onder de **kleine diensten** die **bijkomend** zijn **aan de verhuur van het onroerend goed**, die eenvoudigweg complementair zijn, meestal geleverd worden door de verhuurder en die geen afbreuk doen aan het passieve karakter van de terbeschikkingstelling van het onroerend goed, kunnen worden genoemd:

 de **onderhoudsdiensten** (verwarming, airconditioning, verlichting van lokalen, watervoorziening, schoonmaken van privé gebruikte ruimten, met inbegrip van het wassen van buitenramen, schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten en het onderhoud van de lift, bewaking van het gebouw, gebruik van gemeenschappelijke diensten zoals onthaaldiensten, telefoon en andere telecommunicatiediensten ...).

 sinds 01.07.2016 de **terbeschikkingstelling van meubilair voor de inrichting van het gehuurde onroerende goed** (roerende lichamelijke zaken of onroerende goederen door bestemming), zoals tafels, stoelen, een vaste toonbank en **uitrusting die de infrastructuur of basisuitrusting** van het onroerend goed **vormen** (gebruikelijke elektrische huishoudapparaten zoals een koffiezetapparaat, eenvoudige multimedia-apparatuur), wanneer die terbeschikkingstelling als **bijkomstig** bij de onroerende verhuur wordt beschouwd.

Dit is het geval wanneer het voor de huurder geen doel op zich is, maar een middel om de hoofddienst, namelijk de verhuur van het gebouw, aantrekkelijker te maken. ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), randnummers 40 en 41, vervangen door de [circulaire 2017/C/91 van 22.12.2017 betreffende praktische toepassingsgevallen inzake de belastingplicht van publiekrechtelijke lichamen, nummer II, 3](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2017-c-91-praktische-toepassingsgevallen-belastingplicht-publiekrechtelijke-lichamen-98a1)).

\* Principiële vrijstelling

Op basis van voornoemde rechtspraak volgt dat, wanneer uit de feiten blijkt dat de bovengenoemde diensten worden beschouwd als bijkomende diensten bij de passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed dat het wezenlijk voorwerp of de voornaamste prestatie van de overeenkomst vormt, dergelijke **bijkomende diensten**, die in de enige forfaitaire prijs zijn begrepen, **het belastingregime van de hoofhandeling volgen**, namelijk de **principiële vrijstelling van btw** ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)). Men past het principe ‘bijzaak volgt hoofdzaak’ toe ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), nummer 94).

\* Uitzonderingen op de vrijstelling

Als uitzondering op voornoemde vrijstelling is vanaf 01.01.2019 de handeling in zijn geheel onderworpen aan **de verplichte belastingheffing** indien het gebouw of gedeelte van het gebouw voor een periode van hoogstens zes maanden verhuurd wordt voor andere doeleinden dan huisvesting aan om het even wie, **behalve:**

 aan een natuurlijk persoon die het gebruikt voor privédoeleinden of doeleinden vreemd aan zijn economische activiteit;

 of aan een vereniging zonder winstoogmerk;

 of aan een belastingplichtige die het aanwendt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek. Zie rubriek E, subrubriek g, van deze rubriek).

Indien niet aan alle bovenvermelde voorwaarden voor de verplichte belastingheffing is voldaan, is **de optionele belastingheffing** mogelijk indien het gebouw of gedeelte van het gebouw en het bijhorend terrein:

 uitsluitend gebruikt wordt voor de economische activiteit van de belastingplichtige afnemer;

 en niet heeft geleid tot enige opeisbaarheid van de btw vóór 01.10.2018 op materiële bouwwerken die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan ([artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44); zie rubriek F, van deze titel).

#### E. Belaste onroerende verhuur die uitdrukkelijk is uitgesloten van de vrijstelling van [artikel 44 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (behalve onroerende leasing)

##### a. De terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen

In dit verband dient te worden verwezen naar de commentaar opgenomen in ‘Boekwerk I: belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 8’.

**•** **Verplichte belastingheffing (**[**artikel 44, § 3, 2°, a), eerste streepje, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)**)**

De verhuur van stalling voor rijtuigen is een verplichte communautaire uitzondering op de vrijstelling met betrekking tot de verhuur van uit zijn aard onroerende goederen, dit op basis van het artikel 135, paragraaf 2, punt b), van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG.

Bijgevolg is de **uitdrukkelijke uitsluiting van de btw-vrijstelling** voor de onroerende verhuur, die gelijkstaat met een verplichte **belasting**, van toepassing op de dienst die bestaat uit de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen wanneer die het essentiële voorwerp van een overeenkomst uitmaakt ([**artikel 44, § 3, 2°, a), eerste streepje, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)**).**

**•** **Eén enkele economische handeling**

De terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen kan **nauw verband houden met de verhuur van een gebouwd onroerend goed dat bestemd is voor een ander gebruik** (huisvesting, handel, industrie ...). Deze terbeschikkingstelling kan hierop een aanvulling vormen, dit veronderstelt dat er eenzelfde verhuurder, eenzelfde huurder en een zekere nabijheid is.

**Deze enkele economische handeling is dan onderworpen aan dezelfde btw-regeling voor het geheel** wat overeenkomt met de behandeling van de hoofdhandeling **op 01.01.2019,** namelijk:

\* de **verplichte belasting** indien het hoofdgebouw wordt verhuurd voor andere doeleinden dan deze van huisvesting, voor een periode van hoogstens zes maanden aan om het even wie, **behalve**:

 aan een natuurlijke persoon die het gebruikt voor privédoeleinden of doeleinden vreemd aan zijn economische activiteit

 of aan een vereniging zonder winstoogmerk

 of aan een persoon die het aanwendt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek. Zie rubriek E, subrubriek g,van deze rubriek).

Bijvoorbeeld, de verhuur, van 01.01.2020 tot 31.03.2020, aan een adviesbureau van een in 2011 opgericht kantoorgebouw, met aangrenzende geasfalteerde parkeerterreinen.

\* indien niet aan bovenstaande voorwaarden voor de verplichte belastingheffing is voldaan, **de optionele belastingheffing** indien het hoofdgebouw of een gedeelte van het hoofdgebouw inclusief, indien van toepassing, het bijhorend terrein:

 uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit van de belastingplichtige afnemer

 en niet heeft geleid tot enige opeisbaarheid van de btw vóór 01.10.2018 op materiële bouwwerken die specifiek bijdragen tot de oprichting of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan ([artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). Zie rubriek F, van deze titel).

Bijvoorbeeld: de verhuur, van 01.07.2020 tot 30.06.2023, van een kantoorgebouw met aangrenzende geasfalteerde parkeerplaatsen, waarvan de eerste steen werd gelegd in 2019.

\* indien niet aan bovenvermelde voorwaarden voor de verplichte belastingheffing of de optionele belastingheffing is voldaan, **de principiële vrijstelling** ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)). Bijvoorbeeld: de verhuur van een woning met aangrenzende garage, ongeacht de duur, de hoedanigheid van de huurder en de leeftijd van het gebouw (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *Hendriksen*, zaak [C-173/88](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-173-88-arrest), van 13.07.1989, punten 14 tot en met 16).

##### b. De terbeschikkingstelling van ruimten voor opslag

De algemene principes betreffende de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen ([artikel 18, § 1, tweede lid, 9°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) zijn uitgelegd in ‘Boekwerk I: belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 9’.

Hieronder volgen de relevante verduidelijkingen over de toepassing van het juiste btw-stelsel.

**•** **Voorwerp van de overeenkomst**

In de zin van [artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) heeft het essentiële voorwerp van het contract betrekking op de loutere terbeschikkingstelling van een ruimte voor opslag, waarvoor een exclusief gebruiksrecht is verleend voor het geheel of voor een specifiek gedeelte van de ruimte voor opslag. Dit contractuele voorwerp moet uiteraard overeenkomen met de effectieve uitvoering van het contract. Immers, voor de kwalificatie als opslagplaats is niet de indeling van het goed van belang, maar zijn bestemming en zijn werkelijk gebruik, die voorrang hebben op de bewoordingen van de overeenkomst.

Wordt bijvoorbeeld beschouwd als opslagplaats, een bedrijfsruimte die niet wordt verhuurd en tijdelijk wordt gebruikt voor opslagdoeleinden voor een winkel in de buurt.

Indien de opslag van goederen gepaard gaat met andere (economische) activiteiten die verband houden met de opslag en indien deze worden verricht door de eigenaar van het onroerend goed, kwalificeert de handeling niet meer als een loutere terbeschikkingstelling van een ruimte. De band tussen het onroerend goed en de dienst (opslag) is dan minder rechtstreeks.

Het gaat echter om een feitenkwestie die geval per geval moet worden onderzocht.

Indien de dienstverrichter bijkomstige diensten levert die gericht zijn op het behouden/verbeteren van de kwaliteit van de opgeslagen goederen en een betere kwaliteit van de opslag in het entrepot dienen te garanderen (het in goede staat houden, verpakken, overpakken, uitpakken, het wegen, meten, ijken, klasseren, sorteren, het stofvrij maken, reinigen en ontsmetten, het merken, etiketteren, verzegelen en de expertise…), is het kenmerkend voor een dergelijke overeenkomst:

\* dat er geen exclusief gebruiksrecht van een ruimte aan de afnemer wordt toegekend

\* en/of dat de exploitant van de inrichting een geheel van diensten verstrekt waarvan de opslag van goederen slechts een onderdeel is.

Een dergelijke dienst, welke niet geacht wordt verband te houden met een onroerend goed, is niet bedoeld in de artikelen [18, § 1, tweede lid, 9°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) en [44, § 3, 2°, a), tweede streepje](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), van het Btw-Wetboek (artikel 31bis, paragraaf 3, punt b), van de voornoemde uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011 -[beslissing nr. E.T. 124.412 van 02.06.2014](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-124-412-opslag-goederen-definitie-plaats-dienst-a097)). In dit geval, gaat het om een geheel van niet te onderscheiden handelingen die een globale complexe dienst vormen, in de zin van [artikel 18, § 1, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18), die van rechtswege voor het geheel wordt belast.

**•** **Opslagruimte binnen de normen**

Sinds **01.01.2019** zijn de vereiste **wettelijke normen** opdat een ruimte het voorwerp kan uitmaken van een dienst die kwalificeert als de terbeschikkingstelling van een ruimte voor het opslaan van goederen **in de zin van** [**artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)**, in dit artikel gedefinieerd**.

De aard van deze ruimte is irrelevant aangezien het gaat om elke ruimte in België die wordt gebruikt voor opslagdoeleinden en die overeenstemt met een fysiek afgebakende plaats: entrepot, (deel van) een gebouw, fabriek, silo, industriële site, tank en een netwerk van pijpleidingen, reservoir, een onbebouwd terrein, bijvoorbeeld, een onverharde grond bestemd voor de opslag van houtblokken ([aanschrijving nr. 9/1996 van 05.11.1996, randnummer 10](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/9-1996-aanschrijving-reglementation-entrepot-tva-0f70) ; [beslissing nr. E.T. 124.412 van 02.06.2014](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-124-412-opslag-goederen-definitie-plaats-dienst-a097)).

Het begrip **gebouw** of een **deel van een gebouw** definieert men als **ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden** ([artikel 1, § 9, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1)). Het gaat in wezen over het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen (beton, asfalt …) of van materialen (buizen, palen, vloerstenen …). De opslagruimtes voldoen aan dit begrip op voorwaarde dat hun inrichting niet beperkt blijft tot het effen maken van de grond of tot het simpel aanbrengen van een steenlaag, maar ook voorzien zijn van een vasthechtend wegdek. ([circulaire AAF nr. 24/2002 (nr. E.T. 193.009 van 06.12.2002, randnummers 12 tot en met 14](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/24-2002-afz-immeuble-bati-362f)).

Meer uitdrukkelijk wordt aanvaard dat, in de zin van [artikel 44, § 3, 2° a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) wordt bedoeld, **elk uit zijn aard onroerend goed dat hoofdzakelijk voor opslagdoeleinden wordt gebruikt** en dat aan volgende precieze criteria voldoet, **hierna** ‘**opslagruimte binnen de normen’** **genoemd** (of omgekeerd, als het niet aan deze criteria voldoet, **‘opslagruimte buiten de normen’**):

\* het **deel** dat **gebruikt wordt voor opslagdoeleinden bedraagt meer dan 50% van de totale oppervlakte van de ruimte**

\* **of** wanneer de structuur en de indeling het mogelijk maken om de ruimte in de hoogte te gebruiken voor de opslag van goederen, het **volume van het deel dat voor deze doeleinden wordt gebruikt** **meer dan 50%** vertegenwoordigt van het totale volume in zijn geheel

\* **en** het gedeelte gebruikt als **verkoopruimte** **maximum 10%** van de totale oppervlakte in zijn geheel genomen bereikt, dit volgens dezelfde berekeningsregels als degene met betrekking tot de 50%-drempel. Een opslagruimte waar slechts **zeer occasioneel** een verkoop plaatsvindt (zoals bijvoorbeeld een fabrieksverkoop die eenmaal per jaar plaatsvindt) wordt, enkel om die reden, niet als verkoopruimte beschouwd.

Hieruit kan worden afgeleid wat een ‘**opslagruimte binnen de normen**’ is: elk uit zijn aard onroerend goed (bijvoorbeeld, een complex van gebouwen) dat wordt gebruikt:

\* ten belope van meer dan 50% van zijn totale oppervlakte ( totaal volume) voor opslagdoeleinden

\* voor minder dan 50% van zijn totale oppervlakte (totaal volume) als een ruimte gebruikt:

 als kantoor (voor bijkomstige diensten die nodig zijn voor het beheer van een voorraad: **permanent bijhouden van voorraden, klassement van bestel- of leveringsbonnen**, communicatie met de zetels van bedrijfsuitoefening van de vennootschap, met vervoerders ... of niet bijkomstig aan dit beheer: administratieve, sociale, commerciële zetel in de ruime zin ...)

 voor industrie (fabriek, werkplaats, productieketen ...). Bijvoorbeeld een ruimte die voor 70% wordt gebruikt voor opslagdoeleinden en voor 30% voor het zagen van hout of bottelen van flessen

 als vergaderzaal

 als refter, bar

 voor bewoning of als technische ruimte

 als archiefruimte …

\* voor hoogstens 10% van zijn totale oppervlakte (of zijn totaal volume) als verkoopruimte (winkel, showroom, toonbank) waartoe elke klant toegang heeft.

**•** **Verplichte belastingheffing (**[**artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)**)**

De terbeschikkingstelling van een ruimte voor de opslag van goederen vormt een **uitzondering op** **de principiële vrijstelling** met betrekking tot de onroerende verhuur, die door de Belgische wetgever is ingevoerd door [artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) op grond van de mogelijkheid die hem in artikel 135, paragraaf 2, laatste alinea, van voornoemde richtlijn 2006/112/EG wordt aangeboden.

**Voor 01.01.2019**, was deze bestaande nationale en vrijwillige uitzondering, die gelijkstaat met een verplichte belastingheffing, alleen van toepassing voor ruimten die exclusief voor de opslag van goederen werden gebruikt.

De enige tolerantie was een plaats van niet meer dan 10% van de totale oppervlakte of volume van de betrokken ruimte die louter bestemd was voor het beheer van de opgeslagen goederen.

Bijgevolg was elke verkoopruimte verboden en was de hoedanigheid van de afnemer, al dan niet een als zodanig handelende belastingplichtige zonder belang.

**Vanaf 01.01.2019**, sluit [artikel 44, § 3, 2, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) uitdrukkelijk van de btw-vrijstelling inzake onroerende goederen uit, de overeenkomst die de terbeschikkingstelling van een **‘opslagruimte binnen de normen’** tot doel heeft.

Maar deze verplichte belastingheffing moet wijken voor de optionele belastingheffing wanneer de optie **kan** worden uitgeoefend, ongeacht of deze al dan niet daadwerkelijk wordt gelicht. De optionele belastingheffing is voorbehouden voor de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het bijhorend terrein, door een belastingplichtige afnemer die het **uitsluitend** gebruikt in het kader van zijn economische activiteit.

Daarom wordt, door de gecombineerde toepassing van artikel 44, § 3, 2 °, a), tweede streepje en d), van het Btw-Wetboek, de terbeschikkingstelling van een **‘opslagruimte binnen de normen’, ongeacht de duur (korter of langer dan zes maanden)**, pas verplicht belast:

• als deze betrekking heeft op een gebouw of een deel van een gebouw

• en indien deze **niet of slechts gedeeltelijk** gebruikt wordt door de huurder in het kader van een economisch activiteit, die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent.

Ten slotte, als de **‘opslagruimte binnen de normen’** zich bevindt op **een onbebouwd terrein**, kan de optie voor belastingheffing niet worden uitgeoefend. Bijgevolg zijn de bovengenoemde beperkingen niet van toepassing.

Dus is de voornoemde verplichte belastingheffing in ieder geval van toepassing op de verhuur van deze opslagruimte, ongeacht de hoedanigheid van de huurder (belastingplichtige of niet), de aard van het gebruik van het goed, of de duur van de huur. Wordt bijvoorbeeld bedoeld, een grond bedekt met los grind en door de huurder uitsluitend bestemd voor de opslag van bouwmaterialen en gereedschappen, gebruikt voor een aangrenzende bouwwerf.

Volledigheidshalve dient hier nog aan te worden toegevoegd dat de volgende btw-regimes ook van toepassing zijn op de verhuur van een opslagruimte ‘binnen de normen’ en/of ‘buiten de normen’:

**•** **Verplichte belastingheffing van de verhuur op korte termijn (zie subrubriek g, van deze rubriek)**

**Vanaf 01.01.2019,** is de terbeschikkingstelling van een ruimte gebruikt voor opslagdoeleinden verplicht belast (artikel 44, § 3, 2 , a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek), onder de volgende voorwaarden:

\* deze opslagruimte bevindt zich in of op een gebouw (een autonoom gedeelte van een gebouw), of het nu een opslagruimte **‘binnen de normen**’ of **‘buiten de normen**’ is

\* of indien het zich bevindt op een onbebouwd terrein, wordt het beschouwd als een ‘**opslagruimte buiten de normen**’

\* en de verhuur is op korte termijn (maximum 6 maanden)

\* en deze verhuur wordt verstrekt aan elke huurder, behalve:

 aan een natuurlijke persoon die handelt voor privédoeleinden of andere dan economische doeleinden

 of aan een organisatie zonder winstoogmerk

 of aan een persoon die de voornoemde opslagruimte gebruikt voor doeleinden bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (bijvoorbeeld voor de opslag van toneeldecors).

**•** **Optionele belastingheffing (artikel 44, § 3, 2 °, d) van het btw-wetboek); (zie rubriek F van deze titel)**

**Vanaf 01.01.2019** is de verhuur van een gebouw of een autonoom deel van een gebouw en het bijhorende terrein, gebruikt voor opslagdoeleinden, vrijgesteld of belast, volgens de gezamenlijke keuze van de partijen (verhuurder/huurder ) indien de huurder het **uitsluitend** gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent.

Bovendien is het, met betrekking tot een ‘**opslagruimte buiten de normen**’, vereist dat de btw over de materiële werken in onroerende staat die specifiek bijdragen tot de oprichting of de ingrijpende of belangrijke renovatie van het goed, niet opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018. Met betrekking tot een ‘**opslagruimte binnen de normen**’ wordt deze voorwaarde niet opgelegd.

De looptijd van de verhuur dient in principe meer te zijn dan zes maanden, behalve indien de huurder:

•een organisatie zonder winstoogmerk is

•of het goed gebruikt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

**•** **Principiële vrijstelling (artikel 44 § 3, 2 °, Btw-Wetboek)**

Indien de hierboven vermelde voorwaarden inzake verplichte of optionele belastingheffing niet vervuld zijn, is de btw-vrijstelling voorzien in artikel 44, § 3, 2 °, van het Btw-Wetboek van toepassing.

**•** **Eén enkele economische handeling**

Het ter beschikking stellen van een gebouw voor opslagdoeleinden kan nauw verbonden zijn met de verhuur van een gebouwd uit zijn aard onroerend goed dat bestemd is voor een ander gebruik (huisvesting, handel, industrie ...), wat een aanvulling bij het gebouw is en hierdoor een bijkomstigheid vormt. Dit onroerende geheel beantwoordt **niet** aan de voormelde voorwaarden en wordt voortaan **‘opslagruimte buiten de normen’** genoemd.

**Deze enige economische handeling** (welke dus eenzelfde verhuurder, zelfde huurder als een zekere nabijheid veronderstelt) **is dan onderworpen aan eenzelfde btw-regeling voor het geheel,** wat overeenstemt met die van de hoofdhandeling, dus vanaf **01.01.2019** kan het gaan om:

\* de **btw-vrijstelling** ([artikel 44, § 3, 2° van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44))

Op grond van [artikel 44, § 3, 2° van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) kan de terbeschikkingstelling van een ruimte bedoeld voor de opslag van goederen slechts worden vrijgesteld van btw indien zij nauw verbonden is met een huur die zelf vrijgesteld is op grond van deze wettelijke bepaling en die betrekking heeft op een gebouw bestemd voor een ander **gebruik** (bijvoorbeeld bewoning) en die deze aanvult. Dit veronderstelt, zoals reeds hierboven vermeld, eenzelfde verhuurder, eenzelfde huurder, een zekere nabijheid.

Bijvoorbeeld, de terbeschikkingstelling door dezelfde verhuurder aan dezelfde huurder van een appartement met bijhorende kelders.

\* de **verplichte belastingheffing** voor de kortdurende verhuur (voor een termijn die zes maand niet overschrijdt) behalve in de gevallen opgesomd in artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek (zie subrubriek g, van deze rubriek).

Wordt bijvoorbeeld verplicht belast, de terbeschikkingstelling, aan een handelsvennootschap, voor een periode van vijf maanden van een industrieel gebouw en een bijhorende opslagruimte (minder dan 50% van de totale oppervlakte (het totale volume)), die beide deel uitmaken van hetzelfde onroerend geheel.

\* of, indien niet aan alle bovenstaande voorwaarden voor de vrijstelling of de verplichte belastingheffing is voldaan, de **optionele belastingheffing** indien:

 geen enkele opeisbaarheid van de btw zich heeft voorgedaan voor 01.10.2018 op de onroerende werkzaamheden die bijdragen tot de oprichting of de ingrijpende of belangrijke renovatie van het hoofdgebouw ;

 en dit hoofdgebouw uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit van de belastingplichtige afnemer ([artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). Zie rubriek F, van deze titel).

Bijvoorbeeld: de terbeschikkingstelling voor een periode van een jaar door eenzelfde verhuurder aan dezelfde huurder van een volledig in 2020 opgericht industrieel gebouw en een bijhorende opslagruimte (minder dan 50% van de totale oppervlakte (het totale volume)), die beide deel uitmaken van hetzelfde onroerende geheel.

Een overzicht van de verschillende btw-stelsels die van toepassing kunnen zijn op de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen, wordt weergegeven in rubriek F, subrubriek j, van deze titel.

##### c. Het verstrekken van gemeubelde logies in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend

Het verstrekken van gemeubelde logies in inrichtingen waar betalende gasten worden gehuisvest, wordt uitvoerig besproken in ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 10, rubriek A’, waarnaar wordt verwezen.

**•** **Verplichte belastingheffing (**[**artikel 44, § 3, 2°, a), derde streepje, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)**)**

De handelingen van huisvesting als omschreven in de wetgeving van de lidstaten, die worden verricht in het kader van de hotelsector of sectoren met een gelijkaardige functie, vormen, op grond van artikel 135, paragraaf 2, punt a), van richtlijn 2006/112/EG voornoemd, een verplichte communautaire uitzondering op de vrijstelling met betrekking tot de verhuur van uit hun aard onroerende goederen.

Bijgevolg is de **uitdrukkelijke uitsluiting van de btw-vrijstelling** voor de onroerende verhuur, die gelijkstaat met een verplichte **belastingheffing**, van toepassing op de terbeschikkingstelling van gemeubelde logies in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend ([artikel 44, § 3, 2°, a), derde streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

**•** **Terbeschikkingstelling, in het geheel, van hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend**

Enkel het verstrekken van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend is verplicht aan de belasting onderworpen.

Enkel deze dienst wordt immers beoogd in de artikelen [18, § 1, tweede lid, 10°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18), en [44, § 3, 2°, a), derde streepje](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), van het Btw-Wetboek.

Hieruit volgt dat de **loutere terbeschikkingstelling, in hun geheel, van hotels**, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend, in principe een **onroerende verhuur is, vrijgesteld van btw** door [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) ([beslissing nr. E.T. 84.364 van 29.09.1995](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-84-364-terbeschikkingstelling-bergruimte-opslaan-goederen-btw-b786)).

Echter, **sinds 01.01.2019** kan deze dienst, **indien** geen enkele btw opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018 op materiële werken in onroerende staat die specifiek bijdragen tot de oprichting of de ingrijpende of belangrijke renovatie van zo’n gebouw, onder bepaalde voorwaarden aan de **optionele belastingheffing** worden onderworpen (artikel 44, § 3, 2 °, d) van het Btw-Wetboek; zie rubriek F van deze titel).

##### d. De terbeschikkingstelling van een plaats om te kamperen

De terbeschikkingstelling van een plaats om te kamperen wordt uitvoerig besproken in ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 10, rubriek B’, waarnaar wordt verwezen.

**•** **Verplichte belastingheffing (**[**artikel 44, § 3, 2°, a), vierde streepje, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)**)**

De verhuur van vakantiekampen of van kampeerterreinen vormen op basis van artikel 135, paragraaf 2, punt a), *in fine* van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG, een verplichte communautaire uitzondering op de vrijstelling met betrekking tot de verhuur van uit hun aard onroerende goederen.

Bijgevolg is de **uitdrukkelijke uitsluiting van de btw-vrijstelling** voor de onroerende verhuur, die gelijkstaat met een verplichte **belastingheffing**, van toepassing op de terbeschikkingstelling van kampeerplaatsen ([artikel 44, § 3, 2°, a), vierde streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

**•** **Terbeschikkingstelling van een geheel bestaande uit kampeerplaatsen, chalets of een gelijkaardig onderdak, een restaurant, een winkel …**

In het geval dat de eigenaar van een kampeerterrein aan de exploitant van het kampeerterrein een geheel ter beschikking stelt bestaande uit enerzijds kampeerplaatsen en anderzijds chalets, bungalows, paviljoens, soortgelijke onderkomens, een restaurant, een winkel of de woning voor de beheerder, die zich, in voorkomend geval, op het kampeerterrein bevinden, is er sprake van twee diensten:

\* de terbeschikkingstelling van kampeerplaatsen ([artikel 18, § 1, tweede lid, 10°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) die verplicht aan de btw zijn onderworpen

\* een onroerende verhuur ([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)), die in principe vrijgesteld is van btw.

Wanneer een kampeerterrein en de daarmee geïntegreerde installaties, echter met uitzondering van onroerende installaties die samenhangen met een kampeerterrein zoals het gebouw waarin de sanitaire installaties zijn ondergebracht, samen voor één enkele prijs ter beschikking worden gesteld, moet deze prijs voor de heffing van de btw in beginsel worden uitgesplitst onder toezicht van de administratie.

Alleen het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het kampeerterrein zelf en de gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor sanitaire doeleinden, moeten verplicht aan de btw worden onderworpen ([beslissing nr. E.T. 84.364 van 29.09.1995](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-84-364-terbeschikkingstelling-bergruimte-opslaan-goederen-btw-b786)).

**Sinds 01.01.2019** kunnen, in dergelijke situatie, de eigenaar en de exploitant van het kampeerterrein ervoor kiezen om de terbeschikkingstelling van onroerende goederen die niet hebben geleid tot enige opeisbaarheid van de btw vóór 01.10.2018 op materiële bouwwerken die specifiek verband houden met de oprichting of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, aan de belasting te onderwerpen**.**

Het is vereist dat de bedoelde onroerende goederen door de huurder (exploitant) uitsluitend voor zijn economische activiteit worden gebruikt, zoals bijvoorbeeld, chalets, bungalows, paviljoens en andere soortgelijke onderkomens, het restaurant, de winkel die gelegen zijn op het kampeerterrein ([artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). Zie rubriek F, van deze titel).

##### e. De terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens

Volgens Europese rechtspraak moeten domaniale concessies in de maritieme sector in het algemeen als een van btw vrijgestelde onroerende verhuur worden beschouwd (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest *CO.GE.P. Srl*, zaak [C-174/06](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-174-06-arrest), van 25.10.2007, punten 34 tot en met 36).

Hiermee worden de publiekrechtelijke lichamen bedoeld die concessies verlenen op havens en luchthavens.

Er wordt opgemerkt dat die activiteit, indien ze niet van onbeduidende omvang is, een publiekrechtelijk lichaam de hoedanigheid van belastingplichtige verschaft op grond van [artikel 6, derde lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-6).

De Belgische wetgever heeft een **uitzondering ingevoerd op de principiële vrijstelling** van de onroerende verhuur met betrekking tot de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens, op basis van de mogelijkheid die hem wordt geboden door artikel 135, paragraaf 2, laatste alinea, van voornoemde richtlijn 2006/112/EG (toelichting bij de wet van 31.07.2009 tot wijziging van het wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde, Kamer, Doc. 52/2027/001, pagina’s 4-5). Deze uitzondering, voorzien in [artikel 44, § 3, 2°, a), vijfde streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), is van toepassing sinds 16.08.2009.

Vanaf deze datum is verplicht aan de btw onderworpen, elke terbeschikkingstelling van een uit zijn aard onroerend goed:

• **gelegen in een havengebied** in het kader van de exploitatie van de haven. Bijvoorbeeld: cafés, restaurants, benzinestations, bankfilialen waarvan de activiteiten een normale aanvulling of bijkomstigheid vormen op de havenactiviteiten ([schriftelijke parlementaire vraag nr. 397 van de heer Willem-Frederik Schiltz van 07.05.201](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/397-btw-artikel-44-laatste-streepje-74bb) 3)

• in het kader van de exploitatie van bevaarbare waterlopen

• in het kader van de exploitatie van vlieghavens.

Zijn van geen belang:

• de hoedanigheid van de dienstverrichter als exploitant van de haven, bevaarbare waterloop of vlieghaven

• het feit dat de dienstverrichter een belastingplichtige is in de zin van de artikelen [4, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-4), of [6](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-6) van het Btw-Wetboek

• de wijze van de terbeschikkingstelling, een klassieke concessie of niet

• de plaats van de terbeschikkingstelling, op het openbare domein of niet ([mondelinge parlementaire vraag nr. 4.288 van vertegenwoordiger Servais Verherstraeten van 11.05.201](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/4288-terbeschikkingstelling-aard-onroerend-goed-exploitatie-7398) 1).

##### f. De terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines

In dit verband dient te worden verwezen naar de commentaar opgenomen in ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek c’.

Als onroerend goed wordt aangemerkt, ieder element, een werktuig of een machine die blijvend geïnstalleerd is en niet zonder vernietiging of wijziging van het gebouw of de constructie kan worden verplaatst ([artikel 13ter, d), van de uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-13ter), hierboven aangehaald). Dit is bijvoorbeeld het geval voor bepaalde grote industriële installaties en windenergiecentrales voor de productie van elektriciteit.

De verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines vormt op basis van artikel 135, paragraaf 2, punt c) van voornoemde richtlijn 2006/112/EG een verplichte communautaire uitzondering op de vrijstelling met betrekking tot de verhuur van uit hun aard onroerende goederen. Bijgevolg moet de **uitdrukkelijke uitsluiting van de btw-vrijstelling** voor de onroerende verhuur, die gelijkstaat met een verplichte belastingheffing, van toepassing zijn op de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines ([artikel 44, § 3, 2°, a), zesde streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

##### g. De kortdurende verhuur, voor andere doeleinden dan bewoning, van uit hun aard onroerende goederen

**•** **Verplichte belastingheffing (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek)**

Op **01.01.2019** werd een nieuwe uitzondering ingevoerd op de principiële vrijstelling met betrekking tot de verhuur van onroerende goederen. Het betreft een verplichte belastingheffing, ingevoerd ten aanzien van de kortdurende verhuur van onroerende goederen (wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat betreft de optionele belastingheffing met betrekking tot de verhuur van uit hun aard onroerende goederen en tot wijziging tot het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat betreft het verlaagde btw-tarief voor de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen, Belgisch Staatsblad van 25.10.2018; memorie van toelichting van deze wet (DOC 54 3254/001 blz. 14-15) ([circulaire 2019/C/25 van 21.03.2019 met betrekking tot de wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek op het vlak van de onroerende verhuur - FAQ](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-25-wijziging-btw-wetboek-vlak-onroerende-a58b), nummers III, V, VI, VII).

**•** **Bedoelde situaties**

Wordt bedoeld, de **verhuur van alle uit hun aard onroerende goederen zonder uitzondering voor een periode van niet meer dan zes maanden**, voor zover deze terbeschikkingstelling niet bij wet van de belasting is uitgesloten door de bestemming van het gebouw of de hoedanigheid van de huurder (zie de uitsluitingsgevallen en de samenvatting daarvan hieronder).

Wordt bijvoorbeeld beoogd, de passieve kortdurende verhuur, voor een periode van niet meer dan zes maanden, door een belastingplichtige, die niet de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen geniet, aan een commerciële onderneming die voedingsproducten verdeelt:

\* van een zaal, zonder drank en catering, ter gelegenheid van een patroonsfeest, **mits deze verhuur geen deel uitmaakt van een complexe dienst**

\* van een pop-up of een tijdelijke winkel

\* van een kantoorgebouw.

**•** **Uitsluitingsgevallen**

Zijn uitgesloten van dit verplichte belastingstelsel en volgen aldus hun eigen regeling, de kortdurende onroerende verhuren van gebouwen:

\* voor bewoning, ongeacht of het gaat om privéwoningen, om woningen die als hoofdverblijfplaats of als tweede verblijfplaats worden gebruikt, om vakantiewoningen, om studentenverblijven of woningen voor beroepsdoeleinden in het kader van bijvoorbeeld, de organisatie door een onderneming van een verblijf aangeboden aan haar personeelsleden. Het feit dat de overeenkomst wordt gesloten met een rechtspersoon belet dus niet de toepassing van de vrijstelling wanneer het onroerend goed daadwerkelijk voor bewoning wordt gebruikt (behalve indien bijkomende diensten worden verstrekt die vergelijkbaar zijn met hoteldiensten).

\* aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of, meer in het algemeen, voor doeleinden vreemd aan hun economische activiteit. Bijvoorbeeld de passieve verhuur van een zaal, zonder drank en catering, voor een verjaardagsfeestje (communie, babyshower, huwelijk), zonder enige verbonden dienst.

\* aan organisaties zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid)

Het begrip organisatie is een algemene term die zowel verenigingen als andere groeperingen (geen natuurlijke personen) omvat, ongeacht hun rechtsvorm (vzw…). Een instelling wordt gekwalificeerd als "zonder winstoogmerk" als ze, de uit al haar activiteiten behaalde overschotten niet als winst onder haar leden verdeelt, zelfs als ze systematisch streeft naar overschotten die ze vervolgens aanwendt ten dienste van haar prestaties (Hof van Justitie van de Europese Unie, arrest Kennemer Golf & Country Club, zaak [C-174/00](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-174-00-arrest) van 21.03.2002, punten 22, 28 en 35). Daarbij maakt het niet uit of de instelling zonder winstoogmerk al dan niet voor btw-doeleinden is geïdentificeerd.

Is bijvoorbeeld uitgesloten van dit verplichte belastingregime, de passieve verhuur, voor één dag, van een vergaderruimte aan een vzw of aan een gemeente die als een niet belastingplichtige rechtspersoon optreedt en die informatie aan de burgers wil meedelen, of nog aan een vereniging van mede-eigenaars voor de organisatie van hun jaarlijkse algemene vergadering.

\* ten gunste van eenieder die de goederen gebruikt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (in het bijzonder, voor activiteiten van socio-culturele of syndicale aard), bijvoorbeeld de verhuur van feestzalen of, meer in het algemeen, van lokalen ten gunste van:

 vakbondsorganisaties waarvan de activiteiten zijn vrijgesteld van btw op grond van [artikel 44, § 2, 11°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)

 studentenverenigingen waarvan de activiteiten zijn vrijgesteld van btw op grond van artikel 44, § 2, 3°, 4°, 11° en/of 12°, van het Btw-Wetboek

 de exploitanten van sportinfrastructuur, musea, jeugdhuizen, sociale restaurants, theaters

 jeugdbewegingen in het kader van de organisatie van kampen of weekends.

Wat een dergelijke kortdurende verhuur aan een organisatie zonder winstoogmerk of aan een in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) bedoelde persoon betreft, dient te worden opgemerkt dat de optie voor belastingheffing door de verhuurder en huurder mogelijk is indien aan alle voorwaarden van [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (zie rubriek F, van deze titel) is voldaan.

**•** **Samenvatting van de uitsluitingsgevallen**

**•** **Te bezorgen bewijsstukken om de vrijstelling te kunnen genieten**

In het algemeen, kan de verhuurder in geen geval blijven stilzitten om het toepasselijke btw-stelsel te bepalen voor dergelijke kortdurende onroerende verhuren (vrijstelling of, bij wijze van uitzondering, belastingheffing). Hij is er immers toe gehouden om de huurder te vragen naar zijn hoedanigheid en/of het gebruik van het betreffende onroerend goed.

Rekening houdend met het feit dat de hoedanigheid van de huurder van invloed kan zijn op het btw-stelsel dat van toepassing is op de kortdurende verhuur, moet de verhuurder aan de btw-administratie kunnen aantonen dat de huurovereenkomst mogelijk kan worden vrijgesteld.

Om de verhuurder geen buitensporige lasten op te leggen met betrekking tot dit bewijs - en behalve in geval van samenspanning tussen de contracterende partijen - **volstaat een** **door de huurder ingevulde** **verklaring** waarin hij bevestigt dat hij aan de voorwaarden voldoet om in aanmerking te komen voor deze uitzondering op de verplichte belastingheffing **zodat de verhuur op korte termijn is vrijgesteld van btw**.

De eigenaar kan zicht niet ontdoen van het verzamelen van dergelijke verklaringen of andere bewijsstukken die, naar gelang het geval, rechtvaardigen dat de btw-vrijstelling of belastingheffing op de betrokken kortdurende verhuur rechtmatig werd toegepast.

**•** **Bepalen van de duur**

De periode van zes maanden wordt op een vergelijkbare manier bepaald als de periode die, met betrekking tot de plaatsbepaling van de diensten, in aanmerking komt voor een huurcontract op korte termijn van een vervoermiddel (artikel 39, paragraaf 1, van de uitvoeringsverordening (EU ) nr. 282/2011, hierboven vermeld. [Circulaire AAF nr. 19/2009, van 22.12.2009](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/19-2009-afz-gewijzigd-directive-service-redevable-6420), nummer 56, gewijzigd door [circulaire AAF nr. 5/2011 van 27.06.2011](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/5-2011-afz-ecb7), nummer 62).

\* Een enkel contract: effectieve ononderbroken gebruiksduur van het goed zoals voorzien in de overeenkomst

Voor de berekening van de periode van zes maanden moet in principe rekening worden gehouden met de **duur van het contract**, aangezien de contractueel voorziene duur van het ononderbroken gebruik van het goed niet meer dan zes maanden mag bedragen. Bijvoorbeeld, op grond van een contract dat tussen partijen is gesloten voor een periode van zeven maanden waarin is bepaald dat het feitelijke gebruik van het onroerend goed beperkt is tot één dag per week, is de huur niet onderworpen aan btw op basis van artikel 44, § 3, 2 °, a), zevende streepje, van het Btw-wetboek (gezien de korte tijd tussen de dagen van gebruik, wordt dit daarom als ononderbroken beschouwd tijdens de looptijd van het contract van zeven maanden, dus langer dan zes maanden).

Anderzijds valt een contract dat wordt afgesloten voor een periode van vijf maanden en dat dezelfde clausule bevat, binnen de werkingssfeer van deze wettelijke bepaling.

Desalniettemin vormt het contract een vermoeden dat met alle middelen in feite of in rechte kan worden weerlegd om de werkelijke gebruiksduur vast te stellen, en het is daarom altijd noodzakelijk de feitelijke omstandigheden te onderzoeken. Het is inderdaad vereist dat **het goed** **effectief ononderbroken** wordt **gebruikt** **gedurende een periode van maximaal zes maanden**.

De genoemde wettelijke bepaling kan dus toch van toepassing zijn op langetermijncontracten die voorzien in lange onderbrekingen tussen de verschillende periodes van daadwerkelijk gebruik van het goed, die zelf niet langer zijn dan zes maanden.

Wordt bijvoorbeeld bedoeld, een contract dat voor meerdere jaren wordt gesloten, waarbij het gebruik van het onroerend goed wordt beperkt tot één weekend per jaar, te weten tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders die elk jaar op dezelfde plek plaatsvindt.

Vanwege het lange tijdsverloop tussen de dagen van gebruik, wordt dit niet als ononderbroken beschouwd tijdens de looptijd van het contract, maar alleen gedurende één weekend per jaar.

\* Opeenvolgende contracten: effectieve totale ononderbroken gebruiksduur krachtens alle overeenkomsten samen

Wanneer de verhuur van hetzelfde onroerend goed het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende contracten van korte duur tussen dezelfde partijen, wordt rekening gehouden met de **totale ononderbroken gebruiksduur van het goed krachtens alle overeenkomsten samen**. In dat verband worden een contract en de verlengingen ervan als opeenvolgende contracten beschouwd.

Als twee (of meer) contracten met betrekking tot hetzelfde gebouw (waarbij hetzelfde gebouw aan dezelfde huurder wordt verhuurd), elkaar opvolgen zonder of met een zeer korte onderbreking, zal de duur van het eerste contract (of van de eerste contracten) mee in rekening worden gebracht om te bepalen of het (de) daaropvolgende contract(en) al dan niet van korte termijn is (zijn).

Voorbeeld: voor de verhuur van een pop-up winkel of tijdelijke winkel worden drie opeenvolgende contracten gesloten.

Het eerste contract heeft een looptijd van 2 maanden (januari 2020 en februari 2020). Het gaat om een kortdurende onroerende verhuur die verplicht wordt belast.

Het tweede contract heeft een looptijd van 3 maanden (maart 2020, april 2020, mei 2020). Het gaat nog steeds om een kortdurende onroerende verhuur die verplicht wordt belast (2 maanden + 3 maanden < 6 maanden).

Hoewel het derde contract slechts een looptijd van 2 maanden heeft (juni 2020, juli 2020), wordt het niet gekwalificeerd als een kortdurende onroerende verhuur omdat er rekening moet worden gehouden met het geheel van opeenvolgende contracten (aaneengesloten gebruiksduur): 2 maanden + 3 maanden + 2 maanden > 6 maanden. Deze verhuur wordt niet verplicht belast, maar kan worden belast door middel van optie.

De kwalificatie van de twee eerste contracten als kortdurende onroerende verhuur wordt niet retroactief in vraag gesteld, voor zover er geen sprake is van misbruik.

Ten slotte, in het geval dat een enkel contract of meerdere opeenvolgende contracten, aangemerkt als van korte duur, eventueel na een onderbreking van minder dan een week, verlengd worden wegens overmacht (omstandigheden buiten de wil van de partijen), waardoor de totale gebruiksduur van het goed met enkele dagen (maximaal één week) wordt verlengd tot meer dan zes maanden, is het niet nodig deze contracten te herkwalificeren.

**•** **Overgangsregeling**

De contracten die uitwerking hebben vóór 01.01.2019 en die betrekking hebben op de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen voor een periode van hoogstens zes maanden, blijven onderworpen aan de btw-reglementering die van toepassing was vóór 01.01.2019, namelijk vrijgesteld van belasting krachtens [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (versie van vóór 01.01.2019.) Daarom wordt voor de vaststelling van de totale ononderbroken gebruiksduur van het goed geen rekening gehouden met het (de) contract(en) dat (die) uitwerking heeft (hebben) voor 01.01.2019, zelfs indien de vervaldatum van de laatste overeenkomst na 01.01.2019 plaatsvindt. Indien, bijvoorbeeld, een overeenkomst voor de verhuur van een onroerend goed tussen dezelfde partijen:

\* eerst een looptijd heeft van 01.12.2018 tot 25.02.2019, heeft dit eerste contract van drie maanden betrekking op een van de btw vrijgestelde verhuur ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44))

\* en nadien een looptijd heeft van 01.03.2019 tot 01.07.2019, heeft dit tweede contract van vijf maanden betrekking op een verplicht te belasten kortdurende verhuur aangezien geen rekening wordt gehouden met het eerste contract dat uitwerking heeft voor 01.01.2019.

##### h. de verhuur van safeloketten

De verhuur van safeloketten is een handeling waarbij een persoon, tegen een vergoeding, voor een bepaalde periode het recht van toegang tot een safeloket verkrijgt. Dit geeft het recht om alle gewenste voorwerpen er in op te bergen evenals deze weg te halen naar eigen goeddunken.

De verhuur van safeloketten vormt, op grond van artikel 135, paragraaf 2, punt d), van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG, een verplichte communautaire uitzondering op de vrijstelling met betrekking tot de verhuur van onroerende goederen

De **uitdrukkelijke uitsluiting van de btw-vrijstelling voor de verhuur van onroerende goederen**, die gelijkstaat met een **verplichte belastingheffing**, is bijgevolg van toepassing op de verhuur van safeloketten (compartimenten van een kluis) die onroerend uit hun aard zijn, met andere woorden, in een muur ingebouwd ([artikel 44, § 3, 2°, c), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

#### F. Belaste onroerende verhuur door gezamenlijke optie van de huurder en de verhuurder

##### a. Bestaansreden van de optionele belastingheffing van de verhuur van gebouwen of delen van gebouwen

**Op 01.01.2019**, werd in artikel 44, §3, 2 °, d) van het Btw-Wetboek, een optionele belastingheffing ingevoerd op de verhuur van (delen van) gebouwen en, indien van toepassing, van het bijhorende terrein op basis van artikel 135, paragraaf 1, punt l) en paragraaf 2 van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG (wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek die de optionele belastingheffing bepaalt van de verhuur van onroerende goederen uit hun aard en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970, die de btw-tarieven en de indeling van de goederen en diensten bij deze tarieven vaststelt voor wat betreft het verlaagd btw-tarief voor de belastbare verhuur van onroerende goederen uit hun aard, Belgisch Staatsblad van 25.10.2018 - [circulaire 2019/C/25 van 21.03.2019 betreffende de wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek op het vlak van de onroerende verhuur – FAQ](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-25-wijziging-btw-wetboek-vlak-onroerende-a58b), nummers II, V, VI en VII).

Door de mogelijkheid om de onroerende verhuur van (gedeelten van) gebouwen en, indien van toepassing, van het bijhorende terrein, die door huurders exclusief worden gebruikt in het kader van hun economische activiteit die hen de hoedanigheid van btw-belastingplichtige verleent, te belasten, kan de neutraliteit van de btw in de betreffende economische sector aanzienlijk worden verbeterd.

##### b. Bedoelde overeenkomsten

De optionele belastingheffing is enkel van toepassing op overeenkomsten waarvan het hoofddoel bestaat uit het verrichten van een belastbare dienst in België, die erin bestaat om uitsluitend op louter passieve wijze een onroerend goed exclusief ter beschikking te stellen van de huurder. Dergelijke overeenkomsten vallen *ab initio* onder de btw-vrijstelling van [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

##### c. Basisvoorwaarden

De optionele belastingheffing voor onroerende goederen is onderworpen aan de volgende twee basisvoorwaarden:

• De huurovereenkomst heeft betrekking op **gebouwen** of **gedeelten van gebouwen**, inclusief (indien van toepassing) het **bijhorende terrein,** waarvoor geen enkele btw opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat die specifiek betrekking hebben op hun oprichting of ingrijpende of belangrijke renovatie (zie subrubriek h, van deze rubriek);

• De betrokken goederen worden verhuurd aan een **belastingplichtige huurder die deze uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit**.

•Voorwaarde met betrekking tot het gebouw

De optie kan alleen betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen die worden gedefinieerd als ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden (artikel 1, § 9, eerste lid, 1 °, van het Btw-Wetboek). Kunnen, bijvoorbeeld, het voorwerp uitmaken van een door optie belaste onroerende verhuur:

• een warmtedistributienet dat exclusief ter beschikking wordt gesteld voor een periode van 20 jaar tegen een prijs die hoofdzakelijk in functie van deze looptijd wordt bepaald en waarvoor de verhuurder nooit tussenkomt in de werking ervan en/of in het transport van de warmte

• een voetbalterrein in kunstgras, eventueel met bijhorende constructies.

Indien ook het bijhorende terrein bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw mee wordt verhuurd, strekt de optie zich eveneens uit tot dat bijhorende terrein. Op die manier wordt vermeden dat verhuurders in dergelijke gevallen het gedeelte van de huurprijs dat op de bijhorende grond betrekking heeft, zouden moeten vrijstellen van btw waardoor ze gemengde belastingplichtigen zouden worden.

 Bijhorend terrein

Met het begrip ‘bijhorend terrein’ wordt bedoeld het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of een gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of het gedeelte van dat gebouw wordt of worden verhuurd door dezelfde persoon (artikel 44, § 3, 2 °, d), vierde lid, van het Btw-Wetboek);

 Gedeelte van een gebouw

Gedeelten van gebouwen komen uitsluitend in aanmerking voor de optionele belastingheffing als ze **economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt**.

Dat houdt onder meer in dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die gedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor **andere** doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder of andere huurders. Het is van geen belang of de andere huurders de optie voor belastingheffing ten aanzien van de verhuur van het door hen gebruikte gedeelte van het gebouw al dan niet hebben uitgeoefend. De toegang tot dit gedeelte van het gebouw hoeft in die omstandigheden dus niet exclusief te zijn (bijvoorbeeld, in het geval van een winkelcentrum of een bedrijfs- of dienstencentrum (zie rubriek H, subrubrieken d en e, van deze titel).

Bijvoorbeeld: als de belastingplichtige zich van buitenaf, via een afzonderlijke ingang, toegang kan verschaffen tot zijn bedrijfsruimte die uitsluitend als kantoor wordt gebruikt, zonder te passeren langs ruimten die enkel voor privédoeleinden worden gebruikt, kan het gedeelte van het gebouw dat zijn kantoor bevat economisch zelfstandig worden verhuurd en op autonome wijze worden gebruikt.

Bij gebrek aan afzonderlijke ingang van buitenaf, kan de optionele belastingheffing niet worden toegepast op dat gedeelte van het gebouw, net zoals in het geval waarin een zaakvoerder, in zijn woning, aan zijn onderneming een beroepsruimte ter beschikking stelt die niet over een afzonderlijke ingang beschikt en waarvan de verwarming en de elektriciteit afhangt van het hoofdgedeelte van het gebouw en dat zich op hetzelfde kadastrale perceel als dit laatste bevindt.

•Voorwaarde met betrekking tot de huurder

De optionele belastingheffing is slechts mogelijk voor gebouwen of delen van gebouwen met inbegrip van, in voorkomend geval, het bijhorende terrein **als de huurder de betrokken goederen uitsluitend gebruikt in het kader van de economische activiteit** (onderworpen aan de belasting of daarvan vrijgesteld) **die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent** in de zin van [artikel 4 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-4). In dit verband maakt het niet uit of het een gewone belastingplichtige, een gemengde of gedeeltelijk belastingplichtige is die het goed gebruikt voor zijn economische activiteit die binnen het toepassingsgebied van de btw valt, of zelfs een volledig vrijgestelde belastingplichtige zonder recht op aftrek of een kleine onderneming die onder de belastingvrijstellingsregeling valt, of zelfs een actieve holdingmaatschappij (Hof van Justitie van de Europese Unie, M.P.SAR-arrest, zaak [C-320/17](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-320-17-arrest) , van 05.07.2018, punt 35).

Het gebouw of gedeelte van het gebouw mag niet worden gebruikt als woning of voor particuliere doeleinden of, meer in het algemeen, voor andere doeleinden dan deze van een economische activiteit.

Hieruit volgt dat de btw niet van toepassing is wanneer de huurder een natuurlijke persoon of een andere niet-belastingplichtige is, zoals een zuivere holdingmaatschappij (passief), een publiekrechtelijk lichaam zonder enige economische activiteit (in de zin van [artikel 6, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-6)) of een internationale organisatie, een ambassade.

Uiteraard is de **verhuur van woningen**, zoals rusthuizen of studentenwoningen, door de eigenaar aan de exploitant van deze woningen of residenties **niet uitgesloten** van de optionele belastingheffing indien aan de voorwaarden is voldaan.

Een gebouw dat op gemengde wijze wordt gebruikt kan in twee delen worden opgedeeld. **Het gedeelte, dat uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit**, kan, indien het **autonoom kan worden gebruik**, door de gezamenlijke uitoefening van de optie door beide belastingplichtigen, huurder en verhuurder, **met btw worden verhuurd**. Anderzijds moet het deel dat voor privédoeleinden wordt gebruikt (bijvoorbeeld voor huisvestingsdoeleinden) vrijgesteld blijven van belasting.

##### d. Vormvoorwaarde

Wanneer een gebouw of een gedeelte van een gebouw en tegelijk ook het bijhorende terrein worden verhuurd, moet de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder ten opzichte van de **twee onroerende goederen**, volgens de voorwaarden voorzien in [artikel 7quater, van het koninklijk besluit nr. 10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-10-december-betrekking-uitoefeningsmodaliteiten-keuzen-5679#ar10-art7quater), voornoemd. Deze wettelijke bepaling, die de minimale vermeldingen opsomt die in de optieverklaring moeten worden opgenomen, treedt in werking op dezelfde datum als het stelsel van de optionele belastingheffing inzake onroerende verhuur, namelijk 01.01.2019.

Maar zij voorziet een overgangsregeling voor gevallen waarin het huurcontract in werking is getreden voor de datum van inwerkingtreding van het betrokken koninklijk besluit tot wijziging (05.12.2019) en waar de partijen de intentie hadden uiterlijk bij de inwerkingtreding van de overeenkomst de verhuur aan btw te onderwerpen.

Deze optie kon dan nog worden uitgeoefend tot uiterlijk 29.02.2020, hetzij door het opstellen van de betreffende verklaring, hetzij door een addendum bij de huurovereenkomst toe te voegen waarin de vereiste vermeldingen worden opgenomen.

Deze gezamenlijke optieverklaring, gedateerd en ondertekend door de contractpartijen, moet **worden opgesteld uiterlijk op het tijdstip waarop het aan de belasting onderworpen huurcontract uitwerking heeft tussen de partijen**. *In casu* heeft de omstandigheid dat het huurcontract al dan niet geregistreerd is geen invloed, aangezien ter zake geldt dat de overeenkomst kracht van wet heeft tussen de partijen, onafhankelijk van om het even welke formaliteit in verband met de tegenstelbaarheid van het verhuurcontract.

De manier waarop de intentie wordt uitgedrukt om een verhuur van gebouw of een autonoom gedeelte van een gebouw te belasten of de termen die daarbij worden gebruikt zijn van ondergeschikt belang, op voorwaarde dat de wilsverklaring op een ondubbelzinnige manier tot uiting wordt gebracht. Bijvoorbeeld een expliciete verwijzing naar [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) vormt, in hoofde van de partijen, een ondubbelzinnige wilsuiting om de optie voor de belastingheffing uit te oefenen.

Deze afzonderlijke schriftelijke verklaring is niet nodig indien de **minimale vermeldingen vereist door** [**artikel 7quater, § 1, tweede lid, van koninklijk besluit nr. 10**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-10-december-betrekking-uitoefeningsmodaliteiten-keuzen-5679#ar10-art7quater), voornoemd, zijn vermeld in de akte die tussen de partijen titel vormt van het contract van huur (specifieke pro fisco verklaring).

Het opnemen van deze vermeldingen wordt gelijkgesteld met een gezamenlijke verklaring van de contractpartijen. In dit verband aanvaardt de administratie, in het geval dat een gebouw of een deel van een gebouw ingrijpende of belangrijke wijzigingen heeft ondergaan tijdens de looptijd van een huurcontract, dat het opnemen van de bovengenoemde minimale vermeldingen, in een addendum bij de akte die tussen de partijen titel vormt van dit contract, wordt gelijkgesteld met een optieverklaring met betrekking tot de belasting van genoemde verhuur die plaatsvindt na deze ingrijpende of belangrijke wijzigingen. Uiteraard moet voldaan zijn aan de voorwaarden van artikel 44, § 3, 2 °, d), van het Btw-Wetboek. De datum waarop de optie uitwerking heeft komt logischerwijs overeen met de uitwerkingsdatum van dit addendum tussen de partijen.

Deze optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst en is daarmee **definitief en onherroepelijk** (tenzij tijdens de overeenkomst niet meer aan de basisvoorwaarden wordt voldaan, bijvoorbeeld doordat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest; zie subrubriek g van deze rubriek). Daarom kunnen de verhuurder en de huurder niet voor het einde van de huurovereenkomst op deze optie terugkomen. Als ze een nieuwe overeenkomst aangaan, hebben ze opnieuw de mogelijkheid om de optie voor deze belastingheffing al dan niet uit te oefenen. Hetzelfde geldt in geval van verlenging van de huurovereenkomst.

Om een buitensporig formalisme te vermijden, moet in geval van **stilzwijgende verlenging** van een verhuurovereenkomst onderworpen aan de optionele belastingheffing geen aanvullende optieverklaring worden opgesteld voor de verlengde periode. Overeenkomstig het toepasselijke huurrecht houdt de stilzwijgende verlenging inderdaad, tenzij anders bedongen, de toepassing van dezelfde contractuele voorwaarden tussen de partijen in. Dat geldt dus ook voor de heffing van de btw op de huurvergoedingen verschuldigd door de huurder aan de verhuurder. Als een van de partijen (of beide) deze belastingheffing niet wenst verder te zetten, moeten ze er dus expliciet van afzien (zie [circulaire 2020/C/89 van 30.06.2020 met betrekking tot de wijzigingen aangebracht aan koninklijke besluiten 1, 7, 10, 24, 31, 35, 46 en 56 inzake btw door het koninklijk besluit van 07.11.2019](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2020-c-89-betrekking-wijzigingen-aangebracht-koninklijke-besluiten-acbe), nummers 7.2.2. en 12).

##### e. Maatstaf van heffing

De btw is in principe van toepassing over de werkelijke tegenprestatie, zijnde het bedrag van de gevraagde huurvergoeding, desgevallend verhoogd met de aan de afnemer ten laste gelegde kosten ([artikel 26, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-26)).

Volgens het nieuwe [artikel 33, § 2bis, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33) bestaat de maatstaf van heffing echter uit de normale waarde ([artikel 32 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-32)). Die waarde, die overeenkomt met de marktprijs voor een verhuur in gelijkaardige omstandigheden, geldt als de maatstaf van heffing indien aan volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

• de tegenprestatie is lager dan de normale waarde

• de afnemer (huurder) heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw

• de contracterende partijen zijn verbonden op basis van een limitatieve lijst van persoonlijke, financiële of organisatorische banden (bijvoorbeeld de zaakvoerder en zijn onderneming), om de volgende redenen:

\* wegens een arbeidsovereenkomst

\* als vennoot van de vennootschap-huurder

\* wegens een rechtstreekse of onrechtstreekse controleverhouding in feite of in rechte.

##### f. Recht op aftrek

**•** **Voornemen van de verhuurder om optioneel te verhuren met btw**

Het voornemen van de verhuurder om de verhuur optioneel te belasten, gestaafd door verschillende bevindingen (reclame met betrekking tot de verhuur, op de plannen zichtbare bestemming van het gebouw als kantoorgebouw, schriftelijk principeakkoord met een toekomstige huurder, wettelijk vereiste minimale vermeldingen in het huurcontract ...) volstaat voor hem, voor de uitoefening van zijn recht op aftrek van de btw geheven van:

\* de in [artikel 19, § 2, derde lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) bedoelde werken in onroerende staat met betrekking tot gebouwen of delen van gebouwen die voor de nieuwe regeling in aanmerking komen, voor zover deze werkzaamheden specifiek bijdragen tot de bouw ervan en waarvoor, voor gebouwen andere dan opslagruimtes binnen de normen, de btw ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste maal opeisbaar is geworden.

\* intellectuele diensten met betrekking tot bovengenoemde gebouwen of delen van gebouwen, zoals de diensten van architecten en landmeters, veiligheidscoördinatoren, voorstudies, zelfs indien de btw op deze diensten vóór 01.10.2018 opeisbaar is geworden.

\* de werken die betrekking hebben op de voorafgaandelijke afbraak van een gebouw of een gedeelte van een gebouw met het oog op de heropbouw ervan of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, zelfs indien de btw op deze afbraakwerken vóór 01.10.2018 opeisbaar is geworden.

\* werken met betrekking tot het terrein (sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken, stabiliteitswerken aan de ondergrond of de oppervlakte …) waarop een bovengenoemd gebouw of een gedeelte van zo’n gebouw is opgericht, zelfs indien de btw met betrekking tot deze werken vóór 01.10.2018 opeisbaar is geworden.

\* de verhuur van machines met het oog op de oprichting.

\* de verwerving van een bovengenoemd gebouw of een gedeelte van zo’n gebouw, verkocht na de oprichting ervan.

\* de verwerving van een zakelijk recht, in de zin van [artikel 9, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9), met betrekking tot een bovengenoemd goed.

**•** **Gewone verhuurder, gemengde belastingplichtige: regel van het werkelijke gebruik**

De **gemengde belastingplichtige verhuurder**, wiens economische activiteit bestaat uit het verhuren van gebouwen of delen van gebouwen met btw door optie alsook met vrijstelling van de btw, is ertoe gehouden de regel van het **werkelijke gebruik** van ontvangen goederen en diensten toe te passen ([circulaire 2019/C/134 FAQ van 17.12.2019 betreffende de aanpassingen aan het koninklijk besluit nr. 3 van 10.12.1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, op het vlak van herziening van de aftrek van de belasting geheven van bedrijfsmiddelen - Frequently asked questions, vragen nummers 9, en 10](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-134-faq-aanpassingen-betrekking-aftrekregeling-toepassing-aa1d)).

**•** **Uitoefening van het recht op aftrek van de historische btw**

Wat betreft de uitoefening van het recht op aftrek door regularisatie van de historische btw, dit wil zeggen de btw die vóór 01.01.2019 opeisbaar is geworden en aanvankelijk niet aftrekbaar was, wordt verwezen naar [circulaire 2019/C/134 FAQ van 17.12.2019 betreffende de aanpassingen aan het koninklijk besluit nr. 3 van 10.12.1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, op het vlak van herziening van de aftrek van de belasting geheven van bedrijfsmiddelen - Frequently asked questions, vragen nummers 11, en 12.](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-134-faq-aanpassingen-betrekking-aftrekregeling-toepassing-aa1d)

##### g. Herziening van de in aftrek genomen btw

## • Herzieningsperiode

Wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van onroerende goederen betreft, bedraagt de herzieningstermijn van de aftrek van de btw met betrekking tot het gebouw of het gedeelte van een gebouw 25 jaar in hoofde van de verhuurder. Deze herzieningstermijn vangt aan op 1 januari van het jaar waarin het betreffende goed in gebruik werd genomen ([artikel 9, §§ 1 en 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-e148) van voormeld koninklijk besluit nr. 3); ([circulaire 2019/C/134 FAQ van 17.12.2019 betreffende de aanpassingen aan het koninklijk besluit nr. 3 van 10.12.1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, op het vlak van herziening van de aftrek van de belasting geheven van bedrijfsmiddelen - Frequently asked questions, vragen nummers 2, en 3](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-134-faq-aanpassingen-betrekking-aftrekregeling-toepassing-aa1d)).

**•** **Oorzaken van herziening**

Zodra de voorwaarden voor de optionele belastingheffing van een onroerende verhuur niet meer zijn vervuld (bijvoorbeeld, het gebouw of een gedeelte van het gebouw wordt niet meer exclusief voor de uitoefening van de economische activiteit van de belastingplichtige huurder gebruikt maar als woning), dooft de optie van rechtswege uit. Zo’n bestemmingswijziging kan zich voordoen in de loop van een huurovereenkomst waarvoor de optie geldig werd uitgeoefend of bij de beëindiging van dit contract.

Dit heeft tot gevolg dat de verhuur niet langer kan worden belast voor het jaar (of de jaren) waarvoor niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan.

Aangezien de huurovereenkomst voor dat jaar of die jaren vrijgesteld is van btw krachtens [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), moet de verhuurder, zolang de herzieningstermijn niet is verstreken, de initiële aftrek van de btw op de kosten van de in subrubriek f van deze rubriek beschreven handelingen herzien voor de resterende jaren van de herzieningstermijn ([artikel 48, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48); de artikelen [10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb#ar3-art10), [11](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-11-550b), [19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb#ar3-art19) en [20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb#ar3-art20) van voormeld koninklijk besluit nr. 3).

Het is de eenmalige herziening die wordt toegepast wanneer de verhuur van het gebouw of een deel van het gebouw overgaat van de regeling van belastingheffing door optie naar die van de vrijstelling van btw (en omgekeerd), zowel in hoofde van een belastingplichtige met volledig recht op aftrek als in hoofde van een gemengde belastingplichtige met een gedeeltelijk recht op aftrek (zie [circulaire 2019/C/134 FAQ van 17.12.2019 betreffende de aanpassingen aan het koninklijk besluit nr. 3 van 10.12.1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, op het vlak van herziening van de aftrek van de belasting geheven van bedrijfsmiddelen - Frequently asked questions](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-134-faq-aanpassingen-betrekking-aftrekregeling-toepassing-aa1d), vragen nummers 4 tot 7 en 9 tot 10).

**•** **Gevallen waarvoor geen herziening dient te gebeuren**

Er dient geen herziening van de in aftrek genomen btw te worden uitgevoerd:

\* voor de perioden waarin het pand is blijven leegstaan alvorens een eerste aan de btw onderworpen verhuurcontract werd afgesloten, totdat de huurder zijn intrek neemt of tussen twee verhuurperiodes met belastingheffing **voor zover** de verhuurder te goeder trouw is en op een redelijke manier aantoont dat hij altijd de bedoeling heeft gehad om zijn goed met toepassing van de btw te verhuren en hij hiervoor de nodige stappen heeft ondernomen, maar dat het gebouw desondanks door omstandigheden buiten zijn wil is blijven leegstaan.

Leegstand is bijvoorbeeld het gevolg van omstandigheden die een belemmering vormen voor de normale uitoefening van de economische activiteit van de huurder of een toekomstige huurder en hebben in principe een onderbreking of schorsing van het huurcontract tot gevolg, naar aanleiding van:

 gevallen van overmacht (branden, rampen…)

 de verbouwings- of renovatiewerken aan het gebouw of gedeelte van het gebouw, die worden uitgevoerd door de huurder of verhuurder in het kader van het lopende huurcontract of met het oog op het sluiten van een nieuw huurcontract met toepassing van de btw door middel van de uitoefening van de optie (zie Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest Imofloresmira, zaak [C-672/16](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-672-16-arrest) van 28.02.2018, punt 53 en het fiscaal neutraliteitsbeginsel die er in herinnering wordt gebracht)

\* tijdens de perioden waarin een vrijstelling van de huur wordt toegepast die in de vorm van een commerciële korting aan de huurder wordt toegekend met het oog op het sluiten van een huurovereenkomst

\* in hoofde van de overdrager, op basis van het boekhoudkundige principe van een ‘*going concern*’, in geval van overdracht aan een belastingplichtige van een gebouw of een gedeelte van een gebouw (van vestiging of overdracht van een zakelijk recht op een dergelijk goed) met vrijstelling van btw, terwijl dit goed verder met btw onder het optiestelsel wordt verhuurd (zie [circulaire 2019/C/134 FAQ van 17.12.2019 betreffende de aanpassingen aan het koninklijk besluit nr. 3 van 10.12.1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, op het vlak van herziening van de aftrek van de belasting geheven van bedrijfsmiddelen - Frequently asked questions,](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-134-faq-aanpassingen-betrekking-aftrekregeling-toepassing-aa1d) vraag nummer 13).

##### h. Toepassingsgebied in de tijd

**•** **Gebouwen of gedeelten van gebouwen, met uitzondering van de ‘opslagruimten binnen de normen’ (zie rubriek E, subrubriek b, van deze titel).**

Met uitzondering van opslagruimtes die voldoen aan de normen (volume/oppervlakte) bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), kan de optionele belastingheffing voorzien in [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) alleen worden toegepast op een overeenkomst met als voorwerp:

\* een gebouw of een gedeelte van een gebouw waarvoor **de btw geheven van de materiële werken in onroerende staat die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Het huurcontract kan, desgevallend, reeds voor die datum zijn gesloten.**

\* een oud gebouw of gedeelte van een oud gebouw dat een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, kolommen, vloeren, traphallen, liftkoker, …) en, in voorkomend geval, zijn bestemming, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging. De btw op de materiële werken in onroerende staat mag, eveneens, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar zijn geworden.

\* een oud gebouw of een gedeelte van een oud gebouw dat geen dergelijke ingrijpende wijziging heeft ondergaan, indien het werkzaamheden heeft ondergaan, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60% bereikt van de marktwaarde van het gebouw of het gedeelte van een gebouw waaraan de werkzaamheden werden uitgevoerd, het terrein buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Deze verkoopwaarde wordt bepaald onder toezicht van de administratie.

De genoemde ingrijpende en belangrijke renovatiewerkzaamheden leiden, indien van toepassing, tot de wijziging van het kadastrale inkomen dat voor het begin van die werkzaamheden aan het pand werd toegekend. Ook de btw op deze materiële werken in onroerende staat mag ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar zijn geworden.

Worden niet beschouwd als werken in onroerende staat die specifiek strekken tot de oprichting van een gebouw en worden derhalve buiten beschouwing gelaten:

\* Alle handelingen die intellectueel van aard zijn, of meer algemeen, immaterieel van aard zijn.

Het gaat daarbij onder meer om de diensten van architecten en landmeters, diensten van veiligheidsexperts, voorstudies, de aankoop van materialen die worden ingelijfd in het gebouw of nog het huren van machines met het oog op de werkzaamheden.

\* Alle werken die betrekking hebben op de voorafgaandelijke afbraak van een gebouw met het oog op de heropbouw of ingrijpende of belangrijke renovatie ervan en alle werken die betrekking hebben op de grond. Het gaat daarbij onder meer om sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken zoals slibwanden.

Het is de eerste oorzaak van opeisbaarheid van btw die zich met betrekking tot de bedoelde kosten (bijvoorbeeld de ontvangst van een voorschot of de uitreiking van een factuur) voordoet die determinerend is om te weten of de optie voor het belasten van de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw al dan niet rechtsgeldig kan worden uitgeoefend.

Bij wijze van tolerantie aanvaardt de administratie dat enkel in aanmerking worden genomen, de kosten van de eigenlijke materiële bouwwerken in de strikte zin die betrekking hebben op het (gedeelte van het) gebouw zelf en die rechtstreeks aan de bouwheer gefactureerd worden, dus met uitsluiting van deze die door een onderaannemer worden gefactureerd aan een aannemer die niet optreedt als bouwheer, wat doorgaans het geval is. Het bewijs van deze voorwaarde van opeisbaarheid wordt dus gemakkelijker voor de bouwheer, die enkel de facturen die hij zelf heeft ontvangen moet voorleggen.

Als een hoofdaannemer daarentegen alle facturen met betrekking tot dergelijke kosten van materiële bouwwerken van de onderaannemers ontvangt, en vervolgens het gebouw verkoopt, is hij de laatste schakel in de keten van aannemingscontracten. Hij treedt dus op als bouwheer en moet derhalve rekening houden met de facturen met betrekking tot de genoemde kosten van materiële bouwwerken die aan hem, zelfs door onderaannemers, worden uitgereikt.

Deze optionele belastingheffing vormt een uitzondering op de principiële vrijstelling van de onroerende verhuur. Bijgevolg ligt de bewijslast bij de belastingplichtige die zich op deze uitzondering beroept. Daarom wordt aanbevolen dat zowel de verhuurder als de huurder een zo volledig mogelijk dossier samenstellen om er zeker van te zijn dat er vóór 01.10.2018 geen btw opeisbaar is geworden over de materiële werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting of de ingrijpende of belangrijke renovatie van het goed.

## Voorbeelden

•Kosten van materiële bouwwerken die ten vroegste op 01.10.2018 voor het eerst aan de bouwheer worden gefactureerd

Op 03.06.2017 wordt een factuur uitgereikt voor de volledige afbraak van een verouderd gebouw, voorafgaand aan de heropbouw van dat gebouw.

Op 22.09.2017 reikt een architect, onder de vorm van een bvba, een factuur uit voor de opmaak van het definitief voorontwerp voor de oprichting van het gebouw en voor de indiening van het dossier stedenbouwkundige vergunning.

Op 02.10.2017 reikt een studiebureau, onder de vorm van een bvba, een factuur uit voor het bodemonderzoek.

Op 10.05.2018 reikt een ingenieur, onder de vorm van een bvba, een factuur uit voor een stabiliteitsstudie met betrekking tot het project.

Op 10.06.2018 reikt de architect, onder de vorm van een bvba, een factuur uit voor het uitvoeringsdossier (bestek, meetstaat en offerte-aanvragen).

Op 09.09.2018 reikt een onderaannemer aan de aannemer die belast is met de oprichting van het gebouw, een factuur uit met betrekking tot het gieten van de betonnen vloerplaat in het kader van het plaatsen van de funderingen.

Op 02.10.2018 reikt de aannemer die belast is met de oprichting van het gebouw aan de bouwheer een factuur uit met betrekking tot de eerste schijf van de ruwbouw.

Met betrekking tot de materiële werken in onroerende staat van dit gebouw die werden gefactureerd aan de bouwheer, is geen enkele btw opeisbaar geworden vóór 01.10.2018, maar werd die btw voor de eerste keer opeisbaar op 02.10.2018, bij het uitreiken van de factuur met betrekking tot de eerste schijf van de ruwbouw. Bijgevolg komt dit gebouw in aanmerking voor de optionele belastingheffing.

•Kosten van materiële bouwwerken die voor 01.10.2018 voor het eerst aan de bouwheer worden gefactureerd

De bouw van het gelijkvloers en de eerste verdieping van een gebouw begint in juli 2018 (factuur aan de bouwheer op 5 augustus 2018).

Op basis van dezelfde bouwvergunning start de bouw van de tweede en derde verdieping in oktober 2018 (factuur aan de bouwheer op 05.11.2018).

Dit gebouw komt niet in aanmerking voor de optionele belastingheffing omdat de kosten van de materiële bouwwerken aan dit gebouw voor het eerst vóór 01.10.2018 (op 5 augustus 2018 voor de kosten die betrekking hebben op het gelijkvloers en de eerste verdieping) aan de bouwheer werden gefactureerd.

Dit is ook het geval indien na 01.10.2018 een creditnota wordt uitgereikt om die factuur te annuleren. Een dergelijke annulering kan immers worden aangemerkt als misbruik in de zin van [artikel 1, § 10, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), waardoor de toepassing van de optionele belastingheffing belet wordt.

Bovendien komen de tweede en derde verdieping niet afzonderlijk in aanmerking voor de optionele belastingheffing (er kan niet worden geredeneerd dat het om afzonderlijke eenheden gaat). Omdat ze in het gebouw zijn geïntegreerd, vormen ze namelijk een geheel, dat wil zeggen één enkel gebouw met het gelijkvloers en de eerste verdieping.

Indien daarentegen de tweede en de derde verdieping later als autonome niveaus gebouwd worden op basis van een nieuwe bouwvergunning, wordt op grond hiervan aanvaard dat de redenering van ‘eenheid per eenheid’ wordt onderzocht na de opeisbaarheidsdatum van 01.10.2018

**•** **Opslagruimte ‘binnen de normen’ (zie rubriek E, subrubriek b, van deze titel)**

De voorwaarde dat de btw die wordt aangerekend op materiële werken in onroerende staat die specifiek bijdragen tot de oprichting van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, niet opeisbaar is geworden voor 01.10.2018, is niet van toepassing op opslagruimten ‘binnen de normen’ (oppervlakte/volume) bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), die ter beschikking worden gesteld van belastingplichtigen die als zodanig handelen.

De **optionele belastingheffing kan derhalve van toepassing zijn** op de terbeschikkingstelling van dergelijke opslagruimtes, ongeacht of deze zich al dan niet in of op een gebouw of een deel van een gebouw bevinden, waarvan de oprichting of, bij uitbreiding, de ingrijpende of belangrijke renovatie heeft geleid tot de opeisbaarheid van de btw voor de eerste keer, ten vroegste op 01.10.2018.

**•** **Overgangsregeling**

Overeenkomsten met als voorwerp de terbeschikkingstelling van opslagruimtes die in werking zijn getreden vóór 01.01.2019, blijven gedurende hun looptijd onderworpen aan de btw-regeling toepasbaar vóór 01.01.2019 en worden aldus **verplicht belast** op grond van [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), in zijn versie van voor 01.01.2019.

##### i. Verlaagde btw-tarieven

In principe is het btw-tarief van 21% van toepassing op de onroerende verhuur onderworpen aan de optionele belastingheffing.

Echter, net als bij onroerende leasing, worden alle diensten met betrekking tot de verhuur van onroerende goederen die vanaf 01.01.2019 optioneel worden belast op grond van [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), onder bepaalde voorwaarden, onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6% ([tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)) of 12% ([tabel B van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, voornoemd](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)).

Het verlaagde btw-tarief kan van toepassing zijn op volgende gebouwen of delen van gebouwen:

• privéwoningen voor gehandicapten (rubriek XXXII, van tabel A [, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3))

• instellingen voor gehandicapten (rubriek XXXIII, van tabel A [, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3))

• gebouwen bestemd voor onderwijs en leerlingenbegeleiding (rubriek XL, van tabel A, [van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3))

• huisvesting in het kader van het sociaal beleid (rubriek XXXVI, van tabel A, [van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3) en rubrieken X en XI, van tabel B, van [de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)).

##### j. Samenvatting

• **Onroerende verhuur**

• **Verplichte belastingheffing en optionele belastingheffing van de verhuur van een gebouw of een autonoom gedeelte van een gebouw aan een belastingplichtige huurder: verschillen**

• **Belastingstelsels: hiërarchie en toepassingsvoorwaarden (behalve voor de terbeschikkingstelling van opslagruimtes die in de volgende drie tabellen wordt behandeld)**

*(3)* *De duur is van geen belang indien de huurder:*

*\** *een organisatie zonder winstoogmerk is, of*

*\** *een persoon die het goed gebruikt voor handelingen bedoeld in* [*artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) *(bijvoorbeeld voor een socio-culturele handeling).*

*(4)* *Geen enkele btw is opeisbaar geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat die betrekking hebben op het gebouw of op een autonoom gedeelte van het gebouw en die specifiek de oprichting of, bij uitbreiding, de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan beogen.*

• **Regels die van toepassing zijn op de terbeschikkingstelling van een gebouw of een autonoom gedeelte van een gebouw dat gebruikt wordt als opslagruimte en die belastbaar is in België**

*(5)* *Oppervlakte (volume) van de opslagruimte › 50% en verkoopruimte ≤ 10% van het geheel.*

*(6)* *Duur van geen belang indien de huurder:*

*\** *een organisatie zonder winstoogmerk is of*

*\** *een persoon die het goed gebruikt voor handelingen bedoeld in* [*artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) *(bijvoorbeeld voor een socio-culturele handeling).*

*(7)* *Geen enkele btw is opeisbaar geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat betreffende de gebouwen zelf die specifiek de oprichting of, bij uitbreiding, de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan beogen (indien de voorwaarde niet is vervuld: principiële vrijstelling (*[*artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)*)).*

• **Terbeschikkingstelling van een opslagruimte binnen de normen bedoeld in** [**artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) **(8), die belastbaar is in België**

*(8)* *Oppervlakte (volume) van de opslagruimte › 50 % en verkoopruimte ≤ 10 % van het geheel.*

*(9)* *Indien de opslagruimte zich bevindt op een uit zijn aard onroerend goed dat geen (gedeelte van een) gebouw is (een terrein zonder enige vaste verharding): in alle gevallen, verplichte belastingheffing, ongeacht de hoedanigheid van de huurder en de duur van de verhuur (*[*artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)*)*

*(10)* *Behalve:*

*\** *een natuurlijke persoon die de opslagruimte gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit*

*\** *of een organisatie zonder winstoogmerk*

*\** *of een persoon die het goed gebruikt voor handelingen bedoeld in* [*artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) *(bijvoorbeeld een socio-culturele handeling).*

*(11)* *De duur is van geen belang indien de huurder:*

*\** *een organisatie zonder winstoogmerk is*

*\** *of een persoon die het goed gebruikt voor handelingen bedoeld in* [*artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) *(bijvoorbeeld voor een socio-culturele handeling)*

• **Terbeschikkingstelling van een opslagruimte** (12)

*(12)* *In de veronderstelling dat het niet gaat over:*

*\** *een douane-entrepot noch een btw-entrepot (*[*artikel 41, § 1, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-41)*)*

*\** *een opslagruimte in een haven of vlieghaven … (artikel 44, § 3, 2°, a), 5**e* *streepje, van het Btw-Wetboek)*

*(13)* *Geen enkele btw is opeisbaar geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat die betrekking hebben op het gebouw of het autonoom gedeelte van een gebouw zelf en die specifiek de oprichting of, bij uitbreiding, de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan beogen*

*(14)* *De optionele belastingheffing is enkel van toepassing op gebouwen of autonome gedeelten van gebouwen (elke constructie vastgehecht aan de grond). Ze is dus uitgesloten indien de opslagruimte zich niet in of op een dergelijk goed bevindt (bijvoorbeeld op een eenvoudig verhard terrein).*

*(15)* *De verplichte belastingheffing is van toepassing op alle onroerende goederen uit hun aard. Deze regeling is dus ook van toepassing indien de opslagruimte zich bijvoorbeeld bevindt op een eenvoudigweg verhard terrein.*

*Deze regeling is niet van toepassing indien de opslagruimte verhuurd wordt aan:*

*\** *een natuurlijke persoon voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit, of*

*\** *een organisatie zonder winstoogmerk, of*

*\** *een persoon die het goed gebruikt voor handelingen bedoeld in* [*artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)*.*

In de laatste twee hierboven vermelde uitzonderingsgevallen kunnen de betrokken personen en organisaties opteren voor de belastingheffing van de verhuur volgens de voorwaarden van [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

• **Belastbare onroerende verhuur in België: vrijstelling met of zonder mogelijkheid tot optionele belastingheffing (**[**artikel 44, § 3, 2°, a) en d), van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)**)?**

*(16)* *Geen enkele btw is opeisbaar geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat die betrekking hebben op het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf en die specifiek de oprichting of, bij uitbreiding, de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan beogen, behalve voor de opslagruimte ‘binnen de normen’, waarvan de oppervlakte (het volume) van de opslag > 50% en de oppervlakte van de verkoopruimte ≤ 10% van het geheel.*

*(17)* *In dit geval, vrijstelling, behoudens verplichte belastingheffing indien het gaat om een handeling bedoeld in artikel 44, § 3, 2**°**, a), b) of c), van het Btw-Wetboek.*

#### G. Onderscheid tussen de onroerende verhuur en andere diensten

Beogen de eigenaar en de huurder, bij het aangaan van hun overeenkomst, in de feiten respectievelijk de verhuur en huur van een onroerend goed of respectievelijk een andere dienstprestatie te verrichten en te ontvangen? Indien de voorwaarden, die kenmerkend zijn voor het verhuren van een onroerend goed, niet zijn vervuld, dient deze dienst een andere kwalificatie te krijgen (Europees Hof van Justitie, Arrest *Régie communale autonome du stade Luc Varenne*, zaak [C-55/14](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-55-14-arrest) van 22.01.2015, punt 23 en de daarin aangehaalde rechtspraak).

Indien het contract, waarin de verplichtingen werden opgenomen, een **actievere deelname van de dienstverrichter inhoudt dan de loutere terbeschikkingstelling van het onroerend goed**, wordt dat goed een werkinstrument, een middel, dat enkel dient om andere doeleinden te bereiken. In dat geval wordt de **dienst verplicht onderworpen aan de btw**, onder de gebruikelijke voorwaarden, en zonder de mogelijkheid tot het toepassen van de vrijstelling voorzien in [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), dit ongeacht de naam die gegeven is aan de overeenkomst (zie subrubriek a, van deze rubriek).

In het geval dat de dienstverrichter een complexe of globale en dus een enige dienst verricht, dient steeds te worden nagegaan wat het hoofddoel is, met andere woorden, welk doel de huurder nastreeft. Dit moet uit de feiten blijken: in plaats van enkel maar passief en exclusief van een ruimte te genieten, kan het eigenlijke doel van de overeenkomst erin bestaan dat je het recht verwerft om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen of het recht om een golfbaan of voetbalterrein te gebruiken (zie subrubrieken b en c ,van deze rubriek).

##### a. ‘Actieve verhuur’ (actieve tussenkomst van de dienstverlener)

Volgens de Europese rechtspraak is, in tegenstelling tot de actieve verhuur, het passieve karakter van de verhuur van een onroerend goed, dat de btw-vrijstelling op grond van [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) rechtvaardigt, het gevolg van **de aard van de handeling zelf** en niet van de wijze waarop de huurder het betrokken goed gebruikt (Europees Hof van Justitie, Arrest *A Oy*, zaak [C-215/19](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-215-19-arrest), van 02.07.2020, punt 63).

Derhalve moet de handeling verplicht aan de btw onderworpen worden wanneer:

• het voorwerp van de overeenkomst bestaat in het verrichten van een reeks diensten waarbij de terbeschikkingstelling van een onroerend goed niet de hoofddienst vormt maar slechts een bijkomende dienst is. Met andere woorden, de terbeschikkingstelling van een onroerend goed is geen doel op zich voor de huurder maar een middel om de hoofddienst van de dienstverrichter zo aantrekkelijk mogelijk te maken. De terbeschikkingstelling van het onroerend goed deelt dan het fiscale lot van de hoofddienst (Europees Hof van Justitie, Arrest *Field Fisher Waterhouse LLP*, zaak [C-392/11](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-392-11-arrest), van 27.09.2012, punten 16 et 17)

• de activiteit niet alleen een passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed omvat, maar ook een aantal commerciële activiteiten zoals het toezicht, beheer en het voortdurende onderhoud door de eigenaar, alsmede de terbeschikkingstelling van andere installaties. Zo dat, bij gebreke van zeer specifieke omstandigheden, de verhuur van dit goed niet de overwegende prestatie kan zijn (Europees Hof van Justitie, Arrest *M.J.S.M.*, zaak C 278/18, van 28.02.2019, punt 21).

Ter herinnering, in overeenstemming met deze rechtspraak maakt men in de Belgische administratieve praktijk een onderscheid tussen:

• de klassieke passieve onroerende verhuur (zie rubrieken C tot en met F, van deze titel)

• de onroerende verhuur met bijkomende diensten die economisch van elkaar onderscheiden kunnen worden (zie rubriek D, subrubriek d, van deze titel)

• de complexe passieve onroerende verhuur met bijkomende diensten die een aanvulling vormen bij de verhuur en deze niet actief maken (zie rubriek D, subrubriek d, van deze titel, *Principe : bijzaak volgt hoofdzaak*, hierboven).

• de actieve onroerende verhuur met economisch niet te onderscheiden diensten **welke een globale complexe dienst impliceert** zoals bedoeld in deze subrubriek a, van deze rubriek.

Bij een globale complexe dienstprestatie verstrekt de dienstverrichter een **ondeelbaar geheel van diensten voor één enkele vaste prijs zonder hierbij van bepaalde diensten te kunnen afzien tegen een prijsvermindering.**

Opdat een **huurovereenkomst als ‘actief’** kan worden **beschouwd,** en zodoende onder de werkingssfeer van de verplichte belasting kan vallen, **moet naast de feitelijke terbeschikkingstelling van het onroerend goed in ieder geval een aantal bijkomende diensten** worden aangeboden die**, vanuit het oogpunt van de huurder**, het **hoofddoel van de overeenkomst** zullen vormen.

Bijgevolg moet een overeenkomst, waarvan het hoofddoel een geheel van diensten is waaraan het genotsrecht van een gebouw ondergeschikt is, worden beschouwd als een van rechtswegge volledig aan de btw onderworpen ‘actieve verhuur’, die kwalificeert als een niet nader genoemde complexe dienst ([artikel 18, § 1, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) of, in voorkomend geval, als een overdracht van het recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen ([artikel 18, § 1, tweede lid, 6°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18); zie subrubriek b, van deze rubriek).

Europese rechtspraak verduidelijkte dat wanneer het recht van toegang tot het onroerend goed en de controle op deze toegang gebeurt via een conciërge, dit leidt tot een **permanente aanwezigheid van de vertegenwoordigers van de verhuurder**. Dit kan een **aanwijzing** zijn dat de **rol van de verhuurder** **actiever is dan diegene die zou voortvloeien uit de verhuur van een onroerend goed**.

De **economische waarde** van de verschillende gepresteerde diensten (toezicht, beheer, onderhoud, schoonmaak …) **vormt** eveneens **een aanwijzing** dat de prestatie in haar geheel kan worden aangemerkt als een dienst welke verplicht wordt onderworpen aan de btw in plaats van als een verhuur van een onroerend goed welke in principe wordt vrijgesteld van btw (Europees Hof van Justitie, Arrest *Régie communale autonome du stade Luc Varenne*, zaak [C-55/14](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-55-14-arrest) van 25.01.2015, punten 31 tot en met 34).

In dit opzicht, bij gebrek aan andere relevante aanwijzingen die een actieve en permanente inmenging in het beheer en het gebruik van het onroerend goed aantonen, **aanvaardt** de administratie dat de terbeschikkingstelling van een onroerend goed beschouwd wordt als een handeling die **onderworpen is aan de btw mits wordt aangetoond dat de waarde van de diensten die niet louter onder die terbeschikkingstelling vallen en eraan bijkomstig zijn (onderhoudsdiensten, verstrekken van basisuitrusting…) , het overwegend deel van de vraagprijs vertegenwoordigen.**

##### b. Overdracht van of het verlenen van al dan niet exclusieve rechten op het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen

De algemene principes met betrekking tot de dienst die bestaat uit de overdracht van of het verlenen van het recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen in de zin van [artikel 18, § 1, tweede lid, 6°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18), worden uiteengezet in ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 6’.

De volgende richtlijnen zijn bedoeld om het verschil vast te stellen tussen een dergelijke belaste dienst en de onroerende verhuur die in principe vrijgesteld is van btw.

Om de twee handelingen te onderscheiden, moet eerst het **wezenlijk doel van de overeenkomst worden geanalyseerd**. Dit doel verschilt naargelang de twee soorten overeenkomsten zoals hieronder gespecificeerd:

• een huurovereenkomst veronderstelt dat de huurder, die een economische activiteit uitoefent, een overeenkomst heeft gesloten waarvan het hoofddoel en het oogmerk bestaan in het gedurende een bepaalde tijd bekomen van het exclusieve genot en gebruik van afgesloten ruimten waartoe hij vrije toegang heeft. De overeenkomst met als voorwerp de ter beschikking van zo’n ruimte, heeft als hoofddoel de passieve en exclusieve terbeschikkingstelling van deze ruimten in ruil voor een vergoeding die verband houdt met het verlopen van tijd.

• daarentegen valt de overeenkomst waarvan het **essentiële voorwerp bestaat in het recht om een economische activiteit uit te oefenen, en in geen geval uit het genot** van een ruimte of een **onroerend goed**, binnen het toepassingsgebied van [artikel 18, § 1, tweede lid, 6°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18). Het is zelfs mogelijk dat het onroerend goed waar de activiteit wordt uitgevoerd niet altijd toegankelijk is ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), randnummers 74 tot en met 76).

Dit betekent dat de gebruiker beschikt over het recht om een bepaalde beroepswerkzaamheid in het onroerend goed uit te oefenen en dat dit recht het gebruik van een gebouw vereist, maar het verworven **genotsrecht** op dit gebouw duidelijk **ondergeschikt is aan het essentiële voorwerp** van dit contract.

Bovendien is het nuttig erop te wijzen dat het aanmerken van een handeling als het verlenen van het recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen in de zin van [artikel 18, § 1, tweede lid, 6°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) en niet als een onroerende verhuur, gebeurt rekening houdend met de eigen aard van die handeling en geenszins afhangt van het publieke en privé-hoedanigheid van de overdrager (schriftelijke [parlementaire vraag nr. 1.270 van de heer Volksvertegenwoordiger Jean-Pierre de Clippele van 03.11.1994](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/1270-gebouwen-openbaar-domein-concessie-verlenen-70d7)).

Ter indicatie, pleiten de volgende aspecten, indien ze bevestigd worden door de samenhangende feitelijke omstandigheden en de gemeenschappelijke wil van de partijen, voor een onroerende verhuur indien sprake is van een **samenloop van een voldoende aantal elementen**:

• een ‘specifiek’ onroerend goed wordt ter beschikking gesteld

• een exclusieve toegang tot de gesloten ruimtes op elk moment

• een periodieke vergoedingen in ruil voor het exclusieve gebruik van de lokalen gedurende een relatief lange periode

• alle taksen en belastingen zijn ten laste van de afnemer

• de eigenaar hecht geen belang aan de aard van de activiteiten die in zijn gebouwen worden uitgeoefend

• de huurder baat het gebouw uit onder zijn eigen verantwoordelijkheid en voor zijn rekening

• de huurder moet het pand als een goede huisvader betrekken en het in goede staat houden.

Anderzijds, ter indicatie, pleiten de volgende aspecten, indien ze bevestigd worden door de samenhangende feitelijke omstandigheden en de gemeenschappelijke wil van de partijen, voor een verplicht te belasten terbeschikkingstelling van een onroerend goed, in voorkomend geval van de overdracht van of het verlenen van al dan niet exclusieve rechten op het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen, als hoofddienst van een complexe dienst, **indien sprake is van een samenloop van een voldoende aantal elementen**:

• het ontbreken van een exclusief gebruiks- en genotsrecht van het gebouw

• het gebrek aan afbakening van de gebruikte ruimte (geen passieve terbeschikkingstelling van een ruimte die de huurder mag innemen alsof hij de eigenaar ervan was)

• de precaire aard van het genot op het gebouw

• de verplichting voor de gebruikers van het gebouw om deel te nemen aan gezamenlijke promotieacties

• de verplichting om de door de eigenaar opgelegde openingstijden te respecteren

• het recht om gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimten (toiletten, vergaderzalen …)

• het recht van de eigenaar om eenzijdig te beslissen om de ter beschikking gestelde ruimten te wijzigen

• het exclusieve verband tussen de te betalen vergoeding en de behaalde omzet

• het verbod of de verplichting om bepaalde activiteiten uit te oefenen

• de actieve inmenging van de verhuurder in de activiteit van de gebruiker van het onroerend goed.

Bij wijze van voorbeeld, zijn de volgende prestaties, indien verricht onder bezwarende titel door een als zodanig handelend belastingplichtige, bedoeld in [artikel 18, § 1, tweede lid, 6°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18):

• de toekenning van het recht om in een inrichting een sigarettenautomaat te installeren die tot doel heeft de exclusieve verkoop van sigaretten te garanderen (bij vergelijking, een drankautomaat in een ziekenhuis) (Europees Hof van Justitie, Arrest *Sinclair Collis Ltd*, zaak [C-275/01](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-275-01-arrest), van 12.06.2003, punten 27, 30 en 31).

• het recht dat een belastingplichtige onderneming verleent aan een elektriciteitsleverancier om zonnepanelen op zijn bedrijfsgebouw te plaatsen en deze te exploiteren.

• het recht dat een stad, via een concessie, aan een vzw verleent om op het openbare domein een kermisattractie te plaatsen.

• het recht dat een organisator van een muziekfestival verleent aan zelfstandigen om voeding en dranken in open lucht te verkopen aan de festivalgangers ([mondelinge parlementaire vraag nr. 18.543 van de heer Volksvertegenwoordiger Tanguy Veys van 02.07.2013](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/18543-taux-tva-applique-vente-denrees-a9f0)).

• het verlenen van het recht om een cafetaria te exploiteren met significante voorwaarden, beperkingen en verplichtingen die door de terbeschikkingsteller worden opgelegd met een relatief actieve inmenging van de eigenaar.

• het ter beschikking stellen in een commerciële infrastructuur van een ruimte om deze te exploiteren, zoals bijvoorbeeld de tussen Renmans en Aldi gesloten overeenkomst.

##### c. Verlenen van het recht op toegang tot een inrichting voor sport, alsmede de toekenning van het recht gebruik ervan te maken

De algemene principes die van toepassing zijn op het verlenen van het recht op toegang tot en van gebruik van een inrichting voor sport bedoeld in [artikel 18, § 1, tweede lid, 12°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18), worden uiteengezet in: ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen - Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 12’ .

Deze subrubriek c, van deze rubriek heeft uitsluitend betrekking op de mogelijkheid om twee verschillende kwalificaties toe te kennen aan een handeling bestaande uit de terbeschikkingstelling van een onroerend goed, *in casu* een inrichting voor sport, in functie van de feitelijke en juridische omstandigheden die specifiek zijn voor elke situatie:

• een onroerende verhuur indien de loutere terbeschikkingstelling van de genoemde inrichting het wezenlijk voorwerp van het contract vormt en indien deze hoofddienst wordt gekenmerkt door de verlening van een exclusief recht op het gebruik van de inrichting, een relatief passief beheer en een relatief lange gebruiksduur

• of een complexe dienst die hoofdzakelijk bestaat in het verlenen van het recht op toegang tot de inrichting voor sport indien deze dienst enerzijds overheerst en anderzijds indien ze wordt gekenmerkt door een actief beheer van de inrichting en een relatief korte gebruiksperiode.

Volgens de Europese rechtspraak inzake de kwalificatie van het gebruik van inrichtingen voor sport, moeten, in elk voorkomend geval, **de diensten die verband houden met het uitoefenen van sport en de lichamelijke opvoeding zoveel mogelijk als één geheel worden beschouwd**.

Het recht om gebruik te maken van een golfbaan is een andere dienst dan de onroerende verhuur en moet bijgevolg verplicht worden belast.

In het kader van de beheersactiviteiten van een golfterrein vormt het passief ter beschikking stellen van het terrein, bij ontstentenis van specifieke omstandigheden, niet het hoofddoel van de activiteit omdat een groot aantal commerciële activiteiten overwegend zijn, zoals het toezicht, het beheer en het voortdurende onderhoud door de dienstverrichter, het ter beschikking stellen van andere installaties …).

Bovendien moet men rekening houden met het feit dat de terbeschikkingstelling van een golfterrein in de regel beperkt zal zijn tot het doel en de duur van het gebruik. Niettemin is de duur van het gebruik van een onroerend goed een wezenlijk bestanddeel van de huurovereenkomst.

(Europees Hof van Justitie, Arrest *Stockholm Lindöpark AB*, zaak [C-150/99](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-150-99-arrest), van 18.01.2001, punten 26 en 27, Arrest *Régie communale autonome stade Luc Varenne*, zaak [C-55/14](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-55-14-arrest), van 25.O1.2015, punten 25 en 26).

Maar een sportinfrastructuur is niet altijd individueel toegankelijk voor de spelers. Het kan ook gezamenlijk worden gebruikt door een club en in dat geval kan dat gebruik herhaaldelijk plaatsvinden, voor een langere duur en, in de regel, exclusief tijdens de overeengekomen dagen zoals bijvoorbeeld in het geval van een voetbalveld.

Indien, gezien de feitelijke omstandigheden, het gebruik van het terrein niet de overwegende dienst van de overeengekomen handeling vormt waardoor deze zou kunnen worden aangemerkt als de verhuur van een onroerend goed, wordt de dienstprestatie in dit geval als een complexe dienst beschouwd die bestaat in het verstrekken van toegang tot een inrichting voor sport.

De terbeschikkingstelling van een voetbalstadion onder bezwarende titel in het kader van een overeenkomst waarbij bepaalde rechten en privileges aan de eigenaar worden voorbehouden en waarin wordt voorzien in het verlenen van diverse diensten door de eigenaar, zoals het toezicht, beheer, onderhoud en schoonmaak, die 80% van de economische waarde van de verrichte diensten vertegenwoordigen, vormt in principe geen verhuur van onroerende goederen. Dit is het verlenen van toegang tot deze installaties die de overwegende dienst van de transactie vormt (Europees Hof van Justitie, Arrest *Régie communale autonome stade Luc Varenne*, zaak [C-55/14](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-55-14-arrest), van 25.01.2015, punten 27 tot 29, 33 en 34).

Hetzelfde geldt voor het ter beschikking stellen door een vzw van een sportcentrum aan sport-, stretching- en fitnessclubs, aan scholen van een gemeente, aan bepaalde sportevenementen en -beurzen ([Arrest van het Hof van Beroep van Brussel nr. WF 703-15-12/015099, van 11.04.2019](https://juriel.be/nl/rechtspraak/recht-aftrek-onroerende-verhuur-vrijstelling-hof-van-beroep-brussel-2019-04-11-6f1c); [schriftelijke parlementaire vraag nr. 234 van mevrouw Volksvertegenwoordiger Florence Reuter van 21.02.2020](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/234-sportcentra-florence-reuter-sportclub-b38d)).

Overeenkomstig deze rechtspraak en deze administratieve doctrine, neemt de administratie aan dat de terbeschikkingstelling van een sportinfrastructuur niet als een onroerende verhuur (in principe vrijgesteld van btw) wordt aangemerkt maar als een met btw belaste handeling op voorwaarde dat wordt aangetoond dat de waarde van de diensten die geen betrekking hebben op de loutere terbeschikkingstelling van de infrastructuur en de eraan bijkomstige diensten (onderhoudsdiensten, verstrekken van basisuitrusting …) een overwegend aandeel in de vraagprijs vertegenwoordigen.

#### H. Toepassingen

##### a. Terbeschikkingstelling van zalen voor vergaderingen, seminaries, conferenties

Er kunnen zich verschillende situaties voordoen die, behoudens ingeval van simulatie of rechtsmisbruik, vanuit het oogpunt van de btw als volgt worden behandeld:

• **Onroerende verhuur met bijkomende diensten: in principe één enkele dienst**

De onroerende verhuur met het verlenen van bijkomende diensten wordt besproken in rubriek D, subrubriek d, van deze titel.

Wanneer uit de feiten blijkt dat het verrichten van bepaalde diensten geen doel op zich is in hoofde van de begunstigde, beschouwd als een gemiddelde consument, maar slechts een middel is om de hoofdactiviteit, namelijk het louter **passief** ter beschikking stellen van een vergader-, seminarie-, of conferentiezaal (zonder drank en catering) aantrekkelijker te maken, worden dergelijke diensten slechts als bijkomend bij die hoofdhandeling beschouwd.

Dit is het geval voor de volgende diensten verstrekt door de eigenaar van de betreffende zaal:

\* het **onderhoud van de zaal** (elektriciteit, verwarming, airconditioning, onderhoud, schoonmaak, diensten van personeel belast met de vestiaire, toiletten …)

\* het eenvoudigweg **ter beschikking stellen** **van meubilair** ter stoffering van de vergader-, seminarie-, of conferentiezaal (tafels, stoelen, vaste toog …), **van zijn** **uitrusting** **die de** **basisinfrastructuur vormt** : multimedia-apparatuur, minikeuken met, onder meer een koffiezetapparaat, sanitair, parking voor auto’s en fietsen...;([circulaire nr. 4 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), nummers 48 en 49, zoals gewijzigd bij [circulaire 2017/C/91 van 22.12.2017, betreffende praktische toepassingsgevallen inzake de belastingplicht van publiekrechtelijke lichamen, nummer II, 3](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2017-c-91-praktische-toepassingsgevallen-belastingplicht-publiekrechtelijke-lichamen-98a1)).

## Principe: ‘bijzaak volgt hoofdzaak’

Wanneer een verhuurder van vergader-, seminarie-, conferentiezalen zich beperkt tot het verlenen van een gebruik- en genotsrecht op de zaal evenals het verstrekken van dergelijke bijkomende diensten, tegen een enige forfaitaire prijs, is de handeling in principe voor het geheel van de btw vrijgesteld ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Deze louter passieve verhuur met bijkomende diensten moet echter vanaf 01.01.2019, bij wijze van uitzondering op de voornoemde vrijstelling, verplicht worden belast indien de zaal voor een periode van hoogstens zes maanden wordt verhuurd aan wie dan ook, **behalve** aan:

\* een natuurlijke persoon die de zaal gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit

\* of aan een organisatie zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid)

\* of aan een persoon die de zaal gebruikt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek. Zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel).

## Verschillende afzonderlijke hoofddiensten

Wanneer uit de feiten blijkt dat in hoofde van de begunstigde, die als een gemiddelde consument wordt beschouwd, zowel de passieve verhuur van een vergader-, seminarie-, conferentiezaal (zonder drank en catering) als apart daarvan de verbonden diensten die nuttig of zelfs noodzakelijk zijn voor het genot van dat gebouw, een doel op zich vormen en een belangrijk element in zijn keuze om die zaal te huren, gaat het over verschillen afzonderlijke hoofddiensten.

Zijn inzonderheid bedoeld, de volgende optionele diensten verstrekt door de zaalexploitant: mits betaling van een prijssupplement:

•de ter beschikkingstelling van goederen die niet de basisuitrusting of -infrastructuur van de zaal vormen zoals vaatwerk, specifiek keukengerei, afwasmachine, speciale tafels, tafelversiering … ([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

•het verschaffen van spijzen en/of dranken voor verbruik ter plaatse ([artikel 18, § 1, tweede lid, 11°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)), (zie [circulaire nr. 2017/C/70 van 06.11.2017 betreffende het geregistreerde kassasysteem, randnummer 2.5.2.7., punt B,](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2017-c-70-geregistreerde-kassasysteem-obligation-declaration-systeme-0bc9) voor spijzen en/of dranken verstrekt door de organisator aan deelnemers van een seminarie)

•de levering van dranken zonder diensten ([artikel 10, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10))

•de ophaling van afval, de herschikking van het meubilair, de opruiming en de reiniging van de lokalen ([artikel 18, § 1, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)).

De verhuur van een vergader-, seminarie- of conferentiezaal en de levering van deze bijkomende diensten volgen elk hun **eigen btw-stelsel** (plaatsbepaling, tarief …):

•**De louter passieve verhuur van de zaal** is **in principe van de btw** **vrijgesteld** ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Vanaf 01.01.2019 moet deze verhuur evenwel **verplicht worden belast** indien deze zaal wordt verhuurd voor een periode van hoogstens zes maanden aan om het even wie, **behalve aan**:

 een natuurlijke persoon die deze gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit

 of aan een organisatie zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid)

 of aan een persoon die deze gebruikt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek. Zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel).

•De aanvullende diensten, mits ze in België plaatsvinden, moeten **verplicht** worden **belast** daar het onderscheiden en zelfstandige diensten betreft die onder verschillende modaliteiten kunnen worden verstrekt, onder andere door een derde.

## Actieve complexe dienst: één enkele dienst

De **verhuur van** vergader-, seminarie-, conferentie**zalen** … **voor één vaste prijs**, door de organisator van het evenement aan de deelnemers gaat **vaak gepaard met diensten die vreemd zijn aan het loutere gebruik van het gebouw**: technisch beheer, simultane vertaling, onthaal, geluidssysteem, projectie, documenten, hostessen, parkeergelegenheid, verschaffen van spijzen en dranken voor verbruik ter plaatse (lunch) …

In hoofde van de afnemer, beschouwd als een gemiddelde consument, vormt elk van deze verschillende diensten geen doel op zich. Het ene is niet nuttig zonder het ander.

Het gaat over een **onlosmakelijk geheel van diensten** die samen een **actieve dienst** vormen die ruimer is dan de loutere passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed. Deze dienst kan omschreven worden als **één enkele complexe dienst** ([artikel 18, § 1, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)).

De terbeschikkingstelling van een dergelijke zaal in het kader van voornoemde globale dienst moet volgens de administratie verplicht aan de belasting worden onderworpen op voorwaarde dat, tegelijk:

•de duur ervan niet langer is dan één kalenderdag

•het verstrekken van een minimale onthaaldienst en technische beheersdienst van de ruimte (waaronder een permanente aanwezigheid van een technicus ter plaatse) is inbegrepen

•een cateringdienst, rechtstreeks verstrekt door dezelfde dienstverrichter, is inbegrepen.

Bij gebrek aan het voorgaande, aanvaardt de administratie dat de terbeschikkingstelling van een vergader-, seminarie-, of conferentiezaal, wordt aangemerkt als een verplicht te belasten handeling voor zover wordt aangetoond dat de diensten die geen betrekking hebben op de loutere terbeschikkingstelling van de zaal en op diensten die eraan bijkomstig zijn (onderhoudsdiensten, verstrekken van meubilair en basisuitrusting …), een overwegend aandeel in de vraagprijs vertegenwoordigen (zie in dit verband Europees Hof van Justitie, Arrest *Régie communale autonome stade Luc Varenne*, zaak [C-55/14](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-55-14-arrest), van 25.01.2015, punten 29 tot en met 39).

De kwalificatie van de terbeschikkingstelling van vergader-, seminarie- en conferentiezalen met bijkomende diensten is een **feitenkwestie** die **geval per geval** dient te worden onderzocht. Het resultaat van de analyse kan verschillen naargelang de sector waarin de betrokken onderneming actief is.

##### b. Terbeschikkingstelling van een zaal door de exploitant van een inrichting voor cultuur, sport of vermaak

Het verlenen van het recht op toegang tot inrichtingen voor cultuur, sport of vermaak en het verlenen van het recht om deze inrichtingen te gebruiken wordt bedoeld in [artikel 18, § 1, tweede lid, 12°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) en wordt toegelicht in de Btw-Commentaar: ’Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 12’ waarnaar wordt verwezen.

Deze dienst, als zodanig, is uitgesloten van deze subrubriek b, van deze rubriek, net als de terbeschikkingstelling voor één dag van een volledige inrichting voor cultuur, sport of vermaak aan een onderneming voor een teambuilding activiteit of aan een club.

De in deze subrubriek b, van deze rubriek bedoelde situatie, is deze waarbij de exploitant van een inrichting voor cultuur, sport of vermaak een zaal exclusief ter beschikking stelt aan een persoon of groepering die de bedoeling heeft er een vergadering te houden of een evenement van welke aard dan ook te organiseren en aan die persoon of groepering bijkomende diensten verleent.

De exploitant overhandigt bijvoorbeeld de sleutels van het gebouw en levert ook bijkomende diensten aan de afnemer ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), randnummers 42 tot en met 49).

**•** **Onroerende verhuur met bijkomende diensten: in principe te beschouwen als één enkele dienstprestatie**

De onroerende verhuur met bijkomende diensten wordt toegelicht in rubriek D, subrubriek d, van deze titel.

De eenvoudige terbeschikkingstelling van een zaal (zonder drank en catering) **zonder** tussenkomst van de exploitant bij het georganiseerde evenement heeft betrekking op het genot van de zaal zelf. De volgende diensten kunnen als bijkomstig worden beschouwd:

\* de **diensten nodig voor het onderhoud** van de zaal waaronder het voorzien van de verlichting en airconditioning, het onderhoud en reinigen alsook de diensten van het personeel verantwoordelijk voor de plaatsing van de toeschouwers, de vestiaires en de toiletten

\* de **terbeschikkingstelling van de basisinfrastructuur** van de zaal (lichamelijke roerende goederen of onroerende goederen door bestemming) zoals tafels, stoelen, een vaste toog, multimedia basisuitrusting, een minikeuken met, onder meer, een koffiezetapparaat, sanitair, een parking voor auto’s en fietsen… die in hoofde van de afnemer, als gemiddelde consument beschouwd, geen doel op zich vormen maar louter een middel zijn om de hoofdhandeling, zijnde de terbeschikkingstelling van de betreffende zaal, meer aantrekkelijk te maken ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), randnummers 48 en 49, gewijzigd door [circulaire 2017/C /91 van 22.12.2017, betreffende praktische toepassingsgevallen inzake belastingplicht van publiekrechtelijke lichamen, nummer II, 3](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2017-c-91-praktische-toepassingsgevallen-belastingplicht-publiekrechtelijke-lichamen-98a1)).

## Principe: ‘bijzaak volgt hoofdzaak’

Wanneer de exploitant van een inrichting zich beperkt tot het verlenen van gebruiks- en genotsrechten van een zaal alsook, tegen een unieke forfaitaire prijs, het leveren van dergelijke bijkomende diensten, is de handeling **in principe voor het geheel vrijgesteld** van btw ([artikel 44, § 3, 2° van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

**Bij wijze van uitzondering** op de voormelde btw-vrijstelling kan, vanaf 01.01.2019, de **verplichte belastingheffing** van toepassing zijn op de passieve verhuur met bijkomende diensten indien de betreffende ruimte voor een periode van hoogstens zes maanden wordt verhuurd, aan om het even wie, **behalve**:

\* aan een natuurlijke persoon die de ruimte gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit

\* een organisatie zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid)

\* of aan een persoon die de ruimte gebruikt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek, zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel). Is bijvoorbeeld uitgesloten van deze verplichte belastingheffing en dus vrijgesteld van btw, de terbeschikkingstelling van een zaal aan een instelling die er toneel-, ballet- of filmvoorstellingen, tentoonstellingen, concerten of conferenties organiseert wanneer deze voorstellingen vrijgesteld zijn door [artikel 44, § 2, 9°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). De toepassing van deze laatste vrijstelling veronderstelt dat de instelling door de bevoegde overheid wordt erkend en dat de inkomsten die zij verkrijgt uit haar werkzaamheden uitsluitend gebruikt worden tot dekking van de kosten ervan.

## Verschillende afzonderlijke hoofddiensten

Er is sprake van verschillende van elkaar te onderscheiden hoofddiensten wanneer uit de feiten blijkt dat, in hoofde van de **afnemer**, als een **gemiddelde consument** beschouwd, tegelijk de passieve terbeschikkingstelling van de bedoelde zaal (zonder drank en catering) en daarnaast het verrichten van bijkomende diensten, die nuttig en zelfs noodzakelijk zijn voor het genot van het onroerend goed, een doel op zich zijn en een belangrijk element vormen in zijn keuze om die zaal te huren.

Hier worden inzonderheid de volgende optionele diensten bedoeld, die verstrekt worden mits betaling van een prijstoeslag:

\* de terbeschikkingstelling van roerende goederen die losstaan van het loutere gebruik van de betreffende ruimte (specifieke technische uitrusting, serviesgoed, specifieke keukenuitrusting, vaatwasmachine, speciale tafels, tafeldecoratie …)([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

\* het verlenen van diensten door het personeel verantwoordelijk voor het decor, technische bijstand voor de bediening van projectieapparatuur, de lichtinstallatie, de geluidsinstallatie... ([artikel 18, § 1, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

\* de levering van spijzen en/of dranken voor verbruik ter plaatse ([artikel 18, § 1, tweede lid, 11°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

\* de levering van dranken zonder diensten ([artikel 10, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10))

\* de ophaling van afval, de herschikking van het meubilair, de opruiming en de reiniging van de lokalen ([artikel 18, § 1, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)).

De huur van voornoemde zaal en het verstrekken van deze diensten volgen hun **eigen btw-stelsel** (plaatsbepaling, tarieven …):

\* De **passieve verhuur van de zaal** **zonder** tussenkomst van de exploitant in het georganiseerde evenement is, **in principe, vrijgesteld van btw** ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Echter wordt vanaf 01.01.2019 de verhuur van een zaal voor een periode van hoogstens zes maanden **verplicht** **belast**, behalve indien de zaal wordt verhuurd:

 aan een natuurlijke persoon die de zaal gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit

 of aan een organisatie zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid)

 of aan een persoon die de zaal gebruikt om handelingen te stellen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek. zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel). Is bijvoorbeeld uitgesloten van deze verplichte belastingheffing en dus vrijgesteld van btw, de terbeschikkingstelling van een zaal aan een instelling die in die zaal toneel-, ballet- of filmvoorstellingen, tentoonstellingen, concerten of conferenties organiseert wanneer deze voorstellingen vrijgesteld zijn door [artikel 44, § 2, 9°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). De toepassing van deze laatste vrijstelling veronderstelt dat de instelling door de bevoegde overheid wordt erkend en dat de inkomsten die zij verkrijgt uit haar werkzaamheden uitsluitend gebruikt worden tot dekking van de kosten ervan.

\* De **aanvullende diensten**, mits ze in België plaatsvinden, moeten **verplicht worden belast** daar het onderscheiden en zelfstandige diensten betreft die onder verschillende modaliteiten kunnen worden verstrekt, onder andere door een derde.

## Actieve complexe dienst: één enkele dienst

Wanneer, naast de terbeschikkingstelling van de zaal, de **exploitant actief tussenkomt in het evenement of de activiteit** en dit voor een unieke forfaitaire prijs, verricht **hij een complexe dienst die verplicht aan de belasting is onderworpen** ([artikel 18, §1, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)).

Dit is het geval wanneer de exploitant, naast de terbeschikkingstelling van de zaal, ook de diensten verleent van acteurs, muzikanten, sporters die zorgen voor entertainment, op permanente wijze personeel ter beschikking stelt, zoals technici, personeel voor de beveiliging, het onthaal, de vestiaire, logistieke ondersteuning biedt, affiches drukt, sportles geeft, toezicht houdt op de getoonde films …

##### c. Terbeschikkingstelling van een zaal door de exploitant van een hotel, een restaurant, een café of door een traiteur

De terbeschikkingstelling van een zaal door de exploitant van een hotel, restaurant, café of een traiteur, bijkomend bij de hoofdhandeling van het verlenen van een restaurant- of cateringdienst, maakt deel uit van een enige complexe dienst als bedoeld in [artikel 18, § 1, tweede lid, 11°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) en wordt van rechtswege voor het geheel belast.

Deze prestatie, gekwalificeerd als het verschaffen van spijzen en dranken in omstandigheden voor het verbruik ter plaatse, wordt becommentarieerd in ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 11, rubriek D, waarnaar wordt verwezen ([zie ook de circulaire nr. 2017/C/70 betreffende het geregistreerde kassasysteem van 06.11.2017, randnummer 2.5.2.1., punt B](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2017-c-70-geregistreerde-kassasysteem-obligation-declaration-systeme-0bc9)

Deze subrubriek c, van deze rubriek, omvat de exclusieve terbeschikkingstelling van een zaal, zonder drank en catering, door de betreffende exploitant aan een persoon of groep met het oog op de organisatie van een vergadering, een receptie of een soortgelijk evenement als enige hoofdhandeling. Deze handeling, die gepaard kan gaan met aanvullende diensten, vormt dus een doel op zich voor de afnemer, beschouwd als een gemiddelde consument.

Volgende situaties kunnen worden onderscheiden:

**•** **Onroerende verhuur met zogenaamde bijkomende diensten: in principe een enige dienst**

Volgende **diensten** worden als **bijkomstig** beschouwd bij de verhuur van de zaal in kwestie:

\* de **diensten** die nodig zijn voor het **onderhoud** van de zaal (verlichting en airconditioning, onderhoud en reiniging, diensten van het personeel verantwoordelijk voor de vestiaire en toiletten ...)

\* de terbeschikkingstelling van lichamelijke roerende goederen of onroerende goederen door bestemming die de **basisinfrastructuur of -uitrusting** van de zaal vormen (tafels, stoelen, vaste toog, servies, bestek, minikeuken met de gebruikelijke huishoudapparaten, sanitair, parking voor auto’s en fietsen ...), wanneer dit op zich geen doel is in hoofde van de klant, beschouwd als gemiddelde consument, maar slechts een middel om de hoofdhandeling, namelijk de terbeschikkingstelling van de zaal, aantrekkelijker te maken ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), randnummers 40 en 41, gewijzigd door de [circulaire 2017/C/91 van 22.12.2017, betreffende praktische toepassingsgevallen inzake de belastingplicht van publiekrechtelijke lichamen, randnummer II, 3](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2017-c-91-praktische-toepassingsgevallen-belastingplicht-publiekrechtelijke-lichamen-98a1)).

## Principe ‘bijzaak volgt hoofdzaak’

Wanneer de exploitant zich beperkt tot het verlenen van gebruiks- en genotsrechten van een zaal alsook, tegen een enige forfaitaire prijs, het leveren van dergelijke bijkomende diensten, is de handeling in principe voor het geheel vrijgesteld van btw ([artikel 44, § 3, 2° van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) en de [schriftelijke parlementaire vraag nr. 425 van de heer Volksvertegenwoordiger Richard Fournaux van 13.05.1996](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/425-houder-restaurant-drankgelegenheid-terbeschikkingstelling-zaal-a2ac)).

Als uitzondering op voornoemde vrijstelling is sinds 01.01.2019 deze passieve verhuur met bijkomende diensten onderworpen aan de verplichte belastingheffing indien de zaal verhuurd wordt **aan om het even wie** **voor een periode van hoogstens 6 maanden** **behalve** bij verhuur:

\* aan een natuurlijke persoon die de zaal gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit, of

\* aan een organisatie zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid), of

\* aan een persoon die de zaal gebruikt voor handelingen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek, zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel).

## Verschillende afzonderlijke hoofddiensten

Er is sprake van verschillende van elkaar te onderscheiden hoofddiensten wanneer uit de feiten blijkt dat, in hoofde van de **afnemer**, als een **gemiddelde consument** beschouwd, tegelijk de passieve terbeschikkingstelling van de bedoelde zaal (zonder drank en catering) en daarnaast het verrichten van bijkomende diensten, die nuttig en zelfs noodzakelijk zijn voor het genot van het onroerend goed, een doel op zich zijn en een belangrijk element vormen in zijn keuze om die zaal te huren.

Hier worden met name de volgende optionele diensten bedoeld, mits betaling van een prijstoeslag:

\* de terbeschikkingstelling van goederen die **niet** de basisuitrusting of -infrastructuur van de zaal vormen: vaatwasmachine, speciale tafels, specifieke tafeldecoratie... ([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

\* het verschaffen van spijzen en/of dranken om ter plaatse te worden verbruikt ([artikel 18, § 1, tweede lid, 11°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

\* de levering van dranken zonder diensten ([artikel 10, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10))

\* het weghalen van afval, de herschikking van het meubilair, de opruiming en de reiniging van de lokalen ([artikel 18, § 1, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)).

De verhuur van de zaal en het verlenen van die diensten volgen elk **hun eigen btw-stelsel** (plaatsbepaling, tarief …):

\* De passieve verhuur van de zaal is, in principe, vrijgesteld van btw ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Vanaf 01.01.2019 wordt deze echter **verplicht belast** indien de zaal voor een periode van maximaal zes maanden wordt verhuurd aan om het even wie, **behalve**:

 aan een natuurlijke persoon die de zaal gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit, of

 aan een organisatie zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid), of

 aan een persoon die de zaal gebruikt om handelingen te stellen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek, zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel).

\* De **aanvullende diensten**, mits ze in België plaatsvinden, moeten **verplicht worden belast** daar het onderscheiden en zelfstandige diensten betreft die onder verschillende modaliteiten kunnen worden verstrekt, onder andere door een derde.

## Actieve complexe dienst: één enkele dienst

De exploitant die **een zaal** **verhuurt** met het oog op de organisatie van een vergadering, biedt vaak, tegen een **enige vaste prijs**, **ook diensten aan die vreemd zijn aan het loutere gebruik van de zaal**: technisch beheer, simultaanvertaling, onthaal, geluidsinstallatie, projectie, documenten, hostessen, parkeergelegenheid, verschaffen van spijzen en dranken voor verbruik ter plaatse (lunch) …

In hoofde van de afnemer, als een gemiddelde consument beschouwd, vormt elk van deze verschillende diensten geen doel op zich. In feite is de ene dienst niet nuttig zonder de andere.

Het gaat over een **onlosmakelijk geheel van diensten** die samen een **actieve dienst** vormen die ruimer is dan de loutere passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed. Deze dienst kan omschreven worden als **één enkele complexe dienst** ([artikel 18, § 1, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)).

##### d. Bedrijven- en dienstencentra

**•** **Complexe dienstprestatie**

De hoofdactiviteit van de bedrijven- en dienstencentra bestaat uit het verlenen van een **onlosmakelijk** **geheel van diensten** aan ondernemingen, zelfstandigen of beoefenaars van een vrij beroep, door middel van een complete en geïntegreerde infrastructuur.

Dit geheel van diensten, aangeboden tegen een forfaitaire prijs, omvat tegelijk de terbeschikkingstelling van gemeubelde, private lokalen, het gebruik van een infrastructuur die voor het gemeenschappelijk gebruik van alle ‘huurders’ is bestemd (vergaderzalen, sanitair, ontvangst- of ontspanningsruimte, fax, kopieerapparaat ...), het gebruik van een telefoon- en bureautica-netwerk, evenals diensten van diverse aard zoals het onthaal van bezoekers, het ontvangen van de post, het onderhoud van de lokalen ...

Op grond van principes, die voortkomen uit Europese rechtspraak inzake de verhuur van onroerende goederen (zie onder meer rubriek G, subrubriek a, van deze titel), werd door de administratie beslist dat de door een bedrijven- en dienstencentrum verleende diensten, **onder bepaalde voorwaarden, één geheel van diensten uitmaken**, dat bij toepassing van [artikel 18, § 1, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) **van rechtswege** **voor het geheel aan de btw is onderworpen**.

Deze door bedrijven- en dienstencentra verleende diensten, die van rechtswege volledig aan de btw onderworpen zijn en derhalve recht op aftrek geven, moeten worden onderscheiden van diensten inzake onroerende verhuur die, in principe, van de btw zijn vrijgesteld (in voorkomend geval vergezeld van bijkomende diensten).

Dit onderscheid berust *in casu* op:

\* de **kenmerken van de overeenkomst** waarin het bedrijven- of dienstencentrum zich ertoe verbindt om aan de afnemer een minimum geheel van niet te scheiden diensten te verstrekken tegen een enige forfaitaire prijs ([zie circulaire AOIF nr. 39/2005 van 27.09.2009, randnummer 3.1.](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/39-2005-aoif-service-centre-entreprise-bien-b149))

\* de **minimum vereiste diensten** als tegenprestatie voor de gevraagde forfaitaire prijs, gaande van de terbeschikkingstelling van uitgeruste lokalen, gemeenschappelijke vergaderzalen en ruimten tot de terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke bureautica-uitrusting, ICT-infrastructuur ([zie circulaire AOIF nr. 39/2005 van 27.09.2005, randnummer 3.2.).](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/39-2005-aoif-service-centre-entreprise-bien-b149)

Terzake wordt verwezen naar de [circulaire AOIF nr. 39/2005 van 27.09.2005](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/39-2005-aoif-service-centre-entreprise-bien-b149), in werking getreden op 01.01.2006, waarin de administratie uiteenzet aan welke criteria verplicht moet voldaan zijn om de dienstprestaties van bedrijven- en dienstencentra volledig aan de btw te onderwerpen.

Bedrijven- en dienstencentra die aan de minimumcriteria voldoen, dienen, inzake btw, hun globale dienstverlening niet op te splitsen in afzonderlijke handelingen.

De bedrijven- en dienstencentra, die voor deze regeling in aanmerking willen komen, moeten met hun klanten een contract sluiten waarin ze zich ertoe verbinden om een minimumpakket *van niet te scheiden diensten* te verlenen *tegen een enige, forfaitaire prijs,* waarin alle lasten, taksen en belastingen met betrekking tot het gebouw en alle klassieke lasten (elektriciteit, water, verwarming) begrepen zijn, *zonder dat de klant de mogelijkheid heeft om aan bepaalde van deze diensten te verzaken tegen prijsvermindering.*

Opdat de gevraagde forfaitaire prijs voor het geheel verplicht aan btw zou zijn onderworpen, moeten volgens voornoemde circulaire minimaal de volgende diensten worden aangeboden:

\* de terbeschikkingstelling van één of meer uitgeruste lokalen, hetzij gedeeld, hetzij in exclusief gebruik, met een minimum aan meubels waarvan de klant de inrichting niet wezenlijk mag wijzigen

\* de terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke vergaderzalen gedurende een bepaalde duur die variabel kan zijn

\* de terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke ruimten (gangen, sanitair, administratieve lokalen voor het kopieerapparaat, de fax … en eventueel een uitgeruste keuken, een ontvangst- of ontspanningsruimte)

\* de terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke bureautica-uitrusting (kopieerapparaat, fax, printers, papiersnijmachine, inbindmachine, en dergelijke)

\* de terbeschikkingstelling van ICT-infrastructuur (onder andere, telefonie en internettoegang)

\* de regelmatige schoonmaak van de kantoren en de gemeenschappelijke ruimten, het algemeen onderhoud van de site en de uitrusting

\* een permanente (dagelijkse) aanwezigheid van personeel aan het onthaal gedurende de kantooruren

\* het ontvangen en het sorteren van de post door het personeel van het centrum.

**•** **Actieve verhuur**

Voornoemde circulaire heeft de toepassingsmogelijkheden van de actieve verhuur (aftrek van voorbelasting, in voorkomend geval zonder herziening) sterk aan banden gelegd door de verhuurder te verplichten een minimumpakket van diensten aan te bieden om een huurovereenkomst die **integraal aan btw is onderworpen,** te kunnen sluiten**.**

In het geval van actieve verhuur is het standpunt van de administratie om, afhankelijk van de omstandigheden, de toepassing van btw toe te staan op de volledige vaste prijs die door een bedrijven- of dienstencentrum in rekening wordt gebracht. Dit kan zelfs buiten de strikte voorwaarden die in de voornoemde circulaire zijn vastgelegd. Er wordt aan herinnerd dat de dienstverrichter dan een onlosmakelijk geheel van diensten tegen één vaste prijs moet leveren zonder dat hij sommige van deze diensten tegen een prijsvermindering kan wegnemen (zie rubriek G, subrubriek a, van deze titel).

**•** **Passieve verhuur**

Ten aanzien van bedrijven- en dienstencentra die niet het minimumpakket van diensten aanbieden, blijft voornoemde circulaire van kracht voor:

\* de terbeschikkingstelling van private en gemeenschappelijke lokalen (vergaderzalen, refters, sanitair, ontvangstruimten) die **in principe** voor het geheel als een **van de btw vrijgestelde** **passieve onroerende verhuur** wordt beschouwd ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44))

\* de **terbeschikkingstelling van de roerende goederen** (meubelen, fax, kopieerapparaten …) die wordt beschouwd als een dienst die **verplicht aan btw is onderworpen**.

Er moet rekening worden gehouden met de op **01.01.2019** ingevoerde mogelijkheid om te opteren voor de belastingheffing op de terbeschikkingstelling van private en gemeenschappelijke ruimten, die wordt aangemerkt als een passieve onroerende verhuur en *ab initio* principieel van btw is vrijgesteld.

De nadruk wordt gelegd op de essentiële voorwaarden voor de toepassing van deze optionele belastingheffing:

\* Er is geen btw opeisbaar geworden vóór 01.10.2018 op de materiële werken in onroerende staat die betrekking hebben op het gebouw of een deel van het gebouw zelf en specifiek bedoeld zijn om het op te richten of, bij uitbreiding, ingrijpend of belangrijk te renoveren.

\* Het gedeelte van het bedoelde gebouw moet economisch verhuurd zijn en zelfstandig gebruikt worden. Dit is het geval wanneer de belastingplichtige zijn kantoor in een bedrijfs- of dienstencentrum betreedt via gemeenschappelijke ruimten (gangen, liften ...), ongeacht of de andere huurders al dan niet gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om de verhuur van het door hun gebruikt gedeelte van het gebouw te belasten. In die omstandigheden moet de toegang tot dit gedeelte van het gebouw dus niet exclusief zijn (zie rubriek F, subrubriek c, van deze titel).

##### e. Winkelcentra

Winkelcentra opgericht door een investeerder beschikken meestal over een voor de klanten aangelegde parking en een centraal gedeelte dat toegang verleent tot de individuele winkelruimten. Wat het centraal gedeelte en de parking betreft is de btw uiteraard aftrekbaar. Echter stelt zich de vraag of er voor de terbeschikkingstelling van de individuele winkelruimten sprake is van een onroerende verhuur of niet.

In haar [circulaire AAFisc nr. 34/2012 van 29.10.2012](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/34-2012-aafisc-service-bien-immeuble-fe6d) zet de administratie de belangrijke principes uiteen met het oog op een eenvormige toepassing van het administratieve standpunt die van toepassing zijn ten aanzien van winkelcentra, zowel voor de belastingplichtigen die een winkelcentrum uitbaten als voor de winkeliers in een winkelcentrum.

Onder winkelcentrum wordt gewoonlijk verstaan een commerciële vastgoedstructuur die als één geheel is ontworpen en wordt beheerd door een uitbater.

Een winkelcentrum bestaat doorgaans uit enerzijds private ruimten (bijvoorbeeld de eigenlijke winkels, permanente verkooppunten in de gang, burelen van de uitbater ...) en anderzijds uit gemeenschappelijke ruimten (bijvoorbeeld nooduitgangen, laad- en loszones, dienstgangen) die aan de winkeliers en/of hun klanten ter beschikking worden gesteld.

De diensten die de exploitant verricht, kunnen in drie categorieën worden ingedeeld:

• de verhuur en terbeschikkingstelling van private ruimten: in principe vrijgesteld van btw wegens onroerende verhuur ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44))

• de bijkomende prestaties bij deze verhuur en bij de terbeschikkingstelling van private ruimten: vrijgesteld van btw (bijzaak volgt hoofdzaak, namelijk de onroerende verhuur). Echter wanneer de uitbater ze aan de winkelier zelf verstrekt en voor die prestaties een afzonderlijke prijs bovenop de huurprijs tussen de partijen werd overeengekomen, dan volgen deze bijkomende prestaties voor de btw elk hun eigen stelsel.

• de terbeschikkingstelling van de gemeenschappelijke ruimten, met inbegrip van de bijkomende diensten, evenals de diensten betreffende het beheer en de uitbating van het winkelcentrum: deze diensten moeten onderworpen worden aan de btw, overeenkomstig de op elk van de handelingen toepasselijke regelingen.

Er moet rekening worden gehouden met de op **01.01.2019** ingevoerde mogelijkheid om te opteren voor de belastingheffing op de verhuur en de terbeschikkingstelling van privéruimten, die worden aangemerkt als onroerende verhuur, in voorkomend geval vergezeld van bijkomende diensten, en die *ab initio* van btw zijn vrijgesteld ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

De nadruk wordt gelegd op de voorwaarden voor de toepassing van deze optionele belastingheffing:

• Er is geen btw opeisbaar geworden vóór 01.10.2018 op de materiële werken in onroerende staat die betrekking hebben op het gebouw of een deel van het gebouw zelf en specifiek bedoeld zijn om deze op te richten of, bij uitbreiding, te renoveren op een ingrijpende of belangrijke wijze.

• Het gedeelte van het bedoelde gebouw moet economisch verhuurd en onafhankelijk gebruikt worden. Dit is het geval wanneer de belastingplichtige zijn winkel in een winkelcentrum betreedt via gemeenschappelijke ruimten (dienstgangen). Het heeft hierbij geen belang of de andere huurders al dan niet gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot belastingheffing over de verhuur van het gedeelte van het gebouw dat zij gebruiken. In die omstandigheden moet de toegang tot dit gedeelte van het gebouw dus niet exclusief zijn (zie rubriek F, subrubriek c, van deze titel, en voor de onroerende verhuur met bijkomende diensten, rubriek D, subrubriek d, van deze titel).

In het geval dat de exploitant van het winkelcentrum een gemengde belastingplichtige is, legt de administratie, voor wat de aftrek van btw betreft, de toepassing van de regel van het werkelijk gebruik op.

##### f. Terbeschikkingstelling van een zaal voor het tentoonstellen van kunstwerken

De terbeschikkingstelling van een ruimte voor beurzen en tentoonstellingen wordt voor de btw op dezelfde manier behandeld als die van een zaal voor het tentoonstellen van kunstwerken. Dit wordt becommentarieerd in ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 1, rubriek H’, waarnaar wordt verwezen.

In deze specifieke topic wordt louter de dienstprestatie bedoeld die bestaat in het **eenvoudigweg ter beschikking stellen** van een gesloten ruimte of **een staanplaats** aan een exposant **zonder hem goederen te leveren of diensten te verlenen andere dan degene die er nauw mee verbonden zijn** en noodzakelijk zijn voor de exploitatie ervan (gas, elektriciteit, water, verwarming, airconditioning, schoonmaak, telefoon …) ([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) ([aanschrijving nr. 15/1978 van 12.05.1978, randnummers 10 en 11](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/15-1978-aanschrijving-foire-commerciale-a1a4)). Deze handeling is een onroerende verhuur en is, in principe, van de btw vrijgesteld ([artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Deze regel is van toepassing op de terbeschikkingstelling van een zaal voor het tentoonstellen van kunstwerken door de exploitant op voorwaarde dat deze in geen enkel geval tussenkomt in de verkoop van de tentoongestelde kunstwerken ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), randnummers 50 tot en met 65).

Vanaf **01.01.2019** wordt deze als onroerende verhuur gekwalificeerde handeling **verplicht belast** indien de voor de tentoonstelling bedoelde zaal is verhuurd voor een periode van hoogstens zes maanden aan wie dan ook, **behalve**:

• aan een natuurlijke persoon die de zaal gebruikt voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit

• of aan een organisatie zonder winstoogmerk (met of zonder rechtspersoonlijkheid)

• of aan een persoon die de zaal gebruikt om handelingen te stellen bedoeld in [artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje, van het Btw-Wetboek - zie rubriek E, subrubriek g, van deze titel).

##### g. Overdracht van of het verlenen van rechten op het recht om grondstoffen uit de grond te halen

Als een eigenaar van een stuk grond, tegen betaling van een vergoeding, aan iemand het recht verleent om uit dat stuk grond grondstoffen te halen (steenbakkersklei, natuursteen, klei, kaolien, dolomiet, zand …), kan men te maken hebben ofwel met een onroerende verhuur, ofwel met een verkoop van op te graven producten ([aanschrijving nr. 4/1973 van 12.01.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-1973-aanschrijving-location-immobiliere-689c), randnummers 81 tot en met 83).

Als de handeling door de partijen als een onroerende verhuur wordt voorgesteld, is ze op grond van [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) vrijgesteld van de belasting. Deze interpretatie wordt niet betwist zelfs al heeft de medecontractant het recht de in concessie gegeven laag uit te putten.

Als de handeling wordt voorgesteld als een verkoop van op te graven producten gaat het om een levering in de zin van [artikel 10, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10). Deze handeling is aan de belasting onderworpen indien de verkoper een gewone belastingplichtige is.

Gelet op het belang van de handeling en door het feit dat ze gespreid is in de tijd, verleent deze in de regel de hoedanigheid van belastingplichtige aan degene die de op te graven producten verkoopt, zelfs als er maar één handeling plaatsvindt.

Voor de toepassing van wat voorafgaat is het overigens van geen belang dat de vergoeding voor dat toegekende recht wordt vastgesteld *a rato* van de hoeveelheid ontgonnen grondstoffen dan wel bepaald wordt op een vast bedrag, zelfs wanneer dit bedrag in één keer bij het sluiten van de overeenkomst moet worden betaald ([beslissing nr. E.T. 33.856 van 08.02.1980](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-33-856-ontginnen-grondstoffen-btw-840b)).

## I. Gebruik van een onroerend goed, behorend tot het bedrijfspatrimonium van de belastingplichtige, voor doeleinden vreemd aan deze van zijn economische activiteit ([artikel 19, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

Voor verdere toelichting op dit vlak wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 6, titel 1, rubriek A’ en naar ‘Boekwerk III: Recht op aftrek van de voorbelasting – Hoofdstuk 12: Correcties op het recht op aftrek, Afdeling 3’.

In deze specifieke topic worden alleen de voorwaarden voor de belasting van de betreffende handeling en een toepassingsgeval, waarvan de oplossing in een tabel is opgenomen, behandeld.

##### a. Voorwaarden van de belastingheffing

De belastingheffing op het gebruik van een onroerend goed, behorend tot het bedrijfspatrimonium van de belastingplichtige, voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit, moet beantwoorden aan de volgende voorwaarden:

• Het onroerend goed moet deel uitmaken van het economisch patrimonium van de belastingplichtige. Een gehuurd of geleased gebouw is uitgesloten aangezien deze geen bedrijfsmiddel zijn in hoofde van de afnemer.

• Het gebouw moet een volledig of gedeeltelijk recht op aftrek van de belasting hebben doen ontstaan.

• Het oorspronkelijke gebruik van het gebouw moet strikt voor beroepsdoeleinden zijn.

• Het nieuwe gebruik van het gebouw beantwoordt aan de private behoeften van de belastingplichtige, deze van zijn personeel of, meer in het algemeen, aan andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit.

• Het nieuwe gebruik van het gebouw voor bovenvermelde doeleinden vindt plaats tijdens het herzieningstijdvak van de aftrek ([artikel 9 van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb)).

• De belastingheffing wordt bij wijze van administratieve tolerantie beperkt tot de looptijd van het herzieningstijdvak ([circulaire AAFisc nr. 36/2015 (nr. E.T. 119.650) van 23.11.2015, randnummer 173](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/36-2015-aafisc-usage-mixte-utilisation-privee-9da8)).

• Het onroerend goed moet in België gelegen zijn.

##### b. Toepassingsgeval

Een belastingplichtige onderneming met recht op aftrek, koopt in 2019 een appartement voor de prijs van 150.000 euro + 21% btw met de bedoeling het appartement volledig of gedeeltelijk voor economische doeleinden te gebruiken.

Er dient rekening te worden gehouden met volgende variabelen:

• De wijziging van het percentage beroeps/privégebruik (het appartement wordt gebruikt voor de huisvesting van de zaakvoerder) in 2020 ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Dit zal een invloed hebben op de wijze waarop de correctie op de oorspronkelijke aftrek moet gebeuren, namelijk:

\* door de herziening van de aftrek zoals bedoeld in [artikel 48, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48)

\* door de belastingheffing op het privégebruik op grond van [artikel 19, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19).

• Het feit of de zaakvoerder voor de terbeschikkingstelling van de woning al dan niet huur betaalt aan de onderneming, bepaalt of de vrijstelling van btw (zonder recht op aftrek) bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) al dan niet van toepassing is.

*(18) (20) (21) te betalen voor het jaar 2020: 1/15 van (150.000 x 21% x 25%)*

*(19)* *voor het jaar 2020, verschuldigde btw op de gedane uitgaven (*[*artikel 33, § 1, 2°, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33)*) berekend als volgt: 21% van (150.000 x 1/15 x 25%)*

\[Top\]

### 5. Onroerende financieringshuur

#### A. Kenmerken

##### a. Vormen van onroerende financieringshuur (leasing)

Twee vormen van onroerende leasing kunnen worden onderscheiden: de operationele leasing en de financiële leasing, al naargelang het economisch risico op de leasinggever dan wel op de leasingnemer rust.

Bij een operationele leasing vergoeden de periodieke leasingbedragen het genot op het onroerend goed. Het door de leasinggever geïnvesteerde kapitaal wordt hierbij niet noodzakelijkerwijs volledig opnieuw samengesteld door de periodiek te betalen vergoedingen.

Bij een financiële leasing stellen de door de leasingnemer betaalde periodieke leasingbedragen het door de leasinggever geïnvesteerde kapitaal, inclusief de kosten en interesten, volledig opnieuw samen.

##### b. De contractuele aspecten van een onroerende leasing

De leasingnemer verkrijgt het genot op een door de leasinggever opgericht of verworven onroerend goed op grond van een huur- of erfpachtovereenkomst.

##### c. De leasing vanuit boekhoudkundig oogpunt

Het begrip ‘onroerende leasing’ wordt ruimer geïnterpreteerd in het boekhoudrecht dan in de btw.

De enige beslissende factor voor de boekhoudkundige kwalificatie van de onroerende leasing is de wedersamenstelling van het geïnvesteerde kapitaal door de tijdens de overeenkomst betaalde vergoedingen en, in voorkomend geval, het bedrag van de koopoptie die werd vastgelegd in de overeenkomst (artikel 8, § 3, van het koninklijk besluit van 03.12.1993 tot wijziging van de koninklijke besluiten van 08.10.1976 betreffende de jaarrekening van de ondernemingen, van 12.09.1983 tot vaststelling van de inhoud en de voorstelling van een minimum algemeen rekeningstelsel en van 06.03.1990 betreffende de geconsolideerde jaarrekening van ondernemingen).

De voorwaarde van de volledige wedersamenstelling van het geïnvesteerde kapitaal heeft echter een andere betekenis op het vlak van btw (zie rubriek C, subrubriek e, van deze titel).

Bovendien zijn, in tegenstelling tot hetgeen vereist is inzake de toepassing van de btw, het bestaan van een aankoopoptie en het niet opzegbare karakter van de overeenkomst geen essentiële elementen van de handeling.

Voor de opname in het rooster 83 van de periodieke aangifte moet het begrip ’bedrijfsmiddel’ in de boekhoudkundige zin worden geïnterpreteerd.

Wanneer een gebouw echter in leasing wordt gegeven, kan de investering in hoofde van de leasingnemer worden afgeschreven terwijl het gebouw voor btw-doeleinden niet in hoofde van de leasingnemer maar van de leasinggever als een bedrijfsmiddel wordt beschouwd ([artikel 7, tweede lid, 2° van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb#ar3-art7), voornoemd).

Wat de boekhouding betreft, zal de leasingnemer het in leasing genomen gebouw in de balans opnemen in klasse 2 van het minimum algemeen rekeningstelsel (rekening 25 ‘Vaste activa aangehouden onder financiële leasing en soortgelijke rechten’). De aftrek van de belasting is echter, in overeenstemming met [artikel 48, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48) onderworpen aan een herziening in hoofde van de leasinggever. Om deze reden werd in punt 157 van de verklarende nota voor het invullen van de periodieke btw-aangifte, van 01.01.2014, voorzien dat het rooster 83 alle inkomende handelingen dient te omvatten die streven naar of bijdragen tot de totstandkoming, omvorming of verbetering van bedrijfsmiddelen waarvoor de btw-aftrek onderworpen is aan herziening. Dit zal de controle door de administratie van de herzieningen en de btw-aftrek vergemakkelijken zelfs indien deze niet zijn opgenomen in klasse 2 van het voornoemde rekeningstelsel.

##### d. De onroerende leasing en btw

In tegenstelling met de roerende leasing, is de onroerende leasing niet geregeld in het Belgisch burgerlijk of handelsrecht (met uitzondering van de boeking van de transactie, zie subrubriek c, van deze rubriek).

De wetgever heeft daarom een autonoom begrip gecreëerd dat uitsluitend van toepassing is voor btw-doeleinden met een delegatie aan de Koning om de voorwaarden voor de belastingheffing van de handeling te bepalen.

De wetgever heeft de ‘onroerende financieringshuur’ toegevoegd aan de lijst van **uitzonderingen op de principiële vrijstelling** met betrekking tot de onroerende verhuur op basis van een mogelijkheid die hem werd geboden door artikel 135, paragraaf 2, laatste alinea, van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG.

De onroerende financieringshuur verleend door een onderneming gespecialiseerd in onroerende financieringshuur of ’onroerende leasing’, valt buiten de vrijstelling bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) wanneer het contract betrekking heeft op gebouwen die deze onderneming heeft opgericht, heeft laten oprichten of heeft verkregen met toepassing van de belasting en indien de huurder de gebouwen gebruikt voor de uitoefening van zijn belastingplichtige activiteit.

[Het voornoemde koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a) (gewijzigd bij koninklijk besluit van 10.01.2005) bepaalt de toepassingsvoorwaarden van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

De [circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) (ter vervanging van de [aanschrijving nr. 10/1973 van 15.03.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-1973-aanschrijving-location-financement-immeubles-fins-9eac)) becommentarieert ook de regeling van toepassing op de onroerende financieringshuur met toepassing van de belasting.

##### e. Belang van de onroerende leasing met btw

Op het moment dat de optionele belastingheffing op de verhuur van een gebouw niet bestond, werd het belang van de onroerende leasing met btw uiteengezet in de parlementaire werkzaamheden, in het verslag dat is opgesteld namens de verenigde Commissies in economische zaken en van Financiën, van de Senaat (Senaat, Doc. 1968/455, pagina 115):

*‘Indien artikel 18 paragraaf 2* (thans [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)) *niet zou bestaan, zou een dergelijke overeenkomst fiscaal worden beschouwd als een onroerende verhuur, zelfs indien het zou gaan over een op te richten gebouw.*

*In de huidige stand van het project, zou de onroerende leasing dus een transactie zijn die buiten het toepassingsgebied valt van de btw* (momenteel een vrijgestelde transactie zonder recht op aftrek*).*

*Een proportioneel recht van 0,2% zou verschuldigd zijn op de huurprijs, de prijs die de financieringsmaatschappij zou moeten vaststellen rekening houdend met de kostprijs inclusief btw die de maatschappij heeft betaald bij de bouw of aankoop van het gebouw.*

*Aangezien onroerende leasing een niet-belastbare (momenteel vrijgestelde) transactie zou zijn, kon de financieringsmaatschappij de btw niet in aftrek nemen.*

*Volgens artikel 18, paragraaf 2 van het project* (thans [artikel 44, § 3, 2°, b) van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)) *is de onroerende leasing onderworpen aan de btw. Dit betekent dat de financieringsmaatschappij de btw in aftrek kan nemen en dat zij aan de leasingnemer minder hoge huurprijzen kan aanrekenen die van de voorfinanciering van de belasting zijn vrijgesteld.*

*Dit verklaart waarom artikel 18, paragraaf 2 van het ontwerp bepaalt dat het contract betrekking dient te hebben op gebouwen die de verhuurder met toepassing van de btw heeft aangekocht, of opgericht. Ten slotte is er een btw-bedrag verschuldigd van (…) op de huurbedragen zelf die de huurder op zijn beurt kan recupereren indien hij de hoedanigheid heeft van btw-belastingplichtige.’*

Door de onroerende leasing effectief aan de btw te onderwerpen en zo de leasinggever het recht toe te kennen om de btw in aftrek te nemen, wordt de leasingnemer niet benadeeld ten opzichte van een concurrent die een gebouw opricht of verwerft met toepassing van de btw en die hij gebruikt voor de uitoefening van zijn economische activiteit. Beiden kunnen dan immers in hun hoedanigheid van btw-belastingplichtige de btw volledig terugvorderen. Op deze manier wordt het neutraliteitsbeginsel gewaarborgd.

Het spreekt voor zich dat van een dergelijke situatie sprake is wanneer de leasingnemer recht op aftrek heeft en hij aan de voorwaarden voldoet om deze uit te oefenen.

Indien de leasingnemer een belastingplichtige is zonder recht op aftrek, heeft deze leasing als voordeel, tegenover een rechtstreekse aankoop, de mogelijkheid om de betaling van de verschuldigde btw te spreiden over de gehele looptijd van de overeenkomst.

##### f. Overzicht van de voorwaarden voor belastingheffing

Overeenkomstig het [voormelde koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a) zijn de contracten van onroerende financieringshuur onderworpen aan btw indien de volgende voorwaarden vervuld zijn:

• de contracten moeten betrekking hebben op **nieuw gebouwde onroerende goederen die zijn opgericht of verkregen met btw door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur of onroerende leasing** ([artikel 1, 1°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1))

• de gebouwen moeten worden opgericht of verkregen overeenkomstig de **specifieke aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer(lessee)** ([artikel 1, 1°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1))

• de gebouwen moeten door de leasingnemer worden **gebruikt in de uitoefening van zijn werkzaamheid als belastingplichtige** ([artikel 1, 1°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1))

• het genot van de **gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht** moet aan de leasingnemer worden toegestaan op grond van een **niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend contract** ([artikel 1, 2°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1))

• de **leasingnemer moet de mogelijkheid hebben** om bij het einde van het contract, tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria in dat contract zijn bepaald, de **zakelijke rechten over te nemen** die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst ([artikel 1, 3°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1))

• **na vijftien jaar** (of eerder) **maakt het totale bedrag van de periodieke huurprijzen** die door de leasingnemer worden betaald, het de leasinggever (lessor) **mogelijk** **het geïnvesteerd kapitaal integraal weder samen te stellen** ([artikel 1, 4°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1), zoals vervangen door artikel 1 van het koninklijk besluit van 10.01.2005 ter wijziging van het koninklijk besluit nr. 30, voornoemd (Belgisch Staatsblad van 27.01.2005), toepasselijk op contracten gesloten vanaf 27.01.2005).

Indien voornoemde wettelijke toepassingsvoorwaarden zijn vervuld zodat de vrijstelling bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) uitgesloten is, is de onroerende financieringshuur, indien deze in België plaatsvindt, onder bezwarende titel en door een als zodanig handelende belastingplichtige, verplicht aan de belasting te onderwerpen (schriftelijke [parlementaire vraag nr. 1.219 van mevrouw de volksvertegenwoordiger Fientje Moerman van 24.01.2003](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/1219-gemeenten-oprichting-autonome-gemeentebedrijven-onroerende-f34a)). De betrokken partijen hebben in dit opzicht geen keuze.

Indien daarentegen niet aan al deze voorwaarden is voldaan, kunnen de leasingnemer en leasinggever vanaf 01.01.2019 de leasingovereenkomst onderwerpen aan de optionele belasting zoals bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). In dat geval dient aan de voorwaarden van deze optionele heffing te worden voldaan (zie titel 4, rubriek F, van deze Afdeling).

#### B. Voorwaarden met betrekking tot het gebouw

##### a. Opsomming

Opdat de uitzondering op de vrijstelling van btw bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), van toepassing kan zijn, moet het onroerend goed, dat het voorwerp uitmaakt van de financieringshuur:

• een gebouwd onroerend goed zijn

• opgericht of verkregen zijn met toepassing van de btw

• opgericht of verkregen zijn overeenkomstig de gedetailleerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer

• door de leasingnemer worden gebruikt voor de uitoefening van zijn activiteit als belastingplichtige.

##### b. Gebouwd onroerend goed

Opdat een overeenkomst kan worden beoogd door [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) moet ze betrekking hebben op een gebouwd onroerend goed ([artikel 1, 1°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1)).

Voor het begrip ‘gebouw’ wordt verwezen naar [artikel 1, § 9, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) dat bepaalt dat: *’Voor de toepassing van dit Wetboek dient te worden verstaan onder gebouw of een gedeelte van een gebouw, elk bouwwerk dat vast met de grond is verbonden’.*

Voor een nauwkeurige omschrijving en voorbeelden van het begrip ’gebouw’, wordt verwezen naar [circulaire AFZ nr. 24/2002 van 06.12.2002, randnummers 12 tot en met 14](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/24-2002-afz-immeuble-bati-362f).

Bovendien kan de onroerende financieringshuur enkel betrekking hebben op gronden waarop de gebouwen zijn opgericht ([artikel 1, 2°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1)). Zij kan derhalve alleen de gronden omvatten waarop de gebouwen zijn opgericht of voor zover ze noodzakelijk zijn voor de exploitatie van de bedoelde gebouwen.

Volgens het verslag opgesteld namens de Verenigde Commissies voor de Economische Zaken en Financiën van de Senaat, moet er bijgevolg een ’redelijke verhouding bestaan tussen de grond en de gebouwen’ (zie Senaat, Zitting 1968-1969, nr. 455, pagina 116).

Uit het voorgaande volgt dat de onroerende financieringshuur die uitsluitend betrekking heeft op gronden buiten het toepassingsgebied van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) valt ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 5 en 6](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

##### c. Gebouwde onroerende goederen verkregen of opgericht met toepassing van de btw

Overeenkomstig [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) heeft de onroerende financieringshuur slechts betrekking op gebouwde onroerende goederen die de onderneming gespecialiseerd in de onroerende financieringshuur heeft opgericht, heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 7](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

Indien de leasinggever het goed, waarop het leasingcontract betrekking heeft, verwerft, moet het gebouw nieuw zijn opdat de onroerende financieringshuur daadwerkelijk aan de belasting wordt onderworpen.

Een onroerend goed wordt als nieuw beschouwd wanneer het door een belastingplichtige wordt vervreemd vóór de oprichting, tijdens de oprichting of uiterlijk op 31.12 van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming van het gebouw ([artikel 44, § 3, 1°, a), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)).

Het is echter mogelijk dat een oud gebouw in leasing wordt gegeven met toepassing van de btw indien deze belangrijke wijzigingen ondergaat volgens de gedetailleerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer. Voor wat de aard van die wijzigingen betreft, kan worden verwezen naar Afdeling 1: Onroerende goederen – Leveringen, titel 3, rubriek C, van dit Boekwerk.

De leasinggever hoeft niet noodzakelijk eigenaar te zijn van het terrein waarop deze gebouwen zullen worden opgericht. Het volstaat dat hij beschikt over de noodzakelijke rechten op het terrein die hem toelaten over te gaan tot de oprichting of het laten oprichten van een gebouw dat zijn eigendom zal worden.

Dit is ook het geval wanneer de leasinggever titularis is van een recht van opstal of van een recht van erfpacht op het terrein of wanneer de eigenaar van de grond in het voordeel van eerstgenoemde afstand doet van het recht van natrekking ten aanzien van de grond waarop de leasinggever het gebouw opricht of laat oprichten.

De eigenaar van het perceel kan anderzijds ook de toekomstige leasingnemer zijn. Hij vestigt, op het terrein waarvan hij de eigenaar is, een recht van opstal ten voordele van de leasingmaatschappij die er een gebouw opricht of laat oprichten volgens de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer.

De gebouwen dienen niet noodzakelijk in volle eigendom door de leasinggever te zijn verworven. Het volstaat dat deze titularis is van voldoende uitgebreide zakelijke rechten (erfpacht, vruchtgebruik) om het genot van het gebouw te kunnen overdragen in het kader van een overeenkomst die beantwoordt aan alle andere voorwaarden van [het koninklijk besluit nr. 30.](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a)

In iedere veronderstelling is vereist dat het oprichten van het gebouw of het verwerven van de rechten door de leasinggever heeft plaatsgevonden met toepassing van de btw ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 9, 10 en 12](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

##### d. Verkrijging of oprichting van een gebouw overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de leasingnemer

Aangezien leasing in feite een handeling inzake financiering is, verwerft de leasinggever slechts de eigendom of andere zakelijke rechten op de gebouwen die het voorwerp uitmaken van de handeling, om het genot ervan te verschaffen aan de toekomstige leasingnemer. Het is bijgevolg normaal dat, zoals voorzien in [artikel 1, 1°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1), de verkrijging of oprichting van het gebouw dient plaats te vinden overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de leasingnemer ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 1](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) 3).

Deze voorwaarde is **niet** vervuld:

• als een overeenkomst van onroerende leasing wordt gesloten bij het beëindigen van een vorige leasingovereenkomst en betrekking heeft op het gebouw dat het voorwerp was van die voorafgaande leasing

• als de overeenkomst betrekking heeft op een gebouw dat de leasinggever reeds had opgericht of verkregen met toepassing van de btw op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst

([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 17)](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1).

De zogenaamde *’sale* *and lease* *back*’-overeenkomsten voldoen aan deze voorwaarde. Volgens deze overeenkomsten draagt een belastingplichtige, om louter economische of financiële doeleinden, met toepassing van de belasting een gebouw over aan een onderneming in onroerende leasing waarbij dit gebouw aan diezelfde belastingplichtige ter beschikking wordt gesteld in uitvoering van de overeenkomst van onroerende leasing. In dat geval dient inderdaad te worden aangenomen dat de leasinggever het gebouw heeft verworven op aanwijzing van de toekomstige leasingnemer.

##### e. Gebouw gebruikt door de leasingnemer in de uitoefening van zijn belastingplichtige activiteit

De onroerende financieringshuur als bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) geldt uitsluitend voor de gebouwen die de leasingnemer, in functie van hun aard, bestemt om te gebruiken in het kader van een activiteit van belastingplichtige.

Wanneer de leasingnemer het gebouw dat het voorwerp is van de overeenkomst van onroerende leasing niet volledig voor de doeleinden van zijn economische activiteit gebruikt, wordt de terbeschikkingstelling van het deel van het gebouw dat voor privédoeleinden wordt gebruikt of voor ander doeleinden dan zijn economische activiteit, vrijgesteld van de belasting.

Dat kan het geval zijn voor:

• een natuurlijke persoon die een deel van het gebouw voor privédoeleinden gebruikt

• een holdingvennootschap die het gebouw gedeeltelijk gebruikt voor activiteiten buiten de werkingssfeer van de btw (het aanhouden van aandelen en het uitoefenen van de daarmee samenhangende rechten)

• een overheid of een rechtspersoon van publiek recht die het gebouw gedeeltelijk gebruikt in het kader van zijn opdracht als overheid.

De partijen moeten derhalve, onder toezicht van de administratie, het deel van de periodieke vergoedingen bepalen dat respectievelijk aan de belasting is onderworpen en van de belasting is vrijgesteld.

#### C. Voorwaarden met betrekking tot de overeenkomst

##### a. Opsomming

Opdat het contract binnen het toepassingsgebied van [artikel 44 § 3, 2°, b) van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) kan vallen, moeten de volgende voorwaarden vervuld zijn:

• het moet een niet-eigendomsoverdragend huur- of erfpachtcontract zijn

• het contract mag niet opzegbaar zijn

• bij het einde van het contract, en tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria in dat contract zijn bepaald, moet de leasingnemer de mogelijkheid hebben om de zakelijke rechten over te nemen die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst

• bij het verstrijken van het tijdvak van vijftien jaar (of eerder) bedoeld in [artikel 9, § 2, eerste lid, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3,](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb) dient het totale bedrag van de periodieke huurprijzen het de leasinggever mogelijk te maken om het geïnvesteerde kapitaal integraal weder samen te stellen.

##### b. Niet-eigendomsoverdragende overeenkomst

Het genot van de gebouwen en de grond waarop ze zijn opgericht, wordt verleend aan de leasingnemer op grond van een niet-eigendomsoverdragende overeenkomst (huur of erfpacht).

De overeenkomsten die van rechtswege, onmiddellijk of uitgesteld tot de betaling van de laatste huurvergoeding, de overdracht tot gevolg hebben van de eigendom of een ander zakelijk recht, vallen buiten het toepassingsgebied van de onroerende leasing in de zin van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) [(circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 2](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) 4).

## • Recht van erfpacht

De financieringshuur is een contract dat in de regel steunt op een persoonlijk recht van genot (huur), maar ook kan steunen op een overeenkomst inzake erfpacht.

Overeenkomstig [artikel 9, tweede lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) wordt immers niet als een lichamelijk goed beschouwd, het recht van erfpacht dat door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur wordt gevestigd of overgedragen in het kader van een onroerende financieringshuur in de zin van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). Het vestigen van een recht van erfpacht in het kader van een onroerende financieringshuur wordt bijgevolg aangemerkt als een dienst [(circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 23](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

## • Recht van opstal

Een persoon, eigenaar van een grond, kan aan een andere persoon een recht van opstal verlenen op voorwaarde dat de houder van het recht de verplichting op zich neemt op die grond gebouwen van een bepaalde aard op te richten en die gebouwen aan de eigenaar van die grond in financieringshuur te geven.

Wanneer tussen die partijen is overeengekomen dat de huur eindigt op het tijdstip waarop de termijn verstrijkt waarvoor het recht van opstal is verleend, moet die handeling worden beschouwd als een verkoop van een op te richten gebouw met uitgestelde eigendomsoverdracht. Dergelijke handeling valt niet onder de toepassing van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

Wanneer echter de eigenaar van een grond aan de leasinggever een recht van opstal heeft toegestaan voor een beduidend langere termijn dan die van de leasingovereenkomst, bezit de leasinggever op het einde van de financieringshuur nog zakelijke rechten op het gebouw dat het voorwerp is van de overeenkomst van onroerende financieringshuur.

Wanneer deze overeenkomst bijgevolg een mogelijkheid tot overname van die rechten inhoudt, is wel voldaan aan artikel 1, 3°, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 30 ([schriftelijke parlementaire vraag nr. 264 van de heer Volksvertegenwoordiger Eric Van Rompuy van 13.10.1992](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/264-onroerende-financieringshuur-vestiging-recht-opstal-3d1b)) ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 25 et 26](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

##### c. Niet-opzegbare overeenkomst

**Het genot van de gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht wordt aan de leasingnemer verleend op grond van een niet opzegbaar contract (van huur of erfpacht).**

Opdat [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) van toepassing zou zijn, mag de overeenkomst van onroerende financieringshuur noch aan de leasinggever noch aan de leasingnemer de mogelijkheid bieden een eind te maken aan de handeling vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn.

De overeenkomst mag bijgevolg geen clausule bevatten waarbij aan elk van de partijen of aan één van hen het recht wordt verleend om aan de overeenkomst een einde te maken mits bepaalde voorwaarden worden vervuld.

Als de partijen van een contract van onroerende financieringshuur, zoals bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), dat contract vervroegd beëindigen, heeft die voortijdige verbreking in principe tot gevolg dat de leasinggever moet overgaan tot de herziening van de in aftrek gebrachte btw met betrekking tot het gebouwd onroerend goed, dat het voorwerp heeft uitgemaakt van de financieringshuur (zie rubriek J, subrubriek a, van deze titel).

Er wordt opgemerkt dat deze voorwaarde van niet-opzegbare overeenkomst, niet de ontbindende clausules beoogt, of meer algemeen, de clausules inzake ontbinding van het contract.

De verbreking van het oorspronkelijke contract van onroerende financieringshuur, wanneer de leasingnemer zijn verplichtingen niet meer nakomt, leidt op zich niet tot een herziening van de in aftrek genomen btw. Het is de bestemming gegeven aan het gebouw na verbreking van de overeenkomst die bepalend is.

##### d. Aankoopoptie

**Bij het einde van het contract van financieringshuur en tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria in dat contract zijn bepaald, dient de leasingnemer de mogelijkheid te hebben om de zakelijke rechten over te nemen die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst.**

Deze mogelijkheid mag enkel aan de leasingnemer worden verleend (zie laatste *bullet* hieronder indien ze aan een derde wordt aangeboden).

De leasingnemer moet niet noodzakelijk bij het verstrijken van de overeengekomen termijn de zakelijke rechten van de leasinggever verwerven. Integendeel, indien de leasingnemer de vaste verplichting op zich mocht nemen het onroerend goed te kopen, zou de handeling buiten de toepassing blijven van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). In dat geval zou namelijk een verkoop worden verricht met uitgestelde overdracht van de eigendom.

## • Tijdstip van de optie

De zakelijke rechten met betrekking tot de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst van onroerende financieringshuur kunnen door de leasingnemer slechts bij het einde van de overeenkomst worden overgenomen. Een overeenkomst die de leasingnemer toelaat de optie te lichten vóór het verstrijken van de leasingtermijn valt buiten de toepassing van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

## • Bedrag van de optie

Alhoewel de overeenkomst niet het bedrag dient te bepalen dat de leasingnemer zal moeten betalen ingeval hij de optie zou lichten, moet ze tenminste op een gedetailleerde wijze de criteria bevatten volgens dewelke de prijs zal worden bepaald.

## • Verkoopoptie

Een verkoopoptie in hoofde van de leasinggever voldoet niet aan de hier gestelde voorwaarde, aangezien de leasingnemer hetzij niet de mogelijkheid heeft de zakelijke rechten op dat goed te verwerven (indien de leasinggever de optie niet licht of de optie licht ten voordele van een derde), hetzij verplicht wordt deze te verwerven (indien de optie wel wordt gelicht). De mogelijkheid waarover de leasingnemer moet beschikken om de zakelijke rechten op het goed van de leasinggever over te nemen op het einde van het leasingcontract, wordt zodoende volledig afhankelijk gemaakt van de loutere wil van de leasinggever (schriftelijke parlementaire vraag nr. 660 van de heer Volksvertegenwoordiger Leo Goovaerts van 10.03.1994).

## • Optie om te huren in het geval de aankoopoptie niet wordt gelicht

Een bijkomende clausule bij de leasingovereenkomst die voorziet dat de leasingnemer, in het geval de aankoopoptie niet wordt gelicht (die dus in iedere veronderstelling moet voorzien worden in de overeenkomst), de mogelijkheid heeft het goed te huren (genoemd de optie van wederverhuur), maakt dat de overeenkomst niet buiten het toepassingsgebied wordt gebracht van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (parlementaire vraag nr. 118 van de heer Volksvertegenwoordiger Jean-Pierre De Clippele van 23.08.1994).

## • Verplichting om te huren in het geval de aankoopoptie niet wordt gelicht

Sommige overeenkomsten kunnen voorzien dat, in geval de optie niet wordt gelicht door de leasingnemer, deze laatste verplicht is om het gebouw te blijven huren voor een bepaalde periode. Door deze periode zodanig te bepalen kan de leasinggever in bepaalde gevallen het bedrag van de aankoopoptie die niet werd gelicht verhalen.

Een dergelijke overeenkomst valt buiten het toepassingsgebied van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

Aangezien het juridisch gaat over één enkele overeenkomst, dient te worden vastgesteld dat ze er in feite op neerkomt dat het genot van het goed door de leasinggever wordt verleend tot het einde van de ’gewone’ huurperiode.

De mogelijkheid om de rechten van de leasinggever te verwerven (of de aankoopoptie) doet zich dan niet voor op het einde van de overeenkomst.

## • Vruchtgebruik op het onroerend goed

De overeenkomst die enkel voorziet in een optie tot overname door de leasingnemer van het vruchtgebruik op het onroerend goed en niet de volle eigendom waarover de leasinggever beschikt, voldoet niet aan de desbetreffende voorwaarde voor de belastingheffing ([circulaire AOIF nr. 10/2007 (nr. E.T. 109.976) van 12.04.2007, randnummer 33](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

Overigens is de handeling waarbij de leasinggever, ondanks het lichten van de optie, zich de blote eigendom voorbehoudt, strijdig met het basisidee dat de grondslag is van elk leasingcontract met name dat de leasinggever een investering doet of ten minste financiert voor de leasingnemer.

Opdat het zou gaan over een leasingovereenkomst is het vereist dat in het contract de mogelijkheid is ingebouwd dat deze investering volledige overgaat naar de leasingnemer, welke de aard van de zakelijke rechten ook is waarin de leasinggever deze investering heeft gedaan.

Indien dit niet het geval is, staat het van in het begin vast dat de leasinggever geheel of gedeeltelijk voor zichzelf investeert.

## • Overdracht van het contract door de leasingnemer

Ondanks de overdracht door de leasingnemer, blijft het contract binnen het toepassingsgebied van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), op voorwaarde dat:

\* de leasingnemer het geheel van zijn rechten overdraagt

\* de overnemer wordt gesubrogeerd in al de verplichtingen van de oorspronkelijke leasingnemer;

\* de overnemer het gebouw in de uitoefening van zijn economische activiteit als belastingplichtige gebruikt.

De overdracht onder bezwarende titel van een leasingovereenkomst bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) is een dienst die onderworpen is aan het normaal Btw-tarief dat thans 21 % bedraagt. De overdracht van een dergelijke overeenkomst wordt niet beoogd door [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), dat enkel vrijstelt de overdracht van verhuringen die zelf van die belasting zijn vrijgesteld ([circulaire AOIF nr. 10/2007 (nr. E.T. 109.976) van 12.04.2007, randnummer 76](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

## • Derden die beschikken over een recht op de koopoptie voorafgaand aan de overdracht van de koopoptie

De leasingnemer die, ten gevolge van een optie op een koopoptie, aan een derde het recht toekent om de koopoptie betreffende de goederen van een onroerende leasingovereenkomst te lichten, verliest de mogelijkheid om, bij het einde van die overeenkomst, naar eigen goeddunken de zakelijke rechten van de leasinggever betreffende de goederen die het voorwerp zijn van die overeenkomst over te nemen, zodat hij niet langer voldoet aan de voorwaarde opgelegd door [artikel 1, 3°, van het koninklijk besluit nr. 30](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a#ar30-art1) ([Arrest van het Hof van Cassatie nr. F.15.0046.F van 22.04.2016](https://juriel.be/nl/rechtspraak/mededeling-juridische-adviezen-adviseurs-belastingplichtige-cassatie-brussel-2016-04-22-4dc8)).

##### e. Wedersamenstelling geïnvesteerd kapitaal

**Bij het verstrijken van het herzieningstijdvak van vijftien jaar zoals bepaald bij** [artikel 9, §2, eerste lid, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb)**, moet het totale bedrag van de periodieke huurprijzen die verschuldigd zijn door de leasingnemer, het de leasinggever toelaten het geïnvesteerd kapitaal integraal weder samen te stellen.**

## • Geïnvesteerd kapitaal

Onder het begrip ’geïnvesteerd kapitaal’ wordt bedoeld het geheel van de door de leasinggever gedane kosten (exclusief btw) voor het verkrijgen, oprichten en/of omvormen van het onroerend goed dat het voorwerp is van de overeenkomst inzake onroerende financieringshuur met inbegrip van de aankoopprijs (exclusief btw) van het bijhorende terrein in de zin van [artikel 1, § 9, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) en met uitsluiting van de aankoopprijs (exclusief btw) van de grond en van de bijkomende kosten die niet onderworpen zijn aan de btw en die rechtstreeks verbonden zijn met de verwerving van de grond (notariskosten, registratierechten, enzovoort) (zie schriftelijke [parlementaire vraag nr. 5-2.170 van de heer Senator Bart Tommelein van 21.04.2011](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/5-2170-onroerend-goed-onroerende-financieringshuur-bijhorend-5f3a)).

Het geïnvesteerde kapitaal omvat onder andere:

•studiekosten (marktstudie, studiekosten van ingenieurs, landmeters en architecten) met betrekking tot het terrein en/of het gebouw

•de vergoedingen van makelaars en lasthebbers tussengekomen bij het verwerven van het terrein en/of het gebouw

•de prijs van de oprichting of de verwerving van het gebouw evenals de prijs van de aankoop van het bijhorende terrein.

Wanneer de leasinggever een oud gebouw verwerft en het op zodanige wijze verbouwt dat het als nieuw kan worden aangemerkt voor de toepassing van de btw, moet het geïnvesteerde kapitaal in dat geval ook de aankoopprijs en de aankoopkosten van het oude gebouw omvatten verhoogd met de kosten van de omvorming en/of renovatie van het gebouw.

**•** **Herzieningsperiode**

Het aanvangstijdstip van de herzieningstermijn van vijftien jaar, gedurende hetwelk het geïnvesteerde kapitaal integraal moet wedersamengesteld zijn, is 1 januari van het jaar waarin het gebouw werkelijk in gebruik is genomen ([artikel 9, §§ 1 en 2, van koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-e148); [beslissing nr. E.T. 121.450 van 27.03.2012](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-121-450-herziening-btw-geheven-bedrijfsmiddelen-aanvangspunt-9fd0)).

Een overeenkomst van onroerende financieringshuur waarbij het geïnvesteerde kapitaal wedersamengesteld is vóór het verstrijken van het herzieningstijdvak van vijftien jaar, zoals hiervoor omschreven, valt uiteraard onder het toepassingsgebied van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

Dit geldt voor een overeenkomst van onroerende financieringshuur die afgesloten is voor een langere duur dan vijftien jaar, op voorwaarde dat het geïnvesteerde kapitaal binnen het voornoemde tijdvak van vijftien jaar opnieuw wordt wedersamengesteld.

De specifieke problemen die zich kunnen voordoen met name op het gebied van het recht op aftrek bij het aanbrengen van wijzigingen aan de leasingovereenkomst, het vervroegd verbreken van de leasingovereenkomst, de overdracht van het gebouw vóór het beëindigen van de termijn, overdracht van de overeenkomst door de leasingnemer, worden behandeld in de [circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 67 en 77](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1).

#### D. Voorwaarden met betrekking tot de hoedanigheid van de partijen bij de handeling

##### a. Voorwaarden met betrekking tot de leasinggever

Opdat een overeenkomst van onroerende financieringshuur binnen het toepassingsgebied zou vallen van [artikel 44, § 3, 2°, b) van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), dient de **leasinggever een onderneming te zijn gespecialiseerd in financieringshuur of onroerende leasing** (artikel 1, 1°, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 30).

De onroerende financieringshuur is evenwel een werkzaamheid die, door haar aard, wordt uitgeoefend gedurende een lange periode en die aanleiding geeft tot het betalen van periodieke huurvergoedingen op vastgestelde vervaldagen.

Het betreft dus een geregelde werkzaamheid in de zin van [artikel 4 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-4) die aan degene die ze uitoefent (natuurlijke persoon of rechtspersoon) de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, gespecialiseerd in financieringshuur of onroerende leasing in de zin van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), zelfs wanneer deze slechts éénmaal een dergelijke overeenkomst sluit ([circulaire AOF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 52 en 53](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

Het feit dat het zou gaan om een autonoom overheidsbedrijf speelt ter zake geen enkele rol. Bijvoorbeeld een autonome gemeentelijke regie die een gebouw in leasing geeft aan een gemeente

(schriftelijke [parlementaire vraag nr. 412 van de heer Volksvertegenwoordiger Yves Leterme van 03.07.2000).](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/412-onroerende-leasing-gemeentebedrijven-leterme-f936)

Een passieve holdingvennootschap die daarnaast als leasinggever één handeling van onroerende leasing stelt en waarbij het leasingcontract volledig voldoet aan de voorwaarden van het koninklijk besluit nr. 30, heeft voor deze handeling de hoedanigheid van belastingplichtige met recht op aftrek van voorbelasting.

##### b. Voorwaarden met betrekking tot de leasingnemer

De onroerende leasing valt slechts binnen het toepassingsgebied van [artikel 44, § 3, 2°, b) van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) wanneer de leasingnemer **een belastingplichtige is die het gebouw gebruikt in het kader van zijn economische activiteit.**

Zijn niet enkel bedoeld, de belastingplichtigen met volledig recht op aftrek, maar eveneens:

• de belastingplichtigen die een bijzondere regeling genieten (vrijstellingsregeling van belasting bedoeld in [artikel 56bis van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-56bis), landbouwregeling bedoeld in [artikel 57 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-57) …)

• de belastingplichtigen vrijgesteld door [artikel 44 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) zonder recht op aftrek (arts, privéziekenhuis, immobiliënvennootschap die het gebouw bestemt voor vrijgestelde verhuur …)

• de overheden, publiekrechtelijke lichamen of openbare instellingen die, om reden van het uitoefenen van een economische activiteit dienen te worden aangemerkt als belastingplichtigen voor deze activiteit ongeacht of deze aan de belasting is onderworpen of vrijgesteld

([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 54 en 5](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) 5).

#### E. Plaatsbepaling van de onroerende leasing

Aangezien het in een eerste instantie gaat om diensten die betrekking hebben op een uit zijn aard onroerend goed, vindt de onroerende leasing plaats daar waar het onroerend goed is gelegen. Aangezien de leasingnemer een belastingplichtige moet zijn, is [artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21) aldus van toepassing.

In het geval de aankoopoptie wordt gelicht, en aangezien het onroerend goed niet kan worden verzonden of vervoerd, wordt de plaats van levering geacht zich op dezelfde plaats te bevinden waar het onroerend goed zich bevindt op het moment van de levering ([artikel 14, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-14)).

#### F. Belastbare feit en tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

De onroerende leasing is in eerste instantie een dienst die aanleiding geeft tot opeenvolgende afrekeningen of betalingen, hierdoor vindt het belastbare feit plaats aan het einde van elke periode waarop de afrekening of betaling betrekking heeft ([artikel 22, § 2, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22)). Het tijdstip van opeisbaarheid van de belasting kent geen bijzonderheden (zie ‘Boekwerk 1: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 9, titel 3, rubriek B en titel 4’).

In het geval van het lichten van de aankoopoptie vindt het belastbare feit plaats op het ogenblik waarop de overeenkomst uitwerking heeft ([artikel 16, § 1, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16)) aangezien de leasingnemer het gebouw al in zijn bezit heeft. Het tijdstip van opeisbaarheid van de belasting kent geen bijzonderheden (zie ‘Boekwerk 1: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 2: Levering van goederen, Afdeling 8, titel 3, rubriek C, subrubriek a, titel 4, rubrieken A en B’). Voor meer informatie wordt verwezen naar de [circulaire 2019/C/65 van 09.07.2019 met betrekking tot de opeisbaarheid van de btw](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-65-opeisbaarheid-btw-d716), randnummers 36 tot en met 38 en 106 tot en met 110.

De opeisbaarheidsregels van de belasting met betrekking tot het lichten van de aankoopoptie zijn slechts van toepassing in de veronderstelling dat het onroerend goed nog steeds als nieuw kan worden beschouwd en de levering ervan aan de btw is onderworpen zonder mogelijkheid tot vrijstelling.

#### G. Maatstaf van heffing

De belasting wordt berekend over het bedrag van de huurprijzen of vergoedingen, in voorkomend geval, verhoogd met de lasten die ten voordele van de leasinggever werden bedongen.

Voor de heffing van de belasting moet er geen onderscheid worden gemaakt tussen:

• enerzijds, het deel van de huurprijzen of vergoedingen dat het kapitaal en de financiële lasten van de leasinggever wedersamenstelt en het deel dat betrekking heeft op de interesten en

• anderzijds, het deel van de huurprijzen en vergoedingen dat betrekking heeft op het gebouw en het deel dat betrekking heeft op de grond ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 5](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) 8).

#### H. Tarief

In het geval van onroerende leasing wordt de belasting in principe geheven tegen een tarief van 21%, behalve in de volgende gevallen:

• 6% voor een leasing met betrekking tot gebouwen speciaal aangepast tot privéwoningen voor gehandicapten onder de voorwaarden van [rubriek XXXII, van tabel A, van de bijlage bij het voornoemde koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)

• 6% voor de leasing met betrekking tot wooncomplexen bestemd om te worden gebruikt voor de huisvesting van gehandicapten onder de voorwaarden van [rubriek XXXIII, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)

• 6% voor de leasing met betrekking tot gebouwen bestemd voor onderwijs en leerlingenbegeleiding onder de voorwaarden van [rubriek XL, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)

• 12% voor de leasing betreffende de huisvesting in het kader van het sociaal beleid onder de voorwaarden van [rubriek X, van tabel B, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3).

## I. Omvang van het recht op aftrek in hoofde van de leasinggever

Gelet op zijn hoedanigheid van belastingplichtige mag de leasinggever de btw volgens de normale regels in aftrek nemen.

Rekening houdend met het feit dat, in hoofde van de leasinggever, er geen twijfel bestaat over het gebruik voor de economische activiteit, zijn de gevolgen van het Arrest Seeling niet van toepassing (Europees Hof van Justitie, Arrest *Wolfgang Seeling*, zaak [C-269/00](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-269-00-arrest), van 08.05.2003; [circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 21](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1)).

Wanneer de leasingnemer de aankoopoptie licht op het einde van de leasingovereenkomst, verricht de leasinggever een levering vrijgesteld van de btw omdat het gebouw op dat tijdstip niet meer kan worden aangemerkt als nieuw.

Niettegenstaande ondernemingen in onroerende leasing bedoeld in [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), in de in het vorige lid bedoelde omstandigheden gebouwen aan hun leasingnemers verkopen, neemt de administratie aan dat die ondernemingen daardoor niet de hoedanigheid verkrijgen van belastingplichtige met gedeeltelijk recht op aftrek. De verkoop van het geleasede gebouw aan de leasingnemer is immers inherent aan de met btw belaste leasingovereenkomst

([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer 61,](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) eerste en tweede alinea).

#### J. Herziening van de aftrek specifiek voor investeringsgoederen

De gebouwen die de leasinggever verhuurt in het kader van een onroerende financieringshuur die binnen het toepassingsgebied van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) valt, dienen overeenkomstig artikel 6, § 2, tweede lid, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3, in zijn hoofde als bedrijfsmiddelen te worden aangemerkt ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummer](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) 59).

De herziening van de aftrek, voorzien in [artikel 48, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48), kan van toepassing zijn bij:

• de voortijdige verbreking van het contract

• de overdracht van het gebouw vóór het verstrijken van de termijn

• het sluiten van een nieuw leasingcontract.

##### a. Voortijdige verbreking van het contract

In het geval van voortijdige verbreking van het contract tijdens de herzieningsperiode van vijftien jaar, is de leasinggever verplicht om de in aftrek gebrachte btw geheven van de oprichting of verkrijging van het gebouw, zoals bepaald in [artikel 48, § 2](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48), van het Wetboek-Btw, te herzien **behalve** in het geval van:

• de overdracht van het gebouw door de leasinggever met toepassing van de btw tegelijkertijd met de beëindiging van het contract (schriftelijke parlementaire [vraag nr. 690 van de heer Volksvertegenwoordiger Jean-Pierre de Clippele van 13.09.1993](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/690-btw-leasing-vervroegde-opzegging-clippele-4ef9)) wat impliceert dat het gebouw nog steeds als nieuw wordt beschouwd en de leasinggever de optie uitoefent om het gebouw onder het btw-stelsel over te dragen onder de voorwaarden van het koninklijk besluit nr. 14 met betrekking tot de vervreemding van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein en de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van een zakelijk recht in de zin van [artikel 9, tweede lid, 2°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9), van het Wetboek-Btw over de toegevoegde waarde op zulke goederen

• de verhuur van het gebouw door de leasinggever met toepassing van de btw op basis van zijn intentie om het gebouw te gebruiken voor handelingen die recht geven op volledige aftrek van de btw, gestaafd door overtuigende en ondubbelzinnige elementen ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1), randnummers 70 tot en met 72. Rekening houdend met de wetswijzigingen doorgevoerd op 01.01.2019, kan de leasinggever, meer in het bijzonder, toepassing maken van de optionele belastingheffing bepaald bij [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (zie titel 4, rubriek F, van deze Afdeling).

##### b. Overdracht van het gebouw vóór het verstrijken van de termijn

## • Overdracht van het gebouw aan de leasingnemer

In dit geval wordt de leasingovereenkomst **voortijdig verbroken** (zie subrubriek a, van deze rubriek). De in aftrek genomen btw dient te worden herzien indien de herzieningstermijn niet is verstreken, **behalve** in het geval van:

•overdracht van het gebouw onder het btw-stelsel ([artikel 44, § 3, 1°, a), derde streepje, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) en [koninklijk besluit nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4))

•overdracht van het gebouw met toepassing van [artikel 11, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-11) ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 74 et 75)](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1).

## • Overdracht van het gebouw aan een derde

In dit geval heeft de overdracht tot gevolg dat de leasingovereenkomst niet **meer onder de toepassing valt van** [**artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek**](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

Indien de overdracht van het gebouw plaatsvindt binnen de herzieningstermijn, moet de leasinggever de btw-aftrek herzien tenzij de overdracht plaatsvindt onder het btw-stelsel. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat de overdrager van een nieuw gebouw, indien hij kiest voor de overdracht met toepassing van btw, recht op aftrek kan hebben ([artikel 44, § 3, 1°, a), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) en het voornoemde [koninklijk besluit nr. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-14-betrekking-vervreemdingen-gebouwen-gedeelten-bijhorende-39f4)).

Wanneer de vervreemding van het gebouw, dat het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst inzake onroerende financieringshuur, plaatsvindt in het kader van een overdracht bedoeld in [artikel 11 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-11), blijft die overeenkomst binnen het toepassingsgebied van [artikel 44, § 3, 2°, b) van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). Er moet geen enkele herziening van de aftrek worden verricht en de belasting blijft verschuldigd over de huurtermijnen of vergoedingen die na de overdracht vervallen ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 73 tot en met 75)](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1).

##### c. Nieuwe leasingovereenkomst

Indien bij het beëindigen van de oorspronkelijke leasingovereenkomst de leasinggever een nieuwe leasingovereenkomst sluit met een derde en deze betrekking heeft op het gebouw dat het voorwerp was van die voorafgaande leasing, valt deze nieuwe overeenkomst buiten het toepassingsgebied van een onroerende financieringshuur in de zin van [artikel 44, § 3, 2°, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). Het gebouw dat het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst werd niet verworven of opgericht volgens de gedetailleerde aanwijzingen van de leasingnemer ([circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 15 en 16)](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) (zie rubriek B, subrubriek d, van deze titel).

#### K. Verwijzing

Er wordt verwezen naar de [circulaire AOIF nr. 10/2007 van 12.04.2007, randnummers 67 tot en met 69, 78 tot en met 83, 84 tot en met 94,](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/10-2007-aoif-leasing-immobilier-immeuble-bati-d9b1) met betrekking tot respectievelijk de volgende specifieke situaties:

• de wijzigingen aan de leasingovereenkomst

• meerdere leasingnemers

• het verbouwen, uitbreiden, inrichten of herstellen van een gebouw dat het voorwerp is van een overeenkomst van onroerende leasing.

\[Top\]

### 6. Werk in onroerende staat en gelijkgestelde handelingen

#### A. Omvang van de definitie en de uitbreidingen

De definitie van werk in onroerende staat alsook de lijst van de handelingen die zich in het verlengde van deze definitie bevinden en als soortgelijke handelingen worden genoemd, worden uitvoerig besproken in: ‘Boekwerk I : Belastingplicht en belastbare handelingen - Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 1, rubriek C’, waarnaar wordt verwezen.

Daarom wordt in onderhavige specifieke topic de aandacht gevestigd op een aantal essentiële praktische punten met betrekking tot de definitie van werk in onroerende staat.

Het begrip ‘werk in onroerende staat’ reikt veel verder dan de enkele oprichting van een gebouw.

Opdat een werk als een ‘werk in onroerende staat’ kan worden beschouwd, dient het werk niet alleen bij te dragen tot de oprichting van een uit zijn aard onroerend goed maar ook:

• tot de wijziging van de structuur (omvorming, uitbreiding of afwerking)

• tot het in goede staat houden van de structuur (herstelling, onderhoud of schoonmaak)

• of de sloop van het gebouw ([artikel 19, § 2, derde lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19)).

De dienst die erin bestaat een roerend goed te leveren en het meteen op zodanige wijze aan te brengen aan een onroerend goed dat het onroerend uit zijn aard wordt, is ook beoogd. Dit is het geval bij de levering met plaatsing van de onderdelen van een gebouw, bijvoorbeeld het dak, trappen, deuren, raamkozijnen, liften van een gebouw, de verankering van goederen in een muur/vloer/plafond.

Worden, in tegenstelling tot het voorgaande, niet bedoeld als werken in onroerende staat:

• de levering met installatie en montage van een roerend goed (machine, materiaal) dat zijn roerende aard behoudt of hoogstens onroerend door bestemming wordt. Dit wijst erop dat het goed kan worden verplaatst zonder breekwerken of wijzigingen aan het onroerend goed of de constructie. Deze handeling is een levering van goederen. Dit is zelfs het geval wanneer die uitrustingsgoederen op een voetstuk, onroerend uit zijn aard, worden geplaatst waaraan ze worden verankerd (zie de schriftelijke [parlementaire vraag nr. 709 van de heer Volksvertegenwoordiger Jean-Pierre de Clippele van 22.09.1993](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/709-btw-gebouwen-clippele-onroerend-goed-c0d6))

• de uitvoering van een intellectueel werk met betrekking tot een uit zijn aard onroerend goed, bijvoorbeeld het opmaken van plannen, studiewerk en bewaking ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-19-gelijkstelling-werk-in-onroerende-staat-864c) betreffende de gelijkstelling van een werk in onroerende staat met een dienst onder bezwarende titel ([artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19)) van 01.03.2019, randnummer 12 (E.T. 133.041)).

Al naargelang het betreffende toepassingsgebied in de btw, is de definitie van werk in onroerende staat:

• **uitgebreid** door middel van gelijkgestelde handelingen, zelfs indien ze niet bedoeld zijn in de voormelde definitie. Dit om elke twijfel weg te nemen wanneer de elementen simpelweg bevestigd zijn aan het gebouw (bijvoorbeeld de elementen die een centrale verwarming of airconditioning of sanitaire installatie vormen) wat een minder sterke bevestiging veronderstelt dan een incorporatie die bij een verplaatsing een vernieling of wijziging van het onroerend goed teweeg brengt.

Er wordt erop gewezen dat het woord ’handeling’ betekent dat er aanvankelijk zowel sprake kan zijn van een levering als van een dienst.

• **beperkt**, met name door de uitsluiting van reinigingswerken voor de toepassing van de verlaagde btw-tarieven.

Anderzijds wordt de volledige definitie, inclusief de ermee gelijkgestelde handelingen, weerhouden voor:

• de toepassing van de verlegging van heffing ([artikel 20 van het koninklijk besluit nr. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-20-136d) van 29.12.1992 met betrekking tot de regeling voor de voldoening van de belasting over de toegevoegde waarde)

• de verplichting om werken in onroerende staat te factureren aan natuurlijke personen die ze bestemmen voor hun privégebruik ([artikel 1 van het koninklijk besluit nr. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-a7a5) ).

#### B. Facturatie/Schuldenaar (verlegging van heffing)

Onderstaande niet-limitatieve lijst herneemt enkele aandachtspunten voor een aantal specifieke toepassingsgebieden die betrekking hebben op de facturering en de schuldenaar van de btw (zie ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 3, titel 1, rubriek C, subrubriek a.’).

##### a. Belastingplichtige dienstverrichter gevestigd in België

## • De facturatie

De aandacht wordt gevestigd op de facturatieverplichting voor de werken in onroerende staat (en de ermee gelijkgestelde handelingen)**, zelfs ten gunste van natuurlijke personen die handelen voor hun privédoeleinden**. Voor de toepassing van het btw-tarief, moeten alle gegevens op de factuur worden vermeld die nodig zijn om de aard van de handelingen te bepalen (artikelen [1, 3°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-a7a5) en [5, § 1, 6°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-6caa), van het koninklijk besluit nr. 1) (zie ’Boekwerk IV: Voldoening van de belasting – Hoofdstuk 13: Regeling voor de voldoening van de belasting, Afdeling 4’).

## • De verlegging van heffing

De aandacht moet worden gevestigd op de juiste toepassing van de verlegging van heffing van de belasting (btw verschuldigd door de medecontractant) voor de werken in onroerende staat die moeten worden opgenomen in rooster 45 van de periodieke aangifte van de dienstverrichter. Wanneer de belasting verschuldigd is door de medecontractant, moet op de factuur op de plaats van de vermelding van de tarieven en het totaalbedrag van de verschuldigde belasting de vermelding ‘Btw verlegd’ worden aangebracht (artikelen 5, § 1, 9*ter,* en 20 van het voornoemde koninklijk besluit nr. 1) (zie ‘Boekwerk IV: Voldoening van de belasting – Hoofdstuk 13: regeling voor de voldoening van de belasting, Afdeling 10, titel 4, rubriek A’).

Werken in onroerende staat komen niet alleen voor in de bouwsector. Deze kunnen ook voorkomen in de sector van landbouwwerkzaamheden. Ook park- en tuinondernemingen kunnen in aanmerking komen.

De verlegging van heffing is van toepassing, volgens de gewone voorwaarden, bij het doorfactureren van werken door de huurder aan de verhuurder (zie [circulaire 2019/C/22 betreffende werken uitgevoerd door een Btw-belastingplichtige in een gebouw dat hij huurt](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-22-werken-uitgevoerd-btw-belastingplichtige-in-1b4e), nummer 2).

In het kader van het stelsel van de btw-eenheid, wordt de aandacht gevestigd op de toepassing van de verlegging van de heffing in hoofde van de medecontractant, zelfs indien de externe activiteit van dat lid van de btw-eenheid geen recht op aftrek doet ontstaan, van zodra deze btw-eenheid gehouden is tot het indienen van periodieke btw-aangiften wegens de werkzaamheid van een of meer andere leden, (zie ‘Boekwerk VI: Specifieke topics - Hoofdstuk 16: Specifieke topics, Afdeling 5: Btw-eenheid, titel 9, rubriek E, subrubriek b’).

Om in hoofde van de aannemers de correcte toepassing van de regeling van de verlegging van heffing van de belasting bedoeld in [artikel 20 van het koninklijk besluit nr. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-20-136d) te vergemakkelijken, mogen de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan het stelsel van belastingvrijstelling voor kleine ondernemingen ([artikel 56bis van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-56bis)) of aan de bijzondere landbouwregeling ([artikel 57 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-57)), sinds 01.01.2019, hun btw-identificatienummer niet meer meedelen aan een Belgische aannemer die een werk in onroerende staat of een ermee gelijkgestelde handeling verricht.

Er dient te worden opgemerkt dat, in de veronderstelling dat de betrokken afnemer ondanks dit verbod toch zijn btw-identificatienummer aan de aannemer meedeelt, deze laatste niet zou worden ontheven van de verplichting tot betaling van de verschuldigde btw op deze handelingen aangezien hij als dienstverrichter deze btw verschuldigd zou blijven overeenkomstig [artikel 51, § 1, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51).

Om deze redenen, wordt de aannemer ontheven van zijn verplichting tot betaling van de belasting, tenzij er sprake is van samenspanning tussen de partijen ([artikel 53quater, § 1, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53quater)).

De werken in onroerende staat, die in België worden verstrekt aan een in België gevestigde belastingplichtige (of in het tegenovergestelde geval met erkenning van een aansprakelijke vertegenwoordiger) die periodieke aangiften moet indienen en waarvoor hij schuldenaar is van de belasting ([artikel 51, § 4 , van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51); [artikel 20 van het koninklijk besluit nr. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-20-136d)), moeten worden opgenomen in rooster 87 (maatstaf van heffing) en rooster 56 (verschuldigde btw) van de periodieke aangifte van deze afnemer.

##### b. Belastingplichtige dienstverrichter, niet in België gevestigd

## • Diensten met betrekking tot werk in onroerende staat die in België plaatsvinden

De buitenlandse ondernemer verricht werken in onroerende staat die in België plaatsvinden indien het onroerend goed zich in België bevindt, ongeacht de hoedanigheid van de afnemer (zie rubriek D, van deze titel).

## • Identificatie van de dienstverrichter

Betreffende de verplichting van een niet in België gevestigde belastingplichtige **om zich voor de btw te laten identificeren**, moet het volgende onderscheid worden gemaakt:

\* indien hij de schuldenaar is van de btw in België ([artikel 51, § 1, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51)): verplichte identificatie (met erkenning van een aansprakelijke vertegenwoordiger voor niet in de Europese Gemeenschap gevestigde belastingplichtigen), onder de voorwaarden bepaald in de [randnummers 70 tot en met 72 van de circulaire nr. 4/2003 van 04.03.2003](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-2003-representant-responsable-assujetti-etranger-etablissement-4733) of met ontheffing van deze identificatieplicht indien de handelingen van occasionele aard zijn volgens de criteria bepaald in [randnummer 88 van de circulaire 4/2003 van 04.03.2003](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-2003-representant-responsable-assujetti-etranger-etablissement-4733)

\* indien hij **niet** de schuldenaar is van de btw in België (algemene verlegging, [artikel 51, § 2, eerste lid, 5°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51)): zijn identificatie is in principe uitgesloten, behalve op uitdrukkelijk verzoek, onder de voorwaarden zoals bepaald in [randnummer 97 van de circulaire 4/2003 van 04.03.2003](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/4-2003-representant-responsable-assujetti-etranger-etablissement-4733), welke niet-occasionele handelingen veronderstelt. Er dient rekening te worden gehouden met de afschaffing van het systeem van registratie van aannemers.

## • Betaling van de btw

\* Verlegging van heffing

Een algemeen stelsel van verlegging van heffing werd opgenomen in [artikel 51, § 2, eerste lid, 5°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51), mits de belastbare handelingen in België worden verricht voor een belastingplichtige aangever die in België gevestigd is (of met erkenning van een aansprakelijk vertegenwoordiger) (zie ‘Boekwerk IV: Voldoening van de belasting – Hoofdstuk 13: Regeling voor de voldoening van de belasting, Afdeling 10, titel 3, rubriek A, nummer 3’).

\* Maatregelen voor het verzekeren van de betaling van de btw

Indien er een beroep wordt gedaan op een aannemer die noch in België is gevestigd noch er geïdentificeerd is, maar hij in België wel de btw verschuldigd is, wordt de btw voldaan door de medecontractant ([artikel 55, § 6, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-55) en [artikel 5 van het koninklijk besluit nr. 31](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-31-artikel-5db9) van 02.04.2002 met betrekking tot de toepassingsmodaliteiten van de belasting over de toegevoegde waarde ten aanzien van de handelingen verricht door niet in België gevestigde belastingplichtigen), op de volgende wijze:

 door opname in zijn periodieke aangifte indien hij een belastingplichtige is die gehouden is aangiften in te dienen ([artikel 53, § 1, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53))

 door opname in de bijzondere aangifte 629 (rooster 77 : maatstaf van heffing en 80 : verschuldigde btw) als het gaat over een persoon die gehouden is deze aangifte als bedoeld in [artikel 53ter, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53ter) in te dienen

 door storting of overschrijving op de door de minister van Financiën of zijn afgevaardigde aangewezen postrekening, indien hij een andere persoon is.

## • Intracommunautaire overbrenging en de bestemming van bouwmaterialen

De verzending door de buitenlandse aannemer van materialen zoals stenen, cement, beton… die in het gebouw zullen worden ingelijfd, van zijn lidstaat naar België, geeft voor de aannemer aanleiding:

\* tot een met een intracommunautaire levering van goederen onder bezwarende titel gelijkgestelde overbrenging in de lidstaat van vertrek

\* en tot een met een intracommunautaire verwerving van goederen onder bezwarende titel gelijkgestelde bestemming in België overeenkomstig [artikel 25quater, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-25quater).

Echter, de administratie aanvaardt, als administratieve tolerantie en bij wijze van proef, voor zover de buitenlandse aannemer niet de schuldenaar is van de btw voor de werken die hij in België verricht, dat de voornoemde bestemming de door [artikel 40bis van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-40bis) voorziene vrijstelling geniet, voor zover de aannemer ‘verwerver’ in ieder geval recht zou hebben op de volledige teruggave van de btw op grond van [artikel 76, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-76). De aannemer moet dus niet voor btw-doeleinden in België worden geïdentificeerd ([schriftelijke parlementaire vraag nr. 230 van de heer Benoît Piedboeuf van 20.02.2020](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/230-werken-in-onroerende-staat-buitenlandse-3d55); zie ook beslissing [E.T.119.687 van 15.03.2011](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-119-687-overbrenging-materialen-in-belgie-gevestigde-4222)).

#### C. Werk in onroerende staat gelijkgesteld met een dienst verricht onder bezwarende titel ([artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

Krachtens [artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) (omzetting van de artikelen 26, paragraaf 1, b), en 27 van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG) moeten belastingplichtigen, met of zonder recht op aftrek, de werken in onroerende staat die ze verrichten voor zowel hun privé- als economische doeleinden (diensten aan zichzelf) of nog voor een derde zonder daarvoor een vergoeding te ontvangen, belasten. Hierbij wordt evenwel rekening gehouden met het in de onderstaande tabel en subrubrieken a en b, van deze rubriek opgenomen onderscheid alsook met bepaalde beperkingen.

*(22)* *Voor het tijdstip waarop de belasting opeisbaar is, zie de onderstaande tolerantie (datum van opstelling van het document waarin de uiterste termijn van de handeling wordt vastgelegd)*

##### a. Werken in onroerende staat verricht door een belastingplichtige voor de doeleinden van zijn economische activiteit ([artikel 19, § 2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

## • Gelijkstelling

De btw is verschuldigd over de normale waarde van de door de belastingplichtige uitgevoerde werken in onroerende staat ([artikel 33, § 1, 3°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33)).

## • Geen gelijkstelling

De volgende belastingplichtigen zijn uitgesloten van de heffing:

\* de belastingplichtige met volledig recht op aftrek van de belasting indien dergelijk werk zou zijn verricht door een andere belastingplichtige. Dit geldt sinds 16.12.2017 overeenkomstig artikel 19, § 2, eerste lid, 1° (nieuw), van het Btw-Wetboek en vóór die datum door middel van een administratieve tolerantie ([circulaire nr. 2018/C/20 betreffende de aanpassingen aan het Btw-Wetboek door de wet van 29.11.2017, van 12.02.2018 (E.T. 131.539), randnummer 15](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2018-c-20-aanpassingen-btw-wetboek-assimilation-service-9cf6)).

\* de gemengde belastingplichtige die zijn recht op aftrek uitoefent volgens de regel van het werkelijk gebruik wanneer het werk volledig en uitsluitend toewijsbaar is aan de activiteit die recht op aftrek verleent

\* de gedeeltelijke belastingplichtige die uitsluitend voor doeleinden handelt buiten de werkingssfeer van de btw

\* de belastingplichtige die onderworpen is aan de vrijstellingsregeling van belasting voor kleine ondernemingen ([artikel 56bis van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-56bis)); ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-19-gelijkstelling-werk-in-onroerende-staat-864c) betreffende de gelijkstelling van een werk in onroerende staat met een dienst onder bezwarende titel ([artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19)) van 01.03.2019, randnummers 38 en 39)

\* de belastingplichtige die onderworpen is aan de bijzondere landbouwregeling ([artikel 57 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-57)); ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-19-gelijkstelling-werk-in-onroerende-staat-864c) betreffende de gelijkstelling van een werk in onroerende staat met een dienst onder bezwarende titel ([artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19)) van 01.03.2019, randnummers 43 en 44).

De volgende werken in onroerende staat zijn uitgesloten van de belastingheffing:

\* de oprichtingswerken van een gebouw door een in [artikel 12, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) bedoelde belastingplichtige (een beroepsoprichter)

\* sinds 16.12.2017, de herstellings-, onderhouds-, en reinigingswerken, overeenkomstig artikel 19, § 2, derde lid (nieuw), van het Btw-Wetboek en vóór die datum door middel van een administratieve tolerantie.

## • Tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

De btw is verschuldigd op het moment dat het werk in onroerende staat is verricht ([artikel 22, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22)).

**Bij wijze van tolerantie** aanvaardt de administratie dat de belasting opeisbaar wordt op het tijdstip waarop het document bedoeld in artikel 3 van het voornoemde koninklijk besluit nr. 1 wordt opgesteld.

Wanneer bovengenoemd document niet vóór die datum is opgesteld, houdt de tolerantie in dat de belasting in ieder geval opeisbaar wordt op de 15 e dag van de maand volgend op die waarin het belastbare feit (voltooiing van de werkzaamheden) heeft plaatsgevonden ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-19-gelijkstelling-werk-in-onroerende-staat-864c) betreffende de gelijkstelling van een werk in onroerende staat met een dienst onder bezwarende titel ([artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19)) van 01.03.2019, randnummers 62, 63, 64 en 65).

## • Maatstaf van heffing: normale waarde

De normale waarde wordt bepaald overeenkomstig [artikel 32 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-32), namelijk het totale bedrag dat een klant in het stadium van de verkoop van de diensten aan een onafhankelijke dienstverlener onder marktconforme voorwaarden zou moeten betalen om de betrokken diensten op dat moment te verkrijgen.

##### b. Werken in onroerende staat verricht door een belastingplichtige voor andere doeleinden dan deze van zijn economische activiteit (gratis, voor privédoeleinden of deze van zijn personeel, [artikel 19, § 2, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19))

De btw is verschuldigd op het moment dat het werk in onroerende staat is voltooid (met dezelfde tolerantie als deze hierboven vermeld onder subrubriek a, van deze rubriek) op de door de belastingplichtige gedane uitgaven (aangekochte of onttrokken materialen, arbeid van het personeel van de belastingplichtige en afschrijvingen). Hij moet evenwel geacht worden te handelen in het kader van zijn belastbare activiteit ([artikel 33, § 1, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33)).

Er moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de belastingplichtige die de werkzaamheden uitvoert een **natuurlijke of een rechtspersoon is.**

**•** **De uitvoerder is een natuurlijke persoon.**

Het werk in onroerende staat dat persoonlijk wordt verricht door de belastingplichtige moet, om belastbaar te zijn, deel uitmaken van zijn gebruikelijke economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. Zijn eigen arbeid komt niet in de maatstaf van heffing terecht, omdat er geen kosten zijn gemaakt. De arbeidskosten van het personeel van de belastingplichtige dat met de uitvoering van de werkzaamheden is belast, maken daarentegen altijd deel uit van de maatstaf van heffing, ongeacht of het werk al dan niet tot de gewoonlijke activiteiten van de belastingplichtige behoort.

**•** **De belastingplichtige is een rechtspersoon**

De btw is verschuldigd zonder onderscheid naar de aard van de werkzaamheden, aangezien de belastingplichtige rechtspersoon altijd handelt in het kader van zijn belastbare activiteiten.

##### c. Gebruikte materialen voor de uitvoering van een werk in onroerende staat

Voor verdere toelichtingen op dit vlak, wordt verwezen naar de Btw-commentaar ‘Boekwerk III: Recht op aftrek van de voorbelasting – Hoofdstuk 12: Correcties op het recht op aftrek, Afdeling 10’ en naar de [circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-19-gelijkstelling-werk-in-onroerende-staat-864c) betreffende de gelijkstelling van een werk in onroerende staat met een dienst onder bezwarende titel ([artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19)) van 01.03.2019.

##### d. Verplichtingen

**•** **Intern stuk dat de handeling vaststelt**

Een belastingplichtige die een handeling verricht die wordt gelijkgesteld met een dienst onder bezwarende titel ingevolge [artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19), is verplicht een stuk op te maken dat de handeling vaststelt (artikel 3 van het voornoemde koninklijk besluit nr. 1). Dit document moet worden opgesteld uiterlijk op de vijftiende dag van de maand na die waarin het belastbare feit van de belasting heeft plaatsgevonden ([artikel 4 van het koninklijk besluit nr. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-december-betrekking-regeling-voldoening-belasting-c69c#ar1-art4)) (zie ‘Boekwerk IV: Voldoening van de belasting – Hoofdstuk 13: Regeling voor de voldoening van de belasting, Afdeling 4, titel 4, rubriek A, subrubriek b’).

Dit document moet de in [artikel 5, § 2, van het koninklijk besluit nr. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-6caa) bedoelde gegevens bevatten.

**•** **Aangifte en betaling**

\* Belastingplichtigen gehouden tot het indienen van periodieke btw-aangiften

De belastingplichtigen die gehouden zijn tot het indienen van periodieke btw-aangiften, zoals bedoeld in [artikel 53, § 1, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53), voldoen de btw op de gelijkgestelde handelingen via deze aangifte.

De inkomende handelingen die worden verricht met het oog op de uitvoering van de gelijkgestelde handeling worden eveneens in de periodieke aangifte opgenomen.

\* Belastingplichtigen niet gehouden tot het indienen van periodieke aangiften

Rekening houdend met de aftrekbare btw op de aankopen van materialen, betalen deze belastingplichtigen de btw op de gelijkgestelde handelingen via een regularisatieopgave of via de bijzondere btw-aangifte bedoeld in [artikel 53ter, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53ter), die betrekking heeft op het kwartaal waarin de btw op de werken in onroerende staat opeisbaar is geworden.

Deze bijzondere aangifte moet als volgt worden ingevuld :

 rooster 76 (maatstaf van heffing van de werken in onroerende staat)

 rooster 80 (verschuldigde btw op werken in onroerende staat)

 rooster 78 (maatstaf van heffing van de aangekochte materialen die gebruikt worden voor het verrichten van de werken in onroerende staat)

 rooster 82 (aftrekbare btw op de aankoop van materialen gebruikt voor het verrichten van de werken in onroerende staat).

##### e. Toepassing

Guido is een zelfstandige architect. Zijn enige medewerker is Julie, een stagiaire architect.

De stagemeester laat in België een nieuw gebouw optrekken dat bestaat uit drie identieke en afzonderlijk vervreemdbare niveaus. De tweede verdieping zal onmiddellijk dienen als privéwoning voor Guido en zijn gezin. Na voltooiing van de inrichting worden de onderste twee niveaus gebruikt als kantoor en tekenkamers voor de activiteit van de architect. Guido behoudt zich het gebruik van de benedenverdieping voor en stelt, krachtens een schriftelijke overeenkomst van 01.04.2019, de eerste verdieping gratis ter beschikking van zijn stagiaire, Julie, op voorwaarde dat zij deze uitsluitend gebruikt voor de activiteiten die onder haar stage vallen en niet voor haar aanvullende activiteiten als adviseuse op het vlak van design en woninginrichting die zij reeds zelfstandig uitoefent.

Tegen vergoeding realiseert Julie de bouwplannen en stelt het bestek op.

De werken werden uitgevoerd door aannemers met uitzondering van de elektrische installatie en de verwarmingsinstallatie, die door Guido werden uitgevoerd.

Wat de eerste verdieping betreft, wordt aan het einde van de stage de overeenkomst met betrekking tot het gebruik ervan door Julie tussen de partijen herzien. Vanaf nu moet ze huur betalen. Ze kan dit goed naar eigen goeddunken gebruiken, maar ze blijft regelmatig samenwerken met Guido zonder zijn partner te worden.

Met het oog op de verhuur als kantoorruimte installeert Guido zelf verschillende scheidingswanden met behulp van materialen die bij een groothandelaar zijn aangekocht.

Om alle situaties te onderzoeken, wordt van twee veronderstellingen uitgegaan:

• eerste hypothese: Guido en Julie opteren voor belastingheffing ten aanzien van de verhuur van het autonoom gedeelte van het gebouw (eerste verdieping); ([artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44))

• tweede hypothese: Guido en Julie voldoen niet aan de voorwaarden om deze optie uit te oefenen.

• Intellectueel werk verricht door Julie

Het belasten van de door Julie verrichte dienst is gebaseerd op het bestaan van een dienst die onder bezwarende titel wordt verricht door een als zodanig handelende belastingplichtige.

Het feit dat zij een stagiair is, is niet relevant (zie ‘Boek I: Belastingplicht en belastbare handelingen - Hoofdstuk 1: De belastingplichtige, Afdeling 3, titel 5’).

Er is dus geen sprake van een gelijkstelling met een dienstverrichting. Indien de dienst gratis zou zijn verleend, zou [artikel 19, § 2, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) niet zijn toegepast, omdat het alleen betrekking heeft op werken in onroerende staat. Deze omvatten geen intellectuele werken.

•Elektriciteits- en verwarmingswerken uitgevoerd door Guido

Met betrekking tot de realisatie van de elektrische installatie en de verwarmingsinstallatie kent Guido nog niet de exacte verdeling tussen de bedrijfs- en privélokalen. Wanneer hij het materiaal bij een groothandelaar koopt, gaat hij er dan ook van uit dat hij deze volledig voor professioneel gebruik zal aanwenden.

\* Gelijkvloers

De werken worden door Guido uitgevoerd voor de behoeften van zijn architectenbureau. Als hij gebruik had gemaakt van aannemers, had hij de verschuldigde btw volledig kunnen aftrekken.

Bijgevolg is [artikel 19, § 2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) niet van toepassing (sinds 16.12.2017).

Anderzijds, krachtens [artikel 12, § 1, eerste lid, 3°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12), maakt het gebruik van materialen voor investeringsdoeleinden de btw opeisbaar over de aankoopprijs ([artikel 33, § 1, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33)). De aftrek van deze btw kan onmiddellijk plaatsvinden, maar is onderworpen aan herziening in de zin van [artikel 48, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48) (zie afdeling H van deze titel);

\* Eerste verdieping

Guido verricht de werkzaamheden in verband met de kosteloze terbeschikkingstelling van de eerste verdieping in het kader van zijn economische activiteit als belastingplichtige en niet als particulier (de kosteloze terbeschikkingstelling aan de stagiaire mag niet in zijn privésfeer worden geplaatst). Het antwoord is dus identiek aan dat met betrekking tot het gelijkvloers.

Bovendien geeft de vrijstelling zonder recht op aftrek, indien op het ogenblik van de verhuur [artikel 44, § 3, 2°, Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) van toepassing is, aanleiding tot een herziening van de aftrek bij het gebruik van de materialen voor de uitvoering van de elektriciteits- en verwarmingswerken op de eerste verdieping (zie ‘Boekwerk III: Recht op aftrek van de voorbelasting – Hoofdstuk 12: Correcties op het recht op aftrek (herzieningen, onttrekkingen en ingebruiknemeingen), Afdeling 3, titel 5’).

\* Tweede verdieping

Guido handelt voor privédoeleinden, als niet-belastingplichtige natuurlijke persoon. Hij is geen zelfstandige elektricien of verwarmingsmonteur en maakt geen gebruik van zijn personeel. De gelijkstelling met een belastbare dienst in de zin van [artikel 19, § 2, eerste lid, 2°, Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) is dus uitgesloten.

Anderzijds is de gelijkstelling met een belastbare levering van goederen in de zin van [artikel 12, § 1, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) van toepassing.

• Installatie van scheidingswanden door Guido

Twee hypothesen moeten worden onderzocht:

\* Indien de optionele belastingheffing over de verhuur van de eerste verdieping wordt uitgeoefend, geeft dit recht op volledige aftrek van de btw die zou zijn geheven van het door een derde belastingplichtige uitgevoerde werk. [Artikel 19, § 2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) is dus niet van toepassing. De gebruikte scheidingswanden zijn daarentegen het voorwerp van een gelijkstelling met een levering van goederen ([artikel 12, § 1, eerste lid, 3°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12)).

\* Indien de verhuur van de eerste verdieping vrijgesteld is van btw op grond van [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), is [artikel 19, § 2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) van toepassing omdat de belastingplichtige verhuurder geen btw aftrekt. In de huidige situatie handelt de belastbare verhuurder niet in het kader van zijn privésfeer. De btw is verschuldigd over de normale waarde van de werken, met inbegrip van de materialen ([artikel 33, § 1, 3°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33)).

#### D. Plaatsbepaling van de werken in onroerende staat

De diensten die verband houden met een onroerend goed, zijnde diensten met een voldoende rechtstreekse band met het onroerend goed, zoals werken in onroerende staat, vinden plaats:

• in België, als het onroerend goed zich in dat land bevindt. De gelijkstelling van een werk in onroerende staat met een belastbare dienst, zoals bedoeld in [artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) (zie rubriek C, van deze titel), is dus slechts van toepassing indien het werk betrekking heeft op een in België gelegen uit zijn aard onroerend goed.

• in het buitenland (binnen of buiten de Gemeenschap) indien het onroerend goed zich niet in België bevindt.

Hierbij zie [artikel 47 van richtlijn 2006/112/EG](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-47), artikel 31bis van de voornoemde uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011, artikelen [21, § 3, 1°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21) en [21bis, § 2, 1°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21bis), van het Btw-Wetboek; zie ook titel 2, rubriek B, van deze Afdeling en ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A,’ voor een volledige uitwerking en de relevante rechtspraak).

#### E. Tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

##### a. Belastbare feit

Het belastbare feit doet zich voor en de belasting wordt opeisbaar op het moment dat de werken in onroerende staat worden uitgevoerd, met name **op het moment dat ze worden voltooid** ([artikel 22, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22)).

De werken in onroerende staat worden beschouwd te zijn uitgevoerd op het moment van de voorlopige oplevering. Dit is het moment dat de werken klaar zijn om te worden gebruikt voor de doeleinden waarvoor ze zijn uitgevoerd.

Na de beëindiging van de werken, kunnen er inderdaad nog problemen ontstaan tussen de partijen over de omvang of de kwaliteit van de werken, waardoor de goedkeuring van de werken door de opdrachtgever niet onmiddellijk plaatsvindt.

In deze omstandigheden wordt geen kritiek uitgeoefend wanneer de partijen overeenkomen dat de werken als voltooid worden aangemerkt op het einde van de derde maand na deze waarin de aannemer het werk heeft beëindigd. Bijgevolg wordt aanvaard dat het belastbare feit op dat tijdstip plaatsvindt [(schriftelijke parlementaire vraag nr. 49 van de heer Senator Alfons Verbist van 28.03.1972](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/49-uitreiken-facturen-termijn-werk-in-a035)).

##### b. Opeisbaarheid van de belasting

**•** **Facturering en uiterste datum**

De werken in onroerende staat moeten altijd gefactureerd worden ([artikel 53, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53) en artikel 1, § 1, 3°, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 1). Bijgevolg wordt, bij gebrek aan een vooruitbetaling (zie volgende *bullet*), de btw verschuldigd hetzij op de dag waarop de aannemer een factuur uitreikt, hetzij uiterlijk op de vijftiende dag van de maand volgend op die waarin het belastbare feit zich heeft voorgedaan zoals bepaald in subrubriek a, van deze rubriek (artikel 22*bis*, § 1, eerste en tweede lid, van het Btw-Wetboek).

**•** **Vooruitbetaling**

Wanneer de (nog niet gefactureerde) prijs geheel of gedeeltelijk wordt ontvangen vóór het belastbare feit, is de belasting verschuldigd over het ontvangen bedrag, op het tijdstip waarop de betaling werd ontvangen ([artikel 22bis, § 1, derde lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis)).

Voor verdere toelichting en voor een toepassingsgeval betreffende deze materie wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 9, titel 3, rubriek C, subrubriek a’ en de [circulaire 2019/C/65 van 09.07.2019 met betrekking tot de opeisbaarheid van de btw](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-65-opeisbaarheid-btw-d716), randnummers 102 tot en met 105.

#### F. Minimum maatstaf van heffing en verplichtingen van de eigenaar van een nieuw opgericht gebouw

##### a. Minimum maatstaf: de normale waarde

Wat betreft de werken in onroerende staat die betrekking hebben op op te richten gebouwen, mag de maatstaf van heffing niet lager zijn dan de normale waarde, zoals bepaald in [artikel 32, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-32). Deze minimale maatstaf van heffing is vastgesteld in [artikel 36, § 1, b), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36), dat overeenkomstig artikel 394 van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG in België wordt toegepast. Dat is het volledige bedrag dat een afnemer in de handelsfase waarin de dienst wordt verricht, **op 1 januari van het jaar van ingebruikneming** van het nieuw opgerichte gebouw, bij eerlijke concurrentie zou moeten betalen aan een onafhankelijke dienstverrichter op het grondgebied van het land waar de handeling belast wordt, om de desbetreffende diensten **op dat tijdstip** te verkrijgen.

In de volgende situaties vormt de **gecumuleerde normale waarde** van de werken in onroerende staat het minimum van de totale maatstaf van heffing:

• indien de bouwheer verschillende contracten sluit voor de oprichting van het gebouw

• indien de werken in onroerende staat betrekking hebben op de voltooiing van een gebouw dat is verworven met betaling van belasting ([artikel 36, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36)).

##### b. bewijs van de normale waarde door schattingscontrole

Om de normale waarde van een werk in onroerende staat met betrekking tot een op te richten gebouw vast te stellen, kan niet alleen beroep worden gedaan op de bewijsmiddelen van het gemeen recht en eventueel een proces-verbaal maar ook en vooral op de waardering door een deskundige ([artikel 59, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59)).

De kennisgeving van de vordering tot schatting moet geschieden binnen **twee jaar** **na de dag van de betekening van het kadastrale inkomen** ([artikel 15, eerste lid, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 15](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-15-juni-regeling-schattingsprocedure-waarin-artikel-3f7b) ). De administratie kan deze niet meer vorderen als de belastingplichtige reeds een dergelijke aanvraag heeft ingediend. De schattingsaanvraag kan worden gedaan door de administratie (zie [hoofdstuk 1 van het koninklijk besluit nr. 15](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-15-juni-regeling-schattingsprocedure-waarin-artikel-3f7b)) of tegen haar worden gericht (zie [hoofdstuk 2 van het koninklijk besluit nr. 15](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-15-juni-regeling-schattingsprocedure-waarin-artikel-3f7b)).

De schatting kan niet langer door de belastingplichtige tegen de administratie worden gevorderd wanneer de administratie reeds de vordering tot schatting heeft ingeleid ([artikel 18, tweede lid, van het koninklijk besluit nr. 15](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-15-juni-regeling-schattingsprocedure-waarin-artikel-3f7b#ar15-art18)). (zie [koninklijk besluit nr. 15](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-15-juni-regeling-schattingsprocedure-waarin-artikel-3f7b) en ‘Boekwerk VII: Controle en navordering van de belasting - Hoofdstuk 17: Bewijsmiddelen en controlemaatregelen, Afdeling 4’).

##### c. Wettelijk vermoeden met betrekking tot de oprichting van een gebouw

Met betrekking tot een nieuw opgericht gebouw wordt de bouwheer verondersteld, **behoudens tegenbewijs**, voor de werken in onroerende staat een beroep te hebben gedaan op een belastingplichtige ([artikel 64, § 4, eerste lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-64), zie ‘Boekwerk VII: Controle en navordering van de belasting - Hoofdstuk 17: Bewijsmiddelen en controlemaatregelen, Afdeling 5, titel 7’.

##### d. Verplichtingen

**•** **Facturatie**

De verplichting om een factuur uit te reiken wordt uitgebreid tot de levering van goederen en diensten door een belastingplichtige voor natuurlijke personen die ze bestemmen voor hun privégebruik met het oog op de oprichting van een nieuw gebouw bedoeld in [artikel 64, § 4, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-64) (artikel 1, § 1, 4°, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 1).

**•** **Bewaring en voorlegging van de documenten met betrekking tot het gebouw**

De bewaartermijn voor facturen, plannen en bestekken bedraagt **vijf jaar** **vanaf de datum van kennisgeving van het kadastraal inkomen** ([artikel 64, § 4, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-64)). Bij gebrek aan voorlegging van bovengenoemde documenten op verzoek van de met de controle van de btw belaste ambtenaren, wordt de belasting, behoudens tegenbewijs, geacht niet te zijn voldaan in hoofde van de diensten waarvoor geen facturen zijn opgesteld.

De administratie aanvaardt het gebruik van recuperatiematerialen (zoals houten balken voor het dakgebinte) indien de bouwheer dit gebruik kan bewijzen (aankoopfacturen, bouwplannen, bestek, foto's van de verwerkte recuperatiematerialen in de opgerichte gebouwen).

De administratie houdt rekening met de waarde van in de handel nog beschikbare gelijkwaardige materialen bij de bepaling van de normale waarde van pas opgerichte gebouwen ([schriftelijke parlementaire vraag nr. 2555 van de heer Stefaan Van Hecke van 26.02.2019](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/2555-invloed-hergebruikte-materialen-berekening-btw-42cf)).

**•** **Specifieke informatie die moet worden medegedeeld met betrekking tot de levering van het nieuw opgerichte gebouw**

Om de normale waarde te controleren, wordt sinds 20.08.2018 de indiening van de aangifte 106.3 die een overzicht van de facturen en de bijlagen bevat, vervangen door de verplichting om een eenvoudige lijst van gegevens in te dienen met betrekking tot het opgerichte gebouw via het formulier nr. 111 B57, en dat **binnen de drie maanden na de kennisgeving van het kadastrale inkomen** (toelichting bij de wet van 30.07.2018 betreffende diverse bepalingen inzake de belasting over de toegevoegde waarde (Kamer, Doc. 54/3121/001, pagina 20 - [artikel 64, § 4, derde lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-64) - [circulaire nr. 2019/C/3 van 25.01.2019 betreffende de aanpassingen aan het Btw-Wetboek door de wet van 30.07.2018, nummer 9](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-3-aanpassingen-btw-wetboek-exoneration-cession-bc8b)) ; [circulaire 2020/C/51 van 06.04.2020 betreffende het formulier nr. 111 B57](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2020-c-51-formulier-b57-verplichting-btw-bien-f276)).

Op basis van de goedgekeurde stedenbouwkundige vergunningen stuurt de administratie een formulier nr. 111 B57 met begeleidend schrijven. Deze documenten worden niet voor alle nieuwbouwvergunningen verstuurd. Op voorhand wordt er een selectie uitgevoerd op alle vergunningen. De verplichting om het voormelde standaardformulier in te dienen, slaat dus enkel op de bouwheren die deze documenten ontvangen.

##### e. Verjaringstermijn voor de vordering tot voldoening van de aanvullende verschuldigde belasting

Het [artikel 81bis, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-81bis) bepaalt: ‘*Indien de in artikel 59, § 2, bedoelde procedure uitwijst dat de belasting over een ontoereikende maatstaf werd voldaan, verjaart de vordering tot voldoening van de aanvullende belasting, van de interesten, van de administratieve geldboeten en van de procedurekosten, door verloop van twee jaar te rekenen van de laatste daad in die procedure*’.

#### G. Tarieven

De werken in onroerende staat kunnen onderworpen zijn aan drie tarieven: 6%, 12% en 21%, waarvan de details in volgende tabel zijn opgenomen.

*(23)* *onder de voorwaarden van de* [rubrieken XXXI](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3) *of* [XXXVIII, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)*.*

*(24)* *onder de voorwaarden van* [rubriek XXXII, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)*.*

*(25)* *onder de voorwaarden van* [rubriek XXXIII, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)*.*

*(26)* *onder de voorwaarden van* [rubriek XXXVI, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)*.*

*(27)* *onder de voorwaarden van* [rubriek X of XI, van tabel B, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)*.*

*(28)* *onder de voorwaarden van* [rubriek XXXVII, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3) *(permanente maatregel)*

*(29)* *onder de voorwaarden van* [*artikel 1quater van het koninklijk besluit nr. 20*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) *en rubriek XXXVII, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 (tijdelijke maatregel: opeisbare btw over werken tussen 01.01.2021en 31.12.2022)*

*(30)* *onder de voorwaarden van* [rubriek XL, van tabel A, van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3)*.*

Voor meer informatie, zie ‘Boekwerk II: Bepaling van de belastbare basis en het toepasselijke tarief – Hoofdstuk 7: Tarieven van de belasting, Afdeling 4, titels 8, 9, 10, 13, 14 en 15’.

#### H. Aspecten van de aftrek (artikelen [45](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45), [46](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-46) en [48, § 2](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48), van het Btw-Wetboek)

##### a. Aftrek van btw met betrekking tot werk in onroerende staat onderworpen aan een herziening

**Om aftrekbaar te zijn, moet de btw wettelijk verschuldigd zijn** (Europees Hof van Justitie, Arrest *Genius Holding BV*, zaak [C-342/87](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-342-87-arrest) van 13.12.1989, punten 13 tot en met 17).

Zo is, in de regel, de btw die een aannemer ten onrechte voor de uitvoering van een werk in onroerende staat in rekening heeft gebracht terwijl de verlegging van heffing diende te worden toegepast, niet aftrekbaar.

De aftrek van belastingen geheven op de werken in onroerende staat die strekken of bijdragen tot de oprichting, omvorming of verbetering van een bedrijfsmiddel is, in de gevallen voorzien in artikel 10 van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3, ter uitvoering van [artikel 48, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48), **onderworpen aan een herziening**.

In dit verband zijn de volgende roosters in de periodieke aangifte van belang:

• rooster 61: herziening ten gunste van de Staat

• rooster 62: herziening ten gunste van de belastingplichtige

##### b. Begin van het herzieningstijdvak

Voor onroerende bedrijfsmiddelen die vanaf 1 januari 2012 in gebruik worden genomen, , is het de eerste januari van het jaar waarin deze in gebruik werden genomen die als vertrekpunt van het herzieningstijdvak moet worden weerhouden (artikel 9, § 1, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3; [beslissing nr. E.T. 121.450 van 27.03.2012](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-121-450-herziening-btw-geheven-bedrijfsmiddelen-aanvangspunt-9fd0)).

Bijvoorbeeld:

Een belastingplichtige laat een fabriek bouwen. De oprichting is gespreid over de jaren 2012, 2013 en 2014, met gespreide voorschotbetalingen over die jaren. De fabriek wordt in 2015 in gebruik genomen.

Het herzieningstijdvak begint te lopen op 01.01.2015 en strekt zich uit over 15 jaar voor alle belastingen die verschuldigd waren in de jaren 2012, 2013 en 2014.

##### c. Duur van de herzieningstermijn

Met betrekking tot de belastingen op handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichting van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, wordt, in principe, de herzieningstermijn verlengd van vijf tot vijftien jaar (artikel 9, § 2, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3).

In afwijking hiervan, wordt de herzieningstermijn voor de belastingen op handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichting van een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat wordt verhuurd onder de voorwaarden van [artikel 44, § 3, 2° d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), op vijfentwintig jaar gebracht (artikel 9, § 3, van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3). (zie titel 4, rubriek F, subrubriek g, van deze Afdeling).

##### d. Verplichtingen met het oog op de controle van de aftrekherzieningen

**\*** **Inschrijving in de tabel van bedrijfsmiddelen**

De voornoemde handelingen moeten worden opgenomen in de bedrijfsmiddelentabel zodat de eventuele herzieningen kunnen worden opgevolgd ([artikel 11, § 5, eerste lid, van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-11-550b)).

**\*** **Bewaring van documenten**

De bedrijfsmiddelentabel moet gedurende zeven jaar na afloop van de herzieningstermijn worden bewaard ([artikel 11, § 5, tweede lid, van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-11-550b)).

De bewaringstermijn van de documenten bedoeld in artikel 60, § 1, en § 4 van het Btw-Wetboek (facturen, contracten …) met betrekking tot de handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichting van een gebouw bedraagt:

 vijftien jaar indien de ermee verband houdende btw-aftrek onderworpen is aan een herzieningstermijn van vijftien jaar

 vijfentwintig jaar indien de ermee verband houdende btw-aftrek onderworpen is aan een herzieningstermijn van vijfentwintig jaar ([artikel 11, § 4, van het koninklijk besluit nr. 3](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-11-550b)).

## I. Verwijzingen naar de periodieke aangifte

Voor meer informatie wordt verwezen naar ‘Boekwerk IV: Voldoening van de belasting – Hoofdstuk 13: Regeling voor de voldoening van de belasting, Afdeling 6, titel 2’.

##### a. Uitgaande handelingen

Ten aanzien van de **uitgaande handelingen met betrekking tot werken in onroerende staat**, maakt de periodieke aangifte een onderscheid tussen de handelingen die in België plaatsvinden en deze die in het buitenland plaatsvinden, zonder onderscheid tussen de lidstaten van de Gemeenschap en de derde landen. Voor mogelijke intracommunautaire overbrengingen van bouwmaterialen, in de zin van [artikel 12bis ,van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12bis), wordt verwezen naar [beslissing nr. E.T.119.687 van 15.3.2011](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-119-687-overbrenging-materialen-in-belgie-gevestigde-4222)).

• werken in onroerende staat uitgevoerd **in België** (plaats van het gebouw)

\* Roosters 01 tot 03: uitsplitsing naargelang het tarief, 6% (01), 12% (02) en 21% (03) van de maatstaven van heffing van de belaste handelingen waarvoor de dienstverrichter de schuldenaar van de belasting is

\* Rooster 45: maatstaf van heffing van werken in onroerende staat met verlegging van heffing (het rooster heeft als titel ‘handelingen waarvoor de btw verschuldigd is door de medecontractant’ - artikel 20 van het voornoemde koninklijk besluit nr. 1).

• Werken in onroerende staat uitgevoerd **in een andere lidstaat van de Gemeenschap of in een derde land**

Rooster 47: maatstaf van heffing van werken in onroerende staat met recht op aftrek van de btw in België.

Er wordt op gewezen dat rooster 44 niet hoeft te worden ingevuld omdat werken in onroerende staat niet als intracommunautaire diensten worden beschouwd. De plaatsbepaling van deze dienst wijkt immers af van de algemene regel inzake plaatsbepaling, zijnde daar waar de afnemer de zetel van zijn economische activiteit heeft gevestigd (zie rubriek D, van deze titel).

##### b. Inkomende handelingen

Het werk in onroerende staat met verlegging van heffing (btw te voldoen door de medecontractant) wordt ingeschreven bij de inkomende handelingen:

• in rooster 81, 82 of 83: het bedrag van de handelingen zonder de aftrekbare btw, naargelang het gaat om werken in onroerende staat die:

\* rechtstreeks (rooster 81) of onrechtstreeks (rooster 82) bijdragen tot de kostprijs van de uitgaande handelingen (bijvoorbeeld onderaanneming in rooster 81, onderhouds- of herstellingskosten in rooster 82)

\* of strekken of bijdragen tot de oprichting, verbouwing of verbetering van bedrijfsmiddelen (rooster 83) (artikel 7 van het voornoemde koninklijk besluit nr. 3)

• in rooster 87: de maatstaven van heffing van handelingen bedoeld in artikel 20 van voornoemd koninklijk besluit nr. 1

• in rooster 56: het bedrag van de verschuldigde btw op de handelingen die zijn ingeschreven in het voornoemde rooster 87

• in rooster 59: de bijhorende aftrekbare btw, indien van toepassing.

##### c. Toepassing

Een in België gevestigde belastingplichtige heeft als economische activiteit de verhuur van hydraulische graafmachines, met of zonder bestuurder.

• Verhuur met bestuurder in uitvoering van één enkel contract, met het oog op het uitvoeren van grondwerken (werken in onroerende staat) ([artikel 18, § 1, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

Een factuur voor een bedrag van 10.000 euro exclusief btw wordt verstuurd naar de volgende in België gevestigde personen:

\* een architect, een belastingplichtige indiener, voor de bouw van zijn woning. Het gebouw zal echter opgenomen worden in zijn bedrijfsvermogen tot beloop van 30%.

De btw is te voldoen door de medecontractant en op de factuur staat vermeld: ‘btw verlegd’.

Het gaat om de volgende roosters van de periodieke aangifte:

 bij de dienstverrichter: rooster 45: 10.000

 bij de architect : rooster 83 : 3.000

rooster 87: 10.000

rooster 56: 2.100

rooster 59: 630 (21% van 3.000).

\* een privéziekenhuis waarvan de hele activiteit is vrijgesteld op grond van [artikel 44 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), waardoor dit geen recht op aftrek heeft. Het is geïdentificeerd voor btw-doeleinden ingevolge het bedrag van haar intracommunautaire verwervingen.

Op de factuur moet de btw worden vermeld. De dienstverrichter is immers de schuldenaar van de belasting ([artikel 51, § 1, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51)). In dit geval is de afnemer niet verplicht de periodieke aangiften bedoeld in [artikel 53, § 1, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53) in te dienen. Zijn identificatie voor btw-doeleinden op grond van [artikel 50, § 1, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-50) en zijn verplichting om de in [artikel 53ter van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53ter) bedoelde bijzondere aangiften in te dienen, hebben geen invloed op de hoedanigheid van de schuldenaar. De volgende roosters in de periodieke aangifte van de dienstverrichter zijn van belang: rooster 03: 10.000 en rooster 54: 2.100.

\* een algemene aannemer, voor een werf in Frankrijk

In België is geen btw verschuldigd. Immers, het werk in onroerende staat vindt plaats in Frankrijk (ligging van het onroerend goed) ([artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21)).

De dienstverrichter neemt het bedrag van 10.000 euro op in rooster 47.

In dit geval wordt aangenomen dat er geen sprake is van een intracommunautaire overbrenging van de machine in toepassing van [artikel 12bis, tweede lid, 5°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12bis) (niet-overbrenging).

In geval van overbrenging moet de maatstaf van heffing van de handeling die wordt gelijkgesteld met een levering van goederen onder bezwarende titel door [artikel 12bis van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12bis) (zie [artikel 33bis van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33bis)), worden opgenomen in rooster 46 van de periodieke aangifte.

• Verhuur zonder bestuurder ([artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18))

Een factuur voor een bedrag van 10.000 euro exclusief btw wordt verstuurd naar de volgende afnemers die het gehuurde goed gebruiken op werven in België:

\* een in België gevestigd wegenbouwbedrijf

De dienst vindt plaats in België ([artikel 21, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21)) en de dienstverrichter is de schuldenaar van de btw ([artikel 51, § 1, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51)). De volgende roosters in de periodieke aangifte van de dienstverrichter zijn van belang:

rooster 03: 10.000 en rooster 54: 2.100.

\* Een in Frankrijk gevestigd bedrijf voor wegenwerken

De schuldenaar van deze intracommunautaire dienst, die plaatsvindt in België ([artikel 21, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21)) is de afnemer van de dienst ([artikel 51, §2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51)).

De dienstverrichter neemt het bedrag van 10.000 euro op in rooster 44.

#### J. Vrijstellingsregeling van de belasting

Worden, voor het geheel van hun economische activiteit, uitgesloten van de vrijstellingsregeling van de belasting voor kleine ondernemingenbelastingplichtigen die **geregeld** werk in onroerende staat verrichten in de zin van [artikel 19, § 2, derde lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19), alsook de ermee gelijkgestelde handelingen ([artikel 56bis, §2, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-56bis)).

Deze uitsluiting geldt niet voor belastingplichtigen in het kader van de deeleconomie ([artikel 56bis, § 2, derde lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-56bis), zie [circulaire 2019/C/40 van 15.05.2019, FAQ betreffende de deeleconomie en occasionele diensten tussen burgers inzake Btw (met het erratum van 04.07.2019), Toepassing van de regelingen inzake Btw, randnummer 5, a](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-40-faq-deeleconomie-occasionele-diensten-tussen-c0bf)).

\[Top\]

### 7. Andere diensten met betrekking tot onroerende goederen

#### A. Intellectueel werk (architecten, landmeters, ingenieurs)

##### a. Aard van het werk

De intellectuele werken met betrekking tot een uit zijn aard onroerend goed worden niet beschouwd als werken in onroerende staat, aangezien werken in onroerende staat gekenmerkt worden door het materiële aspect van de dienst.

Als gevolg daarvan zijn ze uitgesloten van:

• de belastingheffing op werken in onroerende staat die door een belastingplichtige voor zijn eigen rekening worden verricht, als bedoeld in [artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19)

• de toepassing van een verlaagd tarief in de onroerende sector

• de verlegging van heffing als bedoeld in [artikel 20, § 1, van het koninklijk besluit nr. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-20-136d)

##### b. Plaats van de diensten

Voor zover hun diensten verband houden met een bepaald onroerende goed uit zijn aard, vinden de diensten verricht door architecten, landmeters en ingenieurs plaats in België indien het onroerend goed zich in België bevindt, ongeacht of de klant al dan niet als belastingplichtige wordt aangemerkt, voor wat de plaatsbepaling van diensten betreft([artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21), voor een B2B-situatie en [artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21bis), voor een B2C-situatie). Deze oplossing is onafhankelijk van het feit of het uit zijn aard onroerend goed achteraf al dan niet wordt gebouwd.

Voor verdere toelichting wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek c’.

##### c. Tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

Er dient een onderscheid te worden gemaakt naargelang de rechtsvorm die is aangenomen door de architect, landmeter of ingenieur.

• Natuurlijke persoon of onderneming zonder rechtspersoonlijkheid

Bij wijze van administratieve tolerantie, is de btw in elk geval opeisbaar **op het moment van ontvangst van de betaling** van de erelonen, over het ontvangen bedrag ([aanschrijving nr. 50/1971 van 02.04.1971](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/50-1971-aanschrijving-69b7)).

• Onderneming met rechtspersoonlijkheid

De gebruikelijke regels zijn van toepassing, wat betekent dat een onderscheid moet worden gemaakt naargelang de dienstverrichter:

\* verplicht is om een factuur uit te reiken:

De btw is opeisbaar:

 **op de dag waarop de factuur wordt uitgereikt** onafhankelijk of dit vóór of na het belastbare feit gebeurt en uiterlijk op de 15 e van de maand na het belastbare feit (artikel 22*bis*, § 1, eerste en tweede lid, van het Btw-Wetboek)

 of bij gebrek aan een reeds uitgereikte factuur: op het ogenblik van de **ontvangst van een betaling** vóór het belastbare feit, over het ontvangen bedrag ([artikel 22bis, § 1, derde lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis))

 bij wijze van uitzondering indien de afnemer een publiekrechtelijke persoon is, zoals bedoeld in [artikel 6 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-6): op het moment van de **ontvangst van de betaling** van de prijs, over het ontvangen bedrag ([artikel 22bis, § 4, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis)).

\* niet verplicht is een factuur uit te reiken:

De btw is opeisbaar op het tijdstip van de **ontvangst van de betaling** van de prijs, over het ontvangen bedrag, ongeacht of er een factuur wordt uitgereikt (zie [artikel 22bis, § 3, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis)).

Er wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 9, titels 4 en 5 en titel 8, rubriek A’ en naar de [circulaire 2019/C/65 van 09.07.2019 met betrekking tot de opeisbaarheid van de btw,](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-65-opeisbaarheid-btw-d716) randnummers 90 tot en met 100, 114 tot en met 130 en 150 tot en met 152).

#### B. Mandataris, makelaar, commissionair in onroerende goederen

##### a. Tussenpersoon die niet als commissionair wordt aangemerkt

**•** **Plaatsbepaling**

Er wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek c’.

De diensten van een tussenpersoon, die niet handelt onder de voorwaarden van de artikelen [13, § 2](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-13) en [20, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-20), van het Btw-Wetboek, bij de verkoop of verhuur van uit hun aard onroerende vinden plaats in België indien het onroerend goed in België is gelegen ([artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21) voor een B2B-situatie en [artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21bis) voor een B2C-situatie). Het maakt hierbij niet uit of het verkoop- of verhuurcontract uiteindelijk niet wordt ondertekend.

**•** **Vrijstelling**

De klassieke lastgeving ([artikel 18, § 1, eerste lid, 3°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) of de makelarij ([artikel 18, § 2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18)) genieten niet de vrijstelling voorzien in [artikel 44 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), zelfs niet indien de tussenpersonen betrokken zijn bij een levering of verhuur van onroerende goederen die krachtens hetzelfde artikel vrijgesteld zijn van btw.

De diensten van makelaars en lasthebbers die niet handelen onder de voorwaarden van artikel 13, § 2 en [artikel 20, § 1 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-20), zijn echter vrijgesteld van btw maar behouden hun recht op aftrek in de gevallen bedoeld in [artikel 41, § 2, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-41). De btw-vrijstelling voor lasthebbers of makelaars is afhankelijk van de aard van de hoofdhandeling (bijvoorbeeld een levering of verhuur buiten de Gemeenschap).

##### b. Tussenpersoon die als commissionair wordt aangemerkt

**•** **Plaatsbepaling**

Indien de tussenpersoon wordt gelijkgesteld met een koper/verkoper ([artikel 13, § 1, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-13)), zijn de regels voor de plaatsbepaling van de levering van goederen van toepassing.

Indien hij geacht wordt de verhuurdienst te ontvangen en op zijn beurt te verstrekken (artikelen [13, § 2 en 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-13) van het Btw-Wetboek), vindt de onroerende verhuur plaats daar waar het uit zijn aard onroerend goed is gelegen ([artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21) voor een B2B-situatie en [artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21bis) voor een B2C-situatie).

**•** **Vrijstelling**

De tussenpersoon, die gelijkgesteld wordt met een koper/verkoper of een huurder/verhuurder, kan in aanmerking komen voor de vrijstelling voorzien in [artikel 44, § 3, 1° of 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44).

Bijvoorbeeld: een immobiliënagentschap verhuurt in eigen naam, voor rekening van de eigenaar, vakantiewoningen in België.

Zowel de diensten van de eigenaars als die van het immobiliënagentschap zijn vrijgesteld van btw door [artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) (zie ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 7’).

#### C. Beheer en syndicus van gebouwen

##### a. Kader van de tussenkomst van syndici

Er moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de syndicus optreedt als orgaan van de rechtspersoon ‘vereniging van mede-eigenaars’ of volgens een contractueel mandaat voor rekening van één of meerdere mede-eigenaars ([aanschrijving nr. 13/1995 van 20.09.1995](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/13-1995-aanschrijving-gestion-immeuble-appartements-ca34)).

**•** **Syndicus als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars**

\* Syndicus als natuurlijk persoon

Indien hij handelt als een natuurlijke persoon, is de syndicus als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars **geen belastingplichtige**, aangezien hij niet zelfstandig handelt.

\* Syndicus als rechtspersoon

Er kan niet worden aangenomen dat een rechtspersoon niet handelt op zelfstandige wijze.

Deze rechtspersonen zijn **dus belastingplichtigen, maar de administratie eist niet dat ze,** naar analogie met natuurlijke personen, **worden geïdentificeerd**. Dit optionele stelsel voor syndici-rechtspersonen, blijft van toepassing, ook al worden deze laatste in de wet op de mede-eigendom als bestuurders van vennootschappen beschouwd.

De regeling voor syndici komt voort uit een bijzondere maatregel die op 01.01.1977 aan de Europese Commissie is meegedeeld overeenkomstig artikel 394 van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG.

Sindsdien wordt die bijzondere regeling op een manier toegepast die zoveel mogelijk een neutrale behandeling garandeert voor syndici, ongeacht hun juridische hoedanigheid ([mondelinge parlementaire vraag nr. 25.092 van mevrouw de Volksvertegenwoordiger Griet Smaers van 22.05.2018](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/25092-btw-bestuurders-rechtspersonen-syndici-mondelinge-b5c7)).

\* Gedetailleerde afrekening

De syndicus moet ten minste eenmaal per jaar, in naam van de vereniging van mede-eigenaars, een gedetailleerde afrekening opstellen die het de belastingplichtige mede-eigenaars mogelijk maakt om, in voorkomend geval, hun recht op aftrek uit te oefenen.

**•** **Syndicus als conventionele mandataris**

Indien hij geregeld en zelfstandig, buiten zijn opdracht als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars, optreedt, verkrijgt de syndicus, natuurlijke persoon of rechtspersoon, de hoedanigheid van belastingplichtig, behalve ingeval het mandaat gratis wordt uitgeoefend.

Bijvoorbeeld, een mede-eigenaar vertrouwt tegen vergoeding aan de syndicus het beheer van zijn private kavel toe.

##### b. Plaatsbepaling van de diensten van een syndicus

Indien het gebouw zich in België bevindt, vinden de diensten van beheer van onroerende goederen plaats in België, ongeacht of de syndicus optreedt als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars dan wel als mandataris. De hoedanigheid van de huurder is irrelevant ([artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21) voor een B2B-situatie en [artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21bis) voor een B2C-situatie).

Bijvoorbeeld, tegen vergoeding

Er wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek c’.

\[Top\]

## Aangehaalde teksten

87

[WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 144 voorkomens

[WBTW art. 18](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-18) 38 voorkomens

[WBTW art. 19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) 26 voorkomens

[KB nr. 30 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-30-december-betrekking-toepassing-belasting-toegevoegde-d28a) 10 voorkomens

[WBTW art. 21](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21) 9 voorkomens

[WBTW art. 48](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-48) 9 voorkomens

[WBTW art. 51](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-51) 8 voorkomens

[WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 7 voorkomens

[WBTW art. 33](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33) 6 voorkomens

[WBTW art. 10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) 5 voorkomens

[WBTW art. 21bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-21bis) 5 voorkomens

[WBTW art. 56bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-56bis) 5 voorkomens

[uitvoeringsverordening 282/2011 art. 31bis](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-31bis) 5 voorkomens

[KB nr. 1 art. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-20-136d) 4 voorkomens

[KB nr. 3 art. 11](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-11-550b) 4 voorkomens

[WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 4 voorkomens

[WBTW art. 22bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22bis) 4 voorkomens

[WBTW art. 4](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-4) 4 voorkomens

[WBTW art. 53](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53) 4 voorkomens

[WBTW art. 6](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-6) 4 voorkomens

[WBTW art. 64](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-64) 4 voorkomens

[WBTW art. 12bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12bis) 3 voorkomens

[WBTW art. 13](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-13) 3 voorkomens

[WBTW art. 22](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-22) 3 voorkomens

[WBTW art. 32](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-32) 3 voorkomens

[WBTW art. 53ter](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53ter) 3 voorkomens

[WBTW art. 57](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-57) 3 voorkomens

[WBTW art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 3 voorkomens

[btw-richtlijn 2006/112 art. 47](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-47) 3 voorkomens

[KB nr. 10 art. 7quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-10-december-betrekking-uitoefeningsmodaliteiten-keuzen-5679) 2 voorkomens

[KB nr. 1 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-a7a5) 2 voorkomens

[KB nr. 1 art. 5](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-artikel-6caa) 2 voorkomens

[KB nr. 3 art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-artikel-e148) 2 voorkomens

[WBTW art. 11](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-11) 2 voorkomens

[WBTW art. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-20) 2 voorkomens

[WBTW art. 36](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36) 2 voorkomens

[WBTW art. 41](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-41) 2 voorkomens

[WBTW art. 45](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) 2 voorkomens

[WBTW art. 46](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-46) 2 voorkomens

[WBTW art. 59](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-59) 2 voorkomens

[WBTW art. 8](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-8) 2 voorkomens

[uitvoeringsverordening 282/2011 art. 13ter](https://juriel.be/nl/unierecht/uitvoeringsverordening-282-2011/artikel-13ter) 2 voorkomens

[KB nr. 15 art. 18](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-15-juni-regeling-schattingsprocedure-waarin-artikel-3f7b) 1 voorkomen

[KB nr. 1 art. 4](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-1-december-betrekking-regeling-voldoening-belasting-c69c) 1 voorkomen

[KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 1 voorkomen

[KB nr. 31 art. 5](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-31-artikel-5db9) 1 voorkomen

[KB nr. 3 art. 10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb) 1 voorkomen

[KB nr. 3 art. 13](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb) 1 voorkomen

[KB nr. 3 art. 19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb) 1 voorkomen

[KB nr. 3 art. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb) 1 voorkomen

[KB nr. 3 art. 7](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-3-december-betrekking-aftrekregeling-toepassing-belasting-8aeb) 1 voorkomen

[WBTW art. 14](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-14) 1 voorkomen

[WBTW art. 16](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16) 1 voorkomen

[WBTW art. 2](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-2) 1 voorkomen

[WBTW art. 25quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-25quater) 1 voorkomen

[WBTW art. 26](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-26) 1 voorkomen

[WBTW art. 33bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-33bis) 1 voorkomen

[WBTW art. 40bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-40bis) 1 voorkomen

[WBTW art. 50](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-50) 1 voorkomen

[WBTW art. 53quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-53quater) 1 voorkomen

[WBTW art. 55](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-55) 1 voorkomen

[WBTW art. 76](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-76) 1 voorkomen

[WBTW art. 81bis](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-81bis) 1 voorkomen

[C-55/14, arrest van 22 januari 2015](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-55-14-arrest) 6 voorkomens

[C-284/03, arrest van 18 november 2004](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-284-03-arrest) 4 voorkomens

[C-392/11, arrest van 27 september 2012](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-392-11-arrest) 3 voorkomens

[C-150/99, arrest van 18 januari 2001](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-150-99-arrest) 2 voorkomens

[C-215/19, arrest van 2 juli 2020](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-215-19-arrest) 2 voorkomens

[C-275/01, arrest van 12 juni 2003](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-275-01-arrest) 2 voorkomens

[C-315/00, arrest van 16 januari 2003](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-315-00-arrest) 2 voorkomens

[C-108/99, arrest van 9 oktober 2001](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-108-99-arrest) 1 voorkomen

[C-166/05, arrest van 7 september 2006](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-166-05-arrest) 1 voorkomen

[173/88, arrest van 13 juli 1989](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-173-88-arrest) 1 voorkomen

[C-174/00, arrest van 21 maart 2002](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-174-00-arrest) 1 voorkomen

[C-174/06, arrest van 25 oktober 2007](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-174-06-arrest) 1 voorkomen

[C-269/00, arrest van 8 mei 2003](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-269-00-arrest) 1 voorkomen

[C-320/17, arrest van 5 juli 2018](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-320-17-arrest) 1 voorkomen

[C-326/99, arrest van 4 oktober 2001](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-326-99-arrest) 1 voorkomen

[342/87, arrest van 13 december 1989](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-342-87-arrest) 1 voorkomen

[C-346/95, arrest van 12 februari 1998](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-346-95-arrest) 1 voorkomen

[C-358/97, arrest van 12 september 2000](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-358-97-arrest) 1 voorkomen

[C-42/14, arrest van 16 april 2015](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-42-14-arrest) 1 voorkomen

[C-451/06, arrest van 6 december 2007](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-451-06-arrest) 1 voorkomen

[C-532/11, arrest van 15 november 2012](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-532-11-arrest) 1 voorkomen

[C-63/92, arrest van 15 december 1993](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-63-92-arrest) 1 voorkomen

[C-672/16, arrest van 28 februari 2018](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-672-16-arrest) 1 voorkomen

[C-716/18, arrest van 9 juli 2020](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-716-18-arrest) 1 voorkomen