Begrip geïnvesteerd kapitaal, aankoopprijs van de grond, interestenBegrip geïnvesteerd kapitaal – aankoopprijs van de grond – interesten - niet-opzegbare overeenkomst

Algemene administratie van de FISCALITEIT - Centrale diensten BTW

Beslissing Btw, nr. E.T.109.976/2, dd. 3 december 2012

Onroerende leasing - Circulaire nr. 10/2007 (E.T.109.976) van 12 april 2007 - bijwerking

Begrip geïnvesteerd kapitaal - aankoopprijs van de grond - interesten

Niet-opzegbare overeenkomst

1. Begrip geïnvesteerd kapitaal - aankoopprijs van de grond - interesten

Overeenkomstig punt 45 van de circulaire nr. 10/2007 wordt met het begrip "geïnvesteerd kapitaal" in de zin van artikel 1, 4°, van het koninklijk besluit nr. 30 van 29 december 1992 bedoeld, het geheel van de door de leasinggever gedane kosten, exclusief btw, voor het verkrijgen, oprichten of omvormen van het gebouw (of voor de verkrijging van de zakelijke rechten die er betrekking op hebben) dat het voorwerp is van de overeenkomst inzake onroerende financieringshuur, met uitsluiting evenwel van de aankoopprijs van de grond (of van de prijs betaald voor het verwerven van de noodzakelijke zakelijke rechten op deze grond) en van de bijkomende kosten die niet bezwaard zijn met btw en die rechtstreeks verbonden zijn met de verwerving van die grond (notariskosten voor 1 januari 2012, registratierechten, enz.).

De uitsluiting van de aankoopprijs van de grond was verantwoord gezien de aankoop van die grond niet met btw belast was, krachtens artikel 44, § 3, 1°, a), van het Btw-Wetboek.

Sinds 1 januari 2011 zijn, als gevolg van de wijzigingen van dat artikel 44, § 3, 1°, a), door de artikelen 142 tot 149 van de programmawet van 23 december 2009 (B.S. van 30.12.2009), onder bepaalde voorwaarden, niet meer vrijgesteld van btw:

- de levering van het bijhorend terrein in de zin van artikel 1, § 9, 2°, nieuw, van het Wetboek;

- de vestiging, de overdracht of de wederoverdracht van een zakelijk recht in de zin van artikel 9, 2^e lid, 2°, op een bijhorend terrein in de zin van artikel 1, § 9, 2°, nieuw, van het Wetboek.

In sommige gevallen is de uitsluiting van de aankoopprijs van de grond uit het geïnvesteerd kapitaal bijgevolg niet meer verantwoord, inzonderheid wanneer de leasinggever, volgens de gedetailleerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer, een nieuw gebouw met bijhorend terrein verwerft met btw.

Om het neutraliteitsbeginsel van de belasting te respecteren, moet de aankoopprijs van de grond, exclusief btw (of van de prijs exclusief btw betaald voor het verwerven van de noodzakelijke zakelijke rechten op deze grond) worden opgenomen in het geïnvesteerd kapitaal wanneer de leasinggever zelf de grond met toepassing van btw heeft verkregen.

De bijkomende kosten die de leasinggever in eigen naam en voor eigen rekening maakt en die rechtstreeks verbonden zijn met de verwerving van het bijhorend terrein (of met de verwerving van de noodzakelijke zakelijke rechten op het bijhorend terrein) maken daarentegen geen deel uit van het "geïnvesteerd kapitaal", voor zover het gaat om kosten die niet aan de btw onderworpen zijn.

In dit verband moet worden opgemerkt dat sinds 1 januari 2012 de notariskosten onderworpen zijn aan btw, zelfs indien ze betrekking hebben op een grond verkocht met registratierechten, behalve indien het gaat om voorgeschoten bedragen (z. punt 3 van de beslissing nr. E.T. 121.923 van 3 april 2012).

Er wordt bovendien op gewezen dat, in dezelfde gedachtegang, de interesten ten laste van de leasinggever die zelf een kredietovereenkomst heeft gesloten met het oog op het verrichten van de leasing, daarentegen geen deel uitmaken van het geïnvesteerd kapitaal.

2. Niet-opzegbare overeenkomst

Er wordt aan herinnerd dat artikel 1, 2°, van het koninklijk besluit nr. 30, voornoemd, dat bepaalt dat de overeenkomst van onroerende financieringshuur niet opzegbaar is, niet de ontbindende clausules beoogt (z. punt 28 van voornoemde circulaire) en, a fortiori, ook niet de nietigheid wegens wilsgebrek, ...