--- title: "Btw-beslissing E.T.109.060 · Onroerende goederen, onroerend goed" description: "Onroerende goederen, onroerend goed. Btw-beslissing nr. E.T.109.060 van 15 maart 2006 van de Belgische belastingadministratie." url: "https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-109-060-onroerende-goederen-btw-onroerend-goed-d969" lang: "nl" fr: "https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-109-060-biens-immobiliers-tva-bien-immeuble-5c73" --- # Onroerende goederen, onroerend goed **Nummer** E.T.109.060 **Datum** 15 maart 2006 ## Over het document **Verzameling** Administratieve beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 17 paragrafen **Beslissingnr. Btw E.T.109.060 dd. 15.03.2006** *Onroerende goederen - Infrastructuurwerken - Verkaveling - Verkavelaar -Bouwpromotor - Recht op aftrek* De economische activiteit van een verkavelaar bestaat in het verkavelen van een terrein in verschillende individuele percelen bestemd voor het oprichten van woningen, handelszones,… of in het inrichten ervan met het oog op hun verkoop. Deze activiteit kan, in voorkomend geval, gecombineerd worden met die van bouwpromotor, die erin bestaat om een immobiliënproject te ontwikkelen op aldus bouwrijp gemaakte terreinen, met de bedoeling om de bebouwde percelen door te verkopen aan één of meerdere kopers. Om zijn activiteit te kunnen uitoefenen moet een verkavelaar vooraf een verkavelingsvergunning bekomen van de lokale overheid. Voor de uitvoering van deze vergunning legt de overheid in principe de verkavelaar de stedenbouwkundige lasten op. Het betreft meestal infrastructuurwerken waardoor de verkaveling in de gemeente wordt geïntegreerd (aanleg van toegangswegen en wegennet, plaatsen vaneen rioolnetwerk, een netwerk voor water-, gas- of elektriciteitsdistributie, plaatsen van openbare verlichting, aanleg van groene zones, speelpleinen,…). De kost van deze infrastructuur, die gratis aan de gemeente moet worden overgedragen, wordt normaliter doorberekend in de prijs die van de kopers van de percelen wordt gevraagd. Vóór de inwerkingtreding van de programmawet van 2 augustus 2002 (z. [circ. AFZ nr. 24/2002](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/24-2002-afz-immeuble-bati-362f)), werd dergelijke infrastructuur voor de toepassing van de BTW niet als een gebouw aangemerkt. Rekening houdend met de overdracht aan de gemeente, kon de belasting geheven van deze infrastructuur in principe niet in aftrek worden gebracht. Een verkavelaar die de percelen die hij had verkregen, weder verkocht na ze bouwrijp te hebben gemaakt, kon bijgevolg de BTW geheven van de infrastructuurwerken niet in aftrek brengen. Ten aanzien van bouwpromotoren werd echter een bijzondere regeling ingesteld door aanschrijvingnr. 17 van 29 juli 1975. Die aanschrijving beoogt onder meer het geval waarbij een bouwpromotor die grond verkoopt met een gebouw dat hij heeft opgericht of laten oprichten, de belasting geheven van de infrastructuurwerken die hem door de gemeente worden opgelegd, kan aftrekken, en dit, niettegenstaande hun gratis overdracht aan de gemeente, voor zover de waarde van deze werken begrepen is in de maatstaf van heffing van de gebouwen die aan de verscheidene kopers worden verkocht (z. nrs. 20 tot 28 van deze aanschrijving). De gratis overdracht van een gebouw -volgens het begrip gebouw ten tijde van voornoemde aanschrijving, dit wil zeggen in zijn gebruikelijke betekenis - leidde daarentegen in hoofde van de bouwpromotor tot de onttrekking beoogd in artikel12, § 2, tweede lid, van het BTW-Wetboek (het huidig artikel 12, §1, eerste lid, 2°). Sedert de inwerkingtreding van de nieuwe bepalingen van de programmawet van 2 augustus 2002 is het begrip gebouw, overeenkomstig de bepalingen van de zesde richtlijn, uitgebreid tot ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Dit nieuwe begrip van gebouw beoogt nu dus infrastructuurwerken(wegennet, publieke kanalisaties,….) die door de overheid worden opgelegd en waarvan de eigendom aan haar moet worden overgedragen. Strikt gezien kan dus geen enkelverschil in regeling worden verantwoord tussen de overdracht van gebouwen in de oude betekenis (woning, onroerend goed bestemd voorbureau, loods,…) en de overdracht van wegennet, kanalisaties,…, die op grond van het nieuwe begrip voortaangebouwen zijn. Punt 51 van de [circulaire nr. 24 van06.12.2002](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/24-2002-afz-immeuble-bati-362f) voorziet in dit opzicht dat, wanneer het infrastructuurwerken betreft die gerealiseerd worden door de verkavelaar die daartoe gehouden is als last die voortvloeituit de bouwvergunning die hem werd afgeleverd en waarvan de eigendom kosteloos moet overgelaten worden aan de overheid, de belasting geheven van deze werken niet aftrekbaar is. Er is echter gebleken dat de toepassing van deze regel door bouwpromotoren tot problemen zou leiden, aangezien de kans bestaat dat deze regel voor de kopers van de bebouwde percelen een meerkost met zich zou meebrengen. De oorzaak daarvan is de verplichting voor de bouwpromotor om de infrastructuurwerken te onttrekken, of, indien de overdracht reeds initieel vaststond, aan het verbod om de belasting geheven van de aanleg van deze infrastructuur in aftrek te brengen, terwijl het economisch gezien nog altijd, net zoals vroeger, de kopers zijn die de kosten van deze infrastructuur dragen. Bijgevolg en bovendien rekening houdend met het feit dat de realisatie van de infrastructuur een voorafgaande en onontbeerlijke voorwaarde is voor de verkaveling ende verkoop van de bebouwde percelen en ondanks de gratis overdracht van de eigendom van deze infrastructuur aan de gemeenten, die ze zullen integreren in hun openbaar domein, heeft de administratie met akkoord van de heer Minister van Financiën beslist om de regeling voor infrastructuurwerken, ingesteld door aanschrijvingnr. 17 van 29 juli 1975, te handhaven zodat de BTW, die aan de kopers van de bebouwde percelen wordt aangerekend en voor wie deze infrastructuur eigenlijk is bestemd, wordt berekend over een maatstaf van heffing waar de kosten van de infrastructuur zijn inbegrepen. Deze tolerantie is dus slechts van toepassing op infrastructuurwerken met betrekking tot bebouwde percelen en voor zover de kosten van deze infrastructuur die aan de overheid wordt overgedragen, door de verkoper worden begrepen in de maatstaf van heffing van de bebouwde percelen die aan de kopers worden geleverd. Ze is daarentegen niet van toepassing op de gratis overdracht van gebouwen in de gebruikelijke betekenis(loods, woning, geheel of gedeelte van een onroerend goed bestemd voor bureau,…), noch op de kosteloze realisatie ten voordele van de overheid van infrastructuurwerken of andere die geenbetrekking hebben op bebouwde percelen. De tolerantie is evenmin van toepassing op de aanleg van wegen of kanalisaties in het kader vaneen verkaveling die enkel de verkoop van ongebouwde terreinen tot doel heeft. In dit geval kan de waarde van deze werken immers enkel worden doorberekend in de prijs gevraagd voor de levering van de grond, vrijgesteld op grond van [artikel 44, § 3, 1°, a)](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), van het Wetboek. Ze is ook niet van toepassing ingeval van een verkoop door een verkavelaar van een terrein samen met de verkoop van een gebouw (in de gebruikelijke betekenis) door een beroepsoprichter of een bouwpromotor. De kosten van de infrastructuur werden in dat geval immers gedaan door de verkavelaar, zodat deze kosten zullen worden doorberekend in de waarde van de door de verkavelaar verkochte grond, die vrijgesteld is van BTW, en niet in de prijs van het gebouw dat door de beroepsoprichter of bouwpromotor met toepassing van de BTW wordt verkocht. ## Aangehaalde teksten 1 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 1 voorkomen ## Administratieve doctrine 3 [Fiches van de administratieve commentaar 3](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-109-060-onroerende-goederen-btw-onroerend-goed-d969/documenten?type=commentaar) « … magazijnen…) verkopen met btw tegelijk met het bijhorende terrein, de voorbelasting geheven van de infrastructuurwerken in aftrek kunnen brengen voor zover de kosten van die werken begrepen zijn in de prijs van de gebouwen of gedeelten van gebouwen (zie beslissing nr. E.T. 109.060 van 15.03.2006 , alsook punt 2 van het antwoord op de schriftelijke parlementaire vraag nr. 1.258 van de heer Volksvertegenwoordiger Melchior Wathelet van 02.05.2006). Deze tolerantie is dus slechts van toepassing op infrastructuurwerken met betrekking tot bebouwde … » [Leveringen (01.07.2026), Specifieke topics, Onroerende goederen](https://juriel.be/nl/btw-commentaar/specifieke-topics-onroerende-goederen-leveringen-7296) Administratieve commentaar 22.09.2025 [Bekijk de 3 documenten](https://juriel.be/nl/administratieve-beslissingen/e-t-109-060-onroerende-goederen-btw-onroerend-goed-d969/documenten)