---
title: "Décision anticipée · Caractère neuf pour l’application de la TVA (la livraison des biens immobiliers)"
description: "Caractère neuf pour l’application de la TVA (la livraison des biens immobiliers) Article 44, § 3, 1° du CTVA. Décision anticipée belge n°  du 15 juillet 2025."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/caractere-neuf-application-tva-livraison-838d"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Caractère neuf pour l’application de la TVA (la livraison des biens immobiliers) · Tva - Caractère neuf pour l’application de la TVA (la livraison des biens immobiliers) Article 44, § 3, 1° du CTVA - La rubrique XXXI §1 du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal no 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux

**Date**

15 juillet 2025

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

75 paragraphes

Fiche du SPF Finances

*Tva*

*Caractère neuf pour l’application de la TVA (la livraison des biens immobiliers)*

[*Article 44, § 3, 1° du CTVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)

*la rubrique XXXI §1 du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux*

## Résumé

Un appartement comprenant quatre logements est considéré, après travaux de rénovation, comme partiellement neuf au sens de l’[article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1).

Par conséquent, la livraison des logements non neufs sera exonérée de TVA sur la base de l’article 44, § 3, 1°, a du Code de la TVA, et la livraison du logement rénové – si la livraison a lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’année de la première occupation ou de la première utilisation de ce logement – sera de plein droit soumise à la TVA, car elle est effectuée par un constructeur professionnel.

La livraison des places de parking couvertes, constructions immobilières distinctes, qui sont considérées comme neuves au sens de l’[article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), est soumise de plein droit à la TVA, car elle est effectuée par un constructeur professionnel. Même si la livraison d’une place de parking couverte a lieu en même temps que la livraison d’un logement non neuf, car la livraison d’une place de parking est une prestation distincte et indépendante, qui n’est pas étroitement liée à un logement.

## Texte de la décision

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.***

## I. Voorwerp van de aanvraag

1\. Het verbouwen van de bestaande vier appartementen van een onroerend goed, gelegen in X, en de nieuwbouw van overdekte parkeerplaatsen voor voertuigen, en dit met het oog op de verkoop van de vier woongelegenheden en de overdekte parkeerplaatsen.

## II. Vraagstelling

2\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe om bevestiging te verkrijgen of:

\- de drie appartementen op de eerste, tweede en derde verdieping (samen met de grondaandelen) kunnen worden verkocht onder toepassing van het verkooprecht en dus met vrijstelling van BTW op basis van artikel 44, § 3, 1°, a BTW-Wetboek;

\- het appartement op het gelijkvloers kan beschouwd worden als een nieuwbouw en dus (samen met de grondaandelen) kunnen verkocht worden met toepassing van de BTW;

\- de nieuw gebouwde parkeerplaatsen (samen met de grondaandelen) dienen verkocht te worden met toepassing van BTW op basis van de uitzonderingsregel voorzien in artikel 44, § 3, 1°, a BTW-Wetboek.

## III. Beslissing

3\. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

### *III.A. De levering van uit hun aard onroerende goederen*

#### III.A.1. Het juridisch kader

*III.A.1.a. Het juridisch kader met betrekking tot al dan niet nieuw*

4\. De levering van uit hun aard onroerende goederen is vrijgesteld van BTW op basis van artikel 44, § 3, 1°, a, 1ste lid W.BTW.

5\. De btw-vrijstelling is (mogelijks) niet van toepassing als zij betrekking heeft op ‘nieuwe gebouwen’ en ‘bijhorende terreinen’ in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW en verricht worden door één van de drie in artikel 44, § 3, 1°, a), tweede lid, eerste, tweede en derde gedachtestreepje W.BTW genoemde categorieën van belastingplichtigen.

De eerste categorie betreft de beroepsoprichters.

Een beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW is een belastingplichtige die geregeld goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1° W.BTW (gebouw of gedeelte van een gebouw), die hij heeft opgericht of laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van hun eerste ingebruikneming of hun eerste inbezitneming, onder bezwarende titel vervreemdt, hierop zakelijke rechten vestigt of overdraagt.

6\. Opdat de goederenlevering btw-belast zou zijn (en m.a.w. de btw-vrijstelling niet van toepassing zou zijn), dient de levering plaats te vinden vóór, tijdens of na de oprichting van bedoeld gebouw maar uiterlijk op 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming ervan.

7\. Wanneer de levering betrekking heeft op een nieuw gebouw of gedeelte van een gebouw – indien de levering plaatsvindt uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het gebouw of het gedeelte van het gebouw – dan is zulke handeling van rechtswege met btw te belasten wanneer deze wordt verricht door een beroepsoprichter.

8\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is.

9\. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw.

10\. Een bestaand gebouw zal voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a.

De wijzigingen in de aard en vooral in de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt.

11\. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan.

De btw-administratie aanvaardt in dat geval dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken.

Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW.

12\. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken.

13\. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken.

*III.A.1.b. Het juridisch kader met betrekking tot de kwalificatie van meerdere prestaties tot al dan niet één prestatie binnen één handeling*

14\. Voor btw dient elke prestatie zijn eigen btw-regime te volgen.

Het uitgangspunt is dat één handeling bestaande uit meerdere elementen dient beschouwd te worden als een handeling die bestaat uit meerdere prestaties.

Bijgevolg dient (binnen één handeling) iedere prestatie onderscheiden te worden en uit het oogpunt van de btw afzonderlijk te worden beoordeeld, onder meer voor wat betreft een belastingheffing of vrijstelling en het toe te passen tarief.

15\. Slechts wanneer de onderscheiden prestaties binnen één handeling afzonderlijk niet als zelfstandig kunnen worden gekwalificeerd dienen zij als één prestatie te worden beschouwd.

Dit is slechts het geval wanneer de onderscheiden prestaties zo nauw met elkaar verbonden zijn dat zij objectief gezien één, niet te splitsen economische prestatie vormen, waarvan het kunstmatig zou zijn die uit elkaar te halen.

#### III.A.2. Toepassing in concreto

*III.A.2.a. Toepassing in concreto voor wat betreft de appartementen*

16\. Voor wat betreft de appartementen gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping verklaart de aanvrager dat:

\- de dragende constructies binnen in de appartementen worden zoveel als mogelijk behouden.

Enkele dragende muren worden omwille van het ruimtelijk gevoel vervangen door draagbalken (‘poutrellen’).

Deze laatste rusten evenwel ook op de bestaande dragende structuren.

\- uit de berekeningsnota per woongelegenheid van de architect blijkt dat het aantal lopende meters van de nieuwe dragende constructies minder dan de helft uitmaakt van het totaal aantal lopende meters van de dragende constructies.

\- de buitenstructuur van het onroerend goed bovendien integraal blijft behouden.

Op het gelijkvloers is er een beperkte nieuwe uitbouw die een bestaande vervallen berging vervangt.

\- de aanpassing van de locatie van diverse ramen en het aanbrengen aan de buitenzijde van isolatie en een nieuwe gevelbekleding aanpassingen zijn die zullen leiden louter tot een andere “look & feel”, zonder afbreuk te doen aan de bestaande dragende constructie.

17\. Voor wat betreft het appartement op de gelijkvloerse verdieping verklaart de aanvrager dat:

\- dit appartement wel een ingrijpende verandering zal ondergaan, o.m. door de uitbouw achteraan.

\- uit de berekeningsnota van de architect blijkt dat voor die woongelegenheid het aantal lopende meters van de nieuwe dragende constructies groter zal zijn dan het aantal lopende meters van de behouden dragende constructies.

18\. Bijgevolg kan worden vastgesteld dat voor wat betreft de appartementen gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping de verbouwingswerken geen belangrijke wijziging aan de drie woongelegenheden aanbrengen.

19\. Dit is wel het geval voor het gelijkvloerse appartement. De uit te voeren werken zullen een belangrijke wijziging aan de woongelegenheid aanbrengen, met dien verstande dat er een een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen zal plaatsvinden.

20\. Er dient te worden vastgesteld dat de aanvrager heeft verklaard te handelen als een beroepsoprichter.

*III.A.2.b. Toepassing in concreto voor wat betreft de overdekte parkeerplaatsen*

21\. De constructies van de overdekte parkeerplaatsen dienen als nieuw te worden gecatalogeerd.

22\. Bovendien dient te worden vastgesteld dat de overdekte parkeerplaatsen afzonderlijke onroerende constructies zijn (met een afzonderlijk kadastraal perceelnummer).

De overdekte parkeerplaatsen behouden hun kwalificatie van afzonderlijke onroerende constructies, ook indien ze samen met een woongelegenheid worden verkocht.

De levering van een parkeerplaats is immers een onderscheiden en zelfstandige prestatie, die niet nauw met een woongelegenheid is verbonden. Dit is ook het geval als die prestatie plaatsvindt samen met de prestatie van de levering van een woongelegenheid binnen dezelfde handeling.

**Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 15 juli 2025 dat:**

23\. het appartement op het gelijkvloers aan de X kwalificeert als nieuw in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW.

Bijgevolg zal de levering van dit appartement – indien de levering plaatsvindt uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van deze woongelegenheid - van rechtswege met btw dienen te worden belast, omdat zij wordt verricht door een beroepsoprichter.

24\. de drie appartementen op de eerste, tweede en derde verdieping aan de X (samen met de grondaandelen) kwalificeren niet als ‘nieuw’ in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW.

Bijgevolg dienen zij te worden geleverd met vrijstelling van BTW op basis van artikel 44, § 3, 1°, a BTW-Wetboek.

25\. De overdekte parkeerplaatsen aan de X kwalificeren als nieuw in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW.

Bijgevolg zal de levering van deze overdekte parkeerplaatsen – indien de levering plaatsvindt uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming - van rechtswege met btw dienen te worden belast, omdat zij wordt verricht door een beroepsoprichter.

Ook indien ze samen met een woongelegenheid die niet kwalificeert als ‘nieuw’ worden verkocht, omdat de overdekte parkeerplaatsen hun kwalificatie van afzonderlijke onroerende constructies behouden.

## Textes cités

2

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 2 occurrences

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence