---
title: "Décision anticipée 900.192 · Impôt sur les revenus, usufruitier"
description: "Impôt sur les revenus, usufruitier, société d’investissement, base imposable. Décision anticipée belge n° 900.192 du 16 mars 2010."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/900-192-impot-revenus-usufruitier-societe-investissement-4407"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Impôt sur les revenus, usufruitier, société d’investissement, base imposable · impôt sur les revenus - taxe sur la valeur ajoutée - usufruitier - société d’investissement - base imposable - constitution d’un droit usufruit - déduction de la TVA

**Numéro**

900.192

**Date**

16 mars 2010

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

45 paragraphes

Fiche du SPF Finances

*Impôt sur les revenus*

*Taxe sur la valeur ajoutée* · *Usufruitier* · *Société d'investissement* · *Base imposable* · *Constitution d'un droit usufruit* · *Déduction de la TVA*

## Résumé

Une société immobilière fait construire des bungalows qu'elle vendra, comme vendeur professionnel, à des investisseurs privés. La vente de nouveaux bungalows à des investisseurs privés et la reprise en usufruit par une société d'exploitation avec application de la TVA peut avoir lieu si l'investisseur opte pour cette possibilité. Les investisseurs privés auront droit à la déduction complète de la TVA qu'ils ont payée pour l'acquisition du bungalow, puisque la base d'imposition de la constitution d'un usufruit de 20 ans sur le bâtiment, s'élèvera à au moins 97,5 % de la valeur qu'ils ont payée pour obtenir la pleine propriété du bungalow. La mise à disposition de logements meublés et la fourniture d'un ensemble des services par la société d'exploitation contre un prix forfaitaire, est soumise à la TVA, au taux réduit de 6 pourcent et la TVA payée pour obtenir l'usufruit est déductible.

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.***

## I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag strekt ertoe te vernemen of:

1\. de geplande verkoop van nieuwe bungalows aan particuliere investeerders en het terug in vruchtgebruik nemen door een exploitatievennootschap met toepassing van btw kan gebeuren wanneer de investeerder hiervoor opteert;

2\. het exclusief aanbieden van de bungalows in hotelformule met toepassing van btw kan gebeuren;

3\. de vergoeding voor vruchtgebruik niet kwalificeerbaar is als onroerende verhuur.

## II. B eslissing

### *II.A. Overdracht bungalows door de vastgoedvennootschap aan private investeerders*

4\. De vastgoedvennootschap zal de grond kopen en hierop n bungalows laten oprichten om deze vervolgens te verkopen aan private investeerders.

5\. De vastgoedvennootschap dient te worden beschouwd als een beroepsoprichter in de zin van [artikel 12, §2 van het btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) omdat ze geregeld de gebouwen die ze zal laten oprichten, uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming, onder bezwarende titel zal vervreemden.

### *II.B. Belastingplicht van de private investeerders en bepaling van hun recht op aftrek*

6\. Op gronde van [artikel 9, alinea 2, 2° van het btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) zijn de zakelijke rechten andere dan het eigendomsrecht, lichamelijke goederen.

7\. Het vestigen van een vruchtgebruik op een gebouw is bijgevolg een levering in de zin van [artikel 10 van het btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10), die in principe is vrijgesteld van btw op grond van [artikel 44, §3, 1, b) van het btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

8\. Deze laatste bepaling voorziet echter een uitzondering op de vrijstelling wanneer de overdracht van het gebouw uiterlijk plaatsvindt op 31december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van dat gebouw.

9\. De personen die slechts toevallig nieuwe gebouwen vervreemden of op die gebouwen zakelijke rechten vestigen, overdragen of wederoverdragen verkrijgen de hoedanigheid van belastingplichtige niet van rechtswege, doch slechts op voorwaarde dat ze zich voor die hoedanigheid uitspreken.

10\. Bedoelde personen zijn onder meer:

11\. degene die, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit, een vruchtgebruik, een recht van opstal, van erfpacht of een erfdienstbaarheid op een nieuw gebouw binnen de daartoe gestelde termijn vestigt, overdraagt of wederoverdraagt ([art. 8, §§ 2 en 3 btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8)).

12\. Teneinde voor deze alleenstaande handeling de hoedanigheid van belastingplichtige te verkrijgen, moeten bovengenoemde personen voor die hoedanigheid opteren. Die optie geeft hen de mogelijkheid het nieuwe gebouw met toepassing van de btw te vervreemden of een zakelijk recht met betrekking tot dergelijk gebouw met toepassing van de btw te vestigen, over te dragen of weder over te dragen en de btw te recupereren die ze hebben moeten betalen uit hoofde van de oprichting of verkrijging van dat gebouw of uit hoofde van de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht op dergelijk gebouw.

13\. De wijze waarop de optie moet gebeuren, alsmede de regeling op het stuk van de aftrek en de betaling van de btw zijn vastgesteld in het koninklijk besluit nr. 14.

14\. Degene die een zakelijk recht vestigt, kan van de voor deze handeling opeisbare belasting een deel van de belasting in aftrek brengen die werd geheven van de handelingen die direct strekken of bijdragen, naargelang het geval, tot de oprichting of de verkrijging van het gebouw waarop het desbetreffende zakelijk recht slaat, alsook de belasting die werd geheven van de handelingen die een rechtstreeks verband hebben met de vestiging van dergelijk zakelijk recht.

15\. In verband met de bepaling van het recht op aftrek van de voorbelasting bij vestiging van een zakelijk recht op een gebouw met toepassing van de btw is de aftrek van de in het vorige lid bepaalde voorbelasting slechts volledig wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de oprichtingsprijs van het gebouw benadert. (z. parl.vr. nr. 710 van Volksvertegenwoordiger de Clippele van 22 september 1993, Bull. Vr. en Antw., Kamer 1994-1995, nr. 129, blz. 13.467-13368, BTW-REVUE nr. 111, blz. 1201-1202-1203, nr. 2)

16\. Om praktische redenen zal voor de bepaling van de aftrekbare belasting de hierna volgende regeling gelden.

17\. De volledige aftrek van de btw geheven van de oprichtingskosten of de aankoopprijs van het gebouw wordt aanvaard:

17.1. indien de prijs gevraagd voor de vestiging van het zakelijk recht ten minste 95 pct. bedraagt van de oprichtingsprijs (of de aankoopprijs) van het gebouw in volle eigendom, indien het recht gevestigd is voor een periode die minder dan 10 jaar bedraagt.

17.2. indien de gevraagde prijs ten minste 97,5 pct. bedraagt van de oprichtingsprijs (of de aankoopprijs) van het gebouw in volle eigendom, indien het recht gevestigd is voor een periode die 10 jaar of meer bedraagt.

18\. Wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de bovengenoemde grenzen niet bereikt, zal de aftrek van de voorbelasting worden bepaald in functie van de verhouding van de verkoopprijs van het zakelijk recht tot de oprichtings- of aankoopprijs van het betreffende gebouw in volle eigendom.

19\. Vermits de vestiging, de overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht op een gebouw als de levering van een goed wordt aangemerkt, zal voor de heffing van de btw een contante waarde moeten vastgesteld worden wanneer het zakelijk recht wordt gevestigd, overgedragen of wederovergedragen voor een bepaalde duur tegen betaling van een periodieke vergoeding. Die waarde is normaal gelijk aan het bedrag van de periodieke vergoeding vermenigvuldigd met de duur van het zakelijk recht, in voorkomend geval verminderd met de kapitalisatierente.

20\. Wanneer evenwel bij vestiging van een zakelijk recht op de factuur of op het als zodanig geldend stuk een contante prijs wordt vermeld, is het in beginsel die prijs welke in aanmerking moet genomen worden voor de berekening van de verschuldigde btw (nr. 178/4 BTW-Handleiding).

21\. De private investeerders, die een vruchtgebruik van 20 jaar zullen vestigen in hoofde van de exploitatievennootschap zullen (mits naleving van de voorwaarden van KB nr. 14) een volledig recht op aftrek genieten indien de maatstaf van heffing over het vruchtgebruik van het gebouw minstens 97,5 % van de waarde van het gebouw in volle eigendom bedraagt.

### *II.C. Belastbare handelingen in hoofde van de exploitatievennootschap en bepaling van het recht op aftrek*

22\. Het verschaffen van gemeubeld logies in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt aangeboden, wordt uitdrukkelijk uitgesloten van de vrijstelling voor onroerende verhuur, en is bijgevolg onderworpen aan btw (art. 44 § 3, 2° a, derde streepje van het btw-wetboek).

23\. Overeenkomstig de btw-commentaar moeten de logies worden verschaft in instellingen die gekenmerkt worden door een permanente organisatie die alle materiële en menselijke factoren verenigt die het mogelijk maken om aan gasten aan wie onderdak wordt verschaft, diensten te verlenen welke gewoonlijk aan gasten in een hotel worden verstrekt. De commentaar verwijst daarbij naar diensten zoals de ontvangst van de gasten, de terbeschikkingstelling van een gemeubelde kamer, het onderhoud en het schoonmaken van de kamers, met inbegrip van het verschaffen van huishoudelijk linnen (beddengoed, dekens, handdoeken, enz.), en eventueel het verschaffen van ontbijt.

24\. De diensten kunnen alleen aan btw worden onderworpen wanneer systematisch aan alle klanten, voor een enige forfaitaire prijs, een dienst wordt aangeboden en verstrekt die zowel bestaat uit het ter beschikking stellen van gemeubeld logies als het onthaal en de ontvangst van klanten ter plaatse gedurende minstens een groot gedeelte van de dag. Bovendien moet minstens één van de volgende bijkomende diensten worden verstrekt: het regelmatig onderhoud en schoonmaken van de kamers, het verschaffen en vervangen van linnen of het verschaffen van het ontbijt op de kamers of in de inrichting (Beslissing nr. ET 88.687 van 6 april 1999).

25\. De exploitatievennootschap zal gemeubelde logies en een bijkomend dienstenpakket aanbieden in de bungalows, tegen een forfaitaire prijs en waarvan de klanten niet kunnen afzien onder toekenning van een prijskorting .

26\. Deze handeling beantwoordt bijgevolg aan de voorwaarden gesteld in Beslissing nr. ET 88.687 van 6 april 1999 en kwalificeert als dienst bedoeld in artikel 44, §3, 2°, a, derde streepje van het btw-wetboek. Dit impliceert dat deze diensten aan btw zijn onderworpen aan het tarief van 6% btw overeenkomstig de bijlage bij KB nr. 20, rubriek XXX.1.

27\. De exploitatievennootschap heeft derhalve voor deze activiteit de hoedanigheid van belastingplichtige met volledig recht op aftrek.

## Textes cités

5

[CTVA art. 10](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10) 1 occurrence

[CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence

[CTVA art. 8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) 1 occurrence

[CTVA art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) 1 occurrence