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title: "Décision anticipée 2026.0546 · Articles 37 et 38 du C.TVA"
description: "Articles 37 et 38 du C.TVA, Rubrique XXXVII, § 1 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20. Décision anticipée belge n° 2026.0546 du 22 septembre 2026."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2026-0546-articles-tva-rubrique-xxxvii-tableau-35f6"
lang: "fr"
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# Articles 37 et 38 du C.TVA · TVA - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, § 1 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments

**Numéro**

2026.0546

**Date**

22 septembre 2026

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

français

## Texte

50 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2026.0546 du 22.09.2026

*TVA* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXVII, § 1 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Démolition et reconstruction de bâtiments*

## Résumé

Les travaux immobiliers consistant en la démolition d’un ancien fortin disposant d’une consistant significative, et la reconstruction conjointe d’une habitation unifamiliale destinée à être utilisée par les maitres d’ouvrage personnes-physiques comme habitation propre et unique, bénéficient du taux réduit de 6 % prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif aux taux de TVA, à l’exception des travaux d’aménagement du jardin, pour autant que la superficie de cette habitation n’excède pas 200 m 2 après exécution des travaux.

## I. Objet de la demande

**1.** Votre demande vise en particulier à obtenir la confirmation que les travaux immobiliers relatifs à la démolition d’un hangar et la reconstruction conjointe, sur une même parcelle, d’une habitation unifamiliale, bénéficient du taux TVA réduit de 6 % conformément à la rubrique XXXVII, § 1 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20.

## II. Description des faits

**2.** Le projet immobilier consiste en une opération intégrée de démolition-reconstruction. L'opération a pour finalité la création d'une habitation unifamiliale qui constituera l'habitation propre et unique des demandeurs. Cette opération s'inscrit dans un projet résidentiel global comprenant, d'une part, la démolition complète d'un ouvrage existant implanté sur la parcelle et, d'autre part, la construction d'un nouveau logement destiné exclusivement à un usage privé. Les demandeurs ne disposent d'aucun autre bien immobilier et entendent occuper personnellement le logement à construire.

**3.** Le bâtiment existant à démolir est un ancien fortin militaire en béton armé, incorporé durablement au sol. L'ouvrage est constitué d'un seul niveau et présente une emprise au sol d'environ X m 2, correspondant à des dimensions approximatives de X mètres sur X mètres. Sa hauteur est estimée à environ X mètres et ses murs présentent une épaisseur particulièrement importante, de l'ordre de X mètre. Le volume extérieur théorique du bâtiment est évalué à environ X m 3. Il s'agit d'une construction ancienne, vétuste, dépourvue d'affectation actuelle et non utilisée à des fins de logement. En raison de sa conception en béton armé massif et de ses armatures métalliques internes, sa suppression nécessite des travaux lourds de démolition ainsi que l'évacuation et le traitement des déchets conformément aux filières agréées. Aucun élément de cette construction ne sera conservé dans le cadre du projet, la démolition portant sur la totalité de l'ouvrage existant.

**4.** La présence de ce fortin constitue une contrainte importante pour l'aménagement de la parcelle et empêche une utilisation optimale du terrain à des fins résidentielles. Les travaux de démolition ont dès lors pour objectif de libérer l'emprise foncière nécessaire à la réalisation du projet d'habitation tout en supprimant une construction obsolète devenue sans utilité. Les travaux de démolition seront exécutés après la finalisation de l'acquisition du terrain et préalablement au début des travaux de construction. Aucun travail de démolition n'avait encore débuté au moment de l'introduction de la demande.

**5.** À l'issue de la démolition, les demandeurs procéderont à la construction d'une nouvelle habitation unifamiliale sur la même parcelle. Le bâtiment projeté comportera un rez‑de‑-chaussée et un étage, pour une surface totale d'environ X m 2. Le rez‑de‑chaussée développera une superficie d'environ X m 2 et comprendra notamment un espace de vie composé d'une cuisine ouverte et d'un séjour d'environ X m 2, un garage de X m 2, une buanderie de X m 2, un hall d'entrée, un WC, les circulations et les locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l'habitation. L'étage développera une superficie d'environ X m 2 et accueillera trois chambres de respectivement X m 2, X m 2 et X m 2, une salle de douche de X m 2, un dressing de X m 2 ainsi qu'un hall de nuit.

**6.** Les surfaces reprises comme habitables dans les plans représentent environ X m 2. La surface habitable retenue pour l'application du régime TVA applicable aux opérations de démolition-reconstruction demeurera en tout état de cause inférieure à 200 m 2. L'habitation sera exclusivement affectée au logement privé des demandeurs et aucune partie du bâtiment ne sera utilisée pour l'exercice d'une activité professionnelle ou économique.

**7.** Sur le plan administratif, les demandeurs ont introduit une demande de permis distincte pour la démolition du fortin et pour la construction de l'habitation. Le permis relatif à la démolition a déjà été obtenu, tandis que la demande de permis de construire était en cours d'instruction lors de l'introduction du dossier. Le choix d'introduire deux procédures séparées résulte du caractère particulier de l'ouvrage à démolir, à savoir un ancien fortin militaire, dont la démolition nécessitait au préalable une validation administrative spécifique. Malgré cette séparation procédurale, les deux opérations constituent les composantes indissociables d'un seul et même projet immobilier visant le remplacement d'une construction existante par une nouvelle habitation familiale érigée sur la même parcelle.

**8.** Enfin, au moment de l'introduction de la demande, ni les travaux de démolition ni les travaux de reconstruction n'avaient commencé et aucune opération n'avait encore produit d'effet fiscal dans le cadre de l'application du taux réduit de TVA.

## III. Décision

**9.** Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6 % en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

**10.** A cet égard, la rubrique XXXVII, § 1 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6 % s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maitre d’ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

## *Démolition et reconstruction effectuées par la même personne*

**11.** Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, § 1er de l'arrêté royal n° 20 sur la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

**12.** Les demandeurs déclarent être les maîtres d’ouvrage, à titre privé, du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

## *Notion de bâtiment et de consistance significative*

**13.** Une des conditions de la rubrique est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

**14.** Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

**15.** En l’espèce, il ressort des déclarations des demandeurs que le bâtiment à démolir, un ancien fortin (bunker) a les caractéristiques objectives d’une construction durable et a également une consistance significative au regard du projet d’habitation envisagé.

**16.** La démolition envisagée porte donc sur un bâtiment, d’une superficie de X m 2, ayant une consistance significative en lui‑même mais aussi par rapport au bâtiment d’habitation reconstruit, lequel aura une superficie de X m 2. La condition 2 est dès lors remplie.

## *La reconstruction du bâtiment d’habitation doit avoir lieu sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli*

**17.** Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

**18.** Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

**19.** De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6 %. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez‑de‑chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021).

**20.** En l'espèce, il ressort des déclarations du demandeur ainsi que du permis d’urbanisme que le bâtiment à démolir est situé sur la parcelle sur laquelle l’habitation nouvellement construite sera elle‑même érigée.

**21.** La condition 3 est donc remplie.

***Les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l’exécution des travaux est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre***

**22.** Les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage‑personne physique qui y aura son domicile sans délai.

**23.** Par ailleurs, les demandeurs ont confirmé que cette habitation sera totalement destinée à leur propre et unique habitation au moment de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment reconstruit. La condition 4 est donc remplie.

## *Les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l’exécution des travaux a une superficie totale habitable qui n’excède pas 200 m**2*

**24.** Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 175 m 2, quel que soit le type d'habitation concernée.

**25.** Il ressort des déclarations des demandeurs que la surface habitable de l’habitation reconstruite, telle que définie dans la règlementation applicable, sera inférieure à la surface maximum de 200 mètres carrés, à savoir 192 m 2. La condition 5 est donc remplie.

## *Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n° 20*

**26.** Pour l’application du taux réduit de 6 % prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n° 20, les conditions suivantes sont également requises :

**26.1.** Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage‑personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m 2, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci‑avant ;

**26.2.** Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

**26.3.** Condition 3 : la facture émise par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

**27.** En conclusion, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci‑avant et reprises aux points 26.1. à 26.3. de la décision), les travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe d’une habitation propre telles que visés dans la présente décision pourront bénéficier du taux réduit de 6 %.

**28.** Pour le reste, conformément à l’alinéa 4 du paragraphe 1 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

•au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

## Textes cités

6

[CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 2 occurrences

[CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 2 occurrences

[AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence

[CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence

[CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence