--- title: "Décision anticipée 2026.0435 · Articles 37 et 38 du C.TVA" description: "Articles 37 et 38 du C.TVA, Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20. Décision anticipée belge n° 2026.0435 du 25 août 2026." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2026-0435-articles-tva-rubrique-xxxvii-tableau-1d56" lang: "fr" --- # Articles 37 et 38 du C.TVA · TVA - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments **Numéro** 2026.0435 **Date** 25 août 2026 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 73 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2026.0435 du 25.08.2026 *TVA* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Démolition et reconstruction de bâtiments* ## Résumé Dans le cadre d’un projet immobilier de démolition de trois anciens immeubles disposant d’une consistance significative ainsi que la reconstruction de trois immeubles composés de 21 unités d’habitation, la livraison des unités de logement destinées à être livrées à des personnes physiques qui y éliront leur domicile bénéficie du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif aux taux de TVA, pour autant que la superficie de chaque appartement n’excède pas 175m2 après exécution des travaux. ## I. Objet de la demande **1.** Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci‑après « SDA ») la confirmation que la livraison des unités d’habitation ayant fait l’objet du projet de démolition et de reconstruction conjointe, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA. ## II. Description des faits **2.** Le projet immobilier faisant l’objet de la présente demande concerne un ensemble immobilier situé à X. Le terrain est la propriété de la société X, laquelle a constitué un droit de superficie au profit de la société X. Cette dernière intervient en qualité de maître d'ouvrage de l'opération et assure la réalisation ainsi que la commercialisation du projet immobilier. **3.** Le projet s'inscrit dans le cadre d'une opération de requalification urbaine portant sur un site anciennement bâti dont les constructions existantes sont devenues inadaptées aux besoins actuels. Le terrain est situé dans le périmètre du Site à Réaménager X dénommé X. L'opération participe ainsi à la revitalisation d'un site urbain dégradé, à l'amélioration de la qualité du cadre bâti et au renforcement de l'offre résidentielle au sein du quartier concerné. **4.** L'opération projetée consiste en la démolition des constructions existantes et en la reconstruction d'un ensemble résidentiel neuf constituant un projet immobilier unique et cohérent. À l'issue des travaux, le site accueillera X logements destinés à l'habitation, répartis entre X maisons unifamiliales, X appartements d'une chambre et X appartements de deux chambres. Le projet est organisé autour de 3 ensembles distincts. **5.** Le Bloc A fait l'objet d'une démolition complète de la construction existante suivie de la reconstruction d'un nouvel immeuble comprenant X appartements. Aucun élément structurel du bâtiment actuel n'est conservé dans le cadre de cette intervention et le nouvel immeuble sera érigé sur une structure entièrement neuve répondant aux normes contemporaines de stabilité, de sécurité et de performance énergétique. **6.** Le Bloc B fait l'objet d'une démolition quasi intégrale. Conformément aux prescriptions urbanistiques applicables, seules les deux façades longitudinales ainsi qu'une partie du mur implanté en limite de propriété du côté de la rue du Docteur Liénard sont maintenues. Les éléments conservés X m 2 sur une emprise au sol existante de X m 2, soit X % de l'emprise des constructions existantes. Rapportés aux surfaces développées totales existantes, ces éléments représentent X m 2 sur X m 2, soit X % des surfaces développées. Les murs maintenus n'assurent aucune fonction porteuse dans les constructions futures. Aucun plancher, aucune dalle ni aucun élément de charpente du nouvel ensemble ne reposera sur les structures conservées. Le bâtiment projeté disposera de fondations, d'une structure porteuse, de planchers et d'ouvrages de stabilité entièrement nouveaux et indépendants. Après réalisation des travaux, le Bloc B comprendra X logements intégrés dans un ensemble immobilier totalement renouvelé sur les plans structurel, technique, énergétique et fonctionnel. **7.** Le Bloc C fait également l'objet d'une démolition complète des bâtiments existants suivie de la reconstruction de X logements. Cet ensemble comprendra X maisons unifamiliales et X appartements. Comme pour le Bloc A, les nouvelles constructions seront réalisées au moyen de structures intégralement nouvelles et indépendantes des bâtiments préexistants. **8.** Outre la réalisation des bâtiments, le projet prévoit le réaménagement complet des espaces extérieurs. Les travaux comprennent notamment la création de cheminements piétons, d'espaces paysagers, de locaux techniques, d'emplacements destinés au stationnement des vélos et, de manière générale, de l'ensemble des infrastructures et équipements nécessaires au bon fonctionnement du complexe résidentiel. L'opération vise ainsi à assurer une intégration harmonieuse du nouvel ensemble dans son environnement urbain. **9.** Les constructions existantes présentent une emprise au sol totale de X m 2 et développent une superficie totale de X m 2. À l'issue de l'opération, les nouvelles constructions afficheront une emprise au sol de X m 2 et une surface développée totale de X m 2, hors terrasses représentant X m 2. Les surfaces nettes privatives affectées aux logements s'élèveront à X m 2. Le projet permettra ainsi la création de X logements neufs au sein d'un ensemble résidentiel entièrement reconfiguré et modernisé. **10.** Le projet a fait l'objet du permis d'urbanisme. Celui‑ci autorise la démolition des bâtiments existants, la reconstruction des logements projetés, le maintien limité de certains éléments de façade imposé par les prescriptions urbanistiques ainsi que l'aménagement d'un nouvel ensemble résidentiel répondant aux exigences urbanistiques et techniques contemporaines. **11.** L'ensemble des travaux envisagés aboutira à la création d'un complexe résidentiel présentant des caractéristiques structurelles, techniques, énergétiques et fonctionnelles entièrement nouvelles. Les constructions projetées constitueront dès lors un ensemble immobilier neuf destiné principalement à l'habitation privée et participant à la requalification durable de ce site urbain. ## III. Décision Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que : **12.** Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies. ## *Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N unités d’habitation* **13.** Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité. **14.** A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’[article 44, §3, 1° C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison : •lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m 2. •est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur. •est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m 2. Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne **15.** Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part. **16.** En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie. Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative **17.** Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. **18.** Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). **19.** Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas. **20.** Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. **21.** A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait. **22.** En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que les anciens bâtiments, qui s’étendent sur une surface de X m 2, consistent en plusieurs anciens bâtiments ayant les caractéristiques objectives de constructions durables. Sur cette base, nous considérons que les anciens bâtiments ont une consistance significative. **23.** Les bâtiments reconstruits auront une surface totale de X m 2. De ce fait, nous considérons qu’ils auront également une consistance significative. **24.** La condition 2 est dès lors remplie. Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative **25.** Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure. **26.** Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021‑C‑18 du 25 février 2021). **27.** En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (Permis d’urbanisme, plans), que le projet consiste bien à démolir la totalité des blocs A et C ainsi que la majorité du bloc B pour reconstruire 3 immeubles composés au total de X unités d’habitation. Il ressort des déclarations du demandeur que les éléments de façade conservés suite à la demande des services d’urbanisme ne seront pas qualifiés d’éléments porteurs au terme du projet. Ces éléments conservés ne représentent que X % de la surface du bâtiment démoli. **28.** Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la reconstruction les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci‑avant. **29.** La condition n°3 est donc remplie. Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale **30.** Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit. **31.** Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé. **32.** De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez‑de‑chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021). **33.** En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, les bâtiments à démolir sont situés sur la parcelle cadastrale sur laquelle les nouveaux bâtiments seront eux-mêmes érigés. **34.** La condition 4 est donc remplie. Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre **35.** Les opérations doivent exclusivement être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai. **36.** Le demandeur précise que cette condition sera remplie lors de la livraison de chaque unité d’habitation. **37.** A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble. **38.** Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé. Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175m 2 **39.** Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartements ne peut dépasser 175 m 2. En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175m 2. **40.** A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle. Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 **41.** Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises : **41.1.** Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l’[article 17, §1er C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) ( ou en cas de vente sur plan, à l’article 16, §1ier, al.1ier C.TVA) , une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci‑avant ; **41.2.** Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible à l’article 17, §1ier C.TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ; **41.3.** Condition 3 : les factures émises par le fournisseur de bien , et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. ## IV. Conclusion **42.** Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci‑avant et reprises aux points 41.1 à 41.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre, la livraison des N unités de logement issues des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier, tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%. **43.** Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable : •aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ; •aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ; •au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation. •aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## Textes cités 6 [AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence [CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence [CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 1 occurrence [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence