--- title: "Décision anticipée 2026.0385 · Bâtiments neufs pour l’application de la TVA" description: "Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, Location immobilière taxée, Droit à déduction. Décision anticipée belge n° 2026.0385 du 7 juillet 2026." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2026-0385-batiments-neufs-application-tva-location-3125" lang: "fr" --- # Bâtiments neufs pour l’application de la TVA · TVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA - Location immobilière taxée - Droit à déduction **Numéro** 2026.0385 **Date** 7 juillet 2026 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 51 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2026.0385 du 07.07.2026 *TVA* · *Bâtiments neufs pour l’application de la TVA* · *Location immobilière taxée* · *Droit à déduction* ## Résumé Dans le cadre d’un projet immobilier consistant en la transformation radicale et l’agrandissement d’un immeuble commercial existant en vue de sa mise en location, il est admis que l’unité issue des travaux peut être considérée comme neuve au sens de la TVA, que la location de ce bien à un assujetti qui l’affecte exclusivement à son activité économique peut être soumise à la TVA moyennant l’option conjointe des parties, et que le demandeur peut, corrélativement, bénéficier du droit à déduction de la TVA grevant les travaux et les dépenses afférentes dès leur réalisation, pour autant que les conditions légales soient respectées. ## I. Objet de la demande **1.** Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») les confirmations suivantes : **1.1.** L’unité commerciale issue du projet sera considérée comme neuve au moment de l’achèvement des travaux, au sens des articles [44,§3, 1°a) et b)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et [44,§3, 2°,d)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) du C.TVA. **1.2.** Dans la mesure où les travaux débuteront après le 1er octobre 2018 et pour autant que la partie commerciale du bâtiment soit louée à des preneurs assujettis qui l'affectent exclusivement à leur activité économique, la location de l’unité commerciale pourra être soumise à la TVA moyennant l'exercice conjoint de l'option pour la taxation par le bailleur et le locataire ; **1.3.** Compte tenu de l’intention du demandeur de faire réaliser les travaux et de donner le bâtiment en location soumise à la TVA, le demandeur sera en droit de bénéficier de la qualité d’assujetti avec droit à déduction pour les taxes qui grèveront les biens et les services relatifs à cette activité de location immobilière conformément à l’[article 45 §1er du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45). ## II. Description des faits **2.** La société anonyme X, constituée le 17 juillet 1995 et ayant son siège social à X, est une société dont l’objet social comprend notamment des activités commerciales liées au négoce de produits et matériaux de décoration et d’ameublement, ainsi que des activités immobilières, incluant la détention, la gestion, l’achat, la vente et la mise en location de biens immobiliers. **3.** Dans le cadre de ses activités, X est propriétaire d’un immeuble commercial situé à X, qu’elle met actuellement à disposition de la société à responsabilité limitée X, laquelle exploite ce bien sous l’enseigne « X ». À côté de ce bâtiment commercial, X est également propriétaire d’une maison d’habitation ancienne et délabrée sise au X de la même rue. **4.** X a décidé de procéder à un projet immobilier consistant en la transformation et l’agrandissement du commerce existant. Ce projet implique, d’une part, la démolition complète du rez‑de‑chaussée du bâtiment commercial actuellement affecté à l’exposition et, d’autre part, la démolition intégrale de l’habitation voisine. **5.** Le projet prévoit également la conservation du sous‑sol existant du bâtiment commercial, accessible depuis l’arrière et utilisé notamment à des fins de stockage. Toutefois, ce sous‑sol pourra nécessiter des adaptations techniques importantes, notamment une consolidation ou un remplacement de sa structure ainsi qu’un éventuel réaménagement de la dalle de sol en fonction des résultats des études de stabilité. **6.** À l’issue des démolitions, il est prévu de reconstruire intégralement le rez‑de‑chaussée afin d’y aménager un nouvel espace d’exposition, lequel sera agrandi de manière à couvrir à la fois l’emprise de l’ancien espace commercial et celle de la maison démolie. La nouvelle façade sera alignée avec l’entrée actuelle du commerce. **7.** Le projet inclut en outre l’agrandissement du sous‑sol par la création de nouvelles zones de stockage, de sorte que la superficie totale du sous‑sol corresponde à celle du nouvel espace d’exposition au rez‑de‑chaussée. Il est également prévu d’ériger une zone de circulation verticale à l’arrière du bâtiment, comprenant un escalier et/ou un ascenseur. **8.** Le permis d’urbanisme autorisant ces travaux a été délivré par le fonctionnaire délégué le X. À la suite de cette autorisation, les travaux de transformation et de reconstruction ont été entamés. **9.** Une fois les travaux achevés, X a l’intention de donner le bâtiment ainsi transformé en location à la société X, qui continuera à y exercer son activité commerciale. À cet effet, un projet de bail commercial a été établi, prévoyant notamment une durée de location de X ans et un loyer annuel de X euros hors TVA la première année, soit X euros par mois, indexé annuellement. **10.** Les parties entendent soumettre le bail à la taxe sur la valeur ajoutée, en optant conjointement pour la taxation de la location conformément aux dispositions applicables. **11.** Selon le plan financier établi pour le projet, les investissements liés aux travaux s’élèvent à un montant total de X euros. L’exploitation du bien après transformation devrait générer une rentabilité brute estimée entre 6 % et 7 %. ## III. Décision Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que : **12.** Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies. ## *Caractère neuf de l’unité commerciale pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale* **13.** En vertu de l’[article 44, § 3, 1°, a) du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), les livraisons de biens immeubles par nature sont, en principe, exonérées de la taxe. Toutefois, sont exclues de cette exonération les livraisons de bâtiments, de fractions de bâtiments ainsi que du sol y attenant, tels que visés à l’article 1er, § 9, lorsque leur cession intervient au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première occupation ou de la première utilisation desdits biens. Cette exclusion vise notamment les opérations réalisées par l’assujetti-constructeur ou assimilé au sens de l’article 12, § 2, par l’assujetti visé à l’article 8, § 1er, ou par tout autre assujetti ayant manifesté, dans les formes fixées par le Roi, l’intention de céder le bien avec application de la taxe. Cette règle s’inscrit dans le cadre de l’[article 12, § 1er, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil, qui permet aux États membres de soumettre à la TVA les livraisons de bâtiments avant leur première occupation, en assortissant cette notion de définitions nationales, pour autant que soient respectés les principes de neutralité et de sécurité juridique consacrés par la jurisprudence de la Cour de justice (v. not. CJUE, 16 novembre 2017, Kozuba Premium Selection, [C‑308/16](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)). **14.** De manière analogue, l’[article 44, § 3, 1°, b)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) du Code soumet au même régime les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature. Ces opérations bénéficient de l’exonération de principe, à l’exception des droits réels constitués, cédés ou rétrocédés sur des bâtiments, fractions de bâtiments et le sol y attenant visés à l’article 1er, § 9, lorsque ces actes interviennent dans le délai précité de deux ans suivant la première occupation ou utilisation. Ici encore, l’exception concerne les opérations effectuées par un assujetti-constructeur ou assimilé, par un assujetti agissant en vertu de l’article 8, §§ 2 et 3, ou par tout autre assujetti qui a, dans les formes prévues, exprimé son intention d’assujettir l’opération à la taxe. Le caractère imposable de telles opérations répond à l’objectif de soumettre à la TVA les transactions qui s’apparentent économiquement à une première commercialisation d’immeubles neufs, conformément à l’économie de la directive 2006/112/CE. **15.** L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. **16.** Selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : •par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; •lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. **17.** En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. **18.** L’énumération et la description des différents travaux réalisés figurant aux numéros 2 à 11 de la présente décision démontrent l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties des immeubles dans lesquels sera située l’unité commerciale. En effet, ce projet implique, d’une part, la démolition complète du rez‑de‑chaussée du bâtiment commercial actuellement affecté à l’exposition et, d’autre part, la démolition intégrale de l’habitation voisine. **19.** Dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que les travaux effectués dans les immeubles dans lesquels l’unité commerciale visée par la présente demande sera située entraine la construction de (fractions) de bâtiments pouvant être qualifiés de neuf(ve)s aux fins de la TVA. ## *Option pour la taxation immobilière* **20.** L’[article 44, § 3, 2°, d), du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat. **21.** Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. **22.** La troisième FAQ de la [circulaire 2019/C/25](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-25-concernant-modifiant-code-tva-matiere-0e31) concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le C.TVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment. **23.** Dans le cas d’espèce, les travaux de rénovation ayant débuté suite à l’obtention du permis d’urbanisme le X, la TVA relative à ces dits travaux de construction ne peut être devenue exigible avant le 1ier octobre 2018. **24.** Dès lors, pour autant que le(s) locataire(s) l’utilise(nt) exclusivement pour son(leur) activité économique lui(leur) conférant la qualité d’assujetti, la location de la partie commerciale de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le(s) locataire(s). ***Droit à déduction dans la chef du demandeur pour les taxes qui grèveront les biens et les services relatifs à l’ activité de location immobilière conformément à l’***[***article 45 §1er du Code de la TVA***](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) **25.** Conformément à l’[article 45, §1er du Code de la taxe sur la valeur ajoutée](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45), l’assujetti peut déduire de la taxe dont il est redevable la taxe ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, les biens qu’il a importés ainsi que les acquisitions intracommunautaires qu’il a effectuées, dans la mesure où ces biens et services sont utilisés pour effectuer des opérations soumises à la taxe. **26.** Le droit à déduction est subordonné à l’affectation des biens et services concernés à des opérations ouvrant droit à déduction. Cette affectation doit être appréciée au regard de l’utilisation effective des biens et services par l’assujetti, de sorte que la déduction n’est admise qu’à concurrence de la mesure dans laquelle ceux‑ci sont utilisés pour la réalisation d’opérations taxées. **27.** En l’espèce, il ressort des éléments exposés que X a l’intention de faire réaliser des travaux immobiliers en vue de donner le bâtiment concerné en location avec application de la TVA, dans le cadre d’une activité économique générant des recettes locatives. Dans cette mesure, les biens et services acquis dans le cadre de ces travaux seront affectés à la réalisation d’opérations soumises à la taxe. **28.** Par conséquent, et conformément à l’[article 45, §1er du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45), X pourra, dès l’entame des travaux, être considérée comme un assujetti agissant en tant que tel et bénéficier du droit à déduction de la taxe ayant grevé les biens et services utilisés pour les besoins de cette activité de location immobilière soumise à la TVA. ## IV. Conclusion **29.** Pour autant que la transformation subie entraine une modification de son revenu cadastral, l’unité commerciale visée, après l’exécution des travaux décrits ci-dessus, pourra être considéré comme neuve au sens de l’[article 44, §3, 1° du code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) ; **30.** Pour autant que le locataire l’utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le locataire ; **31.** Pour autant que le demandeur fasse réaliser les travaux et donne le bâtiment en location immobilière soumise à la TVA, il est en droit, conformément à l’[article 45, §1er du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45), de déduire la taxe ayant grevé ces dépenses dès l’entame des travaux. ## Textes cités 5 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 6 occurrences [CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 5 occurrences [directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 2 occurrences [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence [C-308/16, arrêt du 16 novembre 2017](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret) 1 occurrence