---
title: "Décision anticipée 2026.0270 · Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge"
description: "Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge. Décision anticipée belge n° 2026.0270 du 27 juillet 2026."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2026-0270-taux-demolition-batiments-reconstruction-conjointe-74ac"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge · TVA - Taux - Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge et leur livraison - Article 37, § 1 du C.TVA - Rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20

**Numéro**

2026.0270

**Date**

27 juillet 2026

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

143 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2026.0270 du 27.07.2026

*TVA* · *Taux* · *Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge et leur livraison* · [*Article 37, § 1 du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) · *Rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20*

## Résumé

Sous réserve du respect des conditions, le maître d'ouvrage qui livrera 71 appartements et des parties communes afférentes à ces unités d’habitation privées décrits dans la présente décision, entre en ligne de compte pour l’application du taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l'annexe à l'AR TVA n° 20 à partir du 01.07.2025.

La présente décision anticipée est exclusivement valable pour ces ventes, telles que visées ci‑dessus, pour lesquelles la TVA n’est pas encore devenue exigible conformément à l’[article 17, § 1er, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) à la date de cette décision.

Il va de soi que l’application du présent taux réduit de TVA de 6 % dépend en outre des conditions de fond et de forme imposées au § 3, alinéa 2, §§ 5, 7 et 8 de la rubrique XXXVII susmentionnée, à savoir principalement la destination que l’acquéreur donne à l’habitation (habitation propre unique et principale), l’obligation de domicile, la possession faisant potentiellement obstacle dans le chef de l’acquéreur, le critère de superficie (en l’espèce la condition relative à la surface habitable maximale du logement), la condition de délai et le respect des formalités à remplir.

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.***

## I. Voorwerp van de aanvraag

**1.** Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van X, een “ “ vennootschap naar Belgisch recht gevestigd “”, en gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer “”

**2.** “” is actief in de sector “”.

**3.** “” is de constructievennootschap binnen dit project en zal optreden als bouwheer en verkoper van de wooneenheden.

**4.** De grondaandelen zullen worden verkocht “”.

## II. Beknopte omschrijving van de beoogde verrichtingen

**5.** De aanvrager, X zal in haar hoedanigheid van aannemer-opstalhouder optreden als bouwheer ten aanzien van enerzijds de afbraakwerken en anderzijds de oprichtingswerken van de in deze ruling omschreven nieuwe residentiële woningen.

**6.** De grondeigenaar “” zal een recht van opstal vestigen “”, de ontwikkelaar.

**7.** In dit project zal “” verschillende gebouwen afbreken en vervolgens “” woningen oprichten met het oog op de daaropvolgende verkoop.

**8.** In dit project zal X het bestaande gebouw afbreken en vervolgens “” appartementen en “” woningen oprichten met het oog op de daaropvolgende verkoop.

**9.** Het project betreft afbraak van verschillende bouwwerken gevolgd door het bouwen van een appartementsgebouw met “” appartementen over “” gebouwen met één gemeenschappelijke een ondergrondse parkeergarage.

**10.** Het project heeft tot doel het kantorencomplex, dat dateert van de jaren ‘70, van bestemming te wijzigen en om te vormen tot een multifunctioneel woongebouw.

**11.** Het bestaande onroerend goed gelegen te “” , “”, was bekend onder volgende “” kadastrale percelen die samen één projectsite vormen:

A: bebouwd

B: Bebouwd

C: Bebouwd

**12.** De heropgebouwde woningen zullen worden gerealiseerd over de hiervoor genoemde kadastrale percelen.

## III. Vraagstelling

**13.** De levering van woonunits voor particuliere bewoning in bouwvolumes “” tot en met “” in het project “” zoals hierna toegelicht, en de gemeenschappelijke delen die toebehoren aan deze particuliere woonunits, principieel onder het toepassingsgebied vallen van het verlaagd btw‑tarief van 6% inzake afbraak en heropbouw, zoals opgenomen in Rubriek XXXVII, §3 van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 dd. 20 juli 1970, zoals gewijzigd door artikel 53 van de Programmawet van 18 juli 2025 (BS 29 juli 2025), en zoals van toepassing vanaf 1 juli 2025.

## IV. Beslissing

**14.** Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt:

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

#### IV.A.1. Wettelijk kader

**15.** Artikel 37, § 1 W.Btw bepaalt het volgende:

> “Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

**16.** In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6 % onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m 2;

b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1°;

c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m 2;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig [artikel 16, § 1, eerste lid](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16), van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het nationaal nummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m 2, hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheermandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m 2, en is vergezeld van een afschrift van:

\- de omgevingsvergunning;

\- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

\- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet‑naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

\- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

\- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

**17.** X bevestigt dat alle wooneenheden die zullen worden opgericht zullen voldoen aan het oppervlaktecriterium van 175 m 2.

**18.** Daarenboven maakt X, als bouwheer zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3 van tabel A bij het Btw‑KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits de eindverbruikers uiteraard voldoen aan de daartoe gestelde voorwaarden.

**19.** De nieuwe maatregel met ingang van 01.07.2025: de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen:

•hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dat geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (max bewoonbare oppervlakte 175 m 2), eigen woning, enige woning en domicilie);

•hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren;

•hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m 2.

**20.** Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de levering van woningen na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is die de heropgebouwde woningen zal verkopen aan verkrijgers met de bedoeling hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen waarbij de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m 2, hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend sociaal zal verhuren, hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m 2.

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

**21.** Het bedoeld verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

•zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

•(sinds 01.07.2025) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

#### IV.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

**22.** In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

•de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw‑plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd);

•de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

#### IV.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling

**23.** De bedoelde X appartementen die worden verkocht in het project te “”die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m 2 overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 7 van voornoemde rubriek XXXVII).

Daarenboven maakt de verkoper van deze wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXVII ((tijdige) indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding) mits uiteraard de koper inhoudelijk voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

**24.** Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze x wooneenheden met bijhorende gemeenschappelijke delen die toebehoren aan deze particuliere woonunits die in het kader van het project te “” worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20, met ingang vanaf 01.07.2025, omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 1° van voornoemde rubriek XXXVII.

***IV.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de*** ***levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW‑KB nr. 20): toepassing in casu***

#### IV.B.1. Eenheid van bouwheerschap

**25.** Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%‑tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

**26.** X zal optreden als bouwheer en verkoper.

**27.** De omgevingsvergunning met nummer “ “ werd op “ “ ingediend door Y en goedgekeurd op “ “.

**28.** De grondvennootschap “” zal een overdragend opstalrecht toekennen aan “” voor de afbraak- en heropbouwwerken.

**29.** De DVB deelt mee dat de aanvrager voldoet aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

#### IV.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

**30.** De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

**31.** In casu worden de bestaande gebouwen niet volledig afgebroken maar structureel zwaar verbouwd zodat de afbraak het volledige gebouwen affecteert.

**32.** De voorziene afbraakwerken hebben betrekking op talrijke structurele elementen van de gebouwen.

**33.** Om voorgenoemde werken te motiveren legt de aanvrager een nota van “” voor. (bijlage nota ingenieur “”.pdf)

**34.** De structurele werken hebben onder meer betrekking op: de steunbalken tussen bouwvolumes en het naburige gebouwen worden verwijderd, de dakstructuur wordt vervangen, dakconstructies verdwijnen, delen van de dragende vloerplaten worden uitgebroken, voor- en achtergevel worden afgebroken, verdiepingen worden afgebroken tussen de bouwvolumes om een openruimte en groendak te creëren, het gelijkvloers wordt teruggetrokken om een groene zone te creëren tussen het gebouw en de openbare ruimte, draagmuren zowel binnen en buiten worden afgebroken, ….

**35.** In de beslissing worden de structurele werken gedetailleerd verder toegelicht en geïllustreerd aan de hand van afbraakplannen, bouwplannen en renderings. De werken aan de buitenschil en de binnenkant van de bouwvolumes worden in deze ruling verder besproken en toegelicht aan de hand van afbraak- en bouwplannen.

**36.** Zoals hierboven besproken deed dit project dienst als kantoorgebouw. Het concept van dit project is om er een multifunctioneel gebouw van te maken. Zo blijft er na de omvorming van de bouwvolumes op de begane grond en de eerste verdieping plaats voor kantoren en commerciële ruimtes. Vanaf tweede verdieping zullen er wooneenheden gecreëerd worden, in totaal zijn er “” appartementen voorzien

**37.** De “” bouwvolumes zijn sinds de oprichting steeds gebruikt geweest als kantoorruimtes.

De “” bouwvolumes werden voorafgaand aan het onderhavige bouwproject integraal verhuurd aan dezelfde huurder die ze volledig als één geïntegreerd kantoorgebouw gebruikte.

Het kantoorgebouw was zo ingedeeld dat medewerkers werkten aan landschapsbureaus en zij zich vrij tussen de bouwvolumes konden verplaatsen.

Ook de ondergrondse parkeergarage die onder alle bouwvolumes heen loopt, werd gebruikt door alle medewerkers van””.

Tot slot werden ook alle nutsvoorzieningen van de volumes onderling gedeeld, miv. één verwarmings- en koelingsinstallatie voor alle drie de bouwvolumes; idem voor waterdistributie en elektriciteitsinstallaties die voor alle volumes als één geheel fungeerden.

**38.** Bij bouwvolumes bestaat de gevel uit dragende kolommen/gevelskelet. Dit houdt in dat deze gevelkolommen een dragende functie hebben, zonder deze gevelkolommen zou er geen dragende structuur zijn om de gevel(-stenen) aan te bevestigen.

De gevelstenen rondom de ramen en de tussen de “gevelkolommen” zijn niet dragend maar zijn wel bevestigd aan de dragende “gevelkolommen”.

Alle dragende elementen van de gevels worden wel afgebroken.

**39.** De gevels van bouwvolume “” zijn volledig dragend, en zijn bouwtechnisch anders, elk onderdeel van de gevel heeft een dragende functie.

**40.** Er gaat gebruikgemaakt van schoren/schoringen om het gebouw te stutten. Dit zijn stalen profielen en balken om de dragende lasten van de afgebroken dragende voor- en achtergevels over te nemen. Zonder deze schoren zouden de bouwvolumes instorten na de afbraakwerken en zijn noodzakelijk.

**41.** Zoals blijkt uit de ingenieursnota “” en aan de DVB bezorgde informatie moeten er tijdens de werken tijdelijke schoringen worden geplaats om de stabiliteit te verzekeren. De schoringen (stalen profielen en balken) nemen tijdelijk de dragende krachten van de gevels over (zie ook reeds hoger) totdat de terrassen en nieuwe gevels opgetrokken zijn, waarna de schoren terug weggenomen zullen worden.

**42.** Verder worden in deze beslissing alle werken per verdieping duidelijk toegelicht met bijhorende plannen en verklaringen.

**43.** De DVB is van oordeel dat volgens de toelichting van de aanvrager, de “” bouwvolumes structureel met elkaar verbonden zijn (bovengrondse verdiepingen zijn met elkaar verbonden (één geïntegreerd kantoorgebouw), ondergrondse parking die onder alle bouwvolumes loopt, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en installaties die voor alle volumes als één geheel fungeerden, …).

#### IV.B.3. Heropbouw van de nieuwe woongebouwen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen

**44.** Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 W.Btw is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

**45.** De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling . Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie.

**46.** Zoals in deze ruling uiteengezet, bestaat de projectsite uit “” kadastrale percelen, “” waarvan “” bebouwd zijn (“”).

**47.** Uit het opmetings- en het inplantingsplan blijkt dat x woonéénheden zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op het kadastraal percelen “” , “” n “” zullen bevinden.

**IV.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding.**

**48.** De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

**49.** Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' ([artikel 1, § 9, 1°, van het Btw‑Wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)).

**50.** De btw‑administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Het gebouw moet bovendien een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Deze beoordeling gebeurt per geval.

De aanvrager legt een berekening voor m.b.t. de af te breken bouwwerken die voldoen aan art. 1 §9 W.Btw.

Bij bouwvolume “” wordt “”% van de dragende “14 cm binnenmuren” en “ ”% van de dragende “20 cm binnenmuren” afgebroken.

Als er enkel rekening wordt gehouden met deze dragende binnenmuren in bouwvolume “”, wat volgens de aanvrager onvolledig is aangezien ook de buitengevels volledig dragend zijn, komt men uit op een afbraak van “”% van de dragende binnenmuren in bouwvolume “”.

**51.** In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

**52.** Er dient een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

**53.** Het project wordt gerealiseerd op volgende kadastrale percelen: “”, “” en “”.

**54.** Uit wat voorafgaat kan de DVB bevestigen dat de percelen “”kwalificeren als ‘bebouwde percelen’.

**55.** De [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) onder punt 3.2 en in de [Circulaire 2024/C/73](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-73-taux-reduit-tva-applicable-demolition-70b9), onder punt 3.2.1 voorziet volgende:

[*Circulaire 2021/C/18*](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) *punt 3.2,*

Administratieve toegeving

De administratie voorziet om praktische redenen in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief bij renovatie (rubrieken XXXI en XXXVIII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw‑tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

Wat deze administratieve toegeving betreft, die overigens reeds van toepassing was inzake de bestaande regeling inzake afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden, benadrukken we dat deze regeling strikt beperkt wordt tot gevallen waarin het verlaagd btw‑tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken.

[*Circulaire 2024/C/73*](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-73-taux-reduit-tva-applicable-demolition-70b9) *punt 3.2.1*

Administratieve toegeving

De administratie voorziet om praktische redenen evenwel in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief bij renovatie (rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

Wat deze administratieve toegeving betreft benadrukken we dat deze regeling strikt beperkt wordt tot gevallen waarin het verlaagd btw‑tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken (ongeacht of er al dan niet sprake is van een wezenlijke uitbreiding).

Gelet op een fundamenteel verschil tussen beide regelingen (1) is het bovendien zo dat voor eenzelfde gebouw het niet mogelijk is het verlaagd btw‑tarief inzake renovatie te combineren met het verlaagd btw‑tarief inzake afbraak en heropbouw.

De administratieve tolerantie kan in geval van een gebouw dat bestaat uit meerdere woon- en/of commerciële eenheden enkel worden toegepast:

\- als alle al dan niet wooneenheden van het gebouw na de uitgevoerde afbraakwerken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw. De administratieve tolerantie is dus niet van toepassing indien het verlaagd btw‑tarief van 6 % voorzien in rubriek XXXI, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, van toepassing is op één of meerdere wooneenheden binnen het gebouw en/of er sprake is van afzonderlijke commerciële ruimten in het gebouw die nog op relevante wijze steunen op oude dragende muren

\- en het merendeel van de oude dragende muren van het gebouw als geheel is gesloopt.

**56.** De DVB is volgens de administratieve toegevingen opgenomen onder Circulaire C2021/C/18 en [Circulaire 2024/C/73](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-73-taux-reduit-tva-applicable-demolition-70b9) van oordeel om voorgenoemde werken gelijk te stellen met afbraakwerken die significant zijn en het gebouw meer dan 50% structureel affecteert.

#### IV.B.5. Bijgebouwen

**57.** Garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6% btw‑tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw‑tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.

**58.** De btw‑administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6% btw, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van (in casu) niet meer dan 175 m 2.

**59.** Voor de verkoop van de garages evenals bergingen die in dit project samen met de gerealiseerde wooneenheden zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6%. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

1\. in de regelgeving staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw‑tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd;

2\. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de parkeerplaats van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6%.

De wooneenheden die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief autostaanplaatsen, garageboxen en bergingen, moeten niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

## V. Conclusie

**60.** Mits voldaan aan de voorwaarden, de bouwheer de in deze ruling beschreven levering van “” appartementen en de gemeenschappelijke delen die toebehoren aan deze particuliere woonunits in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief van 6 procent overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 W.Btw vanaf 01/07/2025.

**61.** Deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.Btw op datum van deze beslissing;

**62.** Het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%‑tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium (in casu voorwaarde van de maximale bewoonbare oppervlakte van de woning) , de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.

**63.** Kantoren en commerciële ruimtes binnen dit project maakt geen deel uit van de rulingaanvraag.

## Textes cités

4

[CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 2 occurrences

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence

[CTVA art. 16](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16) 1 occurrence

[CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence