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title: "Décision anticipée 2026.0082 · Articles 37 et 38 du C.TVA"
description: "Le fisc belge exclut du taux réduit de TVA les travaux de culture, jardinage ou clôture non affectés au logement proprement dit."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2026-0082-articles-tva-rubrique-xxxvii-tableau-3d5a"
lang: "fr"
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# Articles 37 et 38 du C.TVA · Tva - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments

**Numéro**

2026.0082

**Date**

14 avril 2026

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

français

## Texte

99 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2026.0082 dd. 14.04.2026

*Tva* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Démolition et reconstruction de bâtiments*

## Résumé

Dans le cadre d’un projet immobilier de démolition d’un ensemble immobilier composé de quatre anciennes maisons d’habitation regroupées en un seul bâtiment composé d’une surface commerciale et d’un logement disposant d’une consistance significative ainsi que la reconstruction de bâtiments composé de 9 appartements, la livraison des unités de logement destinées à être livrées à des personnes physiques qui y éliront leur domicile OU qui les donneront en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai OU qui les donneront en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou les donneront en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé, bénéficie du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif aux taux de TVA, pour autant que la superficie de chaque appartement n’excède pas 175m² après exécution des travaux.

## Texte de la décision

## I. Objet de la demande

1\. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») les confirmations suivantes les travaux immobiliers seront assimilés à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un bâtiment, de sorte que la livraison des appartements, qui composent, notamment ce bâtiment, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

## II. Description des faits

2\. Le projet immobilier se situe sur quatre anciennes parcelles cadastrales (ci-après les « parcelles »). Sur ces parcelles étaient érigées quatre anciennes habitations unifamiliales, qui ont été regroupées et transformées en un bâtiment, composé, au rez-de-chaussée d’un commerce de Xm2, et, aux étages, d’un logement d’une surface de Xm2 et de bureaux pour une superficie de Xm2 (ci-après « l’Ancien Bâtiment »).

3\. Les parcelles cadastrales ont été fusionnées.

4\. En date du X, un permis d’urbanisme a été octroyé en vue de transformer l’Ancien Bâtiment en un immeuble composé de N appartements (ci-après le « permis d’urbanisme »).

5\. Le propriétaire des parcelles a constitué sur le terrain un droit de superficie au sens des articles 3.177 et suivants du nouveau Livre 3 du Code civil au profit de la Société. Dans le cadre de cette opération, la Société a acquis l’Ancien Bâtiment et le Permis d’Urbanisme lui a été transféré.

Travaux de démolition

6\. Le projet immobilier a notamment nécessité les travaux de démolition suivants :

\- Désamiantage de l’Ancien Bâtiment ;

\- Curage de l’Ancien Bâtiment (démolition des cloisons intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions, des chapes) ;

\- Démolition des extensions arrières de l’Ancien Bâtiment en vue de créer des jardins;

\- Reconfiguration des façades avant et arrière, avec modifications substantielles quant à la taille, la forme et l’emplacement des baies. Cela implique d’importantes démolitions ;

\- Démolition totale de la toiture afin de la remplacer par une toiture mansardée ;

\- Au sous-sol : démolition partielle de murs porteurs intérieurs afin de créer de nouvelles baies ;

\- Du rez-de-chaussée au 2e étage :

• Démolition de l’ensemble des voussettes et planchers de sol en bois ;

• Démolition des anciens escaliers en bois ;

• Démolition de murs porteurs intérieurs en vue d’aménager les futurs logements et de créer les appuis nécessaires pour les nouveaux planchers et la nouvelle charpente.

ci-après les « travaux de démolition »

Travaux de construction

7\. Afin de maintenir les éléments conservés de l’Ancien Bâtiment, ceux-ci vont être étançonnés, et les travaux de démolition réalisés par phase. Ce phasage sera effectué par étage de bas en haut et permettra de réaliser des travaux de renforcement et construction, notamment, les nouvelles baies, les nouveaux planchers et les nouveaux noyaux de circulation. Sans cet étançonnement et ce phasage, les éléments structurels conservés de l’Ancien Bâtiment s’écrouleraient.

8\. Les principaux travaux de construction du Nouveau Bâtiment sont les suivants :

\- Au niveau du sous-sol : un nouvel escalier est installé entre les axes 6-7 ;

\- Du couvrant sous-sol au couvrant R+3 :

• De nouveaux planchers via un système de poutrains-clavaux ont été installés à chaque étage ;

• De nouvelles poutres métalliques ou en béton armé sont placées au niveau des nouvelles ouvertures intérieures et en façade, ainsi que de nouvelles colonnes pour assurer la descente de charge ;

• Certaines poutres existantes sont renforcées grâce à des cornières ;

• De nouveaux noyaux de circulation sont construits ;

\- Une nouvelle toiture est placée avec installation de panneaux photovoltaïques ;

\- De manière générale :

• Réaménagement des espaces intérieurs ;

• Nouvelles finitions, chapes et revêtements ;

ci-après les « travaux de construction ».

## III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

9\. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies.

## *Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N appartements*

10\. Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

11\. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’[article 44, §3, 1° C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison :

• lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m².

• est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur.

• est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m².

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

12\. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

13\. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

14\. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

15\. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

16\. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

17\. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

18\. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

19\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que l’ancien bâtiment, qui s’étend sur une surface de X m2, et qui est composé de quatre anciennes maisons d’habitation regroupées en un seul bâtiment composé d’une surface commerciale et d’un logement, a les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que l’ancien bâtiment aune consistance significative.

20\. La démolition envisagée porte sur la majorité de l’ancien bâtiment.

21\. Les bâtiments reconstruits auront une emprise au sol de X m² . De ce fait, nous considérons qu’il aura également une consistance significative.

22\. La condition 2 est dès lors remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

23\. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

24\. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2.1 de la [Circulaire 2024/C/73](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-73-taux-reduit-tva-applicable-demolition-70b9)).

25\. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, note de l’architecte), que le projet consiste bien à démolir la majorité de l’ancien bâtiment pour reconstruire un immeuble composé de 9 appartements. Il ressort des déclarations du demandeur que seulement X % de l’ancienne structure de l’ancien bâtiment sera conservée.

26\. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans l’ancien bâtiment, les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

27\. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

28\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

29\. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.2.2. de la [Circulaire 2024/C/73](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-73-taux-reduit-tva-applicable-demolition-70b9)).

30\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, les bâtiments à démolir sont situés sur les parcelles cadastrales sur lesquelles les nouveaux bâtiments seront eux-mêmes érigés. La condition 4 est donc remplie.

Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU qui le donnera en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai OU qui le donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou le donnera en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé

31\. Les opérations doivent exclusivement :

31.1. être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

Ou

31.2. être relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

Ou

31.3. être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé.

32\. Le demandeur précise qu’une de ces trois conditions sera remplie lors de la livraison de chaque appartement.

33\. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

34\. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175m²

35\. Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartements ne peut dépasser 175 m². En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175m².

36\. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

37\. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

37.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l’[article 17, §1er C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) ( ou en cas de vente sur plan, à l’article 16, §1er, al.1er C.TVA) une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l’acquéreur, mentionne que le bâtiment que le maitre d’ouvrage a fait démolir et reconstruire à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l’article 5/5, §4 alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l’acquéreur-personnes physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation à une superficie qui n’excède pas 175 m2, soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social ou une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement, soit à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion qui leur est accordé ou à être donné en location en tant que bâtiment d'habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 175 m2, et est accompagnée d'une copie.

37.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément à l’[article 17, §1er C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation.

37.3. Condition 3 : les factures émises par le fournisseur de biens, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l’acquéreur sur la déclaration visée au 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

## IV. Conclusion

38\. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 37.1 à 37.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai OU à être donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé tel que défini ci-avant, la livraison des X unités de logement situées dans les bâtiments issus des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier , tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%.

39\. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

\- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

\- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

\- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

\- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

## Textes cités

6

[CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 2 occurrences

[AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence

[CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence

[CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence