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title: "Décision anticipée 2026.0021 · Articles 37 et 38 du C.TVA"
description: "Des travaux modifiant radicalement un immeuble créent une fraction de bâtiment qualifiée de neuve pour la TVA belge."
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lang: "fr"
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# Articles 37 et 38 du C.TVA · Tva - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA

**Numéro**

2026.0021

**Date**

24 février 2026

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

français

## Texte

217 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2026.0021 du 24.02.2026

*Tva* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Démolition et reconstruction de bâtiments* · *Bâtiments neufs pour l’application de la TVA*

## Résumé

Dans le cadre d’un projet immobilier de démolition d’un ensemble immobilier composé d’une ancienne maison bourgeoise et de deux immeubles de bureaux disposant d’une consistance significative ainsi que la reconstruction de bâtiments composé de 53 appartements, de bureaux et de surface commerciale, la livraison des unités de logement destinées à être livrées à des personnes physiques qui y éliront leur domicile OU qui les donneront en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai OU qui les donneront en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou les donneront en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé, bénéficie du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif aux taux de TVA, pour autant que la superficie de chaque appartement n’excède pas 175m² après exécution des travaux.

Les unités non-résidentielles du projet ont le caractère neuf car les travaux décrits impactent de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble démoli dans lequel est située la surface commerciale.

## Texte de la décision

## I. Objet de la demande

1\. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») les confirmations suivantes :

• les travaux immobiliers seront assimilés à la démolition de bâtiments et à la reconstruction conjointe de bâtiments, de sorte que la livraison des appartements, qui composent, notamment ces bâtiments, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

• les unités du projet composées de parties commerciales seront considérées comme neuves au moment de l’achèvement des travaux, au sens des articles [44,§3, 1°a) et b)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et [44,§3,2°,d)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) du CTVA.

## II. Description des faits

2\. Le projet immobilier se situe sur quatre parcelles cadastrales :

\- Une parcelle sur laquelle est érigée une ancienne maison bourgeoise de style néoclassique de gabarit R+2+ toiture à versants, affectée à du bureau, (ci-après la « parcelle n°1 ») ;

\- Une parcelle sur laquelle est érigée, un ancien immeuble de bureau de gabarit R+3+étage en retrait+ toiture plate, (ci-après la « parcelle n°2 ») ;

\- Une parcelle sur laquelle est érigée, un ancien immeuble de bureau de gabarit R+3+étage en retrait + toiture plate et, en intérieur d’îlot, un immeuble de bureau de gabarit R+2+toiture plate relié par une série d’annexes à l’immeuble à front de rue (ci-après l’ « Ancien Bâtiment 2 »), (ci-après la « parcelle n°3) »;

\- Une parcelle sur laquelle est érigée, un immeuble à appartements de gabarit R+3+étage en retrait + toiture plate (ci-après le Bâtiment n°4) et, en intérieur d’îlot, un immeuble de bureau de gabarit R+2 (ci-après l’ « Ancien Bâtiment 3 »), (ci-après la « parcelle n°4 ») ;

Ci-après ensemble les « Parcelles ».

3\. La maison bourgeoise, située sur la Parcelle n°1, l’immeuble de bureau situé sur la parcelle n°2, et l’immeuble de bureau sont ci-après dénommés ensemble l’ « Ancien Bâtiment n°1 ».

4\. La société sera le Maître d’Ouvrage de l’ensemble du projet immobilier.

5\. En date du X, un permis d’urbanisme a été octroyé en vue démolir partiellement, transformer et changer partiellement l’affectation d’un ensemble d’immeubles de bureaux en un immeuble de logements (X appartements) et un immeuble de bureaux en fond de parcelle, agrandir le parking en sous-sol pour X emplacement automobiles (au lieu de X) et réaménager la zone de cours et jardin (ci-après le permis d’urbanisme).

6\. De manière plus précise, le projet prévoit le développement suivant :

\- Au niveau -1 : X emplacements de voiture, X emplacements de vélos, X caves (une par appartement)

\- Bâtiment n°1 :

• Au rez-de-chaussée : X appartements, X espaces commerciaux, X emplacements vélos et X emplacements vélos cargos ;

• Au premier étage : X appartements ;

• Au deuxième étage : X appartements ;

• Au troisième étage : X appartements ;

• Au quatrième étage : X appartements ;

• Au cinquième étage : X appartements ;

ci-après le « Nouveau Bâtiment n°1 » ;

\- Bâtiment n°2 :

• Au rez-de-chaussée : X appartement ;

• Au premier étage : X appartement ;

• Au deuxième étage : X appartement ;

• Au troisième étage : X appartement ;

ci-après le « Nouveau Bâtiment n°2 » ;

\- Bâtiment n°3 :

• Au rez-de-chaussée : des espaces bureaux modulables ;

• Au premier étage : des espaces bureaux modulables ;

• Au deuxième étage ; un espace technique qui accueillera les pompes à chaleur du bâtiment, ainsi que celles des Nouveaux Bâtiments n°1 et 2 ;

ci-après le « Nouveau Bâtiment n°3 ».

## Travaux de démolition

Ancien bâtiment 1

7\. Le projet immobilier engendrera sur l’Ancien Bâtiment n°1 les travaux de démolition suivants :

\- Démolition totale de l’ancienne maison bourgeoise située sur la parcelle n°1 ;

\- Concernant l’ancien immeuble de bureau situé sur la parcelle n°2 :

• Curage du bâtiment (démolition des séparations intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions) ;

• Désamiantage du bâtiment ;

• Dans la travée située entre les axes 4-5/1-B, démolition totale de l’ancien noyau de circulation ;

• Dans la travée située entre les axes 4-5/B-C, démolition totale de l’ancienne trémie technique ;

• Du rez-de-chaussée au troisième étage :

o Démolition totale de la façade avant ;

o Démolition totale de la façade arrière ;

o Démolition ponctuelle des dalles de sols pour créer les nouvelles trémies techniques ;

• Au rez-de-chaussée : démolition de la dalle de sol ;

• Au troisième étage : dans la travée située entre les axes 5-6/B-C, démolition totale de l’ancien noyau de circulation ;

• Démolition totale du quatrième étage ;

• Démolition totale de la toiture ;

\- Concernant l’ancien immeuble de bureau situé à front de la rue A sur la Parcelle n°3 :

• Curage du bâtiment (démolition des séparations intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions) ;

• Désamiantage du bâtiment ;

• Dans la travée située entre les axes 3-4/1-B, démolition totale de l’ancien noyau de circulation ;

• Dans la travée située entre les axes 3-4/B-C, démolition totale de l’ancienne trémie technique ;

• Démolition des dalles de sol à tous les étages ;

• Du rez-de-chaussée au troisième étage :

o Démolition totale de la façade avant ;

o Démolition totale de la façade arrière ;

• Démolition totale du quatrième étage ;

• Démolition totale de la toiture ;

Ancien Bâtiment 2

8\. Le projet immobilier engendrera sur l’Ancien Bâtiment n°2 les travaux de démolition suivants :

\- Curage du bâtiment (démolition des séparations intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions) ;

\- Désamiantage du bâtiment ;

\- Démolition totale des annexes reliant ce bâtiment à l’ancien immeuble de bureau à front de la rue A situé sur la Parcelle n°3 ;

\- Démolition totale des annexes reliant ce bâtiment à l’ancien immeuble de bureau situé sur la parcelle n°4 ;

\- Dans la travée située entre les axes 15-18/H-K, démolition totale de l’ancien noyau de circulation et démolition de la dalle pour créer le nouveau noyau de circulation ;

\- Au sous-sol : démolition de la dalle de sol ;

\- Du rez-de-chaussée au deuxième étage :

• Démolition totale de la façade avant ;

• Démolition totale de la façade arrière ;

• Démolition totale de la façade latérale droite ;

• Démolition totale de la façade latérale gauche ;

• Démolition ponctuelle des dalles de sols pour créer les nouvelles trémies techniques ;

\- Démolition totale de la toiture ;

Ancien Bâtiment 3

9\. Le projet immobilier engendrera sur l’Ancien Bâtiment n°3 les travaux de démolition suivants :

\- Curage du bâtiment (démolition des séparations intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions) ;

\- Désamiantage du bâtiment ;

\- Dans la travée située entre les axes 20-21/O démolition totale de la partie en façade avant ;

\- Du rez-de-chaussée au premier étage :

• Démolition totale de la façade arrière ;

• Au niveau de la coupe G-G, démolition de la dalle pour créer un patio ;

• Démolition ponctuelle des dalles de sols pour créer les nouvelles trémies techniques ;

## Travaux de construction et de renforcement

10\. Concernant les Anciens Bâtiments n°1 et 2 : avant d’entamer les travaux de démolition, un contreventement provisoire devra être installé en vue de stabiliser les éléments conservés de ceux-ci jusqu’à la construction des nouvelles façades portantes et du nouveau noyau de circulation.

11\. De nombreux étais seront installés pour pouvoir conserver les éléments conservés (dalles et poutres) des Anciens Bâtiments n°1 et 2. En effet, les travaux de démolition vont modifier le schéma statique de ces éléments, ce qui entrainera une variation des efforts internes ainsi que de leurs déformations.

12\. L’es éléments structurels conservés, notamment les dalles nervurées, présentent de nombreux éclats et nids de gravier, ce qui réduit leur résistance et leur tenue au feu. Il conviendra de les décaper afin de dégager les armatures, lesquelles seront ensuite passivées. Enfin, le béton sera réparé.

13\. Un phasage entre les travaux de construction et de démolition sera également nécessaire afin de préserver les éléments structurels maintenus.

14\. Si l’ensemble des travaux de démolition étaient réalisés en une fois et sans ces mesures de préservation, les éléments structurels conservés des Anciens Bâtiments n°1 et 2 s’écrouleraient.

Nouveau Bâtiment 1

15\. Les principaux travaux de construction et de renforcement à réaliser dans le Nouveau Bâtiment n°1 sont les suivants :

\- Au niveau de l’ancienne maison bourgeoise (axes 9-11/A-D), reconstruction complète du sous-sol au cinquième étage, avec recul de la façade arrière jusque l’axe E ;

\- Au niveau de l’ancien immeuble de bureau situé sur la Parcelle n°2 (axes 4-9/A-D) :

• Au niveau de la façade avant : elle est reconstruite avec de nouvelles poutres ou des renforts de dalles et de murs porteurs pour pouvoir supporter la charge des planchers conservés, ainsi que les nouveaux parements de façade. Des balcons préfabriqués sont placés au premier étage ;

• Au niveau de la façade arrière : elle est reconstruite en recul sur l’axe E ;

• Du couvrant rez-de-chaussée au couvrant +3 :

o De nouvelles dalles sont placées entre les axes D-E ;

o De nouvelles dalles sont placées pour reboucher l’ancienne trémie (axes 4-5/B-C) et l’ancien noyau de circulation (axes 4-5/A-B) ;

o Le reste de la dalle est floquée pour pouvoir respecter les contraintes de résistance au feu et la travée entre les axes 4-9/1-B au niveau du couvrant +3 est renforcée entre les nervures ;

o Création de nouvelles trémies ;

• Au niveau des fondations : ajout de micropieux sur l’axe E pour soutenir la nouvelle façade arrière ;

• Au niveau du couvrant -1 : afin d’aligner le rez-de-chaussée au niveau de la rue, de nouvelles poutres et dalles en béton sont construites sur toute la surface ;

• Au niveau du couvrant +4 : il est entièrement reconstruit ;

• Au niveau du couvrant +5 : il est entièrement reconstruit ;

• Une nouvelle toiture est placée ;

• De manière générale les espaces intérieurs seront réaménagés et de nouvelles techniques, finitions, chapes et revêtements seront placés.

\- Au niveau de l’ancien immeuble de bureau situé sur la Parcelle n°3 (axes 1-4/1-D) :

• Au niveau de la façade avant : elle est reconstruite avec de nouvelles poutres ou des renforts de dalles et de murs porteurs pour pouvoir supporter la charge de planchers conservés ainsi que les nouveaux parements de façade. Des balcons préfabriqués sont placés au premier étage ;

• Au niveau de la façade arrière : elle est reconstruite en recul sur l’axe E ;

• Du couvrant rez-de-chaussée au couvrant +3 : création d’un nouveau noyau de circulation et de nouvelles trémies ;

• A l’exception du couvrant rez-de-chaussée ou seules de nouvelles dalles sont placées entre les axes D-E, entre les axes 3-4/B-C pour reboucher l’ancienne trémie et l’ancien noyau de circulation, l’ensemble des dalles sont neuves ;

• Au niveau des fondations : ajout de micropieux, notamment, au niveau du nouveau noyau de circulation ;

• Au niveau du couvrant +4 : il est entièrement reconstruit ;

• Au niveau du couvrant +5 : il est entièrement reconstruit ;

• Une nouvelle toiture est placée ;

• De manière générale les espaces intérieurs seront réaménagés et des nouvelles techniques, finitions, chapes et revêtements seront placés ;

Nouveau bâtiment 2

16\. Les principaux travaux de construction et de renforcement à réaliser dans le nouveau bâtiment n°2 sont les suivants :

\- Au niveau des fondations : ajouts de micropieux pour soutenir les nouvelles constructions ;

\- Au niveau du couvrant -1 : afin d’aligner le rez-de-chaussée au niveau de la rue, un ensemble de nouvelles poutres et dalles en béton sont construit sur toute la surface ;

\- Du couvrant -1 au couvrant +3 : création d’un nouveau noyau de circulation et de nouvelles trémies ;

\- Du couvrant rez-de-chaussée au couvrant +3 :

o Deux nouvelles extensions sont construites entre les axes 14-15/M-J et 18-19/M-J ;

o Un balcon préfabriqué est placé au couvrant rez-de-chaussée et +1 ;

o Les dalles conservées sont renforcées grâce aux placements de nouvelles poutres en vue de supporter le nouveau revêtement projeté ;

\- L’ensemble des façades sont reconstruites avec de nouvelles poutres ou des renforts de dalles et de murs porteurs pour pouvoir supporter la charge des planchers conservés, ainsi que les nouveaux parements de façade ;

\- Une nouvelle toiture est placée ;

\- De manière générale les espaces intérieurs seront réaménagés et des nouvelles techniques, finitions, chapes et revêtements seront placés ;

Nouveau bâtiment 3

17\. Les principaux travaux de construction et de renforcement à réaliser dans le Nouveau Bâtiment n°3 sont les suivants :

\- Du couvrant -1 au couvrant rez-de-chaussée :

• De nouvelles poutres sont placées pour créer le nouveau patio ;

• Les dalles conservées sont floquées pour pouvoir respecter les contraintes de résistance au feu ;

• De nouvelles trémies sont créées ;

• Une nouvelle entre est créée reprenant un noyau de circulation ;

• Une nouvelle façade arrière est construite.

\- Au niveau du couvrant +1 : un ensemble de nouvelles poutres sont placées pour supporter la nouvelle toiture, ainsi que le 2e étage technique, reprenant les pompes à chaleur ;

## III. Décision

## *Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :*

18\. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies.

## *Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N appartements*

19\. Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

20\. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’[article 44, §3, 1° C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison :

• lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m².

• est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur.

• est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m².

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

21\. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

22\. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

23\. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

24\. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

25\. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

26\. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

27\. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

28\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que les Anciens Bâtiments n°1 et n°2, qui s’étendent sur une surface de X m2, et qui sont composés respectivement d’une ancienne maison bourgeoise et de deux immeubles de bureau (Ancien Bâtiment n°1) et d’un ancien immeuble de bureau (Ancien bâtiment n°2), ont les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que les Anciens Bâtiments n°1 et n°2 ont une consistance significative.

29\. La démolition envisagée porte sur la majorité des Anciens Bâtiments n°1 et n°2.

30\. Les bâtiments reconstruits auront une emprise au sol de Xm². De ce fait, nous considérons qu’ils auront également une consistance significative.

31\. La condition 2 est dès lors remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

32\. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

33\. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

34\. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), que le projet consiste bien à démolir la majorité des Anciens Bâtiments n°1 et n°2 pour reconstruire un immeuble composé de X appartements et deux espaces commerciaux, non visés par la présente demande d’application du taux réduit. (Nouveau bâtiment 1) ainsi qu’un immeuble comprenant X appartements (Nouveau bâtiment 2). Il ressort des déclarations du demandeur que seulement X% de l’ancienne structure de l’Ancien Bâtiment 1 et X% de l’ancienne structure de l’Ancien Bâtiment 2 sera conservée.

35\. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans les Anciens Bâtiments les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

36\. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

37\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

38\. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021).

39\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, les bâtiments à démolir sont situés sur les parcelles cadastrales sur lesquelles les nouveaux bâtiments seront eux-mêmes érigés. La condition 4 est donc remplie.

Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU qui le donnera en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai OU qui le donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou le donnera en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé

40\. Les opérations doivent exclusivement :

41\. être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

Ou

42\. être relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

Ou

43\. être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé.

44\. Le demandeur précise qu’une de ces trois conditions sera remplie lors de la livraison de chaque appartement.

45\. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

46\. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175m²

47\. Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartements ne peut dépasser 175 m². En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175m².

48\. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

49\. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

49.1 Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

49.2 Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

49.3 Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

## IV. Conclusion

50\. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 49.1 à 49.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai OU à être donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé tel que défini ci-avant, la livraison des X unités de logement situées dans les bâtiments issus des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier , tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%.

51\. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

\- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

\- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

\- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

\- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

Caractère neuf des unités non-résidentielles situées dans les nouveaux bâtiments au sens de la TVA

52\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

53\. Selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

\- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

\- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

54\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

55\. En l’espèce, les unités commerciales sont situées dans le nouveau bâtiment n°1 faisant l’objet de travaux lourds assimilés à de la démolition-reconstruction. En effet, l’’énumération et la description des différents travaux réalisés figurant aux numéros 2 à 17 de la présente décision démontrent l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble démoli partiellement dans lequel est située, outre les unités résidentielles dont le traitement fiscal est réglé ci-avant, ces surfaces commerciales.

56\. Les bureaux reconstruits seront localisés dans le Nouveau Bâtiment 3 pour lequel le demandeur avance qu’un pourcentage de X % de structure ancienne sera conservé, pour X% de nouvelle structure. Ces éléments ainsi que les travaux décrits aux points 2 à 17 de la présente demande sont de nature à démontrer l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble démoli partiellement dans lequel seront situés lesdits bureaux.

57\. Dès lors, dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que les travaux effectués dans les immeubles dans lequel seront situés les unités non-résidentielles visées par la présente demande entraine la construction d’une fraction de bâtiment pouvant être qualifiée de neuve aux fins de la TVA.

## Textes cités

9

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 3 occurrences

[CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 2 occurrences

[CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 2 occurrences

[AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence

[CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence

[CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence

[CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence

[directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 1 occurrence